投稿者: 実家じまいナビ編集部

【PR】本ページはプロモーションを含みます。法令・ガイドライン・統計は、すべて発行元のページを開いて確認したものです（2026年8月17日確認）。孫引きはしていません。

最終更新：2026年8月17日

「事故物件」という言葉は、法律のどこにもありません

まず、ここがすべての出発点です。「事故物件」は法律用語ではありません。不動産の広告や取引の現場で使われている呼び名で、定義した条文はありません。

では何が決まっているのか。宅地建物取引業者が、取引の相手方に何を告げなければならないかだけです。根拠は宅地建物取引業法47条1号です。

宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。

一　宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、（中略）次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為

ニ　（前略）その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの

出典：宅地建物取引業法第47条第1号（e-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

条文には「人の死」も「事故物件」も出てきません。「相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項」という抽象的な言葉があるだけです。だから、何を告げるべきかで争いが絶えませんでした。

そこで国土交通省が、令和3年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を出しました。このガイドライン自身が、自分の位置づけをこう書いています。

宅地建物取引業者が本ガイドラインで示した対応を行わなかった場合、そのことだけをもって直ちに宅地建物取引業法違反となるものではないが、宅地建物取引業者の対応を巡ってトラブルとなった場合には、行政庁における監督に当たって、本ガイドラインが参考にされることとなる。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）／2026年8月17日確認

法律ではありませんが、行政が監督するときの物差しです。実務はこれで動いています。以下、このガイドラインを軸に見ていきます。

分かれ目は死因ではなく、「特殊清掃をしたかどうか」です

ガイドラインは、告げなくてもよい場合を3つ挙げています。そのうち①が、実家じまいで圧倒的に多いケースです。

出典：同ガイドライン「3 告げるべき内容について」（1）①〜③

ただし①には、決定的な但し書きがついています。

自然死や日常生活の中での不慮の死が発生した場合であっても、過去に人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられる。

ここが線です。心臓発作で亡くなったか、転んで亡くなったかは関係ありません。亡くなったあと、どれだけの時間、誰にも気づかれなかったか。そしてその結果、特殊清掃や大規模リフォームが必要になったか。そこだけが問われています。

「特殊清掃」とは何を指すのか

ガイドラインには特殊清掃の定義がありません。公的な文書で定義を書いているのは、総務省行政評価局の調査報告書です。

自殺や孤独死などが発生した住居において、原状回復のために消臭・消毒や清掃を行うサービス

出典：総務省行政評価局「遺品整理のサービスをめぐる現状に関する調査結果報告書」（令和2年3月）参考図表 表4「オプションサービスの例」／2026年8月17日確認

通常のハウスクリーニングは特殊清掃ではありません。ふつうの清掃で足りたのなら、①の但し書きには当たらないと読むのが自然です。領収書や作業報告書が、そのまま証拠になります。捨てないでください。

家財を出す作業そのものの費用と業者選びは、遺品整理の費用と、業者の選び方にまとめています。同じ総務省の調査から、見積書75例の金額分布を出しました。

数字で見ます。自宅で亡くなった一人暮らしの人、76,020人の内訳

「どれだけの時間、気づかれなかったか」が分かれ目なら、そこには実数があります。警察庁が令和6年分から、警察が取り扱った死体のうち自宅において死亡した一人暮らしの者の統計を公表しています。令和6年は76,020人でした。

出典：警察庁「警察取扱死体のうち、自宅において死亡した一人暮らしの者（令和6年）」（年齢階層別・経過日数別）／2026年8月17日確認。割合と累計は当サイトで計算

年齢の内訳も出ています

出典：同上。小計と割合は当サイトで計算

ひとり暮らしの親を持つ人にとって、これは他人事の数字ではありません。ただ、この記事で言いたいのは怖がらせることではありません。「うちも事故物件だ」と思い込んで、安く手放してしまう人がいるからです。線がどこにあるかを、正確に知っておいてください。

「3年経てば大丈夫」は、賃貸の話です

ネット上でいちばん誤解されているのがここです。ガイドラインの原文を見ます。

賃貸借取引の対象不動産において①以外の死が発生している場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合には、特段の事情がない限り、これを認識している宅地建物取引業者が媒介を行う際には、（中略）発覚してから概ね3年間を経過した後は、原則として、借主に対してこれを告げなくてもよい。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。

主語が「賃貸借取引」です。そして相手は「借主」です。売買について、ガイドラインは期間の目安を置いていません。

そして、この一文が効きます。

人の死に関する事案の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、その社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等には、当該事案は取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるため、宅地建物取引業者は、調査を通じて判明した点を告げる必要がある。

買主に聞かれたら、3年でも10年でも関係ありません。「3年待ってから売れば黙っていられる」という作戦は、成り立ちません。

買主に伝わるのは、どこまでですか

ご遺族から必ず出る質問です。「親の名前や、どんなふうに見つかったかまで、知らない人に伝わるのか」。

ガイドラインは、そこをはっきり書いています。

亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない。

出典：同ガイドライン「3 告げるべき内容について」（2）

伝わるのは、時期・場所・死因・特殊清掃の有無の4つだけです。親の名前も、年齢も、どんな状態で見つかったかも、告げる必要はありません。これは、亡くなった方とご遺族を守るために書かれた一文です。

不動産会社から必要以上のことを聞かれたら、この部分を示してください。「ガイドラインでは、氏名・年齢・具体的な死の態様・発見状況は告げる必要がないと書かれていますが、それでも必要な理由を教えていただけますか」——この一言で足ります。

ここが本題です。あなたを縛っているのは、宅建業法ではありません

ここまで読んで、違和感を持った方は鋭いです。宅地建物取引業法47条も、ガイドラインも、主語はぜんぶ「宅地建物取引業者」です。

あなたは宅建業者ではありません。相続で家を受け継いだ、ただの個人です。では、売主であるあなたは何も言わなくていいのか。違います。あなたを縛っているのは民法です。

出典：民法第562条・第563条・第564条・第566条・第572条（いずれもe-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

つまり、こうです。

ガイドラインの「告げなくてもよい」は、宅建業者が宅建業法上の義務を果たしたかどうかの話です。ガイドライン自身が、「本ガイドラインに基づく対応を行った場合であっても、当該宅地建物取引業者が民事上の責任を回避できるものではない」と書いています。業者ですらそうなのですから、売主のあなたはなおさらです。

結論はひとつです。知っていることは、全部書いてください。書いたうえで「告げるべき事案には当たらない」と判断されるのと、書かずに後から出てくるのとでは、まったく違います。

告知書に、何を書くか

実務では「物件状況等報告書」「告知書」と呼ばれる書面に、売主が自分で書きます。ガイドラインは、宅建業者の調査についてこう書いています。

宅地建物取引業者は、原則として、売主・貸主・管理業者以外に自ら周辺住民に聞き込みを行ったり、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行ったりする義務はないと考えられ（る）

告知書等に記載されなかった事案の存在が後日に判明しても、当該宅地建物取引業者に重大な過失がない限り、人の死に関する事案に関する調査は適正になされたものとする

読み方に注意してください。これは「業者は売主に聞けば足りる」という規定です。つまり、告知書に書かなかった責任は、そのまま売主に返ってきます。業者が調べてくれるわけではありません。

書くときの目安です。

1〜4は、ガイドラインが「告げるものとする」としている4項目とそのまま同じです。つまり、これを書けば業者が買主に伝えるべき材料は揃います。氏名や具体的な死の態様まで書く必要はありません。

書いた告知書は、必ずコピーを取って保管してください。後で「聞いていない」と言われたときに、あなたを守るのはこの1枚です。特殊清掃の領収書・作業報告書も一緒にしておいてください。

隣の部屋や、共用部分だった場合

マンションの実家で、亡くなったのが隣の住戸だった。あるいは、建物の共用部分だった。この場合はどうなるか。

賃貸借取引及び売買取引において、その取引対象ではないものの、その隣接住戸又は借主もしくは買主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において①以外の死が発生した場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合は、原則として、これを告げなくてもよい。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。

「日常生活において通常使用しない」という限定に注意してください。エントランスやエレベーターのように毎日通る場所は、この例外に入らないと読むのが自然です。屋上や、使っていない機械室のような場所が想定されています。

そして③にも、②と同じ但し書きがついています。報道されたような事案は、隣の部屋でも共用部分でも別扱いです。

出口は3つです

3について、ひとつはっきり書いておきます。「建物を壊せば事故物件でなくなる」という説明を見かけますが、ガイドラインにそんな規定はありません。土地の売買でも、買主の判断に重要な影響を及ぼす事項なら告げる対象です。解体費を払ったうえで、告知はやはり必要——というのが最悪の形です。

解体の費用は解体費用の相場、更地にすると税金がどう変わるかは解体と固定資産税、古家付きで売るか更地で売るかの比較は古家付き土地と更地にあります。

1と2で価格がどのくらい違うのかは、仲介と買取、どちらで売るかで大手の決算から逆算しました。売る前に自分で相場を調べる方法は売却相場を、自分で調べる3つの方法にあります。ただし事故物件は、そもそも比較できる取引事例が出てきません。

事故物件でも、仲介で普通に売れることはあります。まず通常の査定を出してみて、断られたときや価格が付かないときに買取を検討する順番のほうが、手取りは大きくなります。告知が必要な事実は、査定を頼む段階で正直に伝えてください。

先に場所を確認してください。不動産SHOPナカジツが受け付けられるのは愛知・岐阜・静岡・千葉・埼玉・福岡・熊本とその周辺だけです（全40店舗のうち39店舗がこの7県。同社の店舗一覧で確認／2026年8月19日）。それ以外の道府県にある実家は、申し込んでも査定は返ってきません。対象外の方は、ラクウルの買取査定のほうをご覧ください。

よくある質問

Q. 親が家で病気で亡くなりました。3日後に妹が見つけました。事故物件ですか。

A. ガイドラインの①に当たり、原則として告げなくてよい場合です。持病による病死は「自然死」で、ガイドラインは「そのような死が居住用不動産について発生することは当然に予想されるもの」としています。

確認することは1つだけです。特殊清掃や大規模リフォームをしましたか。していないなら、①の但し書きにも当たりません。ふつうのハウスクリーニングは特殊清掃ではありません。

それでも、告知書には事実を書いてください。「◯年◯月、居室内で病死。発見は3日後。特殊清掃なし」——これで十分です。書いたうえで告げる対象に当たらないと判断されるのが、いちばん安全です。

Q. 「事故物件だと価格が2割下がる」と聞きました。本当ですか。

A. 当サイトは、その数字の出どころを一次情報で確認できませんでした。「◯割下がる」という相場を示した公的な統計は見つかりません。数字を書いているサイトは多いのですが、根拠が示されていません。

確実に言えることは、比較できる取引事例が出てこないということです。相場が出ない以上、実際の価格は「いくらなら買う人がいるか」で決まります。だから、複数の窓口に当てて幅を見るしかありません。仲介の査定と、訳あり専門の買取査定を、両方取ってください。

Q. 相続税の評価額は下がりますか。

A. 国税庁は「利用価値が著しく低下している宅地」という取扱いを公表しています。ただし、そこに事故物件は挙げられていません。

タックスアンサー No.4617 は、利用価値が著しく低下していると認められる宅地について、その低下している部分に対応する価額に10%を乗じた金額を控除して評価できるとしています。挙げられているのは、次の4つです。

出典：国税庁 タックスアンサー No.4617「利用価値が著しく低下している宅地の評価」（令和8年4月1日現在法令等／2026年8月17日確認）

「事故物件」という言葉はありません。4に「忌み等」とありますが、これが人の死をどこまで含むのかは、当サイトでは判断できません。「心理的瑕疵で10%引ける」と書いているサイトは多いのですが、この4項目に事故物件が明記されているわけではないことは、知っておいてください。

そして、見落とされがちな制限がもう1つあります。

路線価、固定資産税評価額または評価倍率が、利用価値の著しく低下している状況を考慮して付されている場合には（この取扱いは適用されない）

つまり、10%は自動的に引けるものではありません。そして控除できるのは「低下している部分に対応する価額」の10%であって、評価額全体の10%ではありません。

相続税がかかる規模なら、申告の前に必ず税理士に相談してください。市場で安くしか売れなかったことと、相続税の評価額が下がることは、別の話です。「安く売れたのだから相続税も安いはず」とは限りません。

Q. 不動産会社に「黙っていても分かりませんよ」と言われました。

A. その会社とは、契約しないでください。

理由は2つあります。1つは、あなたが民法572条の責任を負うからです。免責特約をつけても、知りながら告げなかった事実については責任を免れられません。代金の減額、損害賠償、契約の解除まであり得ます。そのとき、隣にその営業担当者はいません。

もう1つは、宅建業法47条1号が業者に禁じている行為そのものだからです。買主に対して故意に事実を告げないことを、法律が正面から禁じています。それを自分から提案してくる会社は、あなたに対しても同じことをします。

Q. 賃貸に出していた実家で、入居者が亡くなりました。次の入居者に言う必要がありますか。

A. ①に当たるかどうかと、特殊清掃をしたかどうかで分かれます。自然死や日常生活の中での不慮の死で、特殊清掃等をしていないなら、原則として告げなくてよい場合です。

それ以外の場合、賃貸には「発覚から概ね3年」という目安があります。ただし、これは告知の話です。賃料をいくらにするか、次の入居者にどう説明するかは、この3年とは別に、あなたが決めることです。

そして、事件性・周知性・社会に与えた影響等が特に高い事案は、3年を過ぎても別扱いです。

Q. 特殊清掃をしたかどうか、自分でも分かりません。

A. 領収書と作業報告書を探してください。そこに書かれた作業内容がすべてです。

見つからない場合の手がかりです。

どうしても分からないときは、「特殊清掃をしたかどうか不明」と告知書に書いてください。分からないことを分からないと書くのは、隠すこととは違います。

Q. 兄弟の共有になっています。1人が「黙っていよう」と言っています。

A. 共有者全員が売主です。責任も全員に及びます。1人が黙ろうと言っても、後で買主から請求されるのは全員です。

説得の材料は、感情ではなく条文にしてください。民法572条を見せて、「免責特約をつけても、知っていて言わなかったことは免れない」と伝えてください。黙ることは、得ではなくリスクです。

共有のまま売れるのか、誰の同意が要るのかは実家が兄弟の共有になっているにまとめています。売るには全員の同意が必要です（民法251条1項）。

Q. 事故物件の情報を載せているサイトに、実家が出ています。消せますか。

A. 当サイトは、削除の手続きや成否について確認できていないので、断定しません。運営主体も、削除の基準も、サイトによって違います。

ただ、ガイドラインに1つ手がかりがあります。宅建業者について、「原則として、売主・貸主・管理業者以外に自ら周辺住民に聞き込みを行ったり、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行ったりする義務はない」とされています。つまり、業者が調べるのはあなたの告知書であって、そうしたサイトではありません。

掲載に、亡くなった方の氏名など個人が特定できる情報が含まれている場合は、削除請求の余地があります。弁護士に相談してください。ガイドラインが名誉と生活の平穏への配慮を求めているのは、まさにその部分です。

Q. 買主から「事故物件ですか」と聞かれました。どう答えればいいですか。

A. 事実をそのまま伝えてください。聞かれた以上、期間も死因も関係ありません。ガイドラインは、「発覚から経過した期間や死因に関わらず」告げる必要があるとしています。

伝えるのは4つだけです。いつ・どこで・死因・特殊清掃をしたかどうか。親の名前も、年齢も、どんな状態で見つかったかも、答える必要はありません。

言いにくければ、仲介の担当者を通してください。あなたが直接説明する義務はありません。告知書に書いてあれば、伝えるのは業者の仕事です。

Q. まず何から手を付ければいいですか。

1と2で終わる人が、実際にはいちばん多いはずです。警察庁の統計では、3日以内に見つかっている人が58.1%でした。「事故物件かもしれない」と思い込んで安く手放す前に、まず1を確定させてください。

この記事で確認できなかったこと

書けなかったことを、正直に書いておきます。

• 「事故物件は◯割安くなる」という価格の目安。公的な統計を見つけられませんでした
• 事故物件が、国税庁タックスアンサーNo.4617の「忌み等」に当たるかどうか。同ページに事故物件の記載はなく、当てはまるかどうかの判断基準も見つけられませんでした。「10%引ける」とも「引けない」とも書きません
• 特殊清掃の費用相場。総務省の調査は遺品整理全体の見積書分布で、特殊清掃だけの金額は出ていません
• 発見までの日数と、特殊清掃が必要になる確率の関係。警察庁の統計に特殊清掃の欄はありません。本文の日数は目安です
• 賃貸で入居者が亡くなった場合の、相続人や連帯保証人への損害賠償。条文だけでは結論が出ない領域なので扱いませんでした
• 事故物件情報サイトの削除手続き
• ガイドラインが改定されているかどうか。令和3年10月版を確認しました

この記事はガイドライン・条文・公的統計を読んで整理したものです。個別の事情で結論は変わります。金額が動く判断をする前に、必ず弁護士・司法書士・税理士・宅地建物取引士に確認してください。

まとめ

1. 「事故物件」は法律用語ではない。決まっているのは宅建業者が何を告げるかだけ（宅建業法47条1号）
2. 自然死・日常生活の中での不慮の死は、原則として告げなくてよい。老衰・病死・転倒・溺死・誤嚥
3. 線を引いているのは死因ではなく、特殊清掃や大規模リフォームをしたかどうか
4. 自宅で亡くなった一人暮らしの人76,020人のうち、3日以内に見つかっているのは58.1%（警察庁・令和6年）
5. 「概ね3年」は賃貸の目安。売買に期間の定めはない
6. 買主に聞かれたら、期間も死因も関係なく告げる対象になる
7. 告げるのは、時期・場所・死因・特殊清掃の有無の4つ。氏名・年齢・住所・家族構成・具体的な死の態様・発見状況は告げる必要がない
8. ★ あなたを縛るのは宅建業法ではなく民法。免責特約をつけても、知りながら告げなかった事実は免れない（572条）
9. だから、知っていることは告知書に全部書く。書いた控えを保管する
10. 解体しても、事実は消えない。費用だけ払って告知は残る、が最悪の形

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最終更新：2026年8月19日

まず、何を相続したのかを正確につかむ

借地の実家を相続したとき、あなたが受け継いだものは2つです。

借地借家法2条1号は、借地権をこう定義しています。

借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

出典：借地借家法第2条第1号（e-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

「建物の所有を目的とする」がポイントです。駐車場として借りている土地は、この法律の借地権ではありません。実家が建っているなら、借地権です。

借地権は、登記がなくても守られます

借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

出典：借地借家法第10条第1項（e-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

だから、建物の登記がいちばん重要です。土地が第三者に売られても、建物が自分名義で登記されていれば、新しい地主にも借地権を主張できます。

逆に、建物の登記が親のままだと危ういのです。相続登記は3年以内が義務になりました（相続登記の義務化）。借地では、義務だからという以上の理由があります。

そしてもう1つ、10条2項に例外があります。建物が滅失しても、必要な事項を土地の上の見やすい場所に掲示すれば、対抗力が続くという規定です。実家を解体するなら、この掲示を先にしてください。（ただし期間の制限があります。解体前に必ず専門家に確認してください。）

相続に、地主の承諾は要りません

ここがいちばん誤解されているところです。

賃借権の譲渡・転貸に地主の承諾が必要なのは、民法612条1項がこう定めているからです。

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

出典：民法第612条第1項（e-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

条文が挙げているのは「譲渡」と「転貸」だけです。相続は、どちらでもありません。相続は、亡くなった人の権利義務がそのまま相続人に移ることであって、当事者の意思で権利を移す「譲渡」とは別のものです。

だから、地主に「承諾料」「名義書換料」を求められても、法令上の支払義務はありません。

これは調べた結果としても言えます。e-Gov法令検索で全法令を横断してキーワード検索すると、「承諾料」を含む法令は0件、「名義書換料」も0件でした。「更新料」を含む法令は3件だけで、所得税法施行令・法人税法施行令・公認会計士法施行規則——いずれも税務や会計の取扱いを定めたもので、支払義務を作る規定ではありません。借地借家法にも民法にも「更新料」という語は登場しません。

ただし、契約書に特約があるときは話が別です。賃貸借契約書に「相続や名義変更のときは名義書換料を支払う」と書かれていることがあります。この特約が有効かどうかについては、条文からは何も言えません。借地借家法9条・16条は「この節の規定に反する特約で借地権者に不利なもの」を無効としますが、名義書換料の特約がこれに当たるとは条文上直ちには言えないからです。交渉を始める前に、まず契約書を探してください。

ただし、やっておくことが2つあります

「承諾は要らない」ことと「黙っていていい」ことは別です。通知は、法律上の義務というより、揉めないための手当てです。

売るときは承諾が要る。ただし、断られても道があります

借地権付きの建物を売るには、地主の承諾が必要です。そして実務では、承諾料（名義書換料）を求められます。その相場に公的な統計はないので、当サイトは金額を書きません。

問題は、地主が承諾しない場合です。ここに条文があります。

借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

出典：借地借家法第19条第1項（e-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

裁判所が、地主の承諾の代わりをしてくれる制度です。同条2項は、判断にあたって賃借権の残存期間・借地に関する従前の経過・譲渡を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない、としています。

ただし、地主には「自分が買う」と言う権利があります

19条3項です。あなたが申し立てたあと、裁判所が定める期間内に、地主が「自分が建物と借地権を買い取る」と申し立てることができます。その場合、裁判所は相当の対価を定めて、それを命じることができます。

つまり、19条を使うと「第三者に売る」か「地主に売る」かのどちらかに進みます。どちらでも、塩漬けよりは前に進みます。

そして6項は、裁判所は特に必要がないと認める場合を除き、鑑定委員会の意見を聴かなければならないとしています。価格は、当事者の言い値ではなく、鑑定を通ります。

建替え・増改築も、同じ構造です

契約書に「増改築禁止」「木造に限る」といった条件が入っていることがあります。これも、地主が首を縦に振らなければ裁判所に持ち込めます。

増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

出典：借地借家法第17条第2項（e-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

同条1項は、建物の種類・構造・規模・用途を制限する借地条件についても、事情の変更があれば裁判所が変更できると定めています。「木造2階建てまで」という古い条件が、いまの建築基準に合わないような場合です。

3項は、裁判所が財産上の給付を命じることができるとしています。タダで通るわけではありません。裁判所が決めた額を払う形になります。

建替えそのものの費用は実家を建て替えるに、解体してから考える場合は実家の解体費用にまとめています。

更新できなければ、建物を買い取れと言えます

更地にして返さなければならない、と思い込んでいる人がいます。条文は違います。

借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

出典：借地借家法第13条第1項（e-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

これが建物買取請求権です。更新されないなら、建物を時価で買い取れと請求できます。解体費を自分で払って更地にする必要は、原則としてありません。

そもそも、更新はかなり強く守られています

出典：借地借家法第3条・第4条・第5条・第6条（いずれもe-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

「建物がある場合に限り」が2回出てきます。更新の力は、建物があることに支えられています。だから、更新の話が済む前に実家を解体してはいけません。解体は、いちばん最後です。

ただし、契約が「定期借地権」なら、ここまでの話は当てはまりません

ここまでの「更新できる」「建物を買い取れと言える」は、ふつうの借地権（普通借地権）の話です。借地借家法には、それとは別に更新のない借地権が用意されています。実家の契約がそれに当たる場合、期間が来たら本当に終わります。ここだけは、先に確かめてください。

出典：借地借家法第22条・第23条・第24条・第25条（いずれもe-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

24条2項は、覚えておく価値があります。建物を地主に渡すことになっても、そこに住み続けたいなら、借家人として残る道が条文に用意されています。家賃で折り合わなければ裁判所が決めます。

実家の契約がどちらなのか、契約書で見分ける

定期借地権は、書面がなければ成立しません。22条は「公正証書による等書面によってしなければならない」、23条3項は「公正証書によってしなければならない」と定めています。口約束や、更新を重ねてきただけの古い借地に、定期借地権はありません。

契約書を開いて、この3つを見てください。

1. 公正証書か。公証人の署名と役場名が入っていれば、その可能性があります
2. 「契約の更新をしない」「建物の買取請求をしない」の2つが書いてあるか。揃っていれば22条か23条です
3. 存続期間が何年か。50年以上なら22条、30年と書いてあるだけなら普通借地権の可能性が高い（3条の期間そのものです）

親が何十年も住んできた借地なら、まず普通借地権です。定期借地権は借地借家法とともに生まれた仕組みなので、それ以前に結ばれた契約には存在しません。次の章で見る「旧法か新法か」とは別の話なので、混ぜないでください。

ただし、いつ借りたかでルールが変わります

借地借家法は、旧・借地法（大正10年法律第49号）を廃止してできた法律です（附則2条2号）。そして、それ以前に設定された借地権には、古いルールが残っています。

出典：借地借家法 附則第4条〜第7条・第11条（e-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

いちばん効くのは6条です。更新のルールが、旧法のまま残ります。実家の借地は、親や祖父母の代に設定されていることが多い。つまり、この記事に書いた3条・4条の年数が、そのまま当てはまらない可能性があります。

ここは正直に書きます。分かれ目の日（施行日）を、当サイトは条文から確認できませんでした。附則1条は「公布の日から起算して一年を超えない範囲内において政令で定める日から施行する」としか書いておらず、その政令を確認していないからです。

やることは1つです。土地の賃貸借契約書を探して、最初に設定された日を確認してください。その日付を持って、弁護士か司法書士に「旧法か新法か」を聞けば、10分で分かります。年数の話は、それが分かってからです。

借地権は、相続税では財産として評価されます

「土地は借り物だから、うちに土地の財産はない」——これは誤りです。

借地権の価額は、借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に借地権割合を乗じて求めます。

この借地権割合は、借地事情が似ている地域ごとに定められており、路線価図や評価倍率表に表示されています。

出典：国税庁 タックスアンサー No.4611「借地権の評価」（2026年8月17日確認）

借地権割合は、路線価図に A から G の記号で書かれています。路線価図は国税庁のサイトで誰でも見られます。更地としての評価額に、その割合を掛けたものが、借地権の評価額です。

つまり、相続税の申告では借地権が財産に含まれます。逆に言えば、売るときにも、それだけの価値があるということです。

ただし、ここに大きな例外があります。親の土地に子が家を建てていて地代を払っていない、あるいは固定資産税・都市計画税の相当額以下しか払っていない場合は使用貸借にあたり、借地権の価額はゼロとして取り扱われます。

……当該土地の使用貸借に係る使用権の価額は、零として取り扱う。
この場合において、使用貸借とは、民法第593条に規定する契約をいう。したがって、例えば、土地の借受者と所有者との間に当該借受けに係る土地の公租公課に相当する金額以下の金額の授受があるにすぎないものはこれに該当し、当該土地の借受けについて地代の授受がないものであっても権利金その他地代に代わるべき経済的利益の授受のあるものはこれに該当しない。

出典：国税庁 昭和48年11月1日 直資2-189「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」第1項（2026年8月25日確認）

この場合、その土地は貸宅地ではなく「自用地としての価額」で相続財産に載ります（同 第3項）。借地権割合ぶんの減額がありません。建てたときに贈与税がかからない代わりに、相続のときは満額で載る、という構造です。計算のしかたと、小規模宅地等の特例で330㎡まで80%減らせる場面は借地権の相続税評価にまとめました。

ただし国税庁は、一時使用目的の借地権については通常の借地権割合を使うのは適当ではないとしています。また定期借地権等は別の評価になります。当サイトは、定期借地権の評価方法までは確認していません。

売却したときの税金は譲渡所得税、取得費が分からない場合は取得費が分からないときにまとめています。

出口は4つあります

1と2を先に当たってください。地主との交渉は、当事者どうしのほうが早いことが多いからです。そして必ず、地代の支払いを止めないでください。交渉がこじれても、地代の不払いは解除の理由になり得ます。ここだけは切り離してください。

売ったときの税金：借地でも、空き家の3,000万円控除は条文上の対象です

借地権を売ると譲渡所得の話になります。「土地は借り物だから特例は関係ない」と思われがちですが、条文はそう書いていません。

相続した空き家を売るときの大きな特例が、いわゆる空き家の3,000万円特別控除（租税特別措置法35条3項）です。この特例の対象になる「被相続人居住用家屋の敷地等」は、条文でこう定義されています。

被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地として政令で定めるもの又は当該土地の上に存する権利をいう。

出典：租税特別措置法35条第5項（e-Gov法令検索で本文を確認／2026年8月19日）

「土地の上に存する権利」——借地権はここに当たります。建物を取り壊してから売る場合も、35条3項2号が譲渡の目的物を「被相続人居住用家屋の敷地等」と書いているので、条文の構造としては読み込めます。

細かいことを1つ。この定義は現行条文では第5項です。令和6年の改正で「相続人が3人以上のときは2,000万円」という読替規定が4項に入り、定義の項が繰り下がりました。「35条4項が敷地等を定義している」と書いてある解説は、改正前の条番号です。

ただし、ここは正直に書きます。国税庁が「借地権もこの特例の対象になる」と名指しした記述は、見つけられませんでした。タックスアンサーNo.3306の本文にも「借地権」の語は出てきません。条文が「土地の上に存する権利」という抽象的な文言にとどまっているためです。申告の前に、必ず税務署か税理士に確認してください。

期限は3年。そして、取得費加算とは併用できません

譲渡の期限は条文にそのまま書かれています。

当該相続の開始があつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間にしたもの

そして同じ括弧書きの中に、読み落とすと損をする一文があります。

第三十九条の規定の適用を受けるもの及びその譲渡の対価の額が一億円を超えるものを除く

39条は取得費加算の特例です。取得費加算を使った譲渡は、そもそも空き家特例の「対象譲渡」から外れます。つまり併用できません。どちらか一方を選ぶことになります。これは条文に書かれていることで、国税庁のタックスアンサー側には併用可否の記載を確認できませんでした。

地主に払ったお金は、取得費ではなく譲渡費用です

ここは間違えやすいところです。

売るときに地主へ払う名義書換料（譲渡承諾料）は、取得費ではなく「譲渡費用」に入ります。国税庁のタックスアンサーNo.3255が、譲渡費用の例として「借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など」を挙げています。

更新料については、所得税法施行令182条に「借地権等の更新料を支払つた場合の必要経費算入」という見出しの規定があります。ただし自宅の借地（業務用ではない場合）に更新料が全額そのまま取得費として残るのかどうかを、平易に説明した国税庁のページは見つけられませんでした。

地代はどうか。No.3255は譲渡費用にならないものとして「修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用」を挙げていますが、「地代」という語は列挙されていません。取得費の側（No.3252）にも記載がありません。地代の扱いを直接述べた国税庁の記述は、確認できませんでした。

取得費が分からないときの5%も、借地権に及びます

取得費が分からないときに使う概算取得費5%（措置法31条の4）は、対象を「土地等又は建物等」としています。そして31条1項の定義は「土地若しくは土地の上に存する権利」です。借地権はこの「土地等」に含まれます。タックスアンサーNo.3105も、分離課税の対象を「土地（借地権等の土地の上に存する権利を含みます。）および建物等」と説明しています。

ただし「借地権にも5%が使える」と国税庁が名指しした記述は確認できませんでした。上は条文の定義をたどった結果です。詳しくは相続した実家の取得費が分からないにまとめています。

なお、相続税の側では小規模宅地等の特例（措置法69条の4）も、条文の定義が「宅地等（土地又は土地の上に存する権利をいう）」となっているので、借地権が対象になり得ます。特定居住用宅地等としての要件を満たすかどうかは別の話です。

よくある質問

Q. 空き家の3,000万円特別控除は、借地でも使えますか。

A. 条文の「敷地等」の定義に「土地の上に存する権利」という文言があるので、借地権も対象に読めます（租税特別措置法35条5項）。ただし国税庁が借地権を名指しした記述は見つけられませんでした。また取得費加算の特例（39条）とは併用できません。条文が明文で除外しています。詳しくは空き家の3,000万円特別控除を読んでください。

Q. 売るときに地主へ払った承諾料は、税金の計算でどう扱いますか。

A. 取得費ではなく「譲渡費用」です。国税庁のタックスアンサーNo.3255が、譲渡費用の例として「借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など」を挙げています。取得費に入れて計算すると税額を間違えます。

Q. 地主から「相続したなら名義書換料を払え」と言われました。

A. 払う法律上の義務はありません。民法612条1項が承諾を求めているのは「譲渡」と「転貸」で、相続はどちらでもありません。

ただし、その場で「払いません」と言い切るのは得策ではありません。このあと何十年も付き合う相手です。「相続なので承諾は不要と聞いています。書面で根拠を示していただけますか」と、確認の形で返してください。

金額の話になる前に、弁護士か司法書士に一度相談してください。払ったあとで取り戻すのは、払わないより難しくなります。

Q. 地代を値上げすると言われました。応じないといけませんか。

A. 当サイトは、地代の増減額請求の条文まで確認していないので、断定しません。ただし、一方的に決められるものではないことは確かです。

やってはいけないのは、納得できないからと支払いを止めることです。地代の不払いは、契約解除の理由になり得ます。争うなら、従来額を払い続けながら争ってください。受け取りを拒否された場合の手続き（供託）もあります。弁護士に確認してください。

Q. 建物が古すぎて、住むことも貸すこともできません。

A. それでも、解体は最後にしてください。更新の力（5条）も、建物買取請求権（13条）も、建物があることが前提だからです。

順番はこうです。

解体すると、10条1項の対抗力の前提（登記された建物）も失われます。10条2項の掲示という手当てはありますが、期間の制限があります。解体前に、必ず専門家に確認してください。

Q. 地主が「更新しない」と言っています。

A. 地主の異議には「正当の事由」が必要です（6条）。条文は、双方が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過・土地の利用状況・立退料の申出などを考慮する、としています。

「更新しないと言われた」だけでは、更新されないことになりません。そして仮に更新されないとしても、13条の建物買取請求権が残ります。更地にして返す話ではありません。

ただし、旧法のもとで設定された借地権では更新のルールが違います（附則6条）。契約書の日付を持って、弁護士に確認してください。

Q. 契約書に「更新はしない」「建物の買取請求はしない」と書いてあります。有効ですか。

A. 定期借地権の要件を満たしていれば有効、満たしていなければ無効です。この2つは、書いてあるだけでは効きません。

借地借家法には、借地権者を守る強行規定が2つあります。

ふつうの借地権では、「更新しない」は9条で、「買取請求しない」は16条で、それぞれ無効になります。

その例外が22条と23条です。22条は「第九条及び第十六条の規定にかかわらず」と、この2つの強行規定を外すことを明記したうえで、存続期間50年以上と公正証書による等の書面という条件を付けています。23条も同じ形で、契約は公正証書によらなければなりません（23条3項）。

だから、見るところは3つです。存続期間が何年か。書面の形式が条文どおりか。契約がいつ結ばれたか。どれかが欠ければ、その特約は効きません。契約書を持って、弁護士か司法書士に確認してください。

出典：借地借家法第9条・第16条・第22条・第23条（いずれもe-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

Q. 借地権を売るのと、地主に買ってもらうのと、どちらが高いですか。

A. 公的な統計はありません。当サイトは金額の比較を書けません。

ただし構造として言えることがあります。地主にとっては、借地権が消えると完全な所有権に戻ります。底地のままより価値が上がるので、第三者より高く買う理由がある立場です。

「地主だから安く売る」必要はありません。先に第三者の査定を取っておくと、話の基準ができます。

Q. 地主が承諾してくれません。裁判は大変ですか。

A. 当サイトは、19条の申立ての費用・期間・実際の認容率を確認していないので、書きません。

条文から言えることだけ書きます。裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、鑑定委員会の意見を聴かなければならないとされています（19条6項）。価格は当事者の言い値では決まりません。

そして地主側が「自分が買う」と申し立てる道が用意されています（19条3項）。申し立てた結果、第三者ではなく地主に売ることになる可能性がある——これは知っておいてください。

Q. 借地の実家を、人に貸すことはできますか。

A. 建物を貸すだけなら、地主の承諾は要りません。民法612条が承諾を求めているのは賃借権（土地を借りる権利）の譲渡・転貸であって、建物を貸すことは土地の転貸ではないからです。

ただし、契約書に特約がある場合は別です。「建物を第三者に賃貸するときは書面による承諾を要する」といった条項が入っていないか、契約書を必ず読んでください。

貸すか売るか持ち続けるかの損益分岐は3つの選択肢にまとめています。

Q. 兄弟の共有になっている借地の実家です。

A. 共有のルールと借地のルールが、両方かかります。

売るには共有者全員の同意（民法251条）と地主の承諾（民法612条）の両方が必要です。一方で、貸すだけなら共有者の持分の過半数で決められます。共有の側の整理は実家が兄弟の共有になっているに書きました。

共有＋借地は、いちばん動かなくなる組み合わせです。相続開始から10年という別の期限（民法904条の3）もかかってきます。早めに手をつけるほど、選択肢が残ります。

Q. 固定資産税はかかりますか。

A. 土地の固定資産税は、地主が払います。所有者に課される税だからです。建物の固定資産税は、あなたが払います。

ただし地代には、地主が負担する固定資産税が織り込まれているのが通常です。実質的には払っている、と考えるほうが実態に近い。

建物を解体すると、建物の固定資産税は無くなります。ただし前のとおり、解体は最後です。解体と固定資産税の関係は解体すると固定資産税はどうなるかにあります。

Q. 何から手を付ければいいですか。

A. この順番です。上に行くほど、お金がかからず、取り返しがつきます。

1が全部の前提です。契約書が無いと、旧法か新法かも、条件があるかどうかも分かりません。探すのは、いちばん最初です。全体の流れは実家じまい完全ガイドにあります。

この記事で確認できなかったこと

正直に書いておきます。

• 空き家の3,000万円特別控除を借地権に当てはめた国税庁の質疑応答事例。国税庁の質疑応答事例のページは文字コードの問題で本文を読み取れませんでした。存在しないと断定はできません。該当しそうな事例のタイトルは確認できています
• 借地権の設定時に払った権利金が取得費になることを明示した国税庁のページ。タックスアンサーNo.3252（取得費となるもの）の列挙に、借地権に関する記載はありません
• 地代が譲渡所得の計算でどう扱われるか。取得費（No.3252）にも譲渡費用（No.3255）にも「地代」の語がなく、明示の記載を確認できませんでした
• 借地の更新料に関する最高裁判例。裁判所のサイトで確認できた更新料の判決は建物賃貸借（借家）の事案で、借地にそのまま当てはまるとは判決文からは言えません。しかもそのPDFに言渡日の記載がなく、事件番号と裁判年月日を特定できませんでした
• 借地借家法の施行日。附則1条は「公布の日から起算して一年を超えない範囲内において政令で定める日」としか書いておらず、その政令を確認していません。旧法か新法かの分かれ目の日は、専門家に確認してください
• 旧・借地法の存続期間や更新の具体的なルール。廃止された法律なので、条文を確認していません
• 承諾料（名義書換料）・建替承諾料の相場。公的な統計はありません
• 地代の増減額請求に関する条文（借地借家法11条）。今回は確認していません
• 19条の申立ての費用・期間・認容率。統計を見つけられませんでした
• 定期借地権等の相続税評価。通常の借地権割合とは別の方法になります
• 10条2項の掲示による対抗力が、いつまで続くか

この記事は条文と国税庁の公表資料を読んで整理したものです。借地は、契約書に何が書いてあるかで結論が変わります。金額が動く判断をする前に、必ず弁護士・司法書士・税理士に確認してください。

まとめ

1. 相続に地主の承諾は要らない。民法612条が求めているのは譲渡と転貸だけ
2. ただし相続の通知と、建物の相続登記はする。対抗力は「登記された建物」に支えられている（10条1項）
3. 売るには承諾が要るが、断られても19条の裁判がある。地主が「自分が買う」と言う道もある（19条3項）
4. 増改築の制限も、17条2項で裁判所に持ち込める
5. 更新は強く守られている。地主の異議には正当の事由が要る（6条）
6. 更新されなくても、建物を時価で買い取れと言える（13条）。更地にして返す話ではない。ただし定期借地権（22条・23条）なら、更新も買取請求も外されている
7. 旧法のもとで設定された借地権は、更新のルールが違う（附則6条）。まず契約書の日付
8. 借地権は相続税で財産として評価される。路線価図の借地権割合を掛ける
9. 地代だけは、何があっても払い続ける。滞納による解除は「期間の満了」ではないので、13条の買取請求も前提を失う
10. 解体は、いちばん最後

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【PR】本ページはプロモーションを含みます。条文はすべて e-Gov法令検索で全文を開いて確認したものです（2026年8月17日確認）。孫引きはしていません。

最終更新：2026年8月17日

まず、本当に再建築不可かを確かめてください

不動産会社に「ここは再建築不可です」と言われた。あるいは自分で調べてそう思っている。その判断が正しいかどうかは、条文に当てて確かめられます。

建築基準法43条1項は、こう定めています。

建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。）に二メートル以上接しなければならない。

出典：建築基準法第43条第1項（e-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

問題は「道路」の中身です。ここは42条が定義していて、幅員4m以上（特定行政庁が指定する区域では6m以上）のもののうち、次のいずれかに当たるものを指します。

出典：建築基準法第42条第1項（e-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

4m未満でも「道路」のことがあります

ここがいちばん誤解されるところです。42条2項は、こう定めています。

現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル…の線をその道路の境界線とみなす。

出典：建築基準法第42条第2項（e-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

これが「2項道路」「みなし道路」です。幅が4mなくても、指定されていれば道路。敷地を後退させて（セットバックして）道路の中心から2mを空ければ、建て替えられます。

つまり「前の道が狭い＝再建築不可」ではありません。狭いけれど2項道路なのか、そもそも道路ですらないのか。この2つはまったく違います。

役所での確かめ方（そのまま読み上げてください）

ここまでは無料で、電話でもかなり分かります。買取業者に相談する前に、まずこれをやってください。自分の土地の状態を知らないまま交渉すると、必ず不利になります。

「43条但し書き」という条文は、いまはありません

ネットで調べると「43条但し書き道路」「但し書き申請」という言葉が必ず出てきます。これは古い呼び方です。2018年（平成30年）の改正で、但し書きは43条2項という独立した項に整理されました。

そして2項には1号と2号があって、手続きの重さがまったく違います。ここを分けて書いている記事は、あまり多くありません。

出典：建築基準法第43条第2項第1号・第2号（e-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

「利用者が少数であるもの」という言葉が1号にあります。一戸建ての住宅は、まさにこれに当たり得ます。つまり実家の建て替えは、審査会にかけずに認定で処理できる可能性がある。

ただし、当サイトは1号の省令基準（規則で定める具体的な要件）の中身までは確認できていません。そして1号にも2号にも「特定行政庁が認めるもの」という条件が付いています。認められる保証はありません。

窓口ではこう聞いてください。「この敷地は43条2項1号の認定の対象になりますか。ならない場合、2号の許可を申請することはできますか。おたくの包括同意基準はどうなっていますか」。「包括同意基準」という言葉を出せると、話が早く進むことがあります。（多くの特定行政庁が、審査会に個別に諮らなくても処理できる基準を定めていますが、その内容も、どこが定めているかも、当サイトは確認できていません。）

2025年4月から、大規模なリフォームにも建築確認が要ります

建て替えが難しいなら、リフォームで住み続ける、あるいは貸す。その道が、2025年4月に少し狭くなりました。

建築基準法6条1項は、こう定めています。

建築主は、第一号若しくは第二号に掲げる建築物を建築しようとする場合…これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合…確認の申請書を提出して…確認済証の交付を受けなければならない。
二　…二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超える建築物

出典：建築基準法第6条第1項第2号（e-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

「二以上の階数を有し」です。木造2階建ての実家は、面積に関係なくここに入ります。2025年4月1日以降に工事に着手するものから適用されます（いわゆる4号特例の縮小）。

では「大規模の修繕・模様替」とは何か。国土交通省の資料では、主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）の1種以上について行う、過半の改修とされています。

出典：国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続」（2026年8月16日確認）

フルリフォーム、スケルトンリフォームと呼ばれる工事は、まず確認申請の対象になります。

それでも「リフォームできない」とは限りません

ここから先が、この記事でいちばん書きたかったところです。

「2025年4月の改正で、再建築不可の家はリフォームもできなくなった」——そう書いている記事を見かけます。条文を追うと、そうとは言い切れません。

つながっている条文は3本です。

1本目：法3条2項（既存不適格）

この法律…の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地…がこれらの規定に適合せず…する場合においては、当該建築物、建築物の敷地…に対しては、当該規定は、適用しない。

2本目：法86条の7第1項（既存の建築物に対する制限の緩和）

3条2項によって適用を受けない建築物について、政令で定める範囲内で増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替をする場合には、これらの規定は適用しない、と定めています。そして緩和の対象として並べられた条文のなかに、43条1項が入っています。

3本目：施行令137条の12第11項（範囲を決めている政令）

法第三条第二項の規定により法第四十三条第一項の規定の適用を受けない建築物についての法第八十六条の七第一項の政令で定める範囲は、大規模の修繕又は大規模の模様替については、当該建築物における当該建築物の用途の変更（当該変更後に当該建築物の利用者の増加が見込まれないものを除く。）を伴わない大規模の修繕又は大規模の模様替であつて、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものとする。

出典：建築基準法第3条第2項・第86条の7第1項／建築基準法施行令第137条の12第11項（いずれもe-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

読める内容をまとめます。

つまり「詰み」でも「無風」でもありません。役所を1つ通す必要が増えた、というのが正確なところです。そしてこれは、設計者に相談する前に、自分で窓口に確認できる話でもあります。

なお、道路内の建築制限（44条1項）についても、同じ条の12項に同種の規定があります。

「既存不適格」と「違法建築」は、まったく別のものです

前の章の話には、大きな前提があります。法3条2項が使えるのは「現に存する建築物」——建てたときには適法だった建物だけです。

実家で多いのは、増築です。昭和の終わりから平成にかけて、確認申請を出さずに離れや車庫を建て増した家は珍しくありません。登記されている床面積と、実際の建物の大きさが違う。ここが食い違っていると、「既存不適格」ではなく「違法建築」の側に落ちることがあります。

確かめ方は2つです。①建築計画概要書（役所で閲覧）と、②検査済証。検査済証があれば、少なくとも建てたときは適法だったことの強い証拠になります。実家の書類を探すとき、権利証や売買契約書と一緒に、これも探してください。書類の探し方は取得費が分からないときにまとめています。

相続税では、最大40%引けます

国も、接道義務を満たさない土地は価値が下がると認めています。相続税・贈与税の土地評価のルールにそう書いてあります。

無道路地とは、道路に接していない宅地（接道義務を満たしていない宅地を含みます。）をいいます。

無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき不整形地の評価または地積規模の大きな宅地の評価によって計算した価額から、その価額の40パーセントの範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価します。

出典：国税庁 タックスアンサー No.4620「無道路地の評価」（財産評価基本通達20-3／2026年8月17日確認）

控除するのは、接道義務に基づいて最小限度の通路を開設する場合の、その通路に相当する部分の金額です。無制限に4割引けるわけではなく、4割が上限です。

ここで一度、手を止めてほしいことがあります。すでに相続税の申告を済ませている場合、この評価をしていない可能性があります。「道路に接していない」だけでなく「接道義務を満たしていない」土地も含むと国税庁がはっきり書いているのに、路線価をそのまま使って計算されていることがあるからです。

申告書を出してきて、土地の評価明細書を見てください。無道路地としての控除が入っていなければ、税理士か税務署に確認する価値があります。ただしやり直しを求められる期限があります。当サイトはその期限を確認していないので、書きません。確認するなら早いほうがいい、とだけ言えます。

出口は4つあります

再建築不可のまま持ち続けるのか、手放すのか。取り得る道は、大きく4つです。

順番が大事です。1と2を先に当たってください。買取の相談は、そのあとでも遅くありません。逆にすると、いちばん高く買ってくれたかもしれない相手を試さないまま終わります。

仲介と買取で価格がどう変わるかは仲介と買取の違いに、売る前に相場を自分で調べる方法は売却相場を自分で調べるにまとめています。

逆に、条例で厳しくしている地域があります

43条を満たせばどこでも建つ、というわけでもありません。43条3項が、上乗せを認めています。

地方公共団体は、次の各号のいずれかに該当する建築物について、その用途、規模又は位置の特殊性により、第一項の規定によつては避難又は通行の安全の目的を十分に達成することが困難であると認めるときは、条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員、その敷地が道路に接する部分の長さその他…必要な制限を付加することができる。

出典：建築基準法第43条第3項（e-Gov法令検索で全文を確認／2026年8月17日）

同項が挙げているもののうち、住宅に関係しそうなのは次の2つです。

行き止まりの道にだけ接している土地は、条例で追加の制限がかかっていることがあります。「43条は満たしている」で終わらせず、条例の有無も窓口で聞いてください。

よくある質問

Q. 「再建築不可」は登記簿に書いてありますか。

A. 書いてありません。登記簿（登記事項証明書）に載るのは所在・地番・地目・地積と権利関係で、接道の状況は記載されません。

調べる先は登記簿ではなく役所の建築指導課です。公図や測量図があれば話が早いのですが、無くても地番を伝えれば調べてもらえます。「うちの土地は再建築不可ですか」と聞くのではなく、「前面道路は建築基準法上の道路にあたりますか。42条の何号ですか」と聞いてください。前者は答えにくく、後者は答えやすい質問です。

名義がまだ故人のままなら、先に相続登記が必要です。手続きは相続登記の義務化にまとめています。

Q. セットバックすれば、必ず建て替えられますか。

A. 2項道路に指定されている場合の話です。指定されていない4m未満の道は、セットバックしても道路にはなりません。ここが分かれ目です。

指定されている場合でも、後退した部分は敷地面積に算入されません。つまり建ぺい率・容積率を計算するときの分母が減ります。建てられる家は小さくなります。

さらに、向かいも同時に後退するとは限りません。片側だけが後退している状態は、実際によくあります。

Q. リフォームなら確認申請は要らないと聞きましたが。

A. 工事の規模によります。2025年4月1日以降に着手する工事から、木造2階建て（＝二以上の階数）の大規模の修繕・模様替は建築確認の対象です。

「大規模」とは、主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）の1種以上について行う、過半の改修です。屋根ふき材だけの葺き替えや、外装材だけの張り替えは対象外とされています。キッチンや浴室の入れ替え、内装のやり直しも、主要構造部の過半に及ばなければ対象になりません。

迷うのは、屋根と外壁です。「垂木にまで及び、水平投影面積の過半」なら必要になります。見積書に「野地板」「垂木」「構造用合板」といった言葉が出てきたら、施工会社に「これは大規模の修繕にあたりますか」と直接聞いてください。

Q. 確認申請が必要になったら、もうリフォームできないのですか。

A. そうとは限りません。本文の4章に書いたとおり、接道義務（43条1項）は、用途を変えず、特定行政庁が支障がないと認めれば、引き続き適用されません（法3条2項→法86条の7第1項→施行令137条の12第11項）。

ただし自動ではありません。「特定行政庁が…認めるもの」が条件なので、役所の判断を通す必要があります。そして建てたときに適法だったこと（既存不適格であること）が前提です。違法建築には使えません。

設計事務所や工務店に相談する前に、自分で窓口に聞けます。「この建物は既存不適格として、施行令137条の12第11項の対象になりますか」——条文番号を出せると、話が早いです。

Q. 固定資産税は安くなりますか。

A. 相続税評価とは別の話です。相続税では無道路地として最大40%の控除がありますが、固定資産税の評価は市区町村が行うもので、仕組みが違います。当サイトは、固定資産税の評価における接道の扱いを確認できていないので、断定しません。

ただし、建物が建っている限り、住宅用地の特例が効いているはずです。これは再建築不可かどうかとは関係ありません。逆に、解体して更地にすると特例が外れて税額が上がります。再建築不可の土地では、建物を壊すと二度と建てられないうえに、税金も上がるという二重の不利益になります。詳しくは解体すると固定資産税はどうなるかに書きました。

だから、再建築不可の家は「とりあえず解体」をしてはいけません。この判断は古家付きで売るか、更地にして売るかにも書いています。

Q. 住宅ローンは組めますか。

A. 当サイトは金融機関の審査基準を確認していないので、通る・通らないを断定できません。ただし、担保として評価されにくい土地であることは、相続税評価の考え方（最大40%の控除）からも見当がつきます。

買い手にローンが付かないと、売るときの相手が「現金で買える人」に限られます。これが、再建築不可が仲介では動きにくいいちばんの理由です。価格の問題というより、買える人の数の問題です。

Q. 隣の人に買ってもらう場合、いくらで売ればいいですか。

A. 先に、隣にとっての価値を考えてください。一体になれば接道を満たす、建ぺい率に余裕ができる、駐車場が取れる——買い手にとっての価値が、あなたにとっての価値より高いことがあります。これを「限定価格」と呼ぶことがあります。

やることは3つです。

「隣だから安く」と言われても、応じる必要はありません。相手にとっての価値が高いから、その話が来ています。

Q. 買取業者に頼むと、どのくらい安くなりますか。

A. 再建築不可について、公的な統計はありません。一般の物件で「買取は相場の7割」と言われますが、その数字の出どころを探した結果は別記事にまとめています。再建築不可はさらに条件が悪いので、7割よりも下がると考えるのが自然です。

数字より先に、確かめることがあります。「なぜこの金額なのか」を説明できる業者かどうかです。再建築不可の土地をどう活用するつもりなのか（隣地とまとめる／貸家として持つ／43条2項を取りに行く）を聞いてください。答えられる業者は、根拠を持って値を付けています。

そして1社では判断できません。2社以上に当たって、金額そのものより、説明の中身を比べてください。

Q. そのまま放置したら、どうなりますか。

A. 再建築不可であることと、放置してよいことは別です。空家等対策特別措置法の対象になるかどうかは、建物の状態で決まります。再建築不可の家ほど古いことが多いので、むしろ指定されやすい側にいます。

管理不全空家等・特定空家等に指定されると、住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がるところまで進みます。何がどの順で起きるかは空き家を放置するとどうなるかに、持ち続けた場合の費用は空き家の維持費にまとめています。

建てられないから何もできない、ではありません。固定資産税も、管理の義務も、通常どおりかかります。

Q. 何から手を付ければいいですか。

A. この順番です。上に行くほど、お金がかからず、取り返しがつきます。

7番だけは、絶対に最後です。再建築不可の土地で建物を壊すと、二度と建てられません。解体費の相場は実家の解体費用、補助金は自治体の解体補助金一覧にありますが、この記事を読んでいる方は、まず1番から始めてください。

この記事で確認できなかったこと

正直に書いておきます。

• 全国に再建築不可の住宅がいくつあるか。住宅・土地統計調査には「敷地に接している道路の幅員」という調査事項がありますが、令和5年調査の公表資料に、その集計表を見つけられませんでした。だから当サイトは「◯万戸あります」という数字を書きません
• 43条2項1号の認定の、国土交通省令が定める具体的な基準（規則の中身）
• 43条2項の認定・許可が、年間どのくらい出ているか。国の統計を見つけられませんでした
• 各特定行政庁の「包括同意基準」の有無と中身。自治体ごとに違うため、窓口で聞いてください
• 施行令137条の12第11項が、実際にどの程度認められているか。運用の実績は確認できていません
• 相続税の申告をやり直せる期限。期限があることは確かですが、当サイトは確認していないので書きません
• 固定資産税の評価で、接道の状況がどう扱われるか
• 金融機関の融資の審査基準

この記事は、条文と国税庁の公表資料を読んで整理したものです。個別の土地について建てられるかどうかを判断できるのは、その土地を管轄する特定行政庁（市区町村または都道府県の建築部局）だけです。最後は必ず窓口で確かめてください。

まとめ

1. 「前の道が狭い」と「道路ではない」は違う。2項道路ならセットバックで建て替えられる
2. 「43条但し書き」はもう無い。いまは2項1号（認定・審査会の同意が不要）と2号（許可・同意が必要）
3. 2025年4月から、木造2階建ての大規模リフォームには建築確認が必要になった
4. ただし接道義務は、用途を変えず特定行政庁が認めれば適用されない（令137条の12第11項）。詰みではなく、役所を1つ通す話
5. ただし既存不適格に限る。違法建築には使えない
6. 相続税では最大40%引ける（無道路地・評基通20-3）。申告済みなら明細書を確認する
7. 出口は隣地・43条2項・買取の順に当たる。解体だけは最後

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