相続した実家が未登記だった｜期限は1か月です。相続登記の3年ではありません

相続した実家の登記を取り寄せようとしたら、「登記記録がありません」と言われた。固定資産税の納税通知書は毎年届いているのに、法務局には何も無い。

これは珍しい話ではありません。昭和の時代に建てた家、増築した部分、農地の中の納屋。登記されていない建物は、いまも普通に存在します。

そしてここでいちばん危ないのは、「相続登記の義務化で3年以内だから、まだ余裕がある」と思ってしまうことです。未登記の建物は、条文の文言上、その3年の対象ではありません。期限は1か月です。

この記事は、不動産登記法・地方税法・登録免許税法の条文と、法務省・法務局・総務省の公表資料だけで確認したものです。確認できなかったことは、最後にそのまま書いています。

最終更新：2026年8月19日

結論だけ先に

期限は1か月です。表題登記がない建物の所有権を取得した者は、取得の日から1か月以内に表題登記を申請しなければなりません（不動産登記法47条1項）。怠ると10万円以下の過料（同164条1項）。
相続登記の義務化（3年）とは別の条文です。76条の2は「所有権の登記名義人について相続の開始があったとき」に働きます。登記名義人がいない未登記建物は、条文の文言上その対象に入りません。
相続人申告登記も使えないと読めます。76条の3は「所有権の登記名義人の相続人である旨」を申し出る制度だからです。3年に延ばす逃げ道がありません。
所有権保存登記のほうは、義務ではありません。164条の過料の列挙に74条は入っていません。ただし売るなら結局必要になります。
未登記でも固定資産税はかかります。登記簿にない家屋は家屋補充課税台帳に登録され、そこに所有者として登録された人が納税義務者になります（地方税法341条13号・381条4項・343条2項）。

根拠と条番号は本文にあります。条文はすべてe-Gov法令検索で本文を確認しました。

まず、何が「無い」のかを確かめる

登記には2つの層があります。

不動産登記法12条は「登記記録は、表題部及び権利部に区分して作成する」と定めています。そして不動産登記規則4条4項が、権利部を甲区（所有権）と乙区（所有権以外）に分けています。

層	何が載るか	最初にする登記
表題部	所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積（44条1項）	表題登記
権利部甲区	所有権	所有権保存登記
権利部乙区	抵当権など所有権以外	—

「登記されていない」には、じつは2種類あります。

まったく登記記録が無い（表題登記もない）——完全な未登記
表題部だけあって、甲区が空——表題登記はされているが所有権保存登記がされていない

後者の場合、表題部に「表題部所有者」として名前が載っています。不動産登記法2条10号が、表題部所有者を「所有権の登記がない不動産の登記記録の表題部に、所有者として記録されている者」と定義しています。

どちらなのかで、次にやることが変わります。法務局で建物の登記事項証明書を請求して、そもそも記録が出てくるか、出てきたら甲区に何か書いてあるかを確認してください。

期限は1か月です。3年ではありません

ここがこの記事の本題です。

表題登記の義務（47条1項）

新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

出典：不動産登記法47条1項（e-Gov法令検索で本文を確認／2026年8月19日）

条文の後半、「区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者」には、取得の原因が書かれていません。売買でも贈与でも相続でも、区別されていません。

そして164条1項が、47条1項を含む複数の申請義務について「正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する」と定めています。

相続登記の義務化（76条の2）は、別の話です

2024年4月から始まった相続登記の義務化は、こう書かれています。

所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。

出典：不動産登記法76条の2第1項

主語を見てください。「所有権の登記名義人について」です。

先ほど引いた2条10号の定義を思い出してください。表題部所有者は「所有権の登記がない不動産」の表題部に載っている人です。つまり所有権の登記名義人ではありません。登記記録そのものが無い建物なら、なおさらです。

条文の文言上、未登記建物・表題登記だけの建物は、76条の2の対象に入りません。そして義務の内容も「所有権の移転の登記」に限定されていて、表題登記は含まれていません。

2つの条文を並べると、違いがはっきりします。

	表題登記（47条1項）	相続登記（76条の2）
対象	表題登記がない建物	所有権の登記名義人がいる不動産
やること	表題登記	所有権の移転の登記
期限	1か月	3年
起算点	所有権の取得の日	相続の開始と所有権の取得を知った日
過料	10万円以下（164条1項）	10万円以下（164条1項）

期間が36倍違い、起算点も違います。「知った日」からではなく「取得の日」から数えます。

ここは正直に書きます。「相続した未登記建物に47条1項の義務がある」と明示した法務省・法務局の資料は、見つけられませんでした。法務省の相続登記義務化Q&Aにも、未登記建物や表題登記に触れた項目はありません。上の整理は、条文の文言を読んだ結果です。法務局に確認してください。

相続人申告登記という逃げ道も、使えないと読めます

相続登記が3年以内にできないとき、相続人申告登記（76条の3）という制度があります。登記官に「自分が相続人である」と申し出れば、義務を履行したものとみなされる仕組みです。

ただし条文はこう書いています。

登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出ることができる。

出典：不動産登記法76条の3第1項

ここでも「所有権の登記名義人」です。登記名義人が存在しない未登記建物では、条文の文言上、この申出ができないと読めます。

さらに、この制度で義務を果たしたことになるのは76条の2第1項の義務だけです（76条の3第2項）。遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に所有権移転登記が必要で（同4項）、これを怠るとやはり10万円以下の過料です。

法務省も「相続人申告登記で義務を果たすことができるのは、基本的義務のみ」と明記しています。

所有権保存登記は、義務ではありません

意外に思われるかもしれませんが、条文はそうなっています。

74条1項は「所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない」と書いています。これは申請できる人を限定する規定であって、「しなければならない」ではありません。

そして164条1項が列挙している条文の中に、74条は入っていません。つまり保存登記をしなくても過料はありません。

申請できるのは次の3つだけです。

表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人
所有権を有することが確定判決によって確認された者
収用によって所有権を取得した者

1号が重要です。「表題部所有者又はその相続人」。表題登記がなければ表題部所有者が存在しないので、保存登記もできません。順番が決まっています。

未登記だと、何ができないか

条文から言えることを、順番に並べます。

売買そのものは禁じられていません

「未登記建物は売れない」と書いてある条文は、どこにもありません。売買契約自体を禁じる規定は見当たりませんでした。

条文から言えるのは、登記を移すには順番があるということです。

表題登記（2条20号——表題部に最初にされる登記）
所有権保存登記（74条1項1号——表題部所有者またはその相続人だけが申請できる）
所有権移転登記（60条——登記権利者と登記義務者が共同して申請する）

60条が「登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない」としているので、甲区に所有権の登記がなければ、登記義務者が存在しません。

そして民法177条が、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、…その登記をしなければ、第三者に対抗することができない」と定めています。買った側は、登記がなければ第三者に「これは自分のものだ」と言えません。

抵当権も、条文上は所有権の登記が前提です

抵当権は権利に関する登記で（3条7号）、乙区に記録されます（規則4条4項）。そして60条により、抵当権設定登記も原則として共同申請です。設定者＝所有権の登記名義人が必要になります。

ただし「未登記建物には抵当権を設定できない」と明言した条文はありません。上は条文からの読みです。そして金融機関が住宅ローンの条件として何を求めるかは、法令の問題ではありません。条文からは答えが出ないので、この記事では書きません。

★ 借地なら、話はもっと深刻です

実家が借地の上に建っている場合、未登記は致命的になり得ます。

借地借家法10条1項です。

借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

出典：借地借家法10条1項

対抗力の条件が「登記されている建物を所有するとき」です。建物に登記がなければ、この条文の要件を満たしません。つまり借地権そのものの登記がないかぎり、土地を買った新しい所有者に借地権を主張できないことになります。

なお条文は「登記されている建物」としか書いておらず、表題登記だけで足りるのか、所有権保存登記まで必要なのかは書かれていません。建物の名義が親のままの場合の扱いも、条文にはありません。

借地については借地に建っている実家にまとめています。

壊したときはどうするのか

登記されている建物なら、手続きは法務局です。建物滅失登記を自分でやる手順に、必要書類と、解体業者からもらう取壊し証明書の頼み方を書きました。

建物を解体したら、滅失の登記が要ります。

建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

出典：不動産登記法57条

これも164条1項により10万円以下の過料の対象です。

問題は、未登記の建物を壊した場合です。57条の名宛人は「表題部所有者又は所有権の登記名義人」ですが、登記記録が無い建物には、どちらも存在しません。

ここは正直に書きます。法務局の建物滅失登記に関する公表資料を4種類確認しましたが、未登記建物についての記載は1つもありませんでした。そして地方税法の本則にも、家屋の滅失を申告する義務の規定は見当たりませんでした（383条の申告義務は償却資産についてのものです）。

実務では市区町村の資産税課に「家屋滅失届」を出す、という説明をよく見ますが、その法的根拠を一次情報で確認できませんでした。市町村の条例や規則にあるのだと思われますが、確かめていません。解体したら、法務局と市区町村の資産税課の両方に確認してください。

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その解体、いくらかかるのかを先に見る

未登記の家を壊すときは、滅失の手続きが登記済みの家と変わります。手続きの話の前に、そもそも壊すのにいくらかかるのかが分からないと、壊すかどうかを決められません。

①同社サイトには「ご利用は無料。ご成約後の請求も一切ございません」と書かれています。
②同社は「契約まで、業者からご連絡がいくことはございません」と説明しています。
③申し込みには物件の情報と写真が要ります。遠方の実家で写真が手元にないなら、次に帰ったときに外観と傷んでいる箇所を撮っておいてください。
④解体する予定がないなら申し込まないでください。重複した申込や、連絡先が実在しない申込は無効と明記されています。
⑤1社の見積りだけで決めないでください。地元の解体業者にも自分で1社あたって、金額の桁が合っているかを確かめてください。
⑥解体補助金を使う予定があるなら、契約・着工の前に自治体へ申請してください。着工後の申請は原則として通りません。

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見積書のどこを見るかは、この記事の見積書の章に戻って確認してください。お住まいの自治体の制度を先に調べておくと、受付期間に間に合うかどうかも一緒に分かります。

税金：登記がなくても課税されます

固定資産税は、登記の有無と関係ありません

地方税法341条13号が、家屋補充課税台帳を「登記簿に登記されている家屋以外の家屋でこの法律の規定によつて固定資産税を課することができるものについて…登録した帳簿」と定義しています。

そして381条4項が、市町村長にその台帳への登録を義務づけ、343条2項が納税義務者を「登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録がされている者」としています。

つまり、登記簿に載っていない家屋のための受け皿が、税法の側にはちゃんと用意されています。総務省の「固定資産税の概要」も、家屋・土地は登記の有無にかかわらず登録する旨を記載しています。

「登記していないから税金もかかっていないはず」は成り立ちません。納税通知書が届いているなら、それが未登記家屋の存在を示す手がかりです。

表題登記に登録免許税はかかりません（と読めます）

登録免許税法2条は「登録免許税は、別表第一に掲げる登記…について課する」と定めています。

別表第一の「一不動産の登記」を全部確認しましたが、「表題登記」という語は一度も出てきません。表示に関する登記で課税対象になっているのは、所有権の登記がある不動産の分筆・合筆などの表示変更登記（1個につき1,000円）だけです。

ですから、建物の表題登記に登録免許税は課されないと読めます。ただしこれは「非課税と定めた条文がある」のではなく、「別表第一に掲げられていないから課税されない」という反対解釈です。国税庁のタックスアンサーNo.7191にも、表題登記についての記載はありませんでした。

なお、税がかからないことと、費用がかからないことは別です。表題登記は土地家屋調査士に依頼するのが通常で、その報酬は税ではないので条文には一切書かれていません。

所有権保存登記の登録免許税

登記	課税標準	税率
所有権の保存の登記	不動産の価額	1,000分の4（0.4%）
相続による所有権の移転の登記	不動産の価額	1,000分の4（0.4%）
売買による所有権の移転の登記	不動産の価額	1,000分の20（2.0%）

出典：登録免許税法別表第一一（e-Gov法令検索で本文を確認）／国税庁タックスアンサーNo.7191（2026年8月19日確認）

住宅用家屋の軽減措置は租税特別措置法の規定で、今回は本則しか確認していないため、この記事では税率を書きません。

やってはいけないこと

「相続登記の義務化は3年だから」と待つ。未登記建物は条文上その対象ではありません。表題登記の期限は1か月です
登記事項証明書を取らずに話を進める。まったく無いのか、表題部だけあるのかで、やることが変わります
先に解体する。借地の場合、建物の登記は対抗力の足場です。そして未登記建物を壊したときの手続は、一次情報が見当たりません
納税通知書が来ているから登記もされていると思い込む。固定資産税は家屋補充課税台帳で課されます。登記の有無とは無関係です
買主に「登記は後で」と言われて契約する。60条により、甲区に所有権の登記がなければ移転登記の登記義務者が存在しません

動く順番

法務局で建物の登記事項証明書を請求する。「記録が無い」のか「表題部だけある」のかを確定させる
市区町村で固定資産課税台帳（名寄帳）を取る。家屋補充課税台帳に載っている内容が、建物を特定する手がかりになります
表題登記を申請する。期限は取得の日から1か月（47条1項）。土地家屋調査士の領域です
売る・担保に入れるなら、所有権保存登記まで進める。義務ではありませんが、これが無いと移転登記ができません（74条1項・60条）
借地なら、順番を間違えない。登記が対抗力の条件です（借地借家法10条1項）

未登記のままだと、解体補助も申請できません

未登記で止まるのは売買と相続登記だけではありません。全国501自治体のうち46自治体が、対象要件や提出書類に登記に関する条件を挙げていました。宗像市のように「登記されていない家屋は対象外」と明記している自治体もあります。

自治体	上限額
愛媛県松山市	160万円
佐賀県伊万里市	100万円
大阪府富田林市	100万円（長屋・共同住宅は1棟20…
山形県山形市	100万円
山梨県笛吹市	100万円
東京都檜原村	100万円
福井県鯖江市	100万円（加算要件に該当する場合。…
長野県長野市	100万円
高知県南国市	92万5000円
福島県郡山市	80万円
宮崎県都城市	75万円
新潟県柏崎市	50万円（居住誘導区域内にある場合は…

該当は全部で46自治体です。全国の一覧表で実家のある市区町村を確認してください。

表題登記には1か月の期限があります。解体補助を使うつもりなら、この手続きが最初のブロックになります。実家のある市区町村で、必要書類を確認してください。

よくある質問

Q. 相続登記の義務化で3年以内と聞きました。未登記の建物も3年でいいのですか。

A. 条文の文言上は違います。76条の2は「所有権の登記名義人について相続の開始があったとき」に働く規定で、義務の内容も「所有権の移転の登記」です。登記名義人がいない未登記建物は、この条文の対象に入らないと読めます。表題登記の期限は47条1項の1か月です。ただしこの整理を明示した官公庁資料は見つけられませんでした。法務局に確認してください。

Q. 表題登記をしないと、いくら取られますか。

A. 10万円以下の過料です（164条1項）。過料は刑罰ではなく、裁判所が決定するものです。ただし47条1項について、登記官が裁判所に通知する運用があるかどうかを示す法務省の資料は見つけられませんでした。相続登記（76条の2）については、登記官が催告し、期限内に登記されなければ裁判所に通知する流れが法務省Q&Aに書かれています。

Q. 所有権保存登記もしないといけませんか。

A. 義務ではありません。164条の過料の列挙に74条は入っていません。ただし売る・担保に入れるなら結局必要です。

Q. 未登記の建物を解体しました。何をすればいいですか。

A. 一次情報では答えが出ませんでした。滅失登記の義務（57条）の名宛人は「表題部所有者又は所有権の登記名義人」で、未登記建物にはどちらも存在しません。法務局の公表資料にも未登記建物の記載がありません。法務局と市区町村の資産税課の両方に確認してください。

Q. 未登記でも固定資産税は来ています。おかしくないですか。

A. おかしくありません。登記簿にない家屋は家屋補充課税台帳に登録され（地方税法341条13号・381条4項）、そこに所有者として登録された人が納税義務者になります（343条2項）。

登記を直してから売るか、そのまま買い取ってもらうかで手取りが変わります。先に仲介の査定額を知っておくと、登記費用をかける価値があるかどうかを金額で判断できます。未登記であることは、査定を頼む段階で伝えてください。

先に場所を確認してください。不動産SHOPナカジツが受け付けられるのは愛知・岐阜・静岡・千葉・埼玉・福岡・熊本とその周辺だけです（全40店舗のうち39店舗がこの7県。同社の店舗一覧で確認／2026年8月19日）。それ以外の道府県にある実家は、申し込んでも査定は返ってきません。対象外の方は、ラクウルの買取査定のほうをご覧ください。

愛知・岐阜・静岡・千葉・埼玉・福岡・熊本の実家なら、もう1社あります

不動産SHOPナカジツは、40店舗すべてを直営で運営している会社です。そのうち39店舗が、上の表の7県にあります（残る1店舗は東京都小平市ですが、査定の受付エリアに東京は入っていません）。ノムコムが対応していない岐阜・静岡・福岡・熊本と、名古屋市以外の愛知県は、こちらなら受け付けられます。仲介・買取・買取保証付き仲介・任意売却・リースバックの5つの売り方を自社で扱っているので、「囲い込まれても困らない売り方があるか」を、契約の前に1社の中で聞けます。

申し込む前に、4つだけ確認してください。①対応しているのは上の表の市区町村とその周辺だけです。県が合っていても、店舗から遠い地域は受け付けられないことがあります。②申し込むと30日以内に電話またはメールで連絡が入り、物件の状況を聞かれます。所在地・築年数・間取りを答えられるようにしておくと早く終わります。③申し込めるのは名義人か、そのご親族だけです。相続した実家なら、相続人であるあなたが申し込めます。名義人と関係のない方からの問い合わせは受け付けられません。④売却を考えていない相談は対象外です。迷っている段階なら「まだ決めていませんが、金額を知りたい」と伝えてください。

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査定を出したあとは、媒介契約の種類を決める段階です。この記事で書いたレインズの登録証明書の確認と、仲介と買取の違いを、契約書に判を押す前に済ませておいてください。

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未登記の家屋は、登記簿に無くても課税台帳には載っていて、税金だけは毎年きます。買い手が付くなら、登記を入れるかどうかの判断そのものが変わります。未登記であることを伝えたうえで、値段が出るかを見てください。

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売ると決めてから調べるものではありません。決めるために調べるものです。年間の維持費は空き家の維持費を実額で積み上げた記事にまとめました。

まとめ

表題登記の期限は取得の日から1か月。過料は10万円以下（47条1項・164条1項）
相続登記の3年（76条の2）は、条文の文言上、未登記建物には及ばないと読める。相続人申告登記（76条の3）も同じ理由で使えないと読める
所有権保存登記は義務ではない。ただし売るなら必要（74条1項・60条）
借地×未登記は、対抗力を失う組み合わせ（借地借家法10条1項）
未登記でも固定資産税はかかる（家屋補充課税台帳）
表題登記に登録免許税は課されないと読める。保存登記は0.4%

この記事で確認できなかったこと

この記事は条文と官公庁の公表資料だけで書いています。次の3点は、特にはっきり書いておきます。

「相続した未登記建物に47条1項の表題登記義務がある」ことを明示した官公庁資料。条文の文言（「区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者」に取得原因の限定がないこと）からはそう読めますが、法務省・法務局の資料に未登記建物への言及が1つもありませんでした
未登記建物を取り壊したときの手続。法務局の建物滅失登記に関する公表資料4種すべてに未登記建物の記載がなく、地方税法の本則にも家屋滅失の申告義務規定は見当たりませんでした。家屋滅失届の法的根拠（条例か規則か）は確認できていません
「表題登記は登録免許税が非課税」は、非課税と定めた条文があるのではなく、別表第一に掲げられていないことからの反対解釈です

そのほか、次も確認できませんでした。

相続の場合の「所有権の取得の日」がいつを指すか（相続開始日か遺産分割成立日か）。条文に定めがありません
47条1項・57条についての「正当な理由」の内容。法務省Q&Aの5類型は相続登記についてのものです
表題登記義務違反・滅失登記義務違反で実際に過料が科された件数
借地借家法10条1項の「登記されている建物」が表題登記だけで足りるのか、保存登記まで必要なのか
住宅用家屋の登録免許税の軽減措置の要件と期限（租税特別措置法の規定で、今回は本則しか確認していません）

当サイトには監修者がいません。ここに書いたのは条文と公的資料の内容であって、あなたの建物に当てはめた判断ではありません。まず法務局で登記事項証明書を取り、そのうえで法務局・土地家屋調査士・司法書士に相談してください。

お住まいの自治体で調べる

解体補助金データベース全国501自治体の空き家解体補助金上限額・申請時期・落ちやすい条件を、市区町村ごとに公式ページで確認しています。水道加入金データベース全国355自治体の水道加入金・下水道負担金建て替えのときにいくらかかるか（かからないか）を、条例まで確認しています。