実家は仲介と買取どちらで売るべきか｜買取価格を大手の決算から逆算しました

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最終更新：2026年8月16日

仲介と買取は、何が違うのか

言葉の定義から確認します。ここを取り違えていると、以降の比較が意味を持ちません。

	仲介（媒介）	買取
買う人	一般の個人・法人	不動産会社そのもの
不動産会社の立場	売主と買主をつなぐ	買主本人
会社の収益源	仲介手数料	転売したときの差益
仲介手数料	かかる	かからない
売れるまでの期間	買い手が現れるまで。数ヶ月〜年単位	数日〜1ヶ月程度
価格	市場価格に近い	市場価格より低い
契約不適合責任	売主が負う（免責の特約を付けることもある）	免責になることが多い
近隣に知られるか	広告を出すので知られやすい	広告を出さずに済む

買取で仲介手数料がかからないのは、不動産会社が買主だからです。「手数料が浮くぶん得」と説明されることがありますが、差益として価格に織り込まれています。手数料が消えたのではなく、名前が変わっただけだと考えてください。

「買取は相場の7割」の出どころを探しました

買取について調べると、ほぼ必ず「相場の7割」「6〜8割」という数字に出会います。当サイトはこの数字の出典を探しました。

結論から言うと、一次情報にたどり着けませんでした。官公庁の統計にも、業界団体の公表資料にも、「買取価格が市場価格の何割か」を示したものは見つかりません。互いに引用し合っているだけ、という状態です。

そこで、別の道から数字を出すことにしました。買取再販を本業にしている上場企業の決算書です。売った値段と粗利が分かれば、仕入れにいくらかけたかが逆算できます。

買取再販最大手の決算から逆算しました

使ったのは株式会社カチタス（東証プライム・証券コード8919）の決算説明資料です。地方の戸建てを買い取ってリフォームし、再販することを本業にしている会社で、相続した実家の買取先として最も近い業態です。

	2025年3月期	2026年3月期
売上高（単体）	897億0,900万円	1,059億0,900万円
売上総利益（単体）	247億5,500万円	280億3,600万円
売上総利益率（単体）	27.6%	26.5%
販売件数（単体）	5,597件	6,422件
平均販売価格（単体・税抜）	1,577万円	1,648万円
売上総利益率（連結）	23.7%	23.3%

出典：株式会社カチタス「2025年3月期（第47期）決算説明資料」（2025年5月9日）および「2026年3月期（第48期）決算説明資料」（2026年5月8日）（いずれも2026年8月16日確認）

ここから計算します。売上総利益率が26.5%ということは、売上原価率は73.5%です。

1戸あたりの販売価格	約1,649万円（1,059億0,900万円 ÷ 6,422件）
1戸あたりの売上総利益	約437万円（280億3,600万円 ÷ 6,422件）
1戸あたりの売上原価	約1,212万円（販売価格の73.5%）

当サイトによる計算。カチタスの公表値から算出

ここが肝心なところです。この「売上原価1,212万円」には、買い取った価格だけでなく、リフォーム費用と販売にかかった直接費が含まれています。つまり、買い取った価格はこの1,212万円の内数です。ただしこれは6,422件の平均であって、個別の物件の話ではありません。原価率が9割に近い物件も、5割の物件もあります。「あなたの実家がこの比率になる」という意味ではありません。

誤解のないように書いておきますが、これは買取業者が不当に安く買っているという話ではありません。リフォーム費、在庫として持つ間の金利と固定資産税、売れ残るリスク、契約不適合責任の引き受け。これらを全部背負って26.5%です。営業利益率にすると13.7%になります。その差額は、あなたが引き受けたくないリスクの値段です。

手取りで比べると、どのくらい違うか

仲介で1,500万円で売れる見込みの実家を、仲介と買取で比べます。

	仲介で売る	買取で売る
売却価格	1,500万円	1,102万円（1,500万円×73.5%。最大手の原価率をあてた目安）
仲介手数料	△56万1,000円	0円
手取り	約1,443万9,000円	約1,102万5,000円
期間	数ヶ月〜1年以上	数日〜1ヶ月

仲介手数料は（1,500万円×3%＋6万円）×1.1で計算。買取価格は最大手の売上原価率をあてた目安で、リフォーム費と直接費を含んだ数字です。実際の買取価格はこれより低くなるのが通常ですが、物件ごとの差は大きく、この数字が保証されるものではありません

この前提だと差は約341万円です。買取価格にはリフォーム費が含まれた数字をあてているので、実際の差はもっと開くのが通常です。売れるまで1年かかったとして、その間の維持費は空き家の維持費で積み上げたとおり年20万円前後です。1年待つコストより、買取で失う金額のほうがはるかに大きい。これが基本です。

それでも買取が正解になる4つの場合

金額だけ見れば仲介です。それでも買取を選ぶ理由があるとすれば、次の4つです。いずれも「安くなること」を承知のうえで、別のものを買っている場合です。

① 期限が切られている

いちばん強い理由です。相続税の納付期限（10ヶ月）、空き家の3,000万円特別控除の期限、遺産分割の合意期限。期限を過ぎて失う金額が、買取の値引き幅を上回るなら、買取が合理的です。

ただし順番があります。期限まで半年以上あるなら、まず仲介に出してください。売れなければ買取に切り替えられます。逆はできません。

② 一般の買い手が付きにくい物件

再建築不可、接道義務を満たさない、市街化調整区域、傾斜地、いわゆる事故物件。これらは仲介に出しても買い手が現れないことがあります。「安く買われる」のではなく「そこにしか売り先がない」というのが実態です。

ただし、買取に出す前にやることがあります。再建築不可については再建築不可の実家に、確かめる順番（役所での聞き方から、隣地への打診まで）を書きました。買取の相談は、そのあとでも遅くありません。

③ 残置物が大量にあって、片付けきれない

買取業者は残置物ごと引き取ることがあります。ただし、片付けを人に任せる前に、必ず書類だけは自分で探し出してください。購入時の売買契約書が見つからないと、税額が数百万円変わります。詳しくは相続した実家の取得費が分からないに書きました。

自分で片づけてから売る場合に、いくらかかるのか。その相場は遺品整理の費用で確かめられます。残置物ごと買い取ってもらうのと、片づけてから売るのとで、手取りが変わることがあります。先に比べてください。

④ 売ることを近隣に知られたくない

仲介は広告を出します。買取は出しません。これは金額に換算しにくい価値ですが、実際に理由として挙がるものです。

逆に言えば、この4つのどれにも当てはまらないのに買取を選ぶ理由は、ほとんどありません。「早く終わらせたい」だけであれば、その気持ちの値段が341万円かどうかを一度考えてください。

2024年7月、800万円以下の実家は仲介手数料の上限が変わりました

ここは意外と知られていないので、独立して書きます。

2024年（令和6年）6月21日に告示が改正され、7月1日から施行されています。

当該依頼者から受ける報酬の額は30万円の1.1倍に相当する金額を超えてはならない。

出典：建設省告示第1552号（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額）第七「低廉な空家等の売買又は交換の媒介における特例」。令和6年6月21日改正（令和6年国土交通省告示第949号）、令和6年7月1日施行。大阪府サイト掲載の告示本文および高知県サイトの解説により2026年8月16日確認

「低廉な空家等」は物件価格が800万円以下の宅地建物を指します。この場合、通常の計算式による上限を超えて、33万円（30万円×1.1）まで受け取ってよいことになりました。

実際にどれだけ変わるかを計算しました。

売却価格	通常の計算式による上限	低廉な空家等の特例	差
300万円	15万4,000円	33万円	＋17万6,000円
500万円	23万1,000円	33万円	＋9万9,000円
700万円	29万7,000円	33万円	＋3万3,000円
800万円	33万円	33万円	0円

通常の上限は、200万円以下5%・200万円超400万円以下4%・400万円超3%の区分計算に消費税1.1を掛けたもの。当サイトによる計算

300万円の実家なら、手数料が2倍以上になります。売主から見れば負担増です。

ただし、この改正には理由があります。安い物件は手数料が安すぎて、不動産会社が受けたがらなかった。現地調査も書類作成も、1億円の物件と300万円の物件で手間はほとんど変わりません。「手数料が上がった」のではなく、「これまで扱ってもらえなかった実家が、扱ってもらえるようになった」と読むのが正確です。

そしてもうひとつ重要なのは、媒介契約を結ぶ前に、報酬額について説明して合意する必要があると通達に明記されたことです。「あとから33万円と言われた」は本来起きません。契約前に金額を確認してください。

賃貸についても特例ができています。長期間使われていない空き家を貸す場合、貸主から借賃1ヶ月分の2.2倍まで受け取れます（告示第九）。代理の場合の売買は、媒介の2倍が上限です（告示第八）。

順番を間違えないでください

買取と仲介で迷っているなら、やることは決まっています。

順番	やること	理由
1	自分で相場を調べる	査定額を評価する物差しがないと、高い安いが判断できない
2	仲介の査定を複数社から取る	上限がどこかを知る。1社だけでは幅が分からない
3	買取の見積もりも取る	差額がいくらかを、自分の物件の数字で把握する
4	差額と期限を並べて決める	ここで初めて判断できる

1を飛ばして2から始める人が多いのですが、これは危険です。査定額は「売れる価格」ではなく「売れそうだと会社が考える価格」です。物差しを持たずに数字を見せられると、その数字が基準になってしまいます。

調べ方は売却相場を、自分で調べる3つの方法にまとめました。成約価格の実データを使います。

2については、買取専門業者にだけ声をかけると、仲介の上限が分からないまま決めることになります。仲介の査定を先に取ってください。比較は不動産一括査定サイトの比較に書いています。電話が気になる方は一括査定の営業電話と、その止め方を先に読んでください。しつこい電話は法律で止められます。

その前に、共有そのものの扱いを確かめてください。誰の同意が要って、誰の同意が要らないのかは実家が兄弟の共有になっているにまとめました。売るには全員の同意が要りますが、貸すだけなら持分の過半数で決められます。売る話が止まっていても、動かせることが残っている場合があります。

共有持分だけを買い取ってもらう、という最後の手段

ここまでは実家をまるごと売る話でした。ですが実際には、兄弟の1人が最後まで首を縦に振らないという理由で、何年も動かない実家があります。

共有名義の不動産は、全体を売るには共有者全員の同意が必要です。1人が反対すれば、他の全員が売りたくても売れません。このとき制度上は、自分の持分だけを単独で売ることができます。共有持分を専門に買い取る業者も実在します。

ただし、はっきり書いておきます

価格	大きく下がります。持分は単独では使えず、買った側は残りの共有者と交渉することになるからです
兄弟との関係	黙って売れば、まず決定的に壊れます。見知らぬ第三者が、ある日から共有者になります
その後	買った業者が、残った共有者に持分の買い取りや共有物分割を求めることがあります。あなたが抜けても、話は終わりません

だから、これは最初に検討するものではありません。順番としては、まず全体で売る話し合いを尽くしてください。それでも動かないときに使える公的な場が、状況によって2つあります。

まだ遺産分割が終わっていない	遺産分割調停。家庭裁判所へ。費用は被相続人1人につき収入印紙1,200円分と郵便切手だけで、弁護士を立てずに自分で申し立てられます。申立先・必要書類は実家じまい完全ガイドにまとめました
すでに共有名義で登記されている	共有物分割請求。協議がまとまらないときに、分割を裁判所に請求できる手続きです。遺産分割はもう終わっているので、調停ではこちらになります

公的な場に持ち込むほうが、持分を売るより先です。費用も、失うものも、そちらのほうが小さくて済みます。

話し合いも調停も行き詰まり、それでも自分だけは前に進みたい。そのときに初めて出てくるのが、持分の売却です。価格と人間関係の両方を差し出す判断なので、金額を知ってから決めてください。知らずに決める話ではありません。

よくある質問

買取は「金額を比べる」だけでは決められません。条件のほうに落とし穴があるからです。ここでは見積りを取るときに何を聞くかまで書きます。

Q. 買取の見積りを取るとき、金額のほかに何を確認すればいいですか。

A. この7つです。金額が同じでも、ここが違えば手取りも手間もまったく変わります。

	確認すること	なぜ
1	決済（入金）までの日数	買取を選ぶ最大の理由が速さです。「早い」ではなく日数で答えてもらってください
2	契約不適合責任は免責か	自動ではありません。契約書に免責条項があるかを見ます
3	残置物は引き取ってもらえるか。別料金なら、いくらか	「そのままでいい」と言われたのに、あとで費用が出てくることがあります
4	測量・境界の確定は誰の負担か	実家の土地は境界が未確定なことが多く、数十万円単位で効きます
5	解体が必要な場合、誰が費用を持つか	解体費を売主負担にされると、提示額の意味が変わります
6	手付金の額と、白紙解除の条件	買取でも契約は契約です。解除の条件は先に読んでください
7	提示額の有効期限	比較しているうちに切れることがあります

そして、この7つは口頭ではなく書面かメールでもらってください。複数社を比べるときに、記憶では並べられません。

Q. その会社が信用できるかは、どこで確かめられますか。

A. 公的な窓口があります。無料で、いますぐ引けます。

	やること
1	宅地建物取引業の免許番号を確認する。会社のサイトや名刺に「◯◯県知事（3）第◯◯号」のように書かれています
2	括弧の中の数字を見る。これは免許の更新回数です。宅地建物取引業法3条2項は「前項の免許の有効期間は、五年とする」と定めているので、（1）は1回目の免許、（3）は2回更新している、という意味です。営業年数のおおよその目安になります
3	国土交通省の「宅地建物取引業者検索システム」で調べる。免許情報と行政処分の履歴を検索できます（2026年8月16日確認）

ただし、更新回数が少ないから悪い会社だという意味ではありません。新しい会社にも良い会社はあります。見るべきなのは、行政処分の履歴のほうです。そして免許番号を出していない業者は、その時点で候補から外して構いません。

Q. 買取保証付きの仲介というのは、どういうものですか。

A. 一定期間（3か月程度）仲介で売り出し、売れなければ約束した価格で会社が買い取る、という契約です。仲介の可能性を残しながら期限も切れるので、期限がある人には合理的な組み立てです。

確認するのは、この3つです

	確認すること
1	保証価格はいくらか。本来の買取価格より低く設定されていないかを、他社の買取見積りと並べて確かめてください
2	保証が発動する条件。「◯か月経過したら」なのか、「売主が申し出たら」なのか
3	売り出し価格を誰が決めるか。高すぎる価格で売り出せば、売れないまま期間が過ぎます。ここが実質的な分かれ目です

保証があること自体に価値があるので、そのぶん引かれるのは当然です。ただしいくら引かれているかは知っておくべきです。他社の買取見積りを1つ持っていれば、それが物差しになります。

Q. 買取なら契約不適合責任を負わなくていいと聞きました。

A. 免責とする契約が多いのは事実です。買主が不動産のプロなので、引き渡し後に雨漏りやシロアリが見つかっても売主に請求しない、という取り決めにできます。

ただし自動ではありません。契約書に免責条項があるかを確認してください。「買取だから当然ないはず」と思い込むのが、いちばん危険です。

免責でも、告知はしてください

知っている不具合を隠すのは別の問題です。雨漏り・シロアリ・給排水の不具合・過去の修繕・浸水の履歴。知っていることは、物件状況等報告書に書き残してください。分からないことは「不明」と書くのが正しい書き方です。相続した実家は、住んでいた人がもういません。知らないことを知らないと書くのは、隠したことになりません。

Q. 買取を選ぶと、3,000万円特別控除は使えなくなりますか。

A. 買主が誰かは要件に入っていますが、買取業者は通常そこに当たりません。

国税庁 No.3306 は「親子や夫婦など『特別の関係がある人』に対して売ったものでないこと」を要件としており、生計を一にする親族・内縁関係にある人・特殊な関係のある法人も含まれます。買取業者はこれに当たらないのが通常なので、ほかの要件を満たせば使えます。

ただし、買取だからこそ気をつける点が2つあります

	注意点
1	売却代金が1億円以下であることも要件です。買取は価格が下がるので、この点では不利になりません
2	耐震基準を満たすか、家屋を取り壊すかという要件があります。ここは買主との取り決めに関わるので、契約書に書き込む必要があります。買取業者が「うちで壊します」と言っても、口約束では要件を満たせません

この2つは、媒介契約や売買契約を結ぶ前に確認してください。要件の全体は空き家の3,000万円特別控除のチェックリストで、契約に入れる特約は古家付きで売るか、更地にして売るかにまとめました。

Q. 複数の買取業者に声をかけても大丈夫ですか。

A. 問題ありません。むしろ1社だけで決めるほうが危険です。買取は媒介契約ではないので、専任のような縛りはありません。

理由は、買取価格の決まり方にあります。本文で見たとおり、買取価格の根拠は「その会社が、いくらで再販できると考えるか」です。再販の得意な地域も、リフォームの単価も、在庫を抱えられる体力も会社ごとに違います。だから価格に差が出ます。

そして、仲介の査定も並べてください。買取専門業者にだけ声をかけると、仲介ならいくらだったのかが分からないまま決めることになります。比較の手順は一括査定サイトの比較に、営業電話が気になる方は一括査定の営業電話と、その止め方にあります。

Q. 更地にしてから買取に出したほうが、高く売れますか。

A. 一概には言えません。むしろ買取では、建物があるほうが評価されることがあります。買取業者はリフォームして再販する前提だからです。

解体費を自分で払ったうえに評価が下がると、二重に損をします。解体する前に、必ず両方の見積りを取ってください。

先に聞くこと	誰に
「現況のまま」と「更地にした場合」で、買取価格はどう変わりますか	買取業者（複数社）
解体費はいくらですか。補助金は使えますか	解体業者と、市区町村の担当課

そのうえで、税金も含めて比べてください。更地にすると住宅用地の特例が外れますし、3,000万円特別控除は解体の順番と時期で使えなくなることがあります。両方を並べたのが古家付きで売るか、更地にして売るか、解体費の内訳は実家の解体費用にあります。

Q. 800万円以下の実家です。仲介手数料はどうなりますか。

A. 2024年7月から、上限が33万円（30万円×1.1）に変わりました。「低廉な空家等」の特例です。安い物件ほど、負担が重くなります。

売却価格	通常の計算式による上限	低廉な空家等の特例	差
300万円	15万4,000円	33万円	＋17万6,000円
500万円	23万1,000円	33万円	＋9万9,000円
700万円	29万7,000円	33万円	＋3万3,000円
800万円	33万円	33万円	0円

300万円の実家なら、手数料が2倍以上になります。ただしこの改正には理由があります。現地調査も書類作成も、1億円の物件と300万円の物件で手間はほとんど変わりません。「手数料が上がった」のではなく、「これまで扱ってもらえなかった実家が、扱ってもらえるようになった」と読むのが正確です。

★ ここは、契約前に必ず確認してください

媒介契約を結ぶ前に、報酬額について説明して合意する必要があると通達に明記されています。「あとから33万円と言われた」は、本来起きません。媒介契約書にサインする前に、金額を口に出して確認してください。

貸す場合にも特例があります。長期間使われていない空き家を貸すとき、貸主から借賃1か月分の2.2倍まで受け取れます（告示第九）。代理の場合の売買は、媒介の2倍が上限です（告示第八）。

Q. 共有名義で、兄弟の1人が反対しています。自分の持分だけ売れますか。

A. 制度上は売れます。ただし、順番があります。これは最初に検討するものではありません。

	やること	費用と、注意すること
1	全体で売る話し合いを尽くす。「いくらで売れて、1人あたりいくらになるか」の数字を出してから話す	査定は無料。金額が出ると話が具体的になります
2	まだ遺産分割が終わっていないなら、遺産分割調停（家庭裁判所）	被相続人1人につき収入印紙1,200円分と郵便切手だけ。弁護士を立てずに自分で申し立てられます
3	すでに共有名義で登記されているなら、共有物分割請求	遺産分割はもう終わっているので、こちらになります
4	それでも動かないときに、初めて持分の売却	価格と人間関係の両方を差し出す判断です

持分だけを売ると、価格は大きく下がります。持分は単独では使えず、買った側は残りの共有者と交渉することになるからです。そして買った業者が、残った共有者に買い取りや共有物分割を求めることがあります。あなたが抜けても、話は終わりません。

黙って売れば、兄弟との関係はまず決定的に壊れます。実際に売る前に、もう一度だけ伝えてください。それでも動かなかったという事実が、あとで自分を守ります。

Q. 結局、どの順で動けばいいですか。

A. この4つを、この順でやってください。1を飛ばして2から始める人が多いのですが、これが危険です。

	やること	理由
1	自分で相場を調べる	査定額を評価する物差しがないと、高いか安いかを判断できません
2	仲介の査定を複数社から取る	上限がどこかを知る。1社だけでは幅が分かりません
3	買取の見積りも取る	差額がいくらかを、自分の物件の数字で把握する
4	差額と期限を並べて決める	ここで初めて判断できます

査定額は「売れる価格」ではなく「売れそうだと会社が考える価格」です。物差しを持たずに数字を見せられると、その数字が基準になってしまいます。調べ方は売却相場を、自分で調べる3つの方法にまとめました。成約価格の実データを使います。

そして、期限まで半年以上あるなら、まず仲介に出してください。売れなければ買取に切り替えられます。逆はできません。

まず自分で相場を調べる仲介の査定を比べる囲い込みの防ぎ方を見る

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この記事で確認できなかったこと

• 「買取は相場の7割」の一次情報。官公庁の統計にも業界団体の公表資料にも見つかりませんでした。この記事の73.5%は、カチタス1社の決算からの逆算であり、業界平均ではありません。
• カチタスの1戸あたりリフォーム費用と仕入価格。決算説明資料には記載がありません。そのため「買取価格が販売価格の何%か」は確定できず、73.5%未満という上限しか出せていません。
• 低廉な空家等の特例が、改正前は400万円以下・18万円だったかどうか。多くの解説がそう書いていますが、改正前の告示本文を確認できなかったため、当サイトでは断定しません。
• 特例の報酬を買主からも受け取れるようになったのか。同じく確認できませんでした。本文で引用しているのは改正後の告示第七の文言のみです。
• 買取が成立した価格の実データ。買取は市場で公開されないため、国土交通省の不動産取引価格情報からも分離できません。

この記事は一般的な情報を整理したものです。個別の取引条件については、宅地建物取引士または所属する不動産会社にご確認ください。

実家のある場所	申し込める窓口
東京・神奈川・大阪・兵庫	ノムコムのみ
岐阜（岐阜市）／静岡（浜松市）／福岡（福岡市・太宰府市）／熊本（熊本市・合志市）	ナカジツのみ
愛知	名古屋市は両方。名古屋市以外はナカジツ（県内22店舗）
千葉・埼玉	両方。ナカジツは船橋・千葉・市川・松戸・柏／川口・草加
上記以外の道府県	どちらも対象外です。申し込んでも査定は返ってきません

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