実家の境界が決まっていない｜「筆界」と「所有権の境界」は別の言葉です

実家を売ろうとしたら、不動産会社に「境界が確定していないので、まず測量を」と言われた。見積もりは数十万円。隣の家の人とは、親の代から話していない——。

この話には、最初に整理しておくべき言葉の違いがあります。「筆界」と「境界」は、法令上ちがう言葉です。混ぜて理解すると、必要のない手続に進むことになります。

この記事は、不動産登記法・民法・国土調査法・宅地建物取引業法の条文と、法務省・法務局・国土交通省の公表資料だけで確認したものです。確認できなかったことは、最後にそのまま書いています。

最終更新：2026年8月19日

結論だけ先に

「筆界」は登記された時に決まった線、「所有権の境界」は誰のものかの線。別物です。不動産登記法132条1項5号は、申請が「所有権の境界の特定その他筆界特定以外の事項」を目的とするときは却下すると定めています。法律のほうが、はっきり切り分けています。
筆界特定をしても、境界は確定しません。148条が、後の確定判決と抵触する範囲で筆界特定はその効力を失うとしています。裁判のほうが強いという建て付けです。
売買に測量を義務づけた条文は、見つけられませんでした。そして重要事項説明の法定事項にも、境界は入っていません（宅建業法35条1項）。測量が要るのは法律の要求ではなく、契約と取引実務の要求です。
地籍調査の全国進捗率は53%で、3年間横ばいです（令和5年度末〜令和7年度末・国土交通省）。市町村の約2割は、未着手か休止中です。
隣の人が所在不明でも、道はあります。令和4年の法務省通知により、現地復元性のある図面があれば隣地立会い（筆界確認情報）を原則求めないことになりました。

根拠と条番号は本文にあります。条文はすべてe-Gov法令検索で本文を確認しました。

まず、3つの言葉を分けます

同じ「境界」の話に見えて、根拠になっている法律が違います。

言葉	根拠	意味
筆界	不動産登記法123条1号	その土地が登記された時にその境を構成するものとされた、2以上の点とそれを結ぶ直線
所有権の境界	（定義規定なし）	誰の所有権がどこまで及ぶかの線
境界標	民法223条・224条	現地に打つ杭や金属標そのもの

筆界の定義を、条文から引きます。

「筆界」とは、表題登記がある一筆の土地…とこれに隣接する他の土地…との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう。

出典：不動産登記法123条1号（e-Gov法令検索で本文を確認／2026年8月19日）

「登記された時に」です。筆界は、いま誰が持っているかとは関係なく、過去に登記されたときに決まっている線です。だから動かせません。当事者が合意しても変わりません。

一方、所有権の境界は動きます。時効取得、越境の黙認、隣同士の合意。だから筆界と所有権の境界はズレることがあります。

法務省も「一致することが多いですが、一致しないこともあります」と説明しています。

筆界特定制度は「特定」であって「確定」ではありません

筆界がどこか分からないときに使えるのが、筆界特定制度です（不動産登記法123条以下）。法務局の筆界特定登記官が、現地における筆界の位置を特定します。

★ 所有権の話を持ち込むと却下されます

132条1項5号が、却下事由をこう書いています。

申請が対象土地の所有権の境界の特定その他筆界特定以外の事項を目的とするものと認められるとき。

法律自身が、「所有権の境界の特定」を「筆界特定以外の事項」として並べています。ここが、この制度でいちばん誤解されるところです。

法務局も「筆界特定は、土地の所有権界がどこにあるのかを特定することを目的とするものではありません」と明記しています。

そして、裁判には勝てません

筆界特定がされた場合において、当該筆界特定に係る筆界について民事訴訟の手続により筆界の確定を求める訴えに係る判決が確定したときは、当該筆界特定は、当該判決と抵触する範囲において、その効力を失う。

出典：不動産登記法148条

条文が「その効力を失う」と書いています。東京法務局も、筆界特定は「行政処分ではなく、法的に不可争力をもって筆界を確定するものではありません」とし、結果に不満があればいつでも筆界確定訴訟を提起できるとしています。

逆方向は塞がっています。すでに筆界確定訴訟の判決が確定している筆界について、筆界特定の申請はできません（132条1項6号）。すでに筆界特定がされている筆界も、原則として申請できません（同7号）。

ただし、無駄になるわけではありません。147条により、訴訟が起きたときに裁判所が筆界特定の記録の送付を嘱託できます。

誰が申請できるか

131条1項は「土地の所有権登記名義人等」としています。この「等」には、123条5号により相続人その他の一般承継人が含まれます。相続登記が終わっていなくても、相続人として申請できる建て付けです。

東京法務局のQ&Aは、共有地でも共有者の1人が単独で申請できるとしています（他の共有者は「関係人」として意見提出や実地調査の立会いができます）。

費用：申請手数料は安い。測量費は別です

手数料は登記手数料令8条で決まります。計算は3段階です。

自分の土地と隣の土地の価額の合計を2で割る
それに「筆界特定によって通常得られることとなる利益の割合」を掛ける（法務局の資料では5%）
出た額を、政令の表に当てはめる

法務省が挙げている例では、合計4,000万円の土地で申請手数料は8,000円です。

ただし、これは申請手数料だけです。法務省は「測量が必要となることがあります。そのときには、測量費用を負担する必要が生じます」としており、東京法務局のQ&Aは測量費用の目安を「概ね50万円から80万円くらいの間」としています（東京法務局管内の記載で、全国一律の数字ではありません）。

なお、133条1項の公告・通知の前に取り下げるか却下された場合は、納付額から納付すべき額の2分の1を控除した金銭が、請求により還付されます（登記手数料令8条3項〜5項。請求期限は5年）。

★ かかる時間は、法務局によって違います

これは調べていて意外だったところです。標準処理期間は全国一律ではありません。

東京法務局：9か月（同局のQ&A）
徳島地方法務局：6か月（同局のQ&A・PDF）

法務省本省のページとリーフレットには、処理期間の記載がありませんでした。「筆界特定は◯か月」と書いてある説明を見たら、それがどの局の数字か確かめてください。管轄の法務局が公表している数字を見るのが正解です。

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境界の確定には時間がかかります。その間ずっと何も進められないわけではなく、建物の解体費は現地を見れば出ます。土地の話と建物の話は、分けて進められます。

①同社サイトには「ご利用は無料。ご成約後の請求も一切ございません」と書かれています。
②同社は「契約まで、業者からご連絡がいくことはございません」と説明しています。
③申し込みには物件の情報と写真が要ります。遠方の実家で写真が手元にないなら、次に帰ったときに外観と傷んでいる箇所を撮っておいてください。
④解体する予定がないなら申し込まないでください。重複した申込や、連絡先が実在しない申込は無効と明記されています。
⑤1社の見積りだけで決めないでください。地元の解体業者にも自分で1社あたって、金額の桁が合っているかを確かめてください。
⑥解体補助金を使う予定があるなら、契約・着工の前に自治体へ申請してください。着工後の申請は原則として通りません。

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見積書のどこを見るかは、この記事の見積書の章に戻って確認してください。お住まいの自治体の制度を先に調べておくと、受付期間に間に合うかどうかも一緒に分かります。

そもそも、法務局にある図面は正確ではないことがあります

不動産登記法14条は、登記所に地図を備え付けるとしています（1項）。そして2項が、その地図は「各土地の区画を明確にし、地番を表示する」ものとしています。

ところが4項に、こう書かれています。

第一項の規定にかかわらず、登記所には、同項の規定により地図が備え付けられるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図面を備え付けることができる。

これが、いわゆる公図です（条文に「公図」という語は出てきません。通称です）。5項が求めるのは「土地の位置、形状及び地番を表示する」ことまでで、区画の明確化までは求めていません。

法務省の説明が端的です。

公図は、明治期の地租改正の際に作成されたものが多く、現地を復元するほどの精度と正確性は有していません。

山形地方法務局は、公図の精度が低い理由として作成時の申告面積が実際より小さかったことと簡易な測量機器による未熟な測量を挙げ、「面積に相当の開きがある場合があります」としています。

大阪法務局も「形状が正確でなかったり、地図の接合関係が不明確であり、正確な位置を特定することができません」としています。

14条地図の整備率について、時点つきの公表値は見つけられませんでした。国土交通省の地籍調査Webサイトに「正確な測量に基づき作成された地図は、全体の半数程度」という記述がありますが、このページには基準時点の記載がありません。数字を書くなら、ここまでが限界です。

地籍調査は、3年間動いていません

国土調査法2条5項の定義です。

「地籍調査」とは、毎筆の土地について、その所有者、地番及び地目の調査並びに境界及び地積に関する測量を行い、その結果を地図及び簿冊に作成することをいう。

ここでは「境界」という語が使われています。不動産登記法の「筆界」とは用語が違います。

実施主体は地方公共団体等で、国土交通省は「主に市町村が実施主体となって調査が進められています」としています。

そして進捗です。

基準時点	全国	優先実施地域
令和5年度末	53%	80%
令和6年度末	53%	81%
令和7年度末	53%	81%

出典：国土交通省報道発表（令和6年6月26日／令和7年6月27日／令和8年6月26日）

全国値は3年間53%のまま動いていません。そして地籍調査Webサイトは、未着手の市町村5%、休止中12%——約2割の市町村で地籍調査が行われていないとしています。昭和26年に始まって70年以上が経った制度です。

自分の実家がある市町村の状況は、国土交通省の地籍調査状況マップで調べられます。ただし表示の粒度は市区町村単位と説明されており、地番単位で「うちの土地は済んでいるか」を調べる方法は、官公庁のページでは確認できませんでした。

隣の人と、どこまでやり取りが必要か

立会いを義務づける条文は、ありません

調べたかぎり、隣人に境界立会いを義務づける条文は、民法にも不動産登記法にも見当たりませんでした。

ただし、測量のために隣地に入る根拠はできました

令和5年4月1日施行の民法改正で、209条1項がこう変わりました。

土地の所有者は、次に掲げる目的のため必要な範囲内で、隣地を使用することができる。ただし、住家については、その居住者の承諾がなければ、立ち入ることはできない。

そして1項2号に、「境界標の調査又は境界に関する測量」が明記されています。

改正前は「使用を請求できる」でしたが、改正後は「使用することができる」です。ただし条件があります。

住家には、居住者の承諾がないと立ち入れません（1項ただし書）
日時・場所・方法は「損害が最も少ないもの」を選ぶこと（2項）
あらかじめ通知すること。困難なときは使用開始後、遅滞なく（3項）
損害が出たら償金（4項）

これは立ち入りの根拠であって、隣人に立会いや筆界の合意を強制するものではありません。

費用の分担は、条文に書き分けがあります

境界標の設置及び保存の費用は、相隣者が等しい割合で負担する。ただし、測量の費用は、その土地の広狭に応じて分担する。

出典：民法224条

境界標は折半、測量費は面積按分。条文がはっきり書き分けています。なお223条は「境界標を設けることができる」という「できる」規定で、設置義務ではありません。

越境した枝は、条件つきで自分で切れます

同じ令和5年4月施行の改正で、民法233条に3項が追加されました。次のときは、土地の所有者が自分で枝を切り取れます。

竹木の所有者に催告したのに、相当の期間内に切除しないとき
竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき
急迫の事情があるとき

（根については、4項により従来どおり無条件で切れます。）

2号は、相続した実家では両方向に効きます。隣が所在不明でも枝を切れる一方で、あなたの実家が空き家で連絡がつかない状態なら、切られる側になります。空き家の放置については空き家を放置するとどうなるにまとめています。

★ 売るのに、測量は法律上の義務ではありません

ここは調べた結果として、はっきり書けます。

売買に際して測量を義務づけた条文は、今回の調査では見つかりませんでした。民法の売買の節にも相隣関係の規定にも、国土交通省の標準媒介契約約款にも、境界や測量を求める条項は確認できませんでした。

そして、もう1つ。

宅地建物取引業法35条1項の重要事項説明の法定事項に、境界は入っていません。各号を確認しましたが、「境界」「筆界」の語はありません。いちばん近いのは3号の「私道に関する負担に関する事項」ですが、これは私道負担の話で、境界の確定状況ではありません。

国土交通省の「重要事項説明・書面交付制度の概要」でも、35条の説明事項一覧に境界の項目はありません。同じ資料の中で境界は、苦情・紛争相談の分類として「日影、眺望、境界等相隣関係」という形で登場します。説明義務の対象ではなく、トラブルの類型として出てくるという位置づけです。

つまり測量が求められるのは、法律の要求ではなく、契約と取引実務の要求です。「法律で決まっているから」と説明されたら、根拠を聞いてください。

ただし——買う側から見れば、境界が分からない土地は買いにくい。これは事実です。だから実務では求められます。法律上の義務ではないが、値段に効く。この整理をしておくと、費用をかけるかどうかを自分で判断できます。

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分筆するなら、筆界の確認は避けられません

土地の一部だけ売る、兄弟で分ける——このときは分筆の登記が要ります（不動産登記法39条）。

分筆には地積測量図の提供が必要で、その地積測量図には、不動産登記規則77条1項により筆界点間の距離（6号）と基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値（8号）を記録しなければなりません。

これが「境界が決まっていないと分筆できない」の正体です。座標を書けないからです。

★ ただし、隣地の立会いが常に必須というわけではなくなりました

令和4年4月14日付けの法務省の依命通知（民二第536号）が、筆界確認情報——隣同士が現地立会いで筆界を確認し、認識が一致したことを示す情報——の扱いを変えました。

現地復元性を有する登記所備付地図または地積測量図等の図面がある場合には、「原則として筆界確認情報の提供等を求めないものとする」とされています。求める場合でも「登記官が筆界の調査及び認定をするために必要な最小限の範囲のものに限る」。

法務省の「隣の土地の所有者が分からなくてお困りの方へ」も、「精度の高い地図や地積測量図などが法務局に備え付けられているときは、その資料などで筆界の確認ができる場合があります」としています。

隣が誰か分からない、連絡がつかない——それだけで詰むわけではありません。まず法務局に、その土地の図面が14条地図なのか公図なのかを確かめに行ってください。

国に引き取ってもらう道も、境界で止まります

相続土地国庫帰属制度の却下事由に、「境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地」があります（法2条3項5号）。

境界が分からない土地は、売るのも、分けるのも、国に渡すのも止まります。制度の全体像は相続土地国庫帰属制度にまとめました。

動く順番

法務局で「地図証明書」を取る。それが14条地図なのか地図に準ずる図面（公図）なのかで、その先が変わります
地積測量図があるか調べる。あれば、隣地の立会いなしで進める可能性があります（令和4年通知）
市町村の地籍調査の状況を、国土交通省の地籍調査状況マップで確認する
現地に境界標があるか見る。杭や金属標が残っていれば、話は早くなります
売るだけなら、測量が本当に要るかを確かめる。法律上の義務ではありません。値段への影響と費用を比べて決めてください
筆界が分からず、隣と主張が食い違うなら筆界特定。ただし所有権の争いは対象外で、判決には勝てません

よくある質問

Q. 筆界特定をすれば、境界が確定しますか。

A. しません。148条が、後の確定判決と抵触する範囲で筆界特定は効力を失うと定めています。東京法務局も「行政処分ではなく、法的に不可争力をもって筆界を確定するものではありません」としています。

Q. 隣の人と所有権を争っています。筆界特定でしょうか。

A. 違います。132条1項5号が、申請が「所有権の境界の特定その他筆界特定以外の事項」を目的とするときは却下すると定めています。所有権の争いは訴訟の領域です。

Q. 測量しないと売れませんか。

A. 測量を義務づけた条文は見つかりませんでした。重要事項説明の法定事項にも境界は入っていません（宅建業法35条1項）。ただし買う側から見れば境界不明の土地は買いにくいので、実務では求められます。法律の義務と、取引上の要請を分けて考えてください。

Q. 隣が空き家で連絡がつきません。

A. 令和4年の法務省通知により、現地復元性のある図面があれば筆界確認情報を原則求めないことになりました。まず法務局で図面の種類を確認してください。また越境した枝については、所在を知ることができないときは民法233条3項2号により自分で切り取れます。

Q. 筆界特定はどれくらいかかりますか。

A. 法務局によって違います。東京法務局は9か月、徳島地方法務局は6か月と公表しています。法務省本省は処理期間を公表していません。管轄の局のページを確認してください。

まとめ

筆界（不動産登記法123条）と所有権の境界は別物。法自身が132条1項5号で切り分けている
筆界特定は確定判決に負ける（148条）。確定させる制度ではない
手数料は安い（4,000万円で8,000円）が、測量費は別。東京法務局の目安は50万〜80万円
標準処理期間は局によって違う（東京9か月・徳島6か月）
公図は「現地を復元するほどの精度と正確性は有していません」（法務省）
地籍調査の全国進捗率は53%で3年間横ばい。市町村の約2割が未着手か休止中
売買に測量を義務づけた条文はなく、重要事項説明の法定事項にも境界は入っていない
隣が所在不明でも、現地復元性のある図面があれば立会いは原則不要（令和4年民二第536号）

この記事で確認できなかったこと

14条地図の整備率の、時点つきの公表値。国土交通省の記述は「全体の半数程度」で、そのページに基準時点の記載がありませんでした。この記事で割合を断定していないのはそのためです
裁判所による筆界確定訴訟の解説ページ。裁判所のサイト内を探しましたが、この訴訟類型を一般向けに説明したページに到達できませんでした
手数料算定の「法務省令で定める方法・割合」を定める規則の条番号。法務局のPDFで運用（固定資産課税台帳の価格を基礎とし、割合は5%）を確認したにとどまります
宅地建物取引業法施行規則16条の4の3の条文本体。35条1項14号を受けた省令事項に境界がないことの最終確認はできていません。国土交通省の制度概要資料の説明事項一覧には境界の項目がありませんでした
不動産登記令別表八項（分筆の登記）の条文本体。地積測量図が必要であることは法務省通知で裏が取れていますが、令の別表の文言は確認していません
地籍調査状況マップの実際の表示粒度。市区町村単位と説明されていますが、地番単位で調べられるかは確認していません
「地籍調査対象地域」と「優先実施地域」の定義の違い
全国50局分の標準処理期間。局ごとの個別ページで公表される形式のため、網羅していません
判例は一切確認していません。筆界確定訴訟が形式的形成訴訟であることなどは判例の領域で、この記事は条文と官公庁資料に書かれていることだけを書いています

当サイトには監修者がいません。ここに書いたのは条文と公的資料の内容であって、あなたの土地に当てはめた判断ではありません。まず法務局で地図証明書と地積測量図の有無を確かめ、そのうえで土地家屋調査士に相談してください。

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解体補助金データベース全国501自治体の空き家解体補助金上限額・申請時期・落ちやすい条件を、市区町村ごとに公式ページで確認しています。水道加入金データベース全国355自治体の水道加入金・下水道負担金建て替えのときにいくらかかるか（かからないか）を、条例まで確認しています。