空き家の維持費は年間いくら？固定資産税・保険・管理の実額を積み上げる

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最終更新：2026年8月16日

この記事でわかること

親の家が空き家になった。すぐに売る決心はつかない。とりあえず持っておこう——そう考えたとき、「とりあえず」に毎年いくらかかるのかを知らないまま数年が過ぎることがあります。

この記事では、空き家を1年持ち続けるのにかかる費用を、税金・保険・光熱費・管理・庭木の5つに分解し、それぞれ公的資料または事業者の公式料金表から数字を拾って積み上げます。

先に結論だけ書きます。

• 税金は「住んでいたときと同じ」です。空き家になっても固定資産税が上がるわけではありません（勧告を受けた場合を除く）
• 火災保険は上がる可能性があります。空き家は「住宅物件」ではなく「一般物件」として扱われることがあるためです
• 管理は、外注すると月4,280円〜11,000円が公式料金の相場です
• 光熱費は、止めれば止まりますが、再開に手数料がかかる自治体があります

そして最も大きいのは、これらの合計額そのものより、この支出が何年続くのかを決めていないことです。

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1. 固定資産税・都市計画税——空き家でも税額は変わりません

まず、よくある誤解を消しておきます

「空き家にすると固定資産税が上がる」と書かれていることがありますが、正確ではありません。

固定資産税には住宅用地の特例があり、住宅の敷地は課税標準が軽減されます。

根拠：地方税法第349条の3の2（固定資産税）、同第702条の3（都市計画税）。出典：総務省「固定資産税の概要」（2026年8月15日確認）

この特例は「住宅が建っているか」で決まります。人が住んでいるかどうかでは決まりません。 ですから、空き家になっただけでは税額は変わりません。

税率は、固定資産税の標準税率が 1.4%（地方税法第350条）、都市計画税の制限税率が 0.3%（同第702条の4）です。都市計画税は「制限税率」なので、市町村は0.3%を超えることができません。

税額が上がる条件は、2つだけです

① 建物を解体して更地にしたとき

住宅用地の特例が外れます。ただし、よく言われる「6倍になる」は不正確です。詳しくは解体すると固定資産税は6倍になるのかで、実際に何倍になるかを計算しています。

② 特定空家等・管理不全空家等として「勧告」を受けたとき

地方税法第349条の3の2は、空家等対策特別措置法にもとづき勧告を受けた特定空家等・管理不全空家等の敷地を、住宅用地の定義から除外しています。つまり、建物が建っていても特例が外れます。

ここで重要なのは、「勧告」まで進んで初めて外れるという点です。助言・指導の段階では外れません。実際の運用件数は空き家を放置するとどうなるかで扱っています。

目安の計算

土地の評価額2,000万円・200㎡以下、建物の評価額300万円の場合。

※負担調整措置を考慮しない単純計算です。実際の税額は納税通知書の課税明細をご確認ください。

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2. 火災保険——ここが空き家特有の落とし穴です

住んでいたときと同じ保険が、空き家になると同じ条件では続かないことがあります。

損害保険会社の公式説明によれば、長期間空き家状態で人の出入りがない場合、住宅物件ではなく「一般物件」（事務所・店舗などと同じ区分）として扱われるケースが多いとされています。別荘のように定期的に使用する実態があれば、条件を満たすことで住宅物件として加入できる場合もあります。

出典：SBI損保「空き家でも火災保険は必要？」（2026年8月15日確認）

一般物件になると、住宅向けの割安な保険料が使えません。空き家は火災・倒壊のリスクが高いと判断され、保険料が高くなる傾向があるとされています。

ここは正直に書いておきます

空き家の火災保険料の「相場」を示す公的な統計も、保険会社が公表している金額の目安も、確認できませんでした。

「年間◯万円」という数字を出している記事は多くありますが、その根拠にあたる一次情報を見つけられませんでした。したがって当サイトでは金額を書きません。

やるべきことは1つです。契約中の保険会社に「この家は空き家になった」と伝えて、条件が変わるかを確認する。 伝えずに放置すると、いざというときに支払われない可能性があります。

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3. 電気・水道——止めるか、残すか

止め方には「休止」と「廃止」の2つがあり、廃止を選ぶと給水装置の権利が消えて、次に使うときに加入金がもう一度かかります。判断の順番は空き家の水道と電気は止めるべき？にまとめました。

電気

契約を残す限り、使わなくても基本料金は発生します。東京電力エナジーパートナーの従量電灯Bの基本料金（税込）は、契約アンペアに応じて次のとおりです。

出典：東京電力エナジーパートナー「料金単価表（電灯）」（2026年8月15日確認）

30Aの契約を残したまま5年放置すれば、使っていなくても約5万6,000円が消えます。

電力会社に、水道でいう「休止」（契約は残すが基本料金は止まる）にあたる制度があるかは、公式ページでは確認できませんでした。基本的に解約か継続かの二択と考えたほうが正確です。

水道

水道は「使用中止（休止）の届出」を出せば、閉栓されて基本料金が止まります。逆に届出をしないと、使っていなくても基本料金が請求され続けます。

「休止のご連絡がないと、お使いにならなくても基本料金がかかりますので、ご注意ください。」
— 宇都宮市上下水道局（2026年8月15日確認）

ただし、再開時に手数料がかかる自治体があります。柏崎市では開栓手数料1,000円が請求されると公式に案内されています（出典）。金額や有無は自治体ごとに異なり、全国共通の額はありません。

判断の目安

• 売却・解体が1年以内に決まっている → 止める
• 定期的に見回りに行く／通水したい → 水道だけ残す
• 数年放置する → 両方止める

なお、通水は排水トラップの封水を保ち、下水の臭気や害虫の侵入を防ぐ意味があります。完全に止めるなら、その分は管理代行の作業内容でカバーする必要があります。

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4. 管理を外注するといくらか——公式料金の実額を並べます

「相場は月5,000〜10,000円」と書かれることが多い分野ですが、根拠が示されていないことがほとんどです。ここでは各社の公式サイトに掲載されている料金だけを並べます。

出典：各サービス公式サイト（2026年8月15日確認）。空家・空地管理センター／郵便局の空き家みまもり／日本空き家サポート／HOME ALSOK るすたくサービス／太陽ハウス

この表から読み取れること

① 屋外だけか、室内に入るかで、価格帯が2倍違います

月5,000円前後のプランは、多くが屋外の目視と郵便受けの確認までです。室内の換気・通水まで含めると11,000円前後になります。「安いプランにしたのに、室内がカビだらけだった」という事故は、この線引きを見落とすと起きます。

② 大東建託パートナーズの空き家管理サービスは2025年9月30日で終了しています

同社の公式サイトでは、後継として日本郵便のサービスが案内されていました。この分野は事業者の入れ替わりがあります。数年前の比較記事に載っているサービスが、いま存在するとは限りません。

③ 「100円管理」は、100円でできる範囲のことしかしません

NPO法人空家・空地管理センターの100円管理は実在しますが、作業内容の詳細は公式サイトに明記されていません。同法人には月4,000円の「しっかり管理」も用意されており、こちらが通気・通水・室内清掃を含みます。

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5. 庭木・雑草——ここは公的な相場がありません

剪定・除草の費用について、全国的な公的統計は見つかりませんでした。参考になるのは、自治体のシルバー人材センターが公表している料金表です。

公益社団法人堺市シルバー人材センターの公式料金表（2026年8月15日確認）：

出典：堺市シルバー人材センター 料金表

これは堺市1か所の数字であり、全国の相場ではありません。 ただし「業者に頼むと数万円」という漠然とした説明よりは、判断の足がかりになるはずです。

なお、同センターは一部地域で新規受付を制限しているとの注記がありました。安いからといって、いつでも使えるとは限りません。

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6. 年間維持費を積み上げると

ここまでの数字を、都市部の戸建て・土地200㎡・管理は月1回外注、というモデルで合計します。

年間およそ27万円。10年で270万円です。

火災保険を加えれば、さらに増えます。そして、この間ずっと建物は古くなり続けています。

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持ち続けるか手放すかを、補助金の有無から逆算する

年間の維持費が積み上がるのを見たあとで、出口側の数字も入れてください。全国394自治体のうち81自治体は、公式ページを確認したうえで解体費の補助が無いと判断できた自治体です。ここに実家があるなら、解体費は全額自己負担が前提になります。

自治体	上限額
京都府亀岡市	制度なし
京都府八幡市	制度なし
京都府城陽市	制度なし
京都府木津川市	制度なし
京都府福知山市	制度なし
京都府長岡京市	制度なし
兵庫県三田市	制度なし
兵庫県宝塚市	制度なし
兵庫県川西市	制度なし
兵庫県明石市	制度なし
北海道北広島市	制度なし
千葉県八千代市	制度なし

該当は全部で81自治体です。全国の一覧表で実家のある市区町村を確認してください。

逆に補助がある自治体なら、維持費を払い続ける年数と、補助を使って解体する費用を並べて比べられます。全国の一覧表で実家のある市区町村を確認してください。

7. この数字をどう使うか

年27万円は「高い」でしょうか。それは、何のために持っているのかによります。

• 数年以内に子どもが住む予定がある → 家賃と比べれば安い。維持は合理的です
• 売る時期を市況待ちしている → 待っている間の27万円/年と、値上がり見込みを比べてください
• 決めていない → これがいちばん高くつきます

3つ目に心当たりがある方へ。決めていない状態には、年27万円の値札が付いています。 そのうえで「今は動かない」を選ぶなら、それは立派な判断です。この記事は、値札を見ずに数年が過ぎることを防ぐために書きました。

判断材料としては、次の順で読むのが効率的です。

• 相続した実家、売る・貸す・持ち続ける？──判断には期限があります：3つの選択肢の損益分岐と、税制上の期限
• 実家の売却相場を調べる3つの方法：査定を出す前に、自分でいくらか調べる
• 空き家の3,000万円特別控除：貸すと、この控除は永久に使えなくなります
• 実家の解体費用はいくら？：解体を検討する場合

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よくある質問

維持費の話は「相場はいくら」で終わらせると、いちばん役に立ちません。ここでは自分の家の実額をどこで確かめるかまで書きます。

Q. 空き家でも固定資産税は下がらないのですか。逆に、上がることはありますか。

A. 空き家になっただけでは、1円も変わりません。住宅用地の特例は「住宅が建っているか」で決まる制度で、「人が住んでいるか」は要件に入っていません。

特例が外れるのは、次の2つだけです。

	外れる場面	根拠
①	建物を解体して更地にした	住宅が無くなるため
②	特定空家等・管理不全空家等として「勧告」を受けた	地方税法349条の3の2が、勧告を受けたものの敷地を住宅用地の定義そのものから除外しています

出典：地方税法349条の3の2（e-Gov法令検索で条文を確認／2026年8月16日）

条文は「勧告」と書いています。助言・指導の段階では外れません。この段階の違いと、通知が来たときの動き方は空き家を放置するとどうなるかにまとめました。

Q. 自分の家が実際いくら払っているのか、正確に知るにはどうすればいいですか。

A. 記事の試算より、手元の紙のほうが正確です。毎年4〜6月に届く納税通知書に、課税明細書が同封されています。ここを見てください。

見る欄	分かること
土地の「価格」（評価額）	売却相場を自分で概算するときの出発点になります
土地の「課税標準額」	価格の1/6前後になっていれば、小規模住宅用地の特例が効いています。価格とほぼ同じなら、特例が外れている可能性があります
家屋の「価格」	解体すると、この分の税金が消えます
土地の地積・家屋の床面積・構造・建築年	解体費の試算にも、3,000万円控除の判定にもそのまま使います

通知書が手元にない場合

親名義のままだと、通知書が実家に届いたきり見つからないことがあります。その場合は市区町村の資産税課（固定資産税課）で「名寄帳」（固定資産課税台帳）の写しを請求してください。その人が同じ市区町村内に持っている不動産が、1枚に全部並びます。

相続人であれば請求できます。窓口で求められるのは本人確認書類と、相続関係が分かる戸籍が一般的です（必要書類は自治体で異なるので、行く前に電話で確認してください）。「実家のほかに、親名義の土地がまだあった」と分かることが実際にあります。

この数字を使った相場の出し方は実家の売却相場を調べる3つの方法に手順で書きました。

Q. 火災保険は、そのままでいいですか。

A. そのままにしないでください。空き家では、ここが後になっていちばん揉めやすいところです。

人が住まなくなった住宅は、保険の世界では「住宅物件」ではなく「一般物件」（事務所・店舗などと同じ区分）として扱われることがあります。区分が変われば、保険料も補償の条件も変わります。

やることは2つだけです

	やること
1	保険会社に電話して、そのまま言ってください。 「契約している家が、相続で私の名義になりました。いまは誰も住んでいません。契約の条件はどう変わりますか」
2	あわせて「個人賠償責任の補償は付いていますか」と聞く。瓦の落下や塀の倒壊で他人に損害を与えたときに効く部分です

伝えずに放置するのがいちばん危険です。いざ火災や倒壊が起きたときに、「実態と契約が違う」として支払いで揉める余地を残すことになります。

そして保険料が上がっても、切らないでください。空き家の所有者は、建物の瑕疵で他人に損害を与えたときに免責規定のない責任を負い得ます（民法717条）。詳しくは空き家を放置するとどうなるかで扱いました。

ここは正直に書いておきます

空き家の火災保険料の「相場」は、公的な統計も、保険会社が公表している目安も見つけられませんでした。「年◯万円」と書いている記事は多いのですが、一次情報にたどり着けなかったので、当サイトでは金額を出しません。自分の契約の見積りを取るのが、いちばん早くて正確です。

Q. 電気と水道は、止めるべきですか。

A. 「いつ売る・壊すか」が決まっているかどうかで変わります。

あなたの状況	電気	水道
1年以内に売却・解体が決まっている	止める	止める
定期的に見回りに行く／通水したい	止める	残す
数年、動かす予定がない	止める	止める

1年以内に決まっていても、いったん止めて構いません。内見や解体工事で使う場面が出たら、そのときに再開すれば済みます。ただし、再開に手数料がかかる自治体があります。止める前に確認してください（このあとに書きます）。

水道は「届出をしないと止まらない」制度です

水道は「使用中止（休止）の届出」を出して初めて閉栓され、基本料金が止まります。出さない限り、1滴も使っていなくても基本料金が請求され続けます。

「休止のご連絡がないと、お使いにならなくても基本料金がかかりますので、ご注意ください。」
— 宇都宮市上下水道局（2026年8月15日確認）

ただし、再開時に手数料がかかる自治体があります。柏崎市は開栓手数料1,000円と公式に案内しています。金額も有無も自治体ごとに違い、全国共通の額はありません。止める前に、水道局に「再開するときに手数料はかかりますか」と一言聞いてください。

電気は、契約を残す限り基本料金が発生します。東京電力エナジーパートナーの従量電灯Bなら30Aで月935円25銭、年約11,223円。5年放置すれば、使っていなくても約5万6,000円が消えます。

水道を完全に止めるなら、1つ引き換えになるものがあります。通水には排水口の封水を保って下水の臭気と害虫の侵入を防ぐ働きがあります。止めるなら、その分は管理代行の作業内容でカバーするか、排水口に水を張る／ふさぐといった手当てを考えてください。

Q. 管理を業者に頼むと、いくらかかりますか。

A. 本文に各社の公表料金をそのまま並べましたが、月額だけを見比べると必ず失敗します。価格を分けているのは「室内に入るかどうか」です。

価格帯	作業の範囲
月4,000〜5,500円	多くが屋外の目視と郵便受けの確認まで
月11,000円前後	室内に入っての換気・通水まで含む

「安いプランにしたら、室内がカビだらけだった」という事故は、この線引きの見落としで起きます。

契約する前に、この5つを確認してください

	確認すること
1	室内に入るか。入るなら換気と通水は毎回か
2	報告は写真つきか。何枚までか。遠方の所有者にとって、報告書は唯一の目です
3	交通費・出張費が別途かかる地域ではないか
4	鍵をどう預けるか。紛失時の扱いはどうなるか
5	解約の条件と、最低契約期間

もう1つ、この分野特有の注意があります。大東建託パートナーズの空き家管理サービスは2025年9月30日で終了しています。事業者の入れ替わりが激しい分野なので、数年前の比較記事に載っているサービスが、いま存在するとは限りません。申し込む前に、必ず公式サイトで現在の提供状況を確かめてください。

Q. 庭木や雑草の費用の相場は、いくらぐらいですか。

A. ここは公的な統計も、全国共通の目安も見つけられませんでした。代わりに、自治体のシルバー人材センターが公表している料金表が足がかりになります。

作業	料金
植木剪定	6,800円〜／回
植木消毒	3,400円〜／回（別途 消毒液代）
除草（手作業）	2,600円〜／回
除草（機械）	1,300円〜／時（別途 材料費20%）

出典：公益社団法人 堺市シルバー人材センター 料金表（2026年8月15日確認）。これは堺市1か所の数字で、全国の相場ではありません。ただし「業者に頼むと数万円」という説明よりは、桁の当たりがつきます。なお同センターには、一部地域で新規受付を制限しているとの注記がありました。安いからといって、いつでも使えるとは限りません。

放っておくと、費用より面倒なことになります

2023年4月に施行された改正民法233条は、枝が境界線を越えていて、切除を催告しても相当の期間内に切らないときは、隣地の所有者が自分で切り取れると定めました（3項1号）。所有者が誰か分からない、所在が分からないときは、催告なしでも切れます（3項2号）。根に至っては、最初から催告なしで切り取れます（4項）。

出典：民法233条（e-Gov法令検索で条文を確認／2026年8月16日）

費用の負担について条文に定めはありませんが、もともと切る義務があるのは竹木の所有者です。請求される可能性がありますし、「樹木が越境している」は管理不全空家等として指摘される典型例でもあります。年2回の剪定代のほうが、はるかに安く済みます。

Q. 自分で見に行くとき、1回で何をすればいいですか。

A. この順でやると、1〜2時間で終わります。大事なのは、毎回同じ場所を同じように写真に残すことです。

	やること	見るポイント
1	到着したら外観を4方向から撮る	毎回同じ立ち位置で。屋根材の浮き・外壁の割れ・雨どいの外れが、前回と比べて進んでいないか
2	全部の窓を開けて30分以上、風を通す	この間にほかの作業をします
3	すべての蛇口とトイレを通水する	赤水が出ないか。流したあと、排水口に水を張っておく
4	天井と押入れの上部を見る	雨漏りは天井のシミで先に分かります。カビ臭も、この段階で気づけます
5	郵便受けを空にし、敷地の外周を一周する	越境した枝、はみ出した雑草、不法投棄
6	帰る前にブレーカー・元栓・戸締まりを確認	通電したままの空き家は、火災の原因になり得ます

写真は日付が残る形で保存してください。「管理していた」ことの記録は、隣家とのトラブルでも、行政とのやりとりでも効きます。

Q. 家財道具が丸ごと残っています。どうすればいいですか。

A. 先に片づけるかどうかは、出口の決め方で変わります。「とりあえず片づける」が、いちばんお金を落としやすいところです。

出口	家財の扱い
解体する	残置物があると、解体費に上乗せされます。家財の処分費は4tトラック1台あたり5〜10万円が目安で、30坪の家なら1台では収まらないことがほとんどです
買取で売る	残置物ごと引き取る買取業者があります。自分で処分費を払う前に、まず聞いてください
仲介で売る	引渡しまでに空にするのが原則です

ただし、片づけを人に任せる前に、これだけは自分で探してください

購入時の売買契約書です。これが無いと、売ったときに取得費が分からないという別の問題が起きます。通帳、権利証、確定申告書の控え、リフォームの領収書も同じです。捨てられてからでは、二度と出てきません。見つからなかった場合の手は取得費が分からないときにまとめました。

解体費の内訳と、見積書で見るべき項目は実家の解体費用に、残置物ごと買い取る選択肢は仲介と買取の違いにあります。

片づけを業者に頼む場合の費用と、業者選びで最初に確認することは遺品整理の費用にあります。調査対象69社のうち35社が、家庭のごみを運ぶ許可を持っていませんでした。

Q. この費用は、いつまで続くのですか。

A. 決めるまで、続きます。それがこの記事のいちばん言いたいことです。

本文で積み上げたモデルケースは年およそ27万円（火災保険を除く）。10年で270万円です。そのあいだ建物は古くなり続け、解体費は上がり、相続人は増えていきます。

あなたの理由	年27万円の評価
数年以内に子どもが住む予定がある	家賃と比べれば安い。維持は合理的です
市況の値上がりを待っている	待っている間の年27万円と、値上がり見込みを並べてください。5年待つなら135万円が先に出ていきます
決めていない	これがいちばん高くつきます。「決めていない」という状態に、年27万円の値札が付いています

そのうえで「今は動かない」を選ぶなら、それは立派な判断です。この記事は、値札を見ないまま数年が過ぎることを防ぐために書きました。

売る・貸す・持ち続けるを比べるまず売れる金額を自分で調べる放置したときに起きることを見る

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この記事で確認できなかったこと

正直に書いておきます。

• 空き家の火災保険料の目安：保険会社の公式サイトに金額の記載を見つけられませんでした
• 電力会社の「休止」制度の有無：公式ページでは確認できませんでした
• 水道の再開手数料の全国共通額：自治体ごとに異なり、統一的な数字は存在しません
• 剪定・除草の全国平均：全国レベルの統一料金表は見つかりませんでした

これらについて「◯万円」と書いている記事は多いのですが、出典をたどれなかったため、当サイトでは数字を出していません。

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