800万円以下の実家を売ると、仲介手数料は最大33万円です｜2024年7月に上限が変わりました。安くなる制度ではありません

実家を売るとき、仲介手数料は「売買価格の3%＋6万円＋消費税」だと思っている人が多いはずです。800万円以下の物件では、それが当てはまりません。

2024年7月1日から、空き家の売買の仲介手数料の上限が変わりました。800万円以下なら、価格に関係なく最大33万円（税込）まで受け取れます。

ここを誤解している記事が多いので、先に結論を書きます。これは手数料が安くなる制度ではありません。業者が受け取れる上限を引き上げる制度です。売主から見れば、多くの場合、支払う額は増えます。

結論を先に書きます

通常の計算と、どれだけ違うか

まず通常の上限を確認します。速算式は次のとおりです（いずれも税抜。実際は消費税が乗ります）。

• 200万円以下：売買価格 × 5%
• 200万円超400万円以下：売買価格 × 4% ＋ 2万円
• 400万円超：売買価格 × 3% ＋ 6万円

これで計算した通常の上限と、特例の33万円を並べます。

800万円ちょうどで、通常の計算と特例の上限がぴたりと一致します。800万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 30万円。これに消費税を乗せて33万円。特例の上限も30万円の1.1倍で33万円です。

つまりこの特例は、「800万円未満の物件を、800万円の物件と同じ手数料で扱えるようにする」制度です。100万円の実家なら、手数料は5万5,000円から33万円になり得ます。6倍です。

なぜこうなっているのか

安い物件は、業者にとって割に合わないからです。

100万円の空き家を売っても、通常の上限では手数料は5万5,000円です。そのために現地に行き、境界を確認し、登記を調べ、写真を撮り、広告を出し、内見に立ち会い、契約書を作る。都心のマンションを売るのと手間は変わりません。むしろ、遠方の古い家のほうが手間はかかります。

だから安い空き家は、そもそも扱ってもらえないことがありました。「うちでは扱えません」と断られる、あるいは受けてもらえても後回しにされる。この特例は、そこを埋めるために作られています。

改正前は400万円以下・19.8万円が上限で、しかも「通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を要するもの」という限定がついていました。2024年7月の改正で、この限定が外れ、金額の基準も倍になりました。

売主の立場から見れば、支払う額は増えます。ただし「高い手数料を払うか、扱ってもらえないか」という選択になることがある、というのが実態です。

★33万円は、誰が決めた数字なのか

「特例」と書かれると、業者が自由に決めた料金のように見えます。違います。この数字は法律の仕組みの中で決まっています。

おおもとは宅地建物取引業法46条です。四つの項からできていて、そのどれもが売主の側に関係します。

宅地建物取引業法第四十六条（報酬）
1　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2　宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
3　国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
4　宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。

出典：e-Gov法令検索 宅地建物取引業法第46条（全文を開いて確認／2026年9月3日）

この四つが、実務では次の意味になります

①金額を決めているのは国土交通大臣です（1項）。業者ではありません。33万円という数字も、業者が付けた値札ではなく、大臣が定めた上限です。

②上限を「こえて」受け取ることは禁止されています（2項）。「こえて受けてはならない」であって、「この額を受け取れる」ではありません。上限であって定価ではない——この記事で何度か書いていることの、条文上の根拠がここです。

③金額は告示という形で公表されます（3項）。2024年7月1日から変わったのは、この告示のほうです。法律の46条そのものは1952年から変わっていません。

④そして、あなたが行く事務所に貼ってあります（4項）。「公衆の見やすい場所に掲示しなければならない」と書かれています。媒介契約の話をしに行った事務所の壁を、一度見てください。そこに国土交通大臣が定めた報酬額の表があります。無ければ、それ自体が46条4項に反しています。

知らないと損をする3つの条件

1. 売主からしか受け取れません

この特例が使えるのは、空家等の売主または交換を行う者である依頼者から受ける報酬に限られます。買主からは通常の計算による額しか受け取れません。

つまり、あなたが買う側で、800万円以下の空き家を買うときに「特例なので33万円です」と言われたら、それは違います。買主側の上限は通常どおりです。

2. 媒介契約を結ぶ「前」に、説明と合意が必要です

ここがいちばん大事です。国土交通省の解釈・運用の考え方は、こう書いています。

媒介契約の締結に際しあらかじめ、この規定に定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要がある

「あらかじめ」です。契約したあとに「実はこの物件は特例が使えるので33万円になります」と言われても、それは順番が違います。

逆に言えば、媒介契約を結ぶ前なら、金額の話ができます。上限が33万円だというだけで、33万円と決まっているわけではありません。「上限の範囲内で合意する」と書かれています。

3. 800万円は「売買代金」で判定します

査定額でも、売り出し価格でもありません。実際に成立した売買代金です。900万円で売り出して820万円で成約したなら特例の対象外、780万円で成約したなら対象になります。

★媒介契約書には、報酬が書かれます

「媒介契約を結ぶ前に説明と合意が必要」というのは、国土交通省の解釈・運用の考え方に書かれていることです。では、そもそも媒介契約とは法律上どういうものか。ここも条文があります。

宅地建物取引業法第三十四条の二（媒介契約）
1　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
一　当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
二　当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
三　当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項
四　当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査を実施する者のあつせんに関する事項
五　媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
六　当該宅地又は建物の第五項に規定する指定流通機構への登録に関する事項
七　報酬に関する事項
八　その他国土交通省令・内閣府令で定める事項
2　宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
3　依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（以下「専任媒介契約」という。）の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。
10　第三項から第六項まで及び前二項の規定に反する特約は、無効とする。

出典：e-Gov法令検索 宅地建物取引業法第34条の2（全文を開いて確認／2026年9月3日）。第4項から第9項および第11項以下は省略しています

売主が使えるのは、次の3つです

①報酬は、書面に書かれます（1項7号）。「報酬に関する事項」は、媒介契約書の法定の記載事項です。口頭で「まあ33万円くらいで」ということにはなりません。書面に書かれた金額が、その契約の金額です。そして書面の交付は「媒介契約を締結したとき」。だからこそ、金額の話は締結の前に終わっていなければ意味がありません。

②査定額の根拠を出してもらえます（2項）。「価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない」。これは業者の義務です。800万円以下かどうかで手数料の考え方が変わる以上、「いくらで売れると思いますか」の答えには根拠が付いてきます。付いてこなければ、求めてください。

③専任媒介は3か月が上限で、それを延ばす特約は無効です（3項・10項）。「三月を超えることができない」、そして「これに反する特約は、無効とする」。半年の専任契約書にサインしても、期間は3か月です。更新はできますが、依頼者の申出によるものと定められています（4項）。

800万円以下の実家は、断られることがある物件です。だからこそ、受けてくれた業者との契約の中身を自分で読めるようにしておく意味があります。

貸すほうにも特例ができました

同じ2024年7月1日から、「長期の空家等」の貸借の媒介にも特例ができています。

相続した直後の実家は、1年経っていなくても「長期の空家等」に当たり得ます。「将来にわたり用途に供される見込みがない」ほうの定義に入るからです。

家賃6万円の実家を貸すなら、貸主が払う仲介手数料の上限は6万6,000円ではなく13万2,000円になります。

800万円以下の実家は、そもそもいくらで売れるのか

この特例が関係するのは、800万円以下で売れる実家です。相続した地方の一戸建てでは、珍しくない価格帯です。

ここで判断が必要になります。「33万円の手数料を払って仲介で売る」のか、「買取業者に直接売る」のか。

500万円で売れる実家なら、仲介の手数料は最大33万円。手取りは467万円です。買取で430万円なら、買取のほうが低い。買取で480万円なら、買取のほうが高い。手数料を引いた「手取り」で並べないと比較になりません。

★上限を超えて受け取ったら、どうなるか

ここまで「33万円は上限です」と書いてきました。では、上限を超えた業者はどうなるのか。そこまで見ておくと、金額の話をする側の足場が変わります。

入口は、さきほどの46条2項です。「前項の額をこえて報酬を受けてはならない」。この違反には罰則があります。

宅地建物取引業法第八十二条
次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。
二　第十二条第二項、第十三条第二項、第三十一条の三第三項又は第四十六条第二項の規定に違反した者

出典：e-Gov法令検索 宅地建物取引業法第82条（全文を開いて確認／2026年9月3日）

さらに、受け取らなくても、要求しただけで別の条文に当たります。

宅地建物取引業法第四十七条（業務に関する禁止事項）
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
二　不当に高額の報酬を要求する行為

宅地建物取引業法第八十条
第四十七条の規定に違反して同条第二号に掲げる行為をした者は、一年以下の拘禁刑若しくは百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。

出典：e-Gov法令検索 宅地建物取引業法第47条・第80条（全文を開いて確認／2026年9月3日）

「要求する行為」です。受け取っていなくても成立します。罰金だけでなく拘禁刑があり、しかも併科されることがあります。46条2項違反（受け取った場合）の罰金100万円より、47条2号（要求した場合）のほうが重いという並びになっています。

行政処分の側もあります。

宅地建物取引業法第六十五条（指示及び業務の停止）
2　国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該宅地建物取引業者に対し、一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。
二　……第三十四条の二第一項若しくは第二項……第四十六条第二項、第四十七条……の規定に違反したとき。

出典：e-Gov法令検索 宅地建物取引業法第65条（全文を開いて確認／2026年9月3日）。第2項第2号は多数の条文を列挙しており、この記事に関係する部分だけを抜いています

媒介契約書を出さないこと（34条の2第1項）も、上限を超えて受け取ること（46条2項）も、不当に高額を要求すること（47条）も、同じ号に並んでいます。どれも1年以内の業務停止の対象です。

媒介契約の前に、これだけは聞いてください

1. 「この物件は低廉な空家等の特例を使いますか」——使うなら、金額は媒介契約の前に決まっていなければなりません。
2. 「その場合、手数料はいくらになりますか」——33万円は上限です。上限の範囲内で合意する、と決められています。言い値ではありません。
3. 「800万円を超えて売れた場合はどうなりますか」——特例の対象外になり、通常の計算に戻ります。800万円を少し超えたあたりでは、通常計算のほうが高くなります。
4. 「買主からも報酬を受け取りますか」——両手取引になるかどうかです。買主側は通常の計算です。
5. 「この金額で、何をしてもらえますか」——特例は「手間がかかる物件でも扱えるように」という趣旨です。手間をかけてもらう前提の金額です。

よくある質問

800万円以下なら、必ず33万円になるのですか？

いいえ。33万円は上限です。告示は「上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要がある」としています。金額は媒介契約の前に話し合って決めるものです。通常の計算による額のままでも構いません。

買主として800万円以下の空き家を買います。手数料は33万円ですか？

違います。この特例は売主（または交換をする依頼者）から受ける報酬に限られます。買主から受け取れるのは通常の計算による額です。

いつから変わったのですか。改正前は？

令和6年（2024年）7月1日からです。改正前は「400万円以下」で上限18万円の1.1倍＝19.8万円、しかも「通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を要するもの」という限定がありました。改正でこの限定が外れ、金額の基準も800万円に上がりました。

800万円は税込ですか、税抜ですか？

売買代金または交換価額で判定します。成立した売買代金で見ます。売り出し価格や査定額ではありません。

手数料が上がるなら、この改正は売主にとって損なのですか？

支払う額だけを見れば増えます。ただし、安い物件が「割に合わない」という理由で扱ってもらえない状況を変えるための改正です。断られ続けて売れないより、33万円払って売れるほうがよい、という場面はあります。どちらが得かは、その物件が普通に売れるかどうかで決まります。

貸す場合はどうなりますか？

同じ2024年7月1日から、「長期の空家等」の貸借にも特例ができました。貸主から借賃の1か月分の2.2倍まで受け取れます（通常は1.1倍）。ただし借主から受け取る報酬が通常の範囲内であることが条件です。相続で利用されなくなった直後の実家も、今後の利用が見込まれないなら対象になり得ます。

買取なら手数料はかかりませんか？

買主が業者で、仲介が入らない直接の売買なら、仲介手数料は原則かかりません。ただし買取価格は相場より安くなります。再販するための費用と利益が引かれるからです。「価格−手数料」の手取りで比べてください。

この記事で確認できなかったこと

• 実際にこの特例がどれくらい使われているかの統計は見つけられませんでした。施行が2024年7月1日で、集計が公表されているかを確認できていません。
• 報酬額の告示そのものの原文には、あたれていません。報酬の額を定めているのは昭和45年建設省告示第1552号（2024年7月1日施行の改正を含む）ですが、e-Gov法令検索は法律・政令・府省令などを収録するもので、告示は収録の対象外です。この記事の33万円・1.1倍・2.2倍・「長期の空家等」といった表現は、国土交通省の公表資料と解釈・運用の考え方によっています。かわりに、その告示の根拠となる宅地建物取引業法46条・34条の2・47条・65条・80条・82条は、e-Gov法令検索で全文を開いて確認しました。
• 告示の「空家等」が、空家等対策特別措置法2条1項の「空家等」と同じ定義かどうかは確認できていません。告示の原文にあたれていないためです。この記事では、売買の特例を「800万円以下の宅地または建物」、貸借の特例を「長期の空家等」として、公表資料の表現をそのまま使っています。
• 代理の場合の扱いは確認していません。この記事は媒介（仲介）の話です。
• 金額はすべて上限です。実際にいくらになるかは、媒介契約の前の話し合いで決まります。

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