実家を売る前にインスペクションは必要か｜義務ではありません。宅建業者の74.1%は最初から「あっせん無」です

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相続した実家を売ることになった。不動産会社から「建物状況調査（インスペクション）はどうしますか」と聞かれた——あるいは、何も聞かれなかった。

2018年4月に宅建業法が改正されて、この制度が始まりました。ただし実施が義務化されたわけではありません。国土交通省のQ&Aは「既存住宅を売買する場合に、必ず建物状況調査を実施しなければならないものではありません」と明確に否定しています。

そして実態はもっと静かです。国土交通省の調査によれば、一律にあっせん「無」としている宅建業者は74.1%。従業員20人以下の会社では75.9%です。売主から言い出さないかぎり、この選択肢は出てきません。

この記事は、宅建業法・国土交通省の告示とQ&A・法務省の公表資料だけで、相続した実家でこの調査に意味があるのはどういう場合かを整理します。

最終更新：2026年8月25日

1. 「義務化された」は誤解です

2018年（平成30年）4月1日に施行されたのは、宅地建物取引業法の一部を改正する法律（平成28年法律第56号）のうち、建物状況調査に関する規定です。業者に課されたのは、次の3つです。

条文	何をしなければならないか	いつ
34条の2第1項4号	「建物状況調査を実施する者のあつせんに関する事項」を書く	媒介契約書面
35条1項6号の2	「建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要」を説明する	重要事項説明
37条1項2号の2	「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項」を書く	契約書面

並べると分かりますが、どこにも「調査を実施しなければならない」とは書いていません。「あっせんの有無を書け」「実施済みなら説明しろ」「確認した事項を残せ」の3つです。

国土交通省のQ&A（Q1-5）はこう答えています。

既存住宅を売買する場合に、必ず建物状況調査を実施しなければならないものではありません

「あっせん」とは何を指すのか

同じQ&A（Q4-1）が定義しています。

宅建業者が、売主又は購入希望者等と調査実施者との間で建物状況調査の実施に向けた具体的なやりとり…が行われるように手配すること

単に「そういう制度がありますよ」と情報提供するだけでは、あっせんに当たりません。業者が調査会社との橋渡しまでやって、初めてあっせんです。

2024年4月から、「無」にする理由を書くようになりました

令和6年4月1日施行の見直しで、標準媒介契約約款にあっせん「無」とする場合の理由記載欄が新設されました。国土交通省が示している記載例は次のとおりです。

• 甲が、建物状況調査を実施する者のあっせんを希望しないため
• 目的物件の所有者から、建物状況調査の実施の同意が得られないため
• 既に建物状況調査が実施されているため

媒介契約書に「無」と書かれていて、その理由が「甲が希望しないため」になっていたら、それは自分が希望しなかったことになっています。心当たりがなければ、その場で確認してください。

出典：参議院「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」／国土交通省「宅地建物取引業法における建物状況調査に関するQ&A（令和6年4月1日現在）」／同「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」新旧対照表

2. 数字で見ると、ほとんど動いていません

調査	数字
一律にあっせん「無」としている宅建業者	74.1%（従業員0〜20人 75.9%／21〜100人 67.6%／101〜500人 41.7%／500人以上 0%）
あっせん「有」と示した割合	中古戸建（売主側）約30%／（買主側）約27%／中古マンション 約19%
あっせん「有」でも実施されなかった割合	15.7%
建物状況調査の実施率（戸建）	37.5%（売却経験者44.6%／購入経験者30.6%）
制度の認知度	「詳しく知っている」＋「ある程度わかっていた」＝38.3%
実施した人の満足度	「とても満足」＋「満足」＝78.5%

読み方は2つあります。ひとつは「小さい会社ほど一律で無にしている」ということ。従業員500人以上の会社は0%、つまり全社が案件ごとに判断しています。地元の不動産会社に頼む場合、こちらから言わなければ出てこない可能性が高いと考えたほうが現実的です。

もうひとつは「実施した人の78.5%は満足している」ということです。使った人の評価は悪くありません。問題は、選択肢として提示されていないことのほうです。

3. 何を調べて、何を調べないのか

ここを誤解すると「調査したのに雨漏りした」という話になります。

調べるのは2種類の部位だけ

• 構造耐力上主要な部分——基礎、柱、梁、床版、屋根版など、自重・積載荷重・地震等の振動を支える部分
• 雨水の浸入を防止する部分——屋根、外壁、開口部の建具、屋根や外壁の内部にあって屋内に及ぶ排水管

給排水設備の性能、シロアリ、設備機器の動作、越境や境界——これらは対象外です。「家全体を診てもらえる」ものではありません。

方法は原則として非破壊、目視等が中心です

既存住宅状況調査方法基準は、調査を「原則として非破壊で行う」とし、「歩行その他の通常の手段により移動できる位置において」実施するものと定めています。足場を組む必要はありません。

国土交通省の一般向け手引きの表現はこうです。

構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について目視や計測、非破壊検査を行います。
※全ての瑕疵がないことを約束するものではありません。

「調査できなかった」と「調査対象外」は違います

家具で隠れている、点検口がない——といった理由で物理的にアクセスできない部位は「調査できなかった」と報告されます。そもそもその住宅に存在しない部位は「調査対象外」です。

相続した実家に家財が残ったままだと、「調査できなかった」だらけの報告書になります。片付けの前後どちらでやるかは、この一点で決まります。片付けの手順と合わせて計画してください。

出典：国土交通省「既存住宅状況調査方法基準の解説」（平成29年国土交通省告示第82号）／同「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」（令和6年4月）／同「既存住宅インスペクション・ガイドライン」

4. 誰が調べるのか

調査ができるのは既存住宅状況調査技術者です。建築士であって、国土交通大臣の登録を受けた講習を修了した者と、宅地建物取引業法施行規則15条の8が定めています。根拠となる告示は既存住宅状況調査技術者講習登録規程（平成29年国土交通省告示第81号）と既存住宅状況調査方法基準（同第82号）です。

人数は令和5年度末時点で約14,000人（国土交通省）。建築士の資格区分によって調査できる建物の範囲が分かれています。

探し方としては、国土交通省が案内している技術者の検索サイトがあります。不動産会社があっせんしてくれない場合でも、売主が自分で直接依頼できます。

5. 重要事項説明に使えるのは「1年以内」です

見落としやすいのがここです。宅建業法35条1項6号の2は「実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る」と書いていて、その期間は施行規則16条の2の2で定められています。

建物の種類	重要事項説明に使える期間
木造戸建て住宅	調査実施から1年以内
鉄筋コンクリート造等の共同住宅等	調査実施から2年以内

相続した実家は木造戸建てであることが多く、その場合は1年です。「とりあえず調べておこう」と早くやりすぎると、売却時には使えなくなっています。売却活動を始める時期から逆算してください。

6. ★空き家の3,000万円控除とは、別の制度です

ここが、この記事でいちばん誤解されているところです。

相続した実家を売るときに使える空き家の譲渡所得3,000万円特別控除（租税特別措置法35条3項）があります。国土交通省が公表している主な要件はこうです。

• 家屋は昭和56年5月31日以前に建築されたものに限る
• 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡
• 相続時から譲渡時まで事業用・貸付用・居住用に供されていないこと
• 譲渡対価が1億円以下
• ★耐震基準に適合すること、または家屋を除却して土地を譲渡すること
• 控除額3,000万円。ただし家屋および敷地を相続した相続人が3人以上の場合は2,000万円
• 適用期限は令和9年（2027年）12月31日

要件は「耐震基準への適合」または「除却」です。建物状況調査ではありません。

建物状況調査は、劣化事象の有無を目視等で確認するものです。耐震基準に適合していることの証明（耐震診断と、必要なら耐震改修、そして耐震基準適合証明書）とは、目的も方法も別のものです。調査をしても、控除が使えるようにはなりません。

なお令和6年1月1日以降の譲渡については、譲渡の時からその翌年の2月15日までに家屋を取り壊した場合も対象になります（耐震改修も同様）。買主側で工事する段取りでも間に合うようになりました。手続には市区町村が発行する被相続人居住用家屋等確認書が要ります。

詳しくは空き家の3,000万円特別控除で要件を1つずつ確認してください。

出典：国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」および同制度概要・詳細資料

7. 相続した実家では、どう効くのか

「契約の内容に適合しない」の中身を、先に決めておける

2020年施行の改正民法で、売主の責任は「隠れた瑕疵」から「契約の内容に適合しない」という基準に変わりました。法務省の解説は、買主に履行の追完の請求（562条）と代金減額請求権（563条）を認め、損害賠償・解除は債務不履行の一般則に従う（564条）と整理しています。

期間制限（566条）も変わりました。法務省の説明では、改正のポイントは「権利行使」から「通知」への変更で、「買主は、契約に適合しないことを知ってから1年以内にその旨の通知が必要」とされています。

基準が「契約の内容」になったということは、契約時に建物の状態をどこまで前提にしていたかが争点になる、ということです。調査報告書を契約前に買主と共有し、宅建業法37条1項2号の2の「当事者の双方が確認した事項」に反映させておけば、その前提が書面に残ります。

相続した実家では、これが特に効きます。売主である相続人は、その家に住んでいなかったことが多く、そもそも告知できる情報を持っていません。「知らなかった」で押し通すのではなく、「調べた結果こうだった」を書面にするほうが、後の紛争は起きにくくなります。

既存住宅売買瑕疵保険を使うなら、検査は別に要ります

買主に安心を渡す手段として、既存住宅売買瑕疵保険があります。ただし加入には「専門の建築士による検査に合格すること」が必要で、これは保険法人の検査基準にもとづく別の検査です。国土交通省の手引きも、建物状況調査と「併せて実施することができます」という書き方をしています。

「建物状況調査に通れば自動的に保険に入れる」わけではありません。保険まで考えるなら、最初から保険法人の登録検査事業者に相談してください。保険期間は個人間売買で1年・2年・5年、保険金額は500万円・1,000万円などです。

出典：法務省「売主の瑕疵担保責任に関する見直し」／国土交通省「既存住宅売買瑕疵保険」および「既存住宅状況調査、既存住宅瑕疵保険関係資料」

8. いくらかかるのか

公的な資料で確認できる費用の目安は1つだけです。国土交通省の手引き（令和6年4月）にこう書かれています。

調査費用は、物件の規模の加えて、調査実施者によっても異なりますが、6万円程度～が目安となります。

（原文のままです。）これ以外に、国や自治体が示している金額の根拠は確認できませんでした。民間サイトにはいろいろな相場が載っていますが、当サイトでは一次情報にないものは書きません。

判断材料としては、売却価格に対して6万円が何%かで考えるのが実用的です。1,000万円の物件なら0.6%、300万円なら2%です。安い物件ほど、相対的な負担は重くなります。

やってはいけないこと

• 「調査したから瑕疵はない」と買主に説明する。国土交通省自身が「全ての瑕疵がないことを約束するものではありません」と書いています。言い方を間違えると、かえって責任の材料になります。
• インスペクションをすれば3,000万円控除が使えると思う。要件は耐震基準への適合か除却です。別の制度です。
• 売却の1年以上前に調べてしまう。木造戸建てなら、重要事項説明に使えるのは調査から1年以内です。
• 家財が残ったまま調査を入れる。「調査できなかった」が並んだ報告書になります。片付けとの順番を決めてください。
• 媒介契約書の「あっせん無」を読み飛ばす。2024年4月から理由の記載欄があります。「甲が希望しないため」と書かれていたら、それは自分が希望しなかったことになっています。
• 建物状況調査と瑕疵保険の検査を同じものだと考える。基準も実施者の要件も別です。

動く順番

1. まず売れる価格の幅を知る。6万円が見合うかどうかは、売却価格が分からないと判断できません。
2. 昭和56年5月31日以前の建物かどうかを確認する。そうなら、3,000万円控除のために必要なのは耐震診断か除却です。インスペクションではありません。
3. 家財を片付ける。「調査できなかった」を減らすためです。
4. 売却活動の開始時期を決める。木造戸建てなら、そこから逆算して1年以内に調査を入れます。
5. 媒介契約のときに、あっせんを希望すると口に出す。74.1%の業者は一律で「無」にしています。
6. 報告書は契約前に買主と共有し、37条書面に反映させる。ここまでやって初めて、紛争予防として機能します。

よくある質問

Q. インスペクションは義務ですか？

義務ではありません。国土交通省のQ&Aが「既存住宅を売買する場合に、必ず建物状況調査を実施しなければならないものではありません」と明記しています。業者に課されているのは、あっせんの有無を書面に記載すること、実施済みなら重要事項説明で結果の概要を説明すること、当事者が確認した事項を契約書面に記載することの3つです。

Q. インスペクションをすれば、空き家の3,000万円控除は使えますか？

使えるようにはなりません。控除の要件は「耐震基準に適合すること」または「家屋を除却して土地を譲渡すること」です。建物状況調査は劣化事象を目視等で確認するもので、耐震基準適合の証明とは別物です。国土交通省の資料でも、両制度が接続しているという記述は見当たりませんでした。

Q. 費用はいくらですか？

国土交通省の手引きが「6万円程度～が目安」としています。公的な資料で確認できるのはこの1つだけです。建物の規模と調査実施者によって変わります。

Q. 何を調べてもらえますか？

構造耐力上主要な部分（基礎・柱・梁・床版・屋根版など）と雨水の浸入を防止する部分（屋根・外壁・開口部の建具など）です。原則として非破壊で、歩いて移動できる位置から行います。シロアリ、給排水設備の性能、設備機器の動作などは対象外です。

Q. 不動産会社に何も聞かれませんでした

珍しくありません。国土交通省の調査では、一律にあっせん「無」としている宅建業者が74.1%（従業員20人以下では75.9%）です。希望するなら、媒介契約のときに自分から言ってください。2024年4月からは「無」とする理由を媒介契約書に書くことになっています。

Q. 調査から時間が経っていても使えますか？

木造戸建てなら1年、鉄筋コンクリート造等の共同住宅なら2年です。これを過ぎると重要事項説明の対象になりません。媒介契約を結ぶ時期から逆算して計画してください。

まとめ

• 義務化ではありません。業者に課されているのは書面記載と説明の3つだけです。
• 一律あっせん「無」が74.1%。売主が言わないと出てきません。
• 調べるのは構造と雨水だけ、原則非破壊。「全ての瑕疵がないことを約束するものではありません」。
• ★3,000万円控除の要件は耐震基準適合か除却です。インスペクションでは代わりになりません。
• 木造戸建てなら、重要事項説明に使えるのは1年以内。費用の公的な目安は6万円程度〜です。

この記事で確認できなかったこと

• 民法562条・563条・564条・566条の条文そのもの。法務省の解説資料で趣旨と「知ってから1年以内の通知」までは確認しましたが、条文の逐語は確認していません。本文でも条番号と趣旨だけを書いています。
• 租税特別措置法35条3項の条文そのもの。要件は国土交通省の公表資料で確認しましたが、条文本文は確認していません。
• 宅地建物取引業法施行規則16条の2の2の、令和6年改正後の条文本文。「木造戸建て1年・鉄筋コンクリート造等の共同住宅2年」という内容は国土交通省のQ&Aと解釈・運用の考え方で確認しています。
• 既存住宅状況調査技術者の令和6年度末以降の人数。確認できた最新は令和5年度末の約14,000人です。なお国土交通省の別のアンケートには「調査対象32,590人」という数字があり、両者の食い違いの理由は分かりませんでした。本文では約14,000人を採りました。
• 既存住宅売買瑕疵保険の付保件数。国土交通省の資料内に見つけられませんでした。
• 「住宅市場動向調査」令和6年度のインスペクション実施率・認知度。報告書に該当項目があることは確認しましたが、数値を取り出せませんでした。本文では令和3・4年度の別アンケートの数字を使っています。
• 費用について「6万円程度〜」以外の公的な根拠。内訳や上限を示す資料は確認できませんでした。

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