相続した実家を売ったときの譲渡所得税｜計算の順番と、間違えると損する3か所

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最終更新：2026年8月15日

最初に、いちばん大事なことを

相続した実家を売ったときの税金は、売れた金額にかかるのではありません。 利益（譲渡所得）にかかります。

そして計算の途中に、知っているかどうかで税額が数百万円変わる分岐が3か所あります。

順に並べます。

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1. 計算式

収入金額 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

出典：国税庁 No.1440「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」／No.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」（2026年8月15日確認）

この課税譲渡所得金額に税率をかけます。

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2. 分岐①：所有期間は「被相続人が買ったとき」から数えます

税率は、所有期間で2段階に分かれます。

出典：国税庁 No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」／No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」（2026年8月15日確認）

相続の場合、所有期間は引き継がれます

「去年相続したばかりだから短期で39.63%か」——違います。

国税庁は明記しています。

被相続人や贈与者の取得の時期がそのまま取得した相続人や受贈者に引き継がれます
— 国税庁 No.3270「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」（2026年8月15日確認）

親が30年前に建てた家なら、相続した翌日に売っても所有期間は30年です。長期譲渡所得（20.315%）が適用されます。

数え方に注意点が1つ

判定は「譲渡した年の1月1日時点」で行います。譲渡日ではありません。

たとえば2021年6月に取得した物件を2026年8月に売った場合、実際の保有は5年2か月ですが、2026年1月1日時点では4年7か月なので短期扱いになります。相続物件では滅多に問題になりませんが、被相続人の取得が最近だった場合は要確認です。

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3. 分岐②：取得費が分からないと、税額が跳ね上がります

取得費に入れられるもの

• 購入代金・建築代金、購入手数料、設備費、改良費
• 登録免許税（登記費用を含む）、不動産取得税、印紙税
• 借家人への立退料、土地の造成費用、測量費
• 土地を利用するための建物の取壊し費用
• 使用開始前の借入金利子

出典：国税庁 No.3252「取得費となるもの」（2026年8月15日確認）

建物は「減価償却相当額」を差し引きます

建物の取得費は、購入代金からその建物が古くなった分を引いた金額です。

非事業用建物の計算式

建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 ＝ 減価償却費相当額

非事業用資産の耐用年数は、業務用の1.5倍（1年未満切捨て）です。木造住宅は業務用22年なので、22 × 1.5 ＝ 33年。

出典：国税庁 No.3261「建物の取得費の計算」（2026年8月15日確認）

耐用年数33年に対応する償却率は 0.031 として計算されるのが一般的です（国税庁ページ内の償却率表は画像で掲載されているため、当サイトでは表そのものの読み取り確認ができていません。実際の申告では国税庁の表を直接ご確認ください）。

取得費が分からない場合：概算取得費5%

売買契約書が見つからない。親がいくらで買ったか分からない。よくあることです。

その場合、売った金額の5%を取得費とみなすことができます。

出典：国税庁 No.3258「取得費が分からないとき」（根拠：措置法通達31の4-1）（2026年8月15日確認）

これは救済ではなく、最後の手段です。 4,500万円で売れた場合の概算取得費は225万円。実際の取得費が2,000万円だったなら、差額の1,775万円がまるごと課税対象になります。

だから、契約書を探してください

• 実家の権利証・登記済証と一緒に保管されていることが多い
• 銀行の住宅ローン関係書類（金銭消費貸借契約書、返済予定表）
• 建築時の請負契約書・領収書
• 分譲住宅なら、分譲主（ハウスメーカー・デベロッパー）に販売価格の記録が残っている場合がある

家財の片付けの前に、書類だけは先に確保してください。 片付け業者が入ったあとでは手遅れです。

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4. 譲渡費用に入るもの・入らないもの

出典：国税庁 No.3255「譲渡費用となるもの」（2026年8月15日確認）

取壊し費用が譲渡費用に入るのは重要です。解体して更地で売る場合、解体費は経費として引けます。

表の最後にある「借地権譲渡時の名義書換料」は、実家が借地に建っている場合の話です。借地権を売るには地主の承諾が要り、その見返りに承諾料（名義書換料）を払うのが慣行になっています。この支出は譲渡費用に入るので、売却代金から引いて計算できます。承諾を断られたときにどうするかまで含めて、借地に建っている実家で扱っています。

一方、固定資産税と修繕費は入りません。 「持っている間にこれだけ払った」は、譲渡所得の計算では考慮されません。だからこそ維持費は、持ち続ける判断そのものを重くします。

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5. 分岐③：使える特例と、併用できない組み合わせ

特例A：相続税の取得費加算の特例（措置法39条）

相続税を払った人向けです。払った相続税のうち、その不動産に対応する部分を取得費に加算できます。

期限：相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで。相続税の申告期限は通常「相続開始を知った日の翌日から10か月」なので、おおむね相続開始から3年10か月が締切です。

出典：国税庁 No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（2026年8月15日確認）

特例B：空き家の3,000万円特別控除（措置法35条3項）

譲渡所得から最大3,000万円を控除します。

令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋・敷地を相続または遺贈により取得した相続人が3人以上の場合は、2,000万円までに縮小されます。

出典：国税庁 No.3306（2026年8月15日確認）

重要：AとBは併用できません

国税庁 No.3306 は、この特例の要件の1つとして次を挙げています。

売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと

つまり、どちらか有利なほうを選ぶことになります。

判断の目安を書いておきます。

• 相続税を払っていない（基礎控除内だった） → 特例Aは使えません。Bを検討します
• 相続税を払った・譲渡益が大きい → 両方を計算して比較します。譲渡益が3,000万円を大きく超える場合はAが有利になることもあります
• 相続人が3人以上・令和6年以降の譲渡 → Bの枠は2,000万円。差が縮まります

Bの詳細な要件は空き家の3,000万円特別控除に判定ツール付きでまとめています。

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6. 実際に計算してみます

前提（数字は仮定、率と年数は上記の出典どおり）

• 父が平成17年（2005年）6月に取得：土地1,500万円、建物（木造）1,200万円
• 相続開始：令和4年（2022年）9月20日、相続人は子1人
• 相続税の申告期限：令和5年7月20日 → 取得費加算の特例の期限は令和8年（2026年）7月20日
• 譲渡：令和8年（2026年）6月30日、譲渡価額 4,500万円
• 相続税のうちこの不動産に対応する取得費加算額：300万円
• 空き家特例の要件は満たさない設定（かつ取得費加算と併用不可のため、ここではAを選択）

ステップ1：長期か短期か

被相続人の取得日（2005年6月）を引き継ぐ → 2026年1月1日時点で約20年半 → 長期譲渡所得（20.315%）

ステップ2：建物の取得費

• 経過年数：2005年6月〜2026年6月 ＝ 21年
• 減価償却費相当額 ＝ 1,200万円 × 0.9 × 0.031 × 21 ＝ 703万800円
• 建物の取得費 ＝ 1,200万円 − 703万800円 ＝ 496万9,200円

ステップ3：取得費合計

土地1,500万円 ＋ 建物496万9,200円 ＝ 1,996万9,200円

ステップ4：譲渡費用

• 仲介手数料：4,500万円 × 3% + 6万円 ＝ 141万円（消費税10%込みで155万1,000円）
• 印紙税：1万円
• 合計 156万1,000円

ステップ5：課税長期譲渡所得金額

4,500万円 −（1,996万9,200円 + 156万1,000円 + 300万円）
＝ 4,500万円 − 2,453万200円
＝ 2,046万9,800円

ステップ6：税額

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7. 契約書が見つからなかった場合との差

同じ条件で、取得費が分からず概算取得費5%を使ったとします。

差額は約360万円。税額でおよそ3.6倍です。

繰り返します。書類を探してください。 実家の片付けを始める前に、権利証・住宅ローン書類・建築時の契約書を確保する。それだけで360万円が守れる可能性があります。

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8. 申告のタイミング

譲渡した年の翌年2月16日から3月15日の間に確定申告を行います（還付申告となる場合は2月15日以前でも可）。

出典：国税庁 No.3102「譲渡所得の申告期限」（2026年8月15日確認）

上の例（2026年6月30日譲渡）なら、2027年2月16日〜3月15日が申告期間です。

特例を使う場合は、赤字・ゼロでも申告が必要です。 「税金がかからないから申告不要」ではありません。特例は申告して初めて適用されます。

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まとめ：確認する順番

1. 被相続人の取得日を調べる → 長期か短期かが決まる（税率が倍違う）
2. 取得時の契約書を探す → 見つからないと税額が数倍になり得る
3. 相続税を払ったかを確認 → 取得費加算の特例が使えるか
4. 空き家3,000万円控除の要件を判定 → 判定はこちら
5. AとBはどちらが有利かを計算して選ぶ（併用不可）
6. 譲渡の翌年2月16日〜3月15日に申告

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よくある質問

ここは間違えると税額が跳ね上がるところだけを、国税庁の記載どおりに書きます。

Q. 税金は売れた金額にかかるのですか。

A. かかりません。譲渡所得＝売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）に対してかかります。

ここを誤解していると、恐怖だけが先に立ちます。3,000万円で売れても、取得費と譲渡費用を引いた残りがゼロなら、税額もゼロです。

Q. 税率はいくらですか。

A. 所有期間で変わります。長期（5年超）は20.315%、短期（5年以下）は39.63%です。

差は約2倍です。そして相続した実家は、被相続人が取得した日を引き継ぎます。親が何十年も前に建てた家なら、まず長期になります。まず被相続人の取得日を調べてください。

ただし、この「5年超」の数え方に落とし穴があります。次のQを必ず読んでください。

Q. 「5年超」は、いつの時点で数えますか。

A. 「譲渡した年の1月1日現在」です。売った日から5年を数えるのではありません。

ここが、この記事でいちばん間違えやすいところです。国税庁は「譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える」かどうかで長期と短期を分けています。

	判定	税率
長期譲渡所得	譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年超	20.315%
短期譲渡所得	譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下	39.63%

出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」（2026年8月16日確認）

売買契約から5年、引渡しから5年、と数えると間違えます。基準日はその年の1月1日です。年をまたぐかどうかで、税率が2倍変わることがあります。

Q. 20.315%の中身を教えてください。確定申告で全部払うのですか。

A. 内訳は3つで、そのうち住民税は所得税とは別建てです。

	長期（5年超）	短期（5年以下）
所得税	15%	30%
復興特別所得税	基準所得税額の2.1%（平成25年から令和19年まで）
住民税	5%	9%
合計	20.315%	39.63%

出典：国税庁「No.3208」「No.3211」（2026年8月16日確認）

ここが実務で効きます。確定申告で納めるのは所得税と復興特別所得税で、住民税は別の納付になります。売却代金を確定申告のときに使い切ってしまうと、住民税の分が手元に残っていないということが起こります。

納付の時期は市区町村によって案内が異なるので、当サイトでは断定しません。「住民税がいつ、いくら来るか」を、売る前に市区町村へ確認してください。

Q. 親が買った金額が分かりません。

A. 売った金額の5%を取得費とみなす方法があります。ただしこれは救済ではなく、最後の手段です。

5%で計算すると、税額は大きく増えます。売買契約書・領収書・権利証・住宅ローンの書類を、先に探してください。片付けを始める前に確保するのが鉄則です。捨ててからでは戻せません。

探し方と、契約書が無い場合に取れる手（国税庁の建物の標準的な建築価額表を使う方法など）は取得費が分からないときの5%ルールに数字つきでまとめました。金額インパクトが最も大きい論点です。必ず読んでください。

Q. 解体費は差し引けますか。

A. 土地を売るための建物の取壊し費用は、譲渡費用に入ります。

譲渡費用に入る	入らない
土地を売るための建物の取壊し費用	固定資産税
仲介手数料など、売るために直接かかった費用	修繕費

ここから、解体の判断に効くことが1つ出ます。解体費が譲渡費用になるのは「売れた場合」だけです。解体したのに売れなければ、差し引く相手の所得がありません。先に解体するかどうかは、古家付きで売るか、更地にするかで税金込みの比較をしてから決めてください。

Q. 相続税を払った場合、何か軽くなりますか。

A. 取得費加算の特例があります。ただし期限があります。

期限は相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日、おおむね相続開始から3年10か月です。この日を過ぎると、もう使えません。

そして、空き家の3,000万円特別控除とは併用できません。どちらか有利なほうを選びます。要件は空き家の3,000万円特別控除の記事にまとめました。相続税を払った人ほど、どちらが得かの計算が要ります。

Q. 特例で税額がゼロになるなら、申告は要りませんか。

A. 要ります。申告しないと、特例そのものが適用されません。

空き家の3,000万円特別控除は「申告することによって適用される」制度です。要件を満たしていても、申告しなければ控除されません。税額ゼロだから何もしない、がいちばん危ないパターンです。

申告は譲渡した年の翌年2月16日から3月15日の間に行います。そして「被相続人居住用家屋等確認書」は市区町村が交付するもので、交付に日数がかかります。申告直前に慌てる人が多い書類なので、必要書類の取り方を先に見ておいてください。

取得費が分からないときの手を見る3,000万円控除が使えるか確かめるまず売れる金額を調べる

この記事で確認できなかったこと

• 所得税法60条1項という条項番号：国税庁 No.3270 の根拠法令欄は「所法33、38、60」までの記載で、項番号までは明記されていませんでした
• 木造33年の償却率0.031という数値そのもの：国税庁の償却率表は画像で掲載されており、表そのものからの直接確認ができませんでした。実際の申告では国税庁ページの表をご確認ください
• 措置法35条3項・39条の条文本文：タックスアンサーには条番号の記載のみで、条文の文言そのものは掲載されていません

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本記事は一般的な情報提供であり、個別の税務相談ではありません。譲渡所得の申告は要件・計算が複雑です。実際の申告にあたっては、税理士または所轄の税務署にご相談ください。

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