建物滅失登記を自分でやる｜期限1か月・登録免許税0円、必要書類と放置したときに起きること

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解体工事が終わって、業者から「お疲れさまでした」と言われて、更地の写真が送られてくる。そこで終わりだと思っている人が、いちばん多いです。

終わっていません。法律は、あなたに「1か月以内にやること」を1つ課しています。建物滅失登記です。放っておくと過料の対象になり、存在しない家の固定資産税が請求され続けることがあります。

そして、この登記は自分でできます。登録免許税がかからないので、実費はほぼ切手代と証明書代だけです。この記事は、その手順と、途中で詰まる箇所だけを書いています。

期限は「滅失の日から1か月」。法律にそう書いてあります

不動産登記法57条の条文は、静岡地方法務局が公開している案内文書にそのまま引用されています。

建物が滅失したときは，表題部所有者又は所有権の登記名義人は，その滅失の日から１か月以内に，当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

ここで押さえたいのは2点です。

いつから1か月か	工事の契約日でも、支払いを終えた日でもありません。建物が滅失した日＝取り壊しが完了した日です
誰の義務か	表題部所有者または所有権の登記名義人。解体業者の義務ではありません

「業者がやってくれると思っていた」という取り違えが、いちばん多い原因です。解体業者は建物を壊す契約を履行しただけで、登記の代理権はありません（代理できるのは資格者だけです）。

自分でやれば登録免許税0円。頼むと全国中央値47,500円です

建物滅失登記に登録免許税はかかりません。根拠は、正面から「非課税」と書いた条文ではなく、次の3つの状況証拠です。

• 国税庁のタックスアンサー「No.7191 登録免許税の税額表」に、建物の滅失（表示に関する登記）が掲載されていません
• 法務局「登録免許税の計算」が挙げる課税対象8種にも含まれていません
• 法務局が配布している建物滅失登記の申請書様式に、登録免許税の記入欄そのものがありません

いっぽう、土地家屋調査士に依頼した場合の報酬には、公表された統計があります。日本土地家屋調査士会連合会が令和4年に実施した実態調査（全国3,487通の回答）の「建物滅失登記」の分布です。

区分	中央値	平均値
全国	47,500円	48,098円
北海道	40,540円	43,605円
東北	48,540円	49,013円
関東	48,000円	48,628円
中部	48,000円	48,247円
近畿	45,000円	47,065円
中国	45,500円	45,997円
四国	45,000円	46,191円
九州	48,000円	48,882円

税別か税込かは、この統計からは読み取れませんでした。地域差は最大でも8千円ほどで、「都会だから高い」という傾向は出ていません。

遠方の実家で、平日に法務局へ行けず、書類を集める時間もないなら、5万円弱で外注するのは合理的です。逆に、書類が揃っていて郵送で済ませられるなら、この5万円はまるごと浮きます。

必要書類は5つ。ただし1つだけ、自分では用意できないものがあります

鳥取地方法務局が公開している「申請書提出前のチェックリスト（建物滅失用）」を基準に整理します。

#	書類	入手先	注意点
1	建物滅失登記申請書	法務局サイトで様式を配布	A4・左とじ。申請人欄は認印で可
2	建物滅失証明書（取壊し証明書）	解体業者	実印の押印が必要
3	解体業者の印鑑証明書／代表者の資格証明書	解体業者	会社法人等番号を申請書に書けば省略できます
4	申請地の場所が分かる地図	自分で用意	地図サイトの印刷で足ります
5	（所有者が死亡している場合）相続を証明する書類	市区町村	次章で説明します

登記記録の住所・氏名が現在と違う場合は、住民票の写しや戸籍の附票も要ります。添付書類は、原本還付を受ける場合も必ず原本を提出します。

3番の「省略できる」は、法務局によって書きぶりが違います

法務局の全国版の記載例は、会社法人等番号を書けば「代表者の資格を証する書面及び代表者の印鑑証明書」の双方を省略できると書いています。鳥取地方法務局のチェックリストも印鑑証明書の省略可と書いています。

ところが静岡地方法務局の記載例は、「資格を証する書面」の省略にしか触れていません。同じ制度の案内なのに、印鑑証明書まで省けるかどうかの記述に幅があります。

いちばん危ないのは、2番を「工事のあと」に頼むことです

建物滅失証明書は、壊した業者にしか出せません。そして実印と、法人なら印鑑証明書（または会社法人等番号）が要ります。つまり——

• その業者が廃業していたら、出してもらえません
• 安さだけで選んだ一人親方で、連絡が取れなくなったら、出してもらえません
• 「証明書は別料金です」と後から言われることもあります

だから、見積りを取る段階で聞いておきます。「取壊し証明書は出してもらえますか。実印を押した原本と、会社法人等番号を教えてもらえますか」。この一言を契約前に言えるかどうかで、あとの手間がまったく変わります。

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所有者が亡くなっていても、相続登記より先に滅失登記ができます

ここが、いちばん知られていない部分です。

建物の名義が亡くなった親のままでも、相続人の1人から滅失登記を申請できます。相続登記を先に済ませる必要はありません。

佐賀地方法務局の案内に、「所有者が死亡している場合は、相続人の１人からの登記申請が可能です」と明記されています。相続人全員の実印を集める必要も、遺産分割協議を終える必要もありません。

追加で要るのは、次の書類です。

• 所有者が死亡した記載のある戸籍
• 申請する人が所有者の相続人であることが確認できる戸籍
• （必要に応じて）戸籍の附票

相続登記は2024年4月から義務になりましたが、それは所有権の登記の話です。壊してしまう建物について相続登記が要るのか要らないのかを正面から述べた法務省の見解は、今回は見つけられませんでした。法務省の相続登記義務化のQ&Aにも特設ページにも、建物の滅失に関する記述はありません。

確実に言えるのは、滅失登記の申請そのものには相続登記は要らないということだけです。土地のほうの相続登記は別途必要になりますので、混同しないでください。

未登記の建物なら、行き先は法務局ではなく市役所です

登記記録が最初から無い建物は、消すべき記録も無いので、法務局での手続きはありません。代わりに、市区町村の固定資産税の担当課へ「家屋滅失届」を出します。

自治体の公式ページで確認できた実例を挙げます。

自治体	公式ページに書かれていること
茨城県桜川市	登記済建物は法務局で滅失登記をすれば法務局から市へ通知されるので市への届出は不要。ただし12月31日までに滅失登記が完了しない場合は市へ滅失届を提出
茨城県かすみがうら市	未登記家屋は「家屋滅失届」を税務課へ。電話連絡でも可。年末の取壊しは「解体業者発行の証明書、領収書、日付入り写真など」取り壊した日を確認できる書類の用意を推奨

様式の名前も、提出先も、自治体でばらばらです。「家屋滅失届」で通じないときは、固定資産税の担当課に「建物を壊したので課税を止めたい」と言えば伝わります。

未登記のまま相続した実家の全体像は、登記されていない実家をどうするかにまとめてあります。壊す前に読んでおくほうが安全です。

やらないと何が起きるか。確実なのは2つだけです

ネット上には「売れなくなる」「ローンが組めない」といった記述が並びますが、法務局・法務省の公式な注意喚起としては見つけられませんでした。この記事で根拠つきで言えるのは、次の2つです。

	起きること	根拠
①	10万円以下の過料の対象になる	不動産登記法164条1項（57条を列挙）
②	存在しない家屋に固定資産税が課税され続けるおそれ	桜川市・かすみがうら市の公式案内（滅失登記が完了しないなら市へ届出、という構造）

②のほうが、金額としては効きます。登記を消さないかぎり、市は建物が無くなったことを知りません。木造家屋の税額が年3万円だとすれば、3年放置で9万円です。過料より確実に減ります。

なお、災害時などに法務局が職権で滅失登記を行う場合はありますが、これは市から情報提供された建物や公費解体された建物などに限られます。附属建物の登記があると職権では処理できない場合があるとも書かれています。「そのうち役所がやってくれる」は成り立ちません。

更地にすると土地の税金は上がります。ただし「6倍」ではありません

滅失登記を出すと、市は建物が無くなったことを知ります。すると翌年の1月1日を境に、土地の住宅用地特例（地方税法349条の3の2）が外れます。

区分	固定資産税の課税標準
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	価格 × 6分の1
一般住宅用地（200㎡超・家屋床面積の10倍まで）	価格 × 3分の1

ここから「6倍になる」という話が生まれるのですが、自治体の公式説明はそう書いていません。富山市のFAQは、こう説明しています。

その結果、土地の固定資産税が特例適用時よりも約3倍程度に上がることが一般的です。

理由は3つあります。①更地（非住宅用地）の課税標準には評価額の70%という上限があること、②負担調整措置により1年で一気にではなく年5%ずつ上がること、③建物ぶんの税額はゼロになること。神戸市の公式ページに、この負担調整の仕組みが数式つきで載っています。

この計算は解体すると固定資産税は本当に6倍になるのかで実額まで追ってあります。滅失登記を出す前に、いくら増えるかを見ておいてください。賦課期日は1月1日（地方税法359条）なので、年末の滅失登記は翌年度の税額に直結します。

自分の市区町村の解体補助金を調べる解体費の幅を試算する更地にした後の税額を計算する

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オンライン申請もできます。ただし紙は結局送ります

法務局は建物滅失登記のオンライン申請に対応しています。ただし、次の条件があります。

• 個人はマイナンバーカードが必要。ICカードリーダライタも必要です
• 「申請用総合ソフト」のインストールが必要です
• 書面で作成された添付情報は、受付の日から2日以内（初日・休日等を除く）に、法務局に持参するか書留郵便等で送る必要があります

建物滅失証明書は解体業者が紙で出すものなので、結局この2日以内の送付が発生します。マイナンバーカードとカードリーダを持っていて、かつ郵送も併用できる人向けです。持っていないなら、素直に書面申請（郵送可・書留）のほうが早いです。

やる順番

1. （解体前）見積りの段階で「取壊し証明書を実印で出せるか」「会社法人等番号を教えてもらえるか」を確認する
2. （解体後）業者から建物滅失証明書を受け取る。法人なら印鑑証明書または会社法人等番号も
3. 管轄の法務局に電話し、印鑑証明書の省略可否と、必要書類の最終確認をする
4. 法務局サイトから申請書様式をダウンロードして記入。不動産番号は登記事項要約書のとおりに
5. 所有者が亡くなっているなら、戸籍を集める（相続人の1人ぶんで足ります）
6. 申請地の場所が分かる地図を印刷する
7. A4・左とじで綴じて、窓口か書留郵便で提出。滅失の日から1か月以内
8. 未登記の附属建物や物置がある場合、市区町村へ家屋滅失届も出す

よくある質問

1か月を過ぎてしまいました。もう受け付けてもらえませんか

受け付けてもらえます。1か月は申請義務の期限であって、それを過ぎると申請できなくなるという規定ではありません。過料の対象にはなり得ますが、気づいた時点で出すのがいちばん傷が浅くなります。放置している間も固定資産税の課税が続くおそれがあるためです。

解体業者が廃業していて、証明書がもらえません

この場合の代替手続きについて、法務局の公式な案内は今回見つけられませんでした。管轄の法務局に直接相談してください。実務上は、取壊しの事実を示す資料（工事の請負契約書、領収書、日付入りの写真、上申書など）で扱われることがありますが、何が認められるかは法務局の判断になります。

物置や車庫も登記されているのですか

されている場合があります。母屋の登記に「附属建物」として記録されていることが多く、この附属建物の登記が残っていると、法務局の職権での滅失登記ができない場合があると静岡地方法務局が書いています。登記事項証明書を取って、附属建物の記載があるかを先に確認してください。

相続人が何人もいますが、全員の印鑑が要りますか

要りません。佐賀地方法務局の案内に「相続人の１人からの登記申請が可能」と明記されています。ただし共有になっている実家を売る場合は全員の同意が必要になります。滅失登記だけが例外的に単独でできる、と理解してください。

司法書士と土地家屋調査士、どちらに頼むのですか

建物滅失登記は「表示に関する登記」なので、土地家屋調査士の分野です。所有権の移転（相続登記）は司法書士です。連合会の統計で示した47,500円は、土地家屋調査士の報酬です。

この記事で確認できなかったこと

• 不動産登記法57条違反で実際に過料が科された件数。法務省の登記統計にも裁判所の司法統計年報にも、条文別の過料事件の項目が見当たりませんでした
• 滅失登記を出さないことによる売却時・住宅ローン審査・行政調査への具体的な支障についての、法務局・法務省の公式な注意喚起
• 相続した建物を取り壊す場合に相続登記が必要か不要かを正面から述べた法務省の見解。相続登記義務化のQ&A・特設ページに、建物の滅失に関する記述がありません
• 土地家屋調査士報酬統計の税別／税込の別、最頻値、件数分布
• 解体業者の印鑑証明書を会社法人等番号で省略できるかについて、法務局の案内に記述の幅があります（全国版記載例は省略可、静岡の記載例は資格証明書のみに言及）
• 解体業者が廃業していた場合の代替書類についての公式案内
• 建物滅失登記が「非課税」と明記された条文。税額表・課税対象一覧に載っていないこと、申請書に欄がないことからの判断です

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まとめ

1. 滅失の日から1か月以内（不動産登記法57条）。義務者は所有者で、解体業者ではありません
2. 怠ると10万円以下の過料の対象（同164条1項）。ただし実際の件数の統計は確認できませんでした
3. 登録免許税はかかりません。自分でやれば実費はほぼ切手代と証明書代だけです
4. 土地家屋調査士に頼むと全国中央値47,500円（連合会・令和4年度、回答3,487通）
5. いちばん詰まるのは解体業者が出す建物滅失証明書。見積りの段階で確認しておく
6. 所有者が亡くなっていても相続人の1人から申請できます。相続登記は前提ではありません
7. 未登記の建物は市区町村へ家屋滅失届。名称も窓口も自治体でばらばらです
8. 滅失登記を出すと翌年1月1日から土地の住宅用地特例が外れます。ただし自治体の公式説明は「約3倍程度」で、6倍ではありません

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