投稿者: 実家じまいナビ編集部

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最終更新：2026年8月15日

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この記事について

親が施設に入った。あるいは、亡くなった。実家が残った。

そこから始まるのが「実家じまい」です。相続手続き、名義変更、家財の片付け、そして売るか貸すか解体するかの判断。全部で20を超える工程があり、それぞれ別の場所に情報が散らばっています。

相続の話は士業のサイトに。売却の話は不動産ポータルに。解体の話は解体業者のサイトに。補助金の話は自治体のサイトに。

このページは、その全部を一本の道筋としてつないだものです。 上から順に読めば、何をいつまでにやればいいかが分かります。詳しい手順が必要なところには、個別の記事へのリンクを置いています。

長いので、まずは次の「6つの期限」の表だけでも見ていってください。 ここを知らないまま数年過ごしてしまう人が、いちばん損をします。

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【最重要】実家じまいには、6つの期限があります

出典：民法915条／国税庁 No.2022・No.4102・No.3306・No.3267／法務省「相続登記の申請義務化について」

このうち、金額のインパクトが桁違いに大きいのが「3,000万円の特別控除」です。

譲渡所得が3,000万円出るケースなら、税率20.315%で計算して609万4,500円。期限を1日過ぎるだけで、この額が消えます。

そして厄介なのが、相続した月によって猶予が1年近く違うことです。

「3年あるから大丈夫」と思っていると、年末に相続した人は間に合いません。

→ 相続した実家は売る・貸す・持ち続ける？損益分岐を年数で出す完全比較

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実家じまいの全体像

STEP 6が最大の分岐点ですが、STEP 1〜5を飛ばして先に進むことはできません。 名義が変わっていない不動産は売れないからです。

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STEP 1｜現状を把握する（〜1ヶ月）

やること

• 死亡届の提出（7日以内）、火葬許可
• 健康保険・年金の手続き
• 遺言書があるか確認する
• 相続人が誰かを確定する
• 財産と負債を洗い出す

遺言書があった場合

自筆の遺言書が見つかったら、勝手に開封してはいけません。 家庭裁判所で「検認」の手続きが必要です。

「遺言書の保管者又はこれを発見した相続人は、遺言者の死亡を知った後、遅滞なく遺言書を家庭裁判所に提出して、その『検認』を請求しなければなりません」
出典：裁判所「遺言書の検認」

日数の期限は定められておらず、「遅滞なく」とされています。

ただし例外があります。 公正証書遺言と、法務局の自筆証書遺言書保管制度を使って保管されていた遺言書（遺言書情報証明書が交付されるもの）は、検認が不要です。

相続人を確定する

被相続人の出生から死亡までの戸籍を全部集めます。ここで想定外の相続人が出てくることがあります。 前婚の子、認知した子など。

戸籍集めは実務上いちばん時間がかかる作業のひとつで、本籍地が何度も変わっている場合は数ヶ月かかることもあります。

「法定相続情報一覧図」を作っておくと、その後の手続きが劇的に楽になります。 銀行、法務局、税務署に、戸籍の束を何度も出さずに済みます。無料で作れます。

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STEP 2｜相続するかどうかを決める（〜3ヶ月）★期限あり

3ヶ月の熟慮期間

「相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない」
民法915条1項

この3ヶ月を過ぎると、自動的に「単純承認」——つまり、プラスの財産も借金も全部引き継ぐことが確定します。

ただし、この期間は家庭裁判所に請求すれば伸長できます。 財産の調査が終わらない場合は、期限が来る前に伸長の申立てをしてください。

実家が「負動産」だった場合

地方の実家で、売れる見込みが薄く、解体費だけがかかる——そういうケースは実際にあります。

選択肢は3つです。

相続土地国庫帰属制度の実際

2023年4月に始まった制度です。法務省の統計（令和8年6月30日時点の速報値）では、

出典：法務省「相続土地国庫帰属制度の統計」（速報値）

却下・不承認は合わせて176件と少ない一方、取下げが1,063件と多いのが特徴です。相談の過程で「これは要件を満たさない」と分かって取り下げるケースが多いと推測されます。

負担金は原則20万円（一部の土地は面積に応じて算定）。建物が建っていると申請できないため、先に解体する必要があります。 解体費が数百万円かかることを考えると、「タダで国が引き取ってくれる」制度ではありません。

→ 相続放棄すべきケース｜実家が負動産だったときの判断基準

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片付けや解体にいくらかけるかを決める前に、売った場合にいくら戻るかを知っておいてください。戻る金額が分かって初めて、どこまで手をかける価値があるかが決まります。査定は無料で、出したあとに売らなくても費用はかかりません。

先に場所を確認してください。不動産SHOPナカジツが受け付けられるのは愛知・岐阜・静岡・千葉・埼玉・福岡・熊本とその周辺だけです（全40店舗のうち39店舗がこの7県。同社の店舗一覧で確認／2026年8月19日）。それ以外の道府県にある実家は、申し込んでも査定は返ってきません。対象外の方は、ラクウルの買取査定のほうをご覧ください。

STEP 3｜税務手続き（〜10ヶ月）★期限あり

準確定申告（4ヶ月）

亡くなった方に一定の所得があった場合、相続人が代わりに確定申告をします。

• 期限：相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヶ月以内
• 必要になる主なケース：事業所得や不動産所得があった、給与2,000万円超、公的年金400万円超、医療費控除で還付を受けたい

出典：国税庁「No.2022 納税者が死亡したときの確定申告（準確定申告）」

実家を人に貸していた場合は、ほぼ確実に必要になります。

相続税の申告（10ヶ月）

• 期限：被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内
• 基礎控除：3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

出典：国税庁「No.4102 相続税がかかる場合」「No.4205 相続税の申告と納税」

つまり、相続人が3人なら4,800万円まで相続税はかかりません。実家1軒と預金だけなら、申告不要のケースが多数です。

ただし「特例を使うなら申告が必要」です

小規模宅地等の特例を使うと、実家の敷地の評価額を330㎡まで80%減額できます。

出典：国税庁「No.4124 小規模宅地等の特例」

この特例は、実家じまいで一番金額が動きます。そして「よかれと思ってやること」で消えます。相続の前に解体する、施設入所後に貸す、申告期限より前に売る、相続税がゼロだからと申告しない——どれも使えなくなる行動です。→ 小規模宅地等の特例｜実家を壊す・貸す・売る前に読んでくださいで、条文と政令を開いて整理しました。

そして、相続税を払ったあとに実家を売るなら、もう一つ期限があります。払った相続税の一部を売却時の取得費に足せる制度で、期限は相続税の申告期限の翌日以後3年（通称3年10か月）。最初の10か月は「売るな」、そのあとの3年は「売れ」という順番になります。→ 取得費加算の特例｜実家を売るなら「3年10か月」の中身を先に確認してくださいで、4つの期限を1つの表にまとめました。

主な適用パターン：

この特例を使った結果、相続税がゼロになる場合でも、申告そのものは必要です。 「税額ゼロだから申告しなくていい」と思って期限を過ぎ、特例が使えなくなるのは、実務でよくある失敗です。

遺産分割協議

相続人全員で、誰が何を相続するかを決めます。全員の同意が必要で、1人でも欠けると成立しません。

不動産がある場合の分け方は4つ。

共有名義は、問題を先送りするだけです

「とりあえず兄弟で共有にしておこう」——これが後で最も揉めます。

売却には共有者全員の同意が必要です。そして時間が経つと、共有者の1人が亡くなり、その配偶者や子が新たな共有者になります。5人を超えると、実務上ほぼ売却できなくなります。

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STEP 4｜名義を変える（〜3年）★義務・過料あり

相続登記は2024年から義務です

• 期限：自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内
• 過料：正当な理由なく申請しなかった場合、10万円以下

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」

2024年4月1日より前の相続も対象です

ここが最も見落とされています。

「20年前に父が亡くなったとき、実家の名義を変えていなかった」——このケースも義務の対象で、期限は2027年3月31日です（不動産の取得を知った日が施行後の場合は、その日から3年とのいずれか遅い日）。

祖父名義のまま何十年も放置されている不動産は、実は珍しくありません。そういう物件は相続人が10人以上に膨れ上がっていることもあり、解決に年単位かかります。 心当たりがあるなら、今日から動いてください。

→ 相続登記の義務化｜3年以内にやるべきこと全手順

自分でやるか、司法書士に頼むか

シンプルなケースなら、自分でも十分できます。 法務局は事前相談を受け付けています。

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STEP 5｜家財を片付ける

どこから手をつけるか

実家の片付けは、多くの人が想像の3倍時間がかかります。物量よりも、判断に時間がかかるからです。

実務的には、この順番が最も早く終わります。

1. 貴重品・重要書類を先に確保する（権利証、通帳、印鑑、保険証券、購入時の契約書）
2. 明らかなゴミを出す（判断が要らないものから）
3. 売れるものを分ける（家電、家具、着物、骨董）
4. 迷うものは1箇所に集める（写真、手紙、思い出の品）
5. 残りを業者に任せる

4が最大の関門です。 ここで手が止まって、片付けが半年延びる。先に「迷うものボックス」を作って物理的に隔離してしまうのがコツです。

購入時の契約書は、絶対に捨てないでください

売却時の税金が数百万円変わります。

取得費が不明な場合、売却代金の5%を取得費とみなすルール（概算取得費）があります。2,000万円で売れた家なら取得費100万円。実際には1,500万円で買っていたとしても、証明できなければ100万円扱いです。

出典：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

差額1,400万円が課税対象に加わり、税額で約284万円違います。

片付けの最初に、権利証・売買契約書・領収書を探してください。

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STEP 6｜出口を決める

ここが実家じまいの本題です。選択肢は5つあります。

判断の前に、必ず確認すべき3点

① 3,000万円控除が使えるか（金額インパクト最大）

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」。譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

主な要件：

• 家屋が昭和56年5月31日以前の建築
• 相続の直前に被相続人が居住しており、他に居住者がいなかった
• 相続時から譲渡時まで事業用・貸付用・居住用に供されていない
• 売却代金1億円以下
• 譲渡時に耐震基準を満たすか、家屋の全部を取り壊している
• 期限：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
• 特例自体の適用期限：令和9年（2027年）12月31日までの譲渡

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

⚠️ 一度でも人に貸すと、この控除は使えなくなります

「相続時から譲渡時まで貸付用に供されていないこと」が要件です。
「とりあえず賃貸に出して、ダメなら売ろう」という順番は、609万円を捨ててから売ることになります。
貸すか売るかは、貸す前に決めてください。

2024年1月1日以後の譲渡では2つの改正が入りました。買主が譲渡後（翌年2月15日まで）に耐震改修または取壊しを行う場合も対象になった一方、相続人が3人以上の場合は控除額が1人2,000万円に下がりました。

なお、取得費加算の特例とは併用できません（どちらかを選択）。

→ 空き家の3,000万円特別控除｜要件チェックリストと判定ツール

② 売ったらいくらになるか

「売る」と決めるためではなく、「売らない」と決めるためにも必要な数字です。

査定額をそのまま信じないでください。東日本不動産流通機構の2026年1〜3月期の首都圏データでは、

出典：東日本不動産流通機構「季報Market Watch 2026年1〜3月期」

査定額の85%前後を現実的な着地点として計画を立ててください。

→ 不動産一括査定サイト おすすめ比較ランキング

③ 解体費と補助金はいくらか

解体費用は木造30坪で150万円前後、付帯工事を含めると190万円前後が目安です。

そして市区町村の補助金が使える場合があります。 ただし金額の差が非常に大きい。

出典：各自治体公式ページ（2026年8月14日確認）

同じ日本で28倍の差があります。 そして注意点が3つ。

1. 着工前に申請しないと1円も出ません
2. 多くが先着順で年度途中に終わります（広島市は受付が年1回、5月中旬の2週間だけ）
3. 相続登記が済んでいないと申請できない自治体が多数あります

さらに——「空き家の解体補助金」という名前でなくても使える制度があります。 横浜市・千葉市・堺市などには空き家限定の制度がありませんが、耐震性が不足する住宅の除却補助が市内全域で使え、こちらは空き家であることを要件としていません。

→ あなたの市区町村の補助金を調べる（全国データベース）
→ 土地活用プラン一括請求サービス徹底比較

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STEP 7｜実行する

売却の場合の流れです。遠方の実家でも、現地に行くのは実質1〜2回で済みます。

7を忘れる人がいます。 3,000万円控除を使う場合、申告しなければ適用されません。 税額ゼロでも申告が必要です。

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つまずきやすい5つの場面

① とりあえず賃貸に出して、3,000万円控除を失う

最も金額の大きい失敗です。 数ヶ月でも貸すと権利が消えます。最大609万円。

② 共有名義にして、10年後に売れなくなる

相続人の1人が亡くなるたびに共有者が増えます。5人を超えると実務上売却困難。

③ 購入時の契約書を捨ててしまう

取得費が証明できず、概算取得費5%が適用されます。2,000万円の売却で税額が約284万円変わることも。

④ 解体してから補助金を申請する

ほぼすべての自治体で「交付決定前の着工は対象外」。1円も出ません。

⑤ 「3年あるから」と思って、年末相続の3年を見落とす

期限は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」。12月に相続した人の猶予はちょうど3年です。

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よくある質問

ここは「調べ方まで書く」ことにしています。結論だけ言われても動けないことのほうが、実際には多いからです。

Q. まず何から始めればいいですか？

A. 今日できるのは3つだけです。どれも家から出ずにできます。

調べること	どうやって	費用と時間
①相続がいつ始まったか	亡くなった日です。除籍謄本か、死亡届の控えで確認できます	0円・5分
②家屋がいつ建ったか	毎年4〜6月に届く固定資産税の課税明細書に、構造・床面積・建築年が載っています。見当たらなければ登記事項証明書で分かります	0円・10分
③相続登記が済んでいるか	登記事項証明書の権利部（甲区）を見て、所有者が親のままかを確認します	オンライン請求・郵送受取で520円

登記事項証明書は法務省の「登記・供託オンライン申請システム」から請求できます。全国どこの物件でも、どこからでも取れます。他人の名義の不動産でも誰でも取得できるので、「相続人であることの証明」は要りません。

この3つが分かると、あなたに残された時間と、使える制度が決まります。②が昭和56年5月31日以前なら、3,000万円特別控除の対象になりうる家です。③がまだなら、相続登記を先に済ませないと売ることも貸すこともできません。

3つの数字を入れて、控除が使えるか判定する

Q. 気持ちの整理がつかず、動けません。

A. 決断は急がなくて大丈夫です。急ぐ必要があるのは「調べること」だけです。そして調べることは、実家を手放す決心とは関係なく進められます。

気持ちが重いときは、お金がかからず、誰にも会わなくていい順にやってください。この順番なら、途中でやめても何も失いません。

	やること	費用	人に会うか
1	固定資産税の課税明細書を探す	0円	会わない
2	登記事項証明書をオンラインで取る	520円	会わない
3	公的なデータで相場を自分で調べる	0円	会わない
4	解体費を試算する／税額を試算する	0円	会わない
5	ここではじめて、査定を1社に頼むか考える	0円	会う（電話・メールのみも可）

1〜4までは、誰とも話さずに終わります。それでも、売ったらいくらか・持ち続けるといくらかかるか・税金はいくらか、の見当がつきます。数字が手元にあると、気持ちが整った瞬間にすぐ動けます。なにも持たずに整うのを待つと、そこからさらに数ヶ月かかります。

それと、ひとつだけ先にお願いがあります。片付けを始める前に、親の売買契約書とローンの書類だけは探して確保してください。これが無いと税額が数百万円変わります。理由は相続した実家の取得費が分からないに書きました。

Q. 費用は全部でいくらかかりますか？

A. 目安は下の表のとおりです（地域・規模で大きく変わります）。ただし金額そのものより、「いつ払うか」のほうが重要です。

項目	目安	いつ払うか
相続登記（司法書士報酬）	5〜15万円	手続き時
登録免許税	固定資産税評価額 × 0.4%	登記申請時
遺品整理	15〜60万円（間取りによる）	売る前・先払い
解体	150〜250万円（木造30坪＋付帯）	売る前・先払い
仲介手数料	売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税	決済時（売却代金から）
譲渡所得税	課税譲渡所得 × 20.315%（長期の場合）	翌年の確定申告

手元の現金が要るのは、遺品整理と解体だけです。ほかは売却代金から引かれるか、売れたあとに払います。つまり「先に出ていくお金」をどう抑えるかが、資金繰りの全部です。

その2つには、どちらにも下げる手があります。

• 解体費は補助金で下がることがあります。ただし契約・着工の前に申請しないとほぼ認められません。順番を間違えると補助はゼロです
• 更地にしてから売るとは限りません。古家付きのまま売ったほうが手取りが多くなる場合があります

自分の市に解体補助金があるか調べる（全国501自治体）解体費を幅で試算する古家付きで売るか、更地にするか

Q. 兄弟と意見が合いません。

A. まず知っておいてほしいのは、時間が経つほど確実に不利になるということです。相続人が亡くなれば、その子どもが相続人に加わって関係者が増えます。控除の期限も、相続登記の期限も、待ってはくれません。

そのうえで、順番があります。いきなり話し合いに行かないでください。

ステップ1：数字を1枚にまとめて、先に共有する

感情の対立に見えるものが、実は「いくらになるのか誰も知らない」ことによる不安である、というケースはとても多いです。「売りたい」「残したい」の対立は、金額が分からないうちは、ただの立場の表明にしかなりません。

共有するのは、この3つの数字だけで足ります。

共有する数字	調べ方
①売ったら、いくらになるか	公的な成約データで自分で調べる。査定を頼む前にできます
②持ち続けると、毎年いくらかかるか	固定資産税・保険・管理費を積み上げる。「実家を残す」の値札がここで見えます
③税金はいくらか、期限はいつか	判定ツールで試算する。期限を過ぎると失う金額が出るので、話が具体的になります

この3つを、意見を言わずに、数字だけ送ってください。「どうするか」ではなく「こうなっているらしい」から始めると、話が進みやすくなります。

ステップ2：選択肢を並べて、金額で比べる

売る・貸す・持ち続けるを10年の手取りで比較したものが売る・貸す・持ち続けるを、金額で比べるにあります。「誰かの意見」ではなく「共通の資料」を真ん中に置くのが目的です。

ステップ3：それでもまとまらないときは、遺産分割調停

裁判と聞くと身構えますが、調停は話し合いの場です。裁判官と調停委員が間に入って、当事者が直接やり合わずに済むようにする手続きです。弁護士を立てなくても、自分で申し立てられます。

どこに申し立てるか	相手方のうちの一人の住所地の家庭裁判所、または当事者が合意で定める家庭裁判所
費用	被相続人1人につき収入印紙1,200円分と、連絡用の郵便切手（郵便料は裁判所ごとに異なるので、申立先に確認します）
主な必要書類	申立書1通とその写しを相手方の人数分／被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本／相続人全員の戸籍謄本／相続人全員の住民票または戸籍附票／遺産に関する証明書（不動産登記事項証明書、固定資産評価証明書、預貯金の残高証明書など）

出典：裁判所「遺産分割調停」（2026年8月16日確認）。申立書の書式と記載例は、裁判所のウェブサイトからダウンロードできます。

費用が1,200円と切手だけ、というのは知っておく価値があります。「調停なんて大げさだし、お金もかかる」と思って何年も止まっている家は、めずらしくありません。

やってはいけないこと：とりあえず共有名義にする

これがいちばん多い失敗です。共有にすると、売るにも貸すにも全員の同意が必要になります。そして次の相続が起きるたびに、共有者はねずみ算式に増えます。「今は決められないから、とりあえず共有」は、問題を先送りしているのではなく、解決を不可能に近づけています。

それから、相続登記は2027年3月31日という期限があり、義務です。話し合いがまとまらなくても、期限は来ます。まとまらない場合の逃げ道（相続人申告登記）も含めて相続登記の義務化にまとめています。

Q. 実家が遠くて、何度も行けません。

A. 結論から言うと、現地に行く必要があるのは実質1〜2回です。ただ「オンラインでできます」だけでは動けないと思うので、工程ごとに分けて書きます。

工程	現地に行く必要	遠隔でやる方法
登記事項証明書を取る	不要	法務省の「登記・供託オンライン申請システム」で請求。全国どこの物件でも取れます。郵送受取520円、法務局の窓口受取490円
相続登記	不要	同じシステムでオンライン申請できます（申請の受付は平日8:30〜17:15）。戸籍などの紙の添付書類は、登記所に郵送や持参で提出します（特例方式）。郵送だけで申請することもできます。司法書士に頼む場合も、オンライン申請なので近所の司法書士が遠方の物件を扱えます
固定資産税の情報を知る	不要	課税明細書が毎年届きます。見当たらない場合は、物件のある市区町村の資産税担当課に郵送で請求できることが多いです（名寄帳・評価証明書）
相場を調べる	不要	公的なデータで自分で調べられます
査定を取る	不要	机上査定（簡易査定）はオンラインで完結します。訪問査定も、鍵を預けて立ち会わずに行ってもらうことができます
内見の対応	不要	不動産会社に鍵を預けるか、キーボックスを設置します。媒介契約のときに「立ち会えない」と伝えておけば、そのように段取りしてもらえます
片付け	1回は行ったほうがいい	業者に任せられますが、書類と写真だけは自分の目で探してください。売買契約書が見つかるかどうかで税額が数百万円変わります
売買契約・決済	1回	売主・買主が別々に署名する「持ち回り契約」という方法もあります。ただし決済では司法書士が本人確認をするので、本人が出るのがいちばん確実です。事前に不動産会社へ相談してください

出典：法務省「不動産登記の電子申請（オンライン申請）について」、盛岡地方法務局「主な手数料一覧【令和7年4月1日〜】」（いずれも2026年8月16日確認）。固定資産税関係の郵送請求の可否と手数料は市区町村によって異なります

遠方ならではの落とし穴が2つあります。

• 空き家を壊さずに直す補助金——多くの制度は「所有者の3親等内の親族が入居者だと対象外」です
• 空き家の水道と電気は止めるべき？——「廃止」を選ぶと加入金が復活します
• 建物滅失登記を自分でやる——解体から1か月以内。登録免許税はかからず、自分でできます
• 家の解体はいつ終わる？申込から更地までの日数——届出とライフラインを逆算表にしました
• 実家の片付けで捨ててはいけない書類9つ——電気の「使用中止日」が分かる紙まで要ります
• 遺産分割がまとまらないときの期限一覧——3年の直後にある「2か月」で特例が消えます
• 郵便物。実家に届き続けると、空き家であることが外から分かります。郵便物の転送手続きと、督促や役所からの通知の受け取り先を早めに決めてください
• 近隣からの連絡先。草木や雨漏りは、気づくのが近所の人です。連絡先を1つ伝えておくだけで、事態が悪化する前に手を打てます。放置したときに何が起きるかは空き家を放置するとどうなるかにまとめました

遠方の実家は、行けないことより「行けないから決められない」と止まってしまうことのほうがずっと高くつきます。ここまで見たとおり、決めるための材料は、行かなくてもほぼ全部そろいます。

持ち続けると年間いくらかかるかまず売却価格の目安を知る

まとめ

1. 実家じまいには6つの期限がある。 3ヶ月・4ヶ月・10ヶ月・3年・3年10ヶ月・3年〜3年11ヶ月
2. 金額インパクトが最大なのは3,000万円特別控除。 逃すと最大609万円
3. 一度でも貸すと、その控除は使えなくなる。 貸す前に決める
4. 相続登記は義務。 2024年4月1日より前の相続も対象で、期限は2027年3月31日
5. 購入時の契約書を捨てない。 税額が数百万円変わる
6. 補助金は着工前申請。 自治体で最大28倍の差
7. 判断は急がなくていい。判断材料を集めるのは今すぐ

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この記事の各パートを、詳しく読む

ここから先は、判断のひとつひとつを掘り下げた記事です。全部読む必要はありません。いまの自分に関係のある見出しだけ開いてください。

相続手続き（まず名義を自分にする）

• 遺留分でお金を払うことになります
  遺言があっても請求されます。2019年7月1日から「物」ではなく「金銭」の請求に。期限は知った時から1年で、調停の申立てだけでは足りません。
• 相続した実家に住宅ローンが残っていたら
  団信で消えるのは借金だけ。抵当権の登記は自分で消します。団信で消えるローンは相続税の債務控除にできません。
• 実家を生前贈与すると税金は増えることがあります
  登録免許税は相続の5倍、不動産取得税は相続なら非課税。2024年から暦年課税の加算は7年になりました。
• 祖父名義のままの実家
  施行日前の相続にも登記義務が及びます（改正法附則5条6項）。期限は2027年3月31日。間に合わないときは相続人申告登記で過料だけ止められます。
• 限定承認は年637件しか使われていません
  相続放棄は323,524件。差を生むのは相続人全員の同意と、含み益のある実家に発生するみなし譲渡所得税です。
• 配偶者居住権を設定すると実家は売れなくなります
  譲渡できず、登記があれば買主にも対抗できます。母が施設に入っても消えず、無償で消すと所有者に贈与税がかかります。
• 借地権の相続税評価
  土地は借りているだけでも相続税はかかります。自用地価額×借地権割合。小規模宅地等の特例は借地権にも使えます（330㎡・80%減額）。
• 実家の墓をどうするか
  墓・仏壇・家系図は民法897条で相続財産から外れます。改葬の許可を出すのは「いま墓がある」市町村長です。
• 相続した実家の火災保険
  契約は相続されます。ただし通知を怠ると、危険が増えた時点までさかのぼって保険金が出ません。
• 実家が兄弟の共有になっている
  売る・壊すは全員、貸す・管理は持分の過半数。相続開始から10年で「親の面倒を見た」が主張できなくなります。
• 実家の相続で兄弟と揉めたとき
  特別受益と寄与分は相続開始から10年で主張できなくなります。調停は収入印紙1,200円分から。
• 相続登記の義務化と、2027年3月31日の期限
  2024年4月より前に起きた相続も対象です。過料10万円が実際にどう運用されているかまで。
• 親が認知症で、実家が動かせない
  子が代わりに売ることはできません（民法3条の2）。そして2026年6月、後見の制度を根本から変える法律が公布されました。
• 相続放棄すべきか、の判断基準
  3ヶ月の熟慮期間と、2023年4月に変わった「放棄しても残る管理義務」。
• 遺産分割協議書の書き方
  様式は法律で決まっていません。ただし2028年3月31日を過ぎると、古い相続では特別受益・寄与分を主張できなくなります（民法904条の3）。
• 相続した実家が未登記だった
  期限は1か月です。相続登記の3年ではありません。
• 実家と一緒に畑や山も相続した
  農地は農業委員会へ、山林は市町村長へ。期限が違います。
• 相続土地国庫帰属制度
  最低21万4千円かかります。建物が建っていたら申請できません。
• 相続人が行方不明で遺産分割が進まない
  まず戸籍の附票を。住民票が動いていれば失踪宣告は使えません。不在者財産管理人との使い分けを条文で。
• 固定資産税の課税明細書の見方
  実家に何があるかを知る最初の1枚。ただし課税標準額30万円未満の土地は載りません。私道の共有持分が消える理由。
• 実家を相続したら相続税はかかるのか
  課税割合は10.4%。9割の人にはかかりません。ただし特例で税額ゼロになった人は、申告書を出さないと特例そのものが適用されません。
• 遺産分割がまとまらないとき
  10か月・3年・そして2か月。特例が消える期限の一覧です。落ちるのはいつも最後の2か月です。
• 片付けで捨ててはいけない書類9つ
  売買契約書がないと取得費は売値の5%。電気の「使用中止日」が分かる紙まで要ります。
• 実家を売って兄弟で分ける（換価分割）
  便宜上1人名義にして売ると、空き家の3,000万円控除は何人分使えるのか。登記の名義を決める前に確認してください。
• 法務局の遺言書保管制度
  3,900円で買えるのは「形式」だけ。中身の有効性は誰も見てくれません。検認は不要になりますが、本人が窓口に行かないと預けられません。
• 相続人がいない人の家はどうなるか
  特別縁故者への分与は民法958条の2（令和5年4月1日から条番号が変わりました）。誰かが申し立てて予納金を納めないと、手続きは始まりません。
• 住所変更登記の義務化
  2026年4月1日から、住所や氏名が変わったら2年以内に登記が必要です（5万円以下の過料）。施行前に引っ越していた人も対象で、期限は2028年3月31日。
• 親の口座が凍結されて葬儀代が払えないとき
  民法909条の2。兄弟の同意なしで下ろせます。1金融機関150万円まで。
• 親が子の名義で貯めたお金は、親の財産です
  連載「親が元気なうちに」第1回。名義預金の分かれ目を裁決から読みます。

空き家の管理（決まるまで、どう持つか）

• 空き家を放置するとどうなるか
  行政の実績データで、何がどのくらいの確率で起きるのかを見ます。
• 空き家の維持費は年間いくらか
  固定資産税・火災保険・管理費を積み上げた実額。
• 特定空家に指定されるとどうなるか
  税金が上がる前に閉じてしまう「補助金の窓」。501自治体を調べて分かったこと。
• 空き家を処分する4つの方法
  売る・貸す・壊す・手放すを、かかる費用と先に切れる期限で並べています。
• 遠方の実家をどう管理するか
  2023年12月以降、建物を残していても勧告を受ければ住宅用地特例は外れます。シルバー人材センターの実額5市。
• 空き家の水道と電気は止めるべきか
  「廃止」を選ぶと給水装置の権利が消え、再取得に加入金がかかります。止めた日付は3,000万円控除の要件です。
• 固定資産税が高すぎないか確かめる方法
  縦覧は毎年4月1日から無料。価格の不服は市役所ではなく固定資産評価審査委員会へ、納税通知書の交付を受けた日後3か月以内。

片付け・遺品整理（家財を出す）

• 遺品整理の費用と、業者の選び方
  国が集めた見積書75例の金額分布。調査対象69社のうち35社が、家庭ごみを運ぶ許可を持っていませんでした。
• 仏壇じまいの費用と手順
  粗大ごみで出せる市と、受け付けない市があります。残したまま解体すると、処分の責任は所有者に残ります。
• 実家の片付けの手順
  粗大ごみの手数料は自治体で6倍以上ちがいます。10市の実額表と、環境省が示す無許可業者の見分け方。

売る

• 地主が売却を承諾しないとき——借地非訟
  借地上の建物を売るには地主の承諾が要ります（民法612条）。承諾しないときは裁判所が代わりに許可を出せます。ただし許可は6か月で失効するので、買主を決めてからです。
• 借地の更新料・承諾料は払う義務があるのか
  借地借家法の全文を検索しました。「更新料」「承諾料」「名義書換料」「相続」の語は、条文に一度も出てきません。
• 再建築不可だと分かったとき
  建て替えられない土地で、できることとできないこと。2025年4月からリフォームにも建築確認が要ります。
• 実家が事故物件かもしれない
  線を引いているのは死因ではなく、特殊清掃をしたかどうかです。自宅で亡くなった一人暮らしの人76,020人の、発見までの日数も見ます。
• 実家が借地に建っている
  相続するのに地主の承諾は要りません。承諾が要るのは売るときと建て替えるときで、断られても裁判所が代わりに許可します。
• 売却相場を、自分で調べる3つの方法
  査定を出す前にできること。成約価格の実データつき。
• 仲介と買取、どちらで売るか
  買取価格を大手の決算から逆算しました。最大手は販売価格の73.5%を売上原価に充てています。
• 不動産一括査定サイトの比較
  「査定額を信じてはいけない理由」から始めています。
• 囲い込みは違法か
  他社の買主を排除する行為。売主が自分で確かめる手段が、法律上3つあります。
• 一括査定の営業電話と、その止め方
  しつこい電話は、法律で止められます。
• 古家付き土地で売るか、更地にして売るか
  税金を入れて計算すると、答えが変わります。
• 売ったときの譲渡所得税
  計算の順番と、間違えると損をする3か所。
• 親が買ったときの金額が分からないとき
  取得費が不明だと売値の5%扱い。3,000万円控除を使ってもなお121万円の差が出ます。
• 空き家の3,000万円特別控除
  6つの要件と、見落とされがちな「本当の期限」。
• ツール：3,000万円控除の判定＋税額シミュレーター
  要件に当てはまるかを、その場で判定します。
• 媒介契約はどれを選ぶか
  一般媒介にはレインズ登録義務も報告義務もありません。800万円以下の物件は仲介手数料の上限が33万円になりました。
• 実家の境界が決まっていない
  「筆界」と「所有権の境界」は別の言葉です。
• 空き家バンクは売れるのか
  354自治体を調べて分かった「補助金の入口」という使い道。
• 小規模宅地等の特例
  330㎡まで評価額が2割になります。壊す・貸す・売るの前に、順番を確かめてください。
• 取得費加算の特例
  「3年10か月」は条文に書かれていません。空き家の3,000万円控除とは選択適用です。
• 実家ががけの上や下にある
  がけ条例は法律ではなく自治体の条例で、8都府県で数値がまるで違います。擁壁の検査済証がないと売却で止まります。
• 実家を売った翌年、親の保険料が上がる
  3,000万円控除で税金がゼロでも、国保・後期高齢の軽減判定だけは控除前の金額で行われます。
• 実家が市街化調整区域にある
  「既存宅地だから建てられる」は2006年で終わっています。分家住宅は住む人が変わるだけで許可が要ります。
• 前の道が私道だった／接道が足りない
  「私道だから売れない」は誤り。43条2項の認定・許可は令和5年度で7,811件出ています。
• 売る前にインスペクションは必要か
  義務ではありません。一律「あっせん無」の宅建業者が74.1%。空き家3,000万円控除の要件は耐震基準適合か除却で、この調査では代わりになりません。

貸す・活用する

• 底地を相続したら
  貸している側の話。底地は相続土地国庫帰属制度に申請すること自体ができません。無償返還の届出があると評価が8倍変わります。
• 建て替えの水道費用
  加入金・引込工事費・下水道受益者負担金の3つ。同じ13mmで0円から24万2千円まで違います。全国355自治体を公式サイトで確認しました。
• 売る・貸す・持ち続けるを、金額で比べる
  この判断には期限があります。
• 相続した土地の使い道5つ
  数字が出せる選択肢と、出せない選択肢を分けました。
• 土地活用プラン一括請求サービスの比較
  各社が「公表していないこと」から調べました。
• 土地活用で相続税は本当に下がるのか
  評価減の仕組みと、営業トークが成立しない3つの場合。
• 一括請求の営業電話は、しつこいのか
  法律上の歯止めと、「断った」と認められる言い方。
• 実家を建て替える
  2026年の数字で、できるかどうかを判定します。
• 実家の跡地で駐車場経営
  売るまでの間だけ貸すと、3,000万円控除が消えます。舗装の有無を問いません。
• 相続した実家をそのまま貸す
  一度貸すと3,000万円控除は戻りません。
• 相続した土地でアパート経営
  「30年家賃保証」は法的に保証されていません。借地借家法32条1項は強行法規と最高裁が判断しています。
• 建て替えで本体価格の外に積み上がる費用
  水道の口径を上げると加入金の差額が99,000円〜220,000円。登記の期限は滅失も表題も1か月です。
• 空き家を壊さずに直す補助金
  多くは移住・定住施策で、申請者は移住者や購入者。「3親等内の親族は対象外」と書かれた要綱もあります。
• 実家の土地が生産緑地だったら
  主たる従事者の死亡なら、30年を待たずに買取り申出ができます。申出から3か月で行為制限が外れ、そこから宅地並み課税です。

解体する

• 解体費用の相場と、業者の選び方
  坪単価をうのみにしない見積りの取り方。
• 解体とアスベスト
  調査費の負担義務も、都道府県知事への届出義務も施主にあります。
• ツール：解体費用シミュレーター
  金額を「幅」で出します。
• 全国501自治体の解体補助金一覧
  47都道府県すべてを公式サイトで確認。制度がない自治体も、ないと書いています。
• 解体すると固定資産税は6倍になるのか
  計算すると、最大でも4.2倍です。
• 解体工事の近隣トラブル
  近隣説明を義務づけているのは法律ではなく自治体。渋谷区は条例で施主本人に課しています。
• 解体はいつ終わるのか
  時間を食うのは工事ではなく届出とライフラインです。公的に日数が決まっているものだけを逆算表にしました。
• 解体中に地中から何か出てきた
  「出たら施主が払う」という条文はありません。決めるのは契約です。施主の側にも通知義務があります。
• 建物滅失登記を自分でやる
  期限は滅失の日から1か月、登録免許税は0円。怠ると10万円以下の過料の対象です。
• 解体補助金に「締切」はありません
  連載「全国、ぜんぶ調べた。」第1回。423制度を数えたら、3分の2に締切日がありませんでした。