投稿者: 実家じまいナビ編集部

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最終更新：2026年8月16日

この記事でわかること

親の家が空き家になった。すぐに売る決心はつかない。とりあえず持っておこう——そう考えたとき、「とりあえず」に毎年いくらかかるのかを知らないまま数年が過ぎることがあります。

この記事では、空き家を1年持ち続けるのにかかる費用を、税金・保険・光熱費・管理・庭木の5つに分解し、それぞれ公的資料または事業者の公式料金表から数字を拾って積み上げます。

先に結論だけ書きます。

• 税金は「住んでいたときと同じ」です。空き家になっても固定資産税が上がるわけではありません（勧告を受けた場合を除く）
• 火災保険は上がる可能性があります。空き家は「住宅物件」ではなく「一般物件」として扱われることがあるためです
• 管理は、外注すると月4,280円〜11,000円が公式料金の相場です
• 光熱費は、止めれば止まりますが、再開に手数料がかかる自治体があります

そして最も大きいのは、これらの合計額そのものより、この支出が何年続くのかを決めていないことです。

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1. 固定資産税・都市計画税——空き家でも税額は変わりません

まず、よくある誤解を消しておきます

「空き家にすると固定資産税が上がる」と書かれていることがありますが、正確ではありません。

固定資産税には住宅用地の特例があり、住宅の敷地は課税標準が軽減されます。

根拠：地方税法第349条の3の2（固定資産税）、同第702条の3（都市計画税）。出典：総務省「固定資産税の概要」（2026年8月15日確認）

この特例は「住宅が建っているか」で決まります。人が住んでいるかどうかでは決まりません。 ですから、空き家になっただけでは税額は変わりません。

税率は、固定資産税の標準税率が 1.4%（地方税法第350条）、都市計画税の制限税率が 0.3%（同第702条の4）です。都市計画税は「制限税率」なので、市町村は0.3%を超えることができません。

税額が上がる条件は、2つだけです

① 建物を解体して更地にしたとき

住宅用地の特例が外れます。ただし、よく言われる「6倍になる」は不正確です。詳しくは解体すると固定資産税は6倍になるのかで、実際に何倍になるかを計算しています。

② 特定空家等・管理不全空家等として「勧告」を受けたとき

地方税法第349条の3の2は、空家等対策特別措置法にもとづき勧告を受けた特定空家等・管理不全空家等の敷地を、住宅用地の定義から除外しています。つまり、建物が建っていても特例が外れます。

ここで重要なのは、「勧告」まで進んで初めて外れるという点です。助言・指導の段階では外れません。実際の運用件数は空き家を放置するとどうなるかで扱っています。

目安の計算

土地の評価額2,000万円・200㎡以下、建物の評価額300万円の場合。

※負担調整措置を考慮しない単純計算です。実際の税額は納税通知書の課税明細をご確認ください。

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2. 火災保険——ここが空き家特有の落とし穴です

住んでいたときと同じ保険が、空き家になると同じ条件では続かないことがあります。

損害保険会社の公式説明によれば、長期間空き家状態で人の出入りがない場合、住宅物件ではなく「一般物件」（事務所・店舗などと同じ区分）として扱われるケースが多いとされています。別荘のように定期的に使用する実態があれば、条件を満たすことで住宅物件として加入できる場合もあります。

出典：SBI損保「空き家でも火災保険は必要？」（2026年8月15日確認）

一般物件になると、住宅向けの割安な保険料が使えません。空き家は火災・倒壊のリスクが高いと判断され、保険料が高くなる傾向があるとされています。

ここは正直に書いておきます

空き家の火災保険料の「相場」を示す公的な統計も、保険会社が公表している金額の目安も、確認できませんでした。

「年間◯万円」という数字を出している記事は多くありますが、その根拠にあたる一次情報を見つけられませんでした。したがって当サイトでは金額を書きません。

やるべきことは1つです。契約中の保険会社に「この家は空き家になった」と伝えて、条件が変わるかを確認する。 伝えずに放置すると、いざというときに支払われない可能性があります。

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3. 電気・水道——止めるか、残すか

止め方には「休止」と「廃止」の2つがあり、廃止を選ぶと給水装置の権利が消えて、次に使うときに加入金がもう一度かかります。判断の順番は空き家の水道と電気は止めるべき？にまとめました。

電気

契約を残す限り、使わなくても基本料金は発生します。東京電力エナジーパートナーの従量電灯Bの基本料金（税込）は、契約アンペアに応じて次のとおりです。

出典：東京電力エナジーパートナー「料金単価表（電灯）」（2026年8月15日確認）

30Aの契約を残したまま5年放置すれば、使っていなくても約5万6,000円が消えます。

電力会社に、水道でいう「休止」（契約は残すが基本料金は止まる）にあたる制度があるかは、公式ページでは確認できませんでした。基本的に解約か継続かの二択と考えたほうが正確です。

水道

水道は「使用中止（休止）の届出」を出せば、閉栓されて基本料金が止まります。逆に届出をしないと、使っていなくても基本料金が請求され続けます。

「休止のご連絡がないと、お使いにならなくても基本料金がかかりますので、ご注意ください。」
— 宇都宮市上下水道局（2026年8月15日確認）

ただし、再開時に手数料がかかる自治体があります。柏崎市では開栓手数料1,000円が請求されると公式に案内されています（出典）。金額や有無は自治体ごとに異なり、全国共通の額はありません。

判断の目安

• 売却・解体が1年以内に決まっている → 止める
• 定期的に見回りに行く／通水したい → 水道だけ残す
• 数年放置する → 両方止める

なお、通水は排水トラップの封水を保ち、下水の臭気や害虫の侵入を防ぐ意味があります。完全に止めるなら、その分は管理代行の作業内容でカバーする必要があります。

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4. 管理を外注するといくらか——公式料金の実額を並べます

「相場は月5,000〜10,000円」と書かれることが多い分野ですが、根拠が示されていないことがほとんどです。ここでは各社の公式サイトに掲載されている料金だけを並べます。

出典：各サービス公式サイト（2026年8月15日確認）。空家・空地管理センター／郵便局の空き家みまもり／日本空き家サポート／HOME ALSOK るすたくサービス／太陽ハウス

この表から読み取れること

① 屋外だけか、室内に入るかで、価格帯が2倍違います

月5,000円前後のプランは、多くが屋外の目視と郵便受けの確認までです。室内の換気・通水まで含めると11,000円前後になります。「安いプランにしたのに、室内がカビだらけだった」という事故は、この線引きを見落とすと起きます。

② 大東建託パートナーズの空き家管理サービスは2025年9月30日で終了しています

同社の公式サイトでは、後継として日本郵便のサービスが案内されていました。この分野は事業者の入れ替わりがあります。数年前の比較記事に載っているサービスが、いま存在するとは限りません。

③ 「100円管理」は、100円でできる範囲のことしかしません

NPO法人空家・空地管理センターの100円管理は実在しますが、作業内容の詳細は公式サイトに明記されていません。同法人には月4,000円の「しっかり管理」も用意されており、こちらが通気・通水・室内清掃を含みます。

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5. 庭木・雑草——ここは公的な相場がありません

剪定・除草の費用について、全国的な公的統計は見つかりませんでした。参考になるのは、自治体のシルバー人材センターが公表している料金表です。

公益社団法人堺市シルバー人材センターの公式料金表（2026年8月15日確認）：

出典：堺市シルバー人材センター 料金表

これは堺市1か所の数字であり、全国の相場ではありません。 ただし「業者に頼むと数万円」という漠然とした説明よりは、判断の足がかりになるはずです。

なお、同センターは一部地域で新規受付を制限しているとの注記がありました。安いからといって、いつでも使えるとは限りません。

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6. 年間維持費を積み上げると

ここまでの数字を、都市部の戸建て・土地200㎡・管理は月1回外注、というモデルで合計します。

年間およそ27万円。10年で270万円です。

火災保険を加えれば、さらに増えます。そして、この間ずっと建物は古くなり続けています。

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持ち続けるか手放すかを、補助金の有無から逆算する

年間の維持費が積み上がるのを見たあとで、出口側の数字も入れてください。全国394自治体のうち81自治体は、公式ページを確認したうえで解体費の補助が無いと判断できた自治体です。ここに実家があるなら、解体費は全額自己負担が前提になります。

自治体	上限額
京都府亀岡市	制度なし
京都府八幡市	制度なし
京都府城陽市	制度なし
京都府木津川市	制度なし
京都府福知山市	制度なし
京都府長岡京市	制度なし
兵庫県三田市	制度なし
兵庫県宝塚市	制度なし
兵庫県川西市	制度なし
兵庫県明石市	制度なし
北海道北広島市	制度なし
千葉県八千代市	制度なし

該当は全部で81自治体です。全国の一覧表で実家のある市区町村を確認してください。

逆に補助がある自治体なら、維持費を払い続ける年数と、補助を使って解体する費用を並べて比べられます。全国の一覧表で実家のある市区町村を確認してください。

7. この数字をどう使うか

年27万円は「高い」でしょうか。それは、何のために持っているのかによります。

• 数年以内に子どもが住む予定がある → 家賃と比べれば安い。維持は合理的です
• 売る時期を市況待ちしている → 待っている間の27万円/年と、値上がり見込みを比べてください
• 決めていない → これがいちばん高くつきます

3つ目に心当たりがある方へ。決めていない状態には、年27万円の値札が付いています。 そのうえで「今は動かない」を選ぶなら、それは立派な判断です。この記事は、値札を見ずに数年が過ぎることを防ぐために書きました。

判断材料としては、次の順で読むのが効率的です。

• 相続した実家、売る・貸す・持ち続ける？──判断には期限があります：3つの選択肢の損益分岐と、税制上の期限
• 実家の売却相場を調べる3つの方法：査定を出す前に、自分でいくらか調べる
• 空き家の3,000万円特別控除：貸すと、この控除は永久に使えなくなります
• 実家の解体費用はいくら？：解体を検討する場合

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よくある質問

維持費の話は「相場はいくら」で終わらせると、いちばん役に立ちません。ここでは自分の家の実額をどこで確かめるかまで書きます。

Q. 空き家でも固定資産税は下がらないのですか。逆に、上がることはありますか。

A. 空き家になっただけでは、1円も変わりません。住宅用地の特例は「住宅が建っているか」で決まる制度で、「人が住んでいるか」は要件に入っていません。

特例が外れるのは、次の2つだけです。

	外れる場面	根拠
①	建物を解体して更地にした	住宅が無くなるため
②	特定空家等・管理不全空家等として「勧告」を受けた	地方税法349条の3の2が、勧告を受けたものの敷地を住宅用地の定義そのものから除外しています

出典：地方税法349条の3の2（e-Gov法令検索で条文を確認／2026年8月16日）

条文は「勧告」と書いています。助言・指導の段階では外れません。この段階の違いと、通知が来たときの動き方は空き家を放置するとどうなるかにまとめました。

Q. 自分の家が実際いくら払っているのか、正確に知るにはどうすればいいですか。

A. 記事の試算より、手元の紙のほうが正確です。毎年4〜6月に届く納税通知書に、課税明細書が同封されています。ここを見てください。

見る欄	分かること
土地の「価格」（評価額）	売却相場を自分で概算するときの出発点になります
土地の「課税標準額」	価格の1/6前後になっていれば、小規模住宅用地の特例が効いています。価格とほぼ同じなら、特例が外れている可能性があります
家屋の「価格」	解体すると、この分の税金が消えます
土地の地積・家屋の床面積・構造・建築年	解体費の試算にも、3,000万円控除の判定にもそのまま使います

通知書が手元にない場合

親名義のままだと、通知書が実家に届いたきり見つからないことがあります。その場合は市区町村の資産税課（固定資産税課）で「名寄帳」（固定資産課税台帳）の写しを請求してください。その人が同じ市区町村内に持っている不動産が、1枚に全部並びます。

相続人であれば請求できます。窓口で求められるのは本人確認書類と、相続関係が分かる戸籍が一般的です（必要書類は自治体で異なるので、行く前に電話で確認してください）。「実家のほかに、親名義の土地がまだあった」と分かることが実際にあります。

この数字を使った相場の出し方は実家の売却相場を調べる3つの方法に手順で書きました。

Q. 火災保険は、そのままでいいですか。

A. そのままにしないでください。空き家では、ここが後になっていちばん揉めやすいところです。

人が住まなくなった住宅は、保険の世界では「住宅物件」ではなく「一般物件」（事務所・店舗などと同じ区分）として扱われることがあります。区分が変われば、保険料も補償の条件も変わります。

やることは2つだけです

	やること
1	保険会社に電話して、そのまま言ってください。 「契約している家が、相続で私の名義になりました。いまは誰も住んでいません。契約の条件はどう変わりますか」
2	あわせて「個人賠償責任の補償は付いていますか」と聞く。瓦の落下や塀の倒壊で他人に損害を与えたときに効く部分です

伝えずに放置するのがいちばん危険です。いざ火災や倒壊が起きたときに、「実態と契約が違う」として支払いで揉める余地を残すことになります。

そして保険料が上がっても、切らないでください。空き家の所有者は、建物の瑕疵で他人に損害を与えたときに免責規定のない責任を負い得ます（民法717条）。詳しくは空き家を放置するとどうなるかで扱いました。

ここは正直に書いておきます

空き家の火災保険料の「相場」は、公的な統計も、保険会社が公表している目安も見つけられませんでした。「年◯万円」と書いている記事は多いのですが、一次情報にたどり着けなかったので、当サイトでは金額を出しません。自分の契約の見積りを取るのが、いちばん早くて正確です。

Q. 電気と水道は、止めるべきですか。

A. 「いつ売る・壊すか」が決まっているかどうかで変わります。

あなたの状況	電気	水道
1年以内に売却・解体が決まっている	止める	止める
定期的に見回りに行く／通水したい	止める	残す
数年、動かす予定がない	止める	止める

1年以内に決まっていても、いったん止めて構いません。内見や解体工事で使う場面が出たら、そのときに再開すれば済みます。ただし、再開に手数料がかかる自治体があります。止める前に確認してください（このあとに書きます）。

水道は「届出をしないと止まらない」制度です

水道は「使用中止（休止）の届出」を出して初めて閉栓され、基本料金が止まります。出さない限り、1滴も使っていなくても基本料金が請求され続けます。

「休止のご連絡がないと、お使いにならなくても基本料金がかかりますので、ご注意ください。」
— 宇都宮市上下水道局（2026年8月15日確認）

ただし、再開時に手数料がかかる自治体があります。柏崎市は開栓手数料1,000円と公式に案内しています。金額も有無も自治体ごとに違い、全国共通の額はありません。止める前に、水道局に「再開するときに手数料はかかりますか」と一言聞いてください。

電気は、契約を残す限り基本料金が発生します。東京電力エナジーパートナーの従量電灯Bなら30Aで月935円25銭、年約11,223円。5年放置すれば、使っていなくても約5万6,000円が消えます。

水道を完全に止めるなら、1つ引き換えになるものがあります。通水には排水口の封水を保って下水の臭気と害虫の侵入を防ぐ働きがあります。止めるなら、その分は管理代行の作業内容でカバーするか、排水口に水を張る／ふさぐといった手当てを考えてください。

Q. 管理を業者に頼むと、いくらかかりますか。

A. 本文に各社の公表料金をそのまま並べましたが、月額だけを見比べると必ず失敗します。価格を分けているのは「室内に入るかどうか」です。

価格帯	作業の範囲
月4,000〜5,500円	多くが屋外の目視と郵便受けの確認まで
月11,000円前後	室内に入っての換気・通水まで含む

「安いプランにしたら、室内がカビだらけだった」という事故は、この線引きの見落としで起きます。

契約する前に、この5つを確認してください

	確認すること
1	室内に入るか。入るなら換気と通水は毎回か
2	報告は写真つきか。何枚までか。遠方の所有者にとって、報告書は唯一の目です
3	交通費・出張費が別途かかる地域ではないか
4	鍵をどう預けるか。紛失時の扱いはどうなるか
5	解約の条件と、最低契約期間

もう1つ、この分野特有の注意があります。大東建託パートナーズの空き家管理サービスは2025年9月30日で終了しています。事業者の入れ替わりが激しい分野なので、数年前の比較記事に載っているサービスが、いま存在するとは限りません。申し込む前に、必ず公式サイトで現在の提供状況を確かめてください。

Q. 庭木や雑草の費用の相場は、いくらぐらいですか。

A. ここは公的な統計も、全国共通の目安も見つけられませんでした。代わりに、自治体のシルバー人材センターが公表している料金表が足がかりになります。

作業	料金
植木剪定	6,800円〜／回
植木消毒	3,400円〜／回（別途 消毒液代）
除草（手作業）	2,600円〜／回
除草（機械）	1,300円〜／時（別途 材料費20%）

出典：公益社団法人 堺市シルバー人材センター 料金表（2026年8月15日確認）。これは堺市1か所の数字で、全国の相場ではありません。ただし「業者に頼むと数万円」という説明よりは、桁の当たりがつきます。なお同センターには、一部地域で新規受付を制限しているとの注記がありました。安いからといって、いつでも使えるとは限りません。

放っておくと、費用より面倒なことになります

2023年4月に施行された改正民法233条は、枝が境界線を越えていて、切除を催告しても相当の期間内に切らないときは、隣地の所有者が自分で切り取れると定めました（3項1号）。所有者が誰か分からない、所在が分からないときは、催告なしでも切れます（3項2号）。根に至っては、最初から催告なしで切り取れます（4項）。

出典：民法233条（e-Gov法令検索で条文を確認／2026年8月16日）

費用の負担について条文に定めはありませんが、もともと切る義務があるのは竹木の所有者です。請求される可能性がありますし、「樹木が越境している」は管理不全空家等として指摘される典型例でもあります。年2回の剪定代のほうが、はるかに安く済みます。

Q. 自分で見に行くとき、1回で何をすればいいですか。

A. この順でやると、1〜2時間で終わります。大事なのは、毎回同じ場所を同じように写真に残すことです。

	やること	見るポイント
1	到着したら外観を4方向から撮る	毎回同じ立ち位置で。屋根材の浮き・外壁の割れ・雨どいの外れが、前回と比べて進んでいないか
2	全部の窓を開けて30分以上、風を通す	この間にほかの作業をします
3	すべての蛇口とトイレを通水する	赤水が出ないか。流したあと、排水口に水を張っておく
4	天井と押入れの上部を見る	雨漏りは天井のシミで先に分かります。カビ臭も、この段階で気づけます
5	郵便受けを空にし、敷地の外周を一周する	越境した枝、はみ出した雑草、不法投棄
6	帰る前にブレーカー・元栓・戸締まりを確認	通電したままの空き家は、火災の原因になり得ます

写真は日付が残る形で保存してください。「管理していた」ことの記録は、隣家とのトラブルでも、行政とのやりとりでも効きます。

Q. 家財道具が丸ごと残っています。どうすればいいですか。

A. 先に片づけるかどうかは、出口の決め方で変わります。「とりあえず片づける」が、いちばんお金を落としやすいところです。

出口	家財の扱い
解体する	残置物があると、解体費に上乗せされます。家財の処分費は4tトラック1台あたり5〜10万円が目安で、30坪の家なら1台では収まらないことがほとんどです
買取で売る	残置物ごと引き取る買取業者があります。自分で処分費を払う前に、まず聞いてください
仲介で売る	引渡しまでに空にするのが原則です

ただし、片づけを人に任せる前に、これだけは自分で探してください

購入時の売買契約書です。これが無いと、売ったときに取得費が分からないという別の問題が起きます。通帳、権利証、確定申告書の控え、リフォームの領収書も同じです。捨てられてからでは、二度と出てきません。見つからなかった場合の手は取得費が分からないときにまとめました。

解体費の内訳と、見積書で見るべき項目は実家の解体費用に、残置物ごと買い取る選択肢は仲介と買取の違いにあります。

片づけを業者に頼む場合の費用と、業者選びで最初に確認することは遺品整理の費用にあります。調査対象69社のうち35社が、家庭のごみを運ぶ許可を持っていませんでした。

Q. この費用は、いつまで続くのですか。

A. 決めるまで、続きます。それがこの記事のいちばん言いたいことです。

本文で積み上げたモデルケースは年およそ27万円（火災保険を除く）。10年で270万円です。そのあいだ建物は古くなり続け、解体費は上がり、相続人は増えていきます。

あなたの理由	年27万円の評価
数年以内に子どもが住む予定がある	家賃と比べれば安い。維持は合理的です
市況の値上がりを待っている	待っている間の年27万円と、値上がり見込みを並べてください。5年待つなら135万円が先に出ていきます
決めていない	これがいちばん高くつきます。「決めていない」という状態に、年27万円の値札が付いています

そのうえで「今は動かない」を選ぶなら、それは立派な判断です。この記事は、値札を見ないまま数年が過ぎることを防ぐために書きました。

売る・貸す・持ち続けるを比べるまず売れる金額を自分で調べる放置したときに起きることを見る

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この記事で確認できなかったこと

正直に書いておきます。

• 空き家の火災保険料の目安：保険会社の公式サイトに金額の記載を見つけられませんでした
• 電力会社の「休止」制度の有無：公式ページでは確認できませんでした
• 水道の再開手数料の全国共通額：自治体ごとに異なり、統一的な数字は存在しません
• 剪定・除草の全国平均：全国レベルの統一料金表は見つかりませんでした

これらについて「◯万円」と書いている記事は多いのですが、出典をたどれなかったため、当サイトでは数字を出していません。

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空き家の瓦が落ちて人にあたったら、賠償するのは所有者です——民法717条には「知らなかった」という逃げ道がありません。庭木も対象です。

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最終更新：2026年8月16日

「放置すると代執行で壊される」は、正確ではありません

壊されはしません。代執行は法施行から10年間の累計で890件。放置されやすい空き家385万6千戸に対して、およそ4,400戸に1件です。確率で脅す記事は、この数字を出していません。

空き家の記事を読むと、たいてい行政代執行の話が出てきます。「放置すると行政に強制的に解体され、費用を請求されます」と。

数字で確認しましょう。

国土交通省が公表している空家法の施行状況（令和7年3月31日時点）によると、平成27年度の法施行から令和6年度末までの累計は、

出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について」（令和7年3月31日時点）

一方、放置されやすい「その他空き家」は385万6千戸（令和5年住宅・土地統計調査）。

約4,400戸に1件。 10年間の累計で、この割合です。

だから「代執行が怖いから片付けましょう」は、誠実な説得ではありません。 確率で言えば、まず当たりません。

では、本当のリスクはどこにあるのか。3つあります。

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リスク① 勧告を受けると、税金が上がる（これが実害の本丸）

壊されるより先に、税金が上がります。「命令」でも「代執行」でもなく、その手前の「勧告」を受けた時点で住宅用地特例が外れます。

代執行より、はるかに手前で、はるかに高い確率で起きるのがこれです。

「勧告」の時点で、住宅用地特例が外れます

命令でも代執行でもありません。勧告の段階です。

市区町村長から勧告を受けた特定空家等・管理不全空家等の敷地は、住宅用地特例の適用対象から除外される

出典：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」

そして勧告の累計件数は、

代執行890件の5倍です。しかも勧告は、命令や代執行のような重い手続きを経ずに出せます。

「固定資産税が6倍になる」は不正確です

正確にはこうです。

出典：総務省「固定資産税の概要」

つまり——

• 「6倍」が正しい部分：土地の固定資産税だけです
• 都市計画税：2倍にとどまります
• 家屋分：建物を残したまま勧告を受けた場合、家屋分の税金はそのまま残ります
• 緩和措置：課税標準額の急上昇を緩和する負担調整措置が働く場合もあります

年5万円が年15〜20万円になるイメージです。6倍ではありません。でも、年10万円以上の増加が毎年続くことに変わりはありません。

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放置を続けたときの費用と、いま売った場合の手取りを、並べて比べてください。維持費と税は毎年出ていきますが、売却額は1回きりの数字です。どちらが大きいかは、金額を出さないと分かりません。査定は無料で、出したあとに売らなくても費用はかかりません。

先に場所を確認してください。不動産SHOPナカジツが受け付けられるのは愛知・岐阜・静岡・千葉・埼玉・福岡・熊本とその周辺だけです（全40店舗のうち39店舗がこの7県。同社の店舗一覧で確認／2026年8月19日）。それ以外の道府県にある実家は、申し込んでも査定は返ってきません。対象外の方は、ラクウルの買取査定のほうをご覧ください。

リスク② 「管理不全空家」が、いま急増しています

2023年12月の法改正で、まだ壊れていなくても勧告の対象になりました。指導3,211件のうち79.3%、勧告378件の100%が、直近1年に集中しています。

2023年12月13日、空家法が改正され「管理不全空家等」という新しい区分ができました。

何が変わったのか

改正前は、「特定空家等」——つまり倒壊の危険があるなど、すでに深刻な状態になってから初めて行政が動く仕組みでした。

改正後は、「そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある状態」の段階で、行政が指導・勧告できるようになりました。

つまり、まだ壊れていなくても、対象になります。

数字を見てください

出典：国土交通省（令和7年3月31日時点）

累計の79%が、直近1年に集中しています。 勧告にいたっては、378件すべてが令和6年度です。

制度が始まったのが2023年12月なので当然ではありますが、これは「本格運用が始まった」ことを意味します。

さらに、措置によって除却・改善された管理不全空家等の件数は、

前年度末 1,220件 → 令和6年度末 3,757件（3.1倍）

行政は、明確に動き始めています。 「今まで何も言われていないから大丈夫」という判断は、これから外れていきます。

どんな状態だと対象になるのか

管理不全空家等の判断は市区町村が行いますが、一般に指摘されるのは次のような状態です。

• 窓ガラスが割れている、雨戸が外れている
• 屋根材・外壁材が剥離している
• 雑草が繁茂して敷地外にはみ出している
• 樹木が越境している
• ゴミが不法投棄されている
• 郵便物が溢れている

遠方の実家で、年に1〜2回しか行けない場合、数年でこの状態になります。

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リスク③ 倒壊して人を傷つけたら、無過失で責任を負います

金額のインパクトが最も大きいのはこれです。空き家には占有者がいないので所有者が責任を負い、所有者の責任には免責の規定がありません。

金額のインパクトが最も大きいのは、実はこれです。

民法717条は「土地の工作物」の設置・保存に瑕疵があって他人に損害を与えた場合の責任を定めています。この条文の構造は、

1. 第一次的には占有者が責任を負う（ただし損害の防止に必要な注意をしていたときは免責）
2. 占有者が免責される場合、または占有者がいない場合は、所有者が責任を負う
3. 所有者の責任には、免責の規定がありません

空き家には占有者がいません。 したがって、瓦が飛んで通行人に当たった、ブロック塀が倒れて隣家の車を壊した、建物が倒壊して隣家を損壊した——こうした場合、所有者が無過失責任を負うというのが一般的な解釈です。

「知らなかった」「遠方で管理できなかった」は抗弁になりません。

※民法717条の解釈については、必ず弁護士にご確認ください。当サイトは一般的な情報提供を行うものです。

火災保険が使えないことがあります

空き家は「住宅物件」ではなく「一般物件」として扱われ、保険料が高くなるか、そもそも引き受けを断られることがあります。相続後に名義変更を忘れて保険が失効しているケースも実際にあります。

賠償責任のリスクを考えると、空き家であっても保険は絶対に切らないでください。

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正直に書きます：統計がない話もあります

空き家の火災と防犯について、公的な統計は見つかりませんでした。件数を書けないので書きません。ここは強調もしません。

空き家の記事でよく見る「火災リスク」「防犯リスク」について、公的な統計を探しましたが、見つかりませんでした。

• 消防庁の消防白書には、建物火災の用途別内訳（住宅・共同住宅・工場・事務所など）はありますが、「空き家」を独立した区分とした火災件数の統計はありません
• 警察庁は侵入窃盗の発生場所別認知件数を公表していますが、「空き家」単独の統計は確認できませんでした

出典：総務省消防庁「令和6年版 消防白書」／警察庁

警察庁は、空き家が特殊詐欺や薬物密輸の拠点に悪用される事案への注意喚起を行っていますが、これは事例的な注意喚起であって統計ではありません。

「空き家は火災が◯倍」といった数字を見かけたら、出典を確認してください。 公的統計に基づいていない可能性があります。

当サイトは、根拠のない数字で不安を煽ることはしません。

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放置している間に出ていくお金

行政処分が何も来なくても、毎年お金は出ていきます。年10〜21万円、10年で100〜210万円。その間に建物の価値はゼロに近づき、解体費は上がります。

行政処分がなくても、毎年これだけ出ていきます。

10年で100〜210万円。そして勧告を受ければ、ここに年10万円以上が上乗せされます。

さらに、その間に建物の価値はゼロに近づき、解体費は上がっていきます。

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「所有者不明」になると、もっと悪い

所有者を特定できずに行う略式代執行は592件で、所有者が分かっている行政代執行286件の2.1倍。放置の本当の行き先は、次の世代です。

代執行の内訳を、もう一度見てください。

所有者不明のケースが、2.1倍多いのです。

これは、空き家問題の本質を示しています。放置された空き家は、相続が繰り返されるうちに所有者が分からなくなる。 相続人が10人、20人と増え、誰も名乗り出ず、最終的に自治体が公費で解体する。

総務省の行政評価局が実施した調査（平成31年1月・2023年改正前）では、除却費用の全額を自治体が負担する例が多数あり、費用回収が困難になっていると指摘されています。

出典：総務省「空き家対策に関する実態調査 結果報告書」

※国交省・総務省の資料を確認した限り、代執行費用の総額と所有者からの回収率を示した統計は公表されていません。

あなたが今動かなければ、この問題はあなたの子や孫に渡ります。 そして関係者が増えるほど、解決は難しくなります。

→ 相続登記の義務化｜3年以内にやるべきこと全手順

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では、どうすればいいか

管理は解決ではなく、問題を先送りするための費用です。どこかで出口を決める必要があり、その期限が2027年に集中しています。

最小限：管理する

• 月1回の通風・通水（建物の劣化を大幅に遅らせます）
• 郵便物の転送手続き
• 年2〜4回の草刈り
• 火災保険の継続（名義変更を忘れずに）

遠方で行けない場合は、空き家管理代行サービスがあります。月5,000〜10,000円程度が相場帯です。

でも、管理は解決ではありません

管理は、問題を先送りするための費用です。年10万円払っても、建物は古くなり、解体費は上がり、相続人は増えていきます。

どこかで出口を決める必要があります。

そして——出口を決めるための期限が、実は迫っています。

3,000万円控除を逃すと、譲渡所得税で最大609万円の差が出ます。そして一度でも人に貸すと、この控除は使えなくなります。

→ 空き家の3,000万円特別控除｜要件チェックリストと判定ツール
→ 相続した実家は売る・貸す・持ち続ける？損益分岐を年数で出す完全比較

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今週できること（すべて無料です）

判断は急がなくていいのですが、材料集めは無料で今週できます。補助金は着工前に申請しないと1円も出ません。

① 期限を確認する（5分）
相続開始日と、家屋の建築時期（昭和56年5月31日以前かどうか）。この2つで、あなたに残された選択肢が決まります。

② 売った場合の手取りを知る（1週間）
「売る」と決めるためではなく、「売らない」と決めるためにも必要な数字です。
→ 不動産一括査定サイト おすすめ比較ランキング

③ 解体費と補助金を確認する（1週間）
補助金は着工前に申請しないと1円も出ません。 自治体で最大28倍の差があります。
→ あなたの市区町村の空き家解体補助金を調べる

④ 活用した場合の収支を知る（1週間）
→ 土地活用プラン一括請求サービス徹底比較

判断は急がなくて構いません。でも、材料を集めるのは今すぐやってください。 ①〜④で1ヶ月、期限までは1年以上あります。

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放置をやめると決めたとき、補助金が使えるか

解体費に補助を出している自治体は全国394自治体のうち256自治体あります（空き家名目のもの）。放置を続けるコストと、いま動いた場合に戻ってくる額を並べて比べてください。

自治体	上限額
北海道札幌市	850万円
岡山県岡山市（地域活性化除却）	200万円
東京都墨田区	最大200万円
東京都板橋区	200万円
秋田県大仙市	危険型200万円／迷惑型100万円／…
兵庫県たつの市	160万円（市税条例第24条第1項に…
兵庫県丹波市	160万円（判定100点以上。50点…
愛媛県松山市	160万円
香川県三豊市	160万円
北海道札幌市（地域連携型）	150万円
東京都杉並区	150万円
山形県米沢市	市町村民税所得割が非課税なら最大12…

該当は全部で256自治体です。全国の一覧表で実家のある市区町村を確認してください。

ほとんどの自治体で交付決定より前に工事を契約すると対象外になります。業者に見積りを頼む前に、市役所へ電話するのが正しい順番です。

よくある質問

ここは「どこに電話して、何と言うか」まで書きます。空き家の相談は、担当課の名前が自治体ごとにバラバラで、そこで止まってしまう人が多いからです。

Q. 今まで何も言われていません。このままで大丈夫でしょうか。

A. 「今まで何もなかった」は、これからの根拠になりません。制度が本格的に動き出したのが、ついこの前だからです。

措置	累計	うち令和6年度	直近1年の割合
管理不全空家等への指導	3,211件	2,545件	79.3%
管理不全空家等への勧告	378件	378件	100%

出典：国土交通省（令和7年3月31日時点）。勧告378件は、1件残らず令和6年度に出ています。

自分の家が今どの段階にいるかは、電話1本で確かめられます

所有者本人なら、聞けば教えてもらえます。難しいのは、担当課の名前が自治体によって違うことです。「空き家対策課」「住宅政策課」「建築指導課」「環境課」「防災課」——実際にこれだけ割れます。

	やること
1	市区町村の公式サイトで「空き家」だけを検索する。「空家等対策計画」というPDFが出てくるので、その末尾か表紙を見る。担当課名と直通番号がほぼ必ず書かれています
2	見つからなければ代表番号に電話して「空家等対策特別措置法の担当課につないでください」と言う。法律の名前を出すと、たらい回しが一段減ります
3	担当課に、そのまま読み上げてください。 「◯◯町◯丁目◯番の家の所有者（相続人）です。この家について、助言・指導や勧告の対象になっていないか教えてください。あわせて、そちらの市で空家等・管理不全空家等をどう判断しているかも知りたいです」

言いにくいと感じるかもしれませんが、通報ではありません。所有者が自分から相談してきた案件として扱われます。先に相談した人のほうが、選べる手が多く残っています。

Q. 「助言・指導」「勧告」「命令」「代執行」は、何がどう違うのですか。

A. ここが、この問題でいちばん誤解されている部分です。条文を開いて確かめたので、そのまま並べます。

段階	特定空家等（22条）	管理不全空家等（13条）
助言・指導	1項	1項（「指導」）
勧告	2項	2項
命令	3項	ありません
代執行	あり	ありません
罰則	命令違反は50万円以下の過料（30条1項）	ありません

出典：空家等対策の推進に関する特別措置法 13条・22条・30条（e-Gov法令検索で条文を確認／2026年8月16日）

ここが本題です

管理不全空家等には、命令も代執行もありません。指導と勧告の2段階だけです。つまり「壊されはしない」。そう聞くと安心しそうになりますが、逆です。

住宅用地の特例を定めた地方税法349条の3の2は、その定義から「13条2項により勧告された管理不全空家等」の敷地を除外しています。命令も代執行も無い区分なのに、勧告だけで税金は上がる。これが、この制度のいちばん実害が出るところです。

そして条文は「勧告」と書いています。助言・指導では外れません。逆に言えば、指導の通知が来た時点が、いちばん安く済む分かれ道です。

Q. 勧告を受けると、税金はいつから上がるのですか。

A. 「1月1日にどうだったか」だけで決まります。地方税法359条が「固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の1月1日とする」と定めているからです。

状況	その年度の税額
1月1日の時点で勧告が生きている	その年度は特例なし（上がる）
12月中に改善して勧告が撤回された	翌年度は特例が戻る
1月10日に改善して撤回された	その年度はまるまる1年ぶん高いまま

数週間の差で、1年ぶんの税額が変わります。「年明けにやろう」がいちばん高くつく制度設計になっています。秋に指導や勧告の通知が来たら、年内に動いてください。

Q. 勧告を受けたら、もう取り消せませんか。

A. 諦めないでください。まず勧告書そのものを読み直すところからです。

22条2項は、市町村長が「相当の猶予期限を付けて」必要な措置をとることを勧告する、と定めています。つまり勧告書には「何を」「いつまでに」やるかが書かれているはずです。そこが、そのまま原状回復のチェックリストになります。

勧告の原因になった状態を改善すれば、勧告を撤回して住宅用地特例を戻す運用をしている自治体があります。全国一律の手続きではないので、担当課に「改善したら勧告は撤回されますか。撤回された場合、住宅用地特例はいつの年度から戻りますか」と、この2つをセットで聞いてください。

いちばん損なのは、何もしないことです。税額は毎年かかり続け、建物はさらに傷み、次は命令（特定空家等の場合）が視野に入ります。

Q. 誰も住んでいませんが、荷物は置いたままです。これは空き家になりますか。

A. 荷物を置いているだけでは、通常「使用している」とは扱われません。空家法2条1項の条文はこうです。

建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地

出典：空家等対策の推進に関する特別措置法 2条1項（2026年8月16日確認）

条文が問うているのは「人が使っているか」であって、「物が置いてあるか」ではありません。倉庫代わりに家財を残していても、人の出入りが実質的に無ければ、空家等と判断され得ます。

ただし、最終的に判断するのは市区町村です

「常態」が具体的に何か月なのかは、法律には書かれていません。自治体の空家等対策計画や実務要領で基準を示していることが多いので、担当課に電話するとき（このFAQのいちばん最初の質問に文例があります）に、「そちらでは何を基準に判断していますか」まで一緒に聞いてください。電気・水道の使用実績を参考にする自治体もあります。

Q. 建物を解体すれば、税金の問題は解決しますか。

A. 解決しません。更地にしても住宅用地の特例は外れます。特例は「住宅が建っているか」で決まるので、壊せば当然に対象から外れます。

ただし勧告を受けた場合と、更地にした場合では、増え方が違います。

	土地	建物
勧告を受けた（建物は残る）	特例が外れる	家屋分の課税は残る
解体して更地にした	特例が外れる	家屋分はゼロになる

どちらが総額で高くつくかは、土地と建物の評価額の比率で変わります。倍率の計算は解体すると固定資産税は6倍になるのかで、実際に何倍になるかを出しました。

解体を考えるなら、その前に必ず1つ確認してください

再建築ができる土地かどうかです。前面道路の幅や接道の長さによっては、いま建っている建物を壊すと二度と建てられません。これを確かめずに壊すと、取り返しがつきません。調べ方は古家付きで売るか、更地にして売るかにまとめました。

Q. 隣の家から「木の枝がうちに越えている」と言われました。放っておいて大丈夫ですか。

A. 大丈夫ではありません。2023年4月から、隣の人が自分で切れるようになりました。

改正後の民法233条は、こう定めています。

条文	内容
1項	枝が境界線を越えるときは、竹木の所有者に切除させることができる
3項1号	切除するよう催告したのに、相当の期間内に切らないときは、土地の所有者が自ら切り取れる
3項2号	竹木の所有者が誰か分からない、または所在が分からないときも同じ
4項	根が境界線を越えるときは、催告なしで切り取れる

出典：民法233条（e-Gov法令検索で条文を確認／2026年8月16日）。枝は「催告してから」、根は「いきなり」。この差が条文に書き分けられています。

費用を誰が負担するかは、条文には書かれていません。ただしもともと枝を切る義務があるのは竹木の所有者（あなた）なので、費用を請求される可能性は十分あります。

そして、越境した樹木は行政の指摘事項でもあります

「樹木が越境している」「雑草が敷地外にはみ出している」は、管理不全空家等として指摘される典型例です。つまり隣人トラブルと税額の話が、同じ1本の木でつながっています。

遠方で自分では切れない場合は、造園業者かシルバー人材センターに年2回頼むのが現実的です。空き家の維持費で、シルバー人材センターが公表している実際の料金表を載せています。

Q. 遠方で、年に1〜2回しか行けません。最低限、何をすればいいですか。

A. 優先順位をつけます。上から順に、これだけはやってください。

	やること	なぜ最優先か
1	火災保険を切らない。そして相続で名義が変わったことを保険会社に伝える	空き家の所有者は、瓦の落下や倒壊で人に損害を与えたとき、免責規定のない責任を負い得ます（民法717条）。名義変更を忘れたまま事故が起きると、支払いで揉めます
2	郵便物を自宅に転送する（郵便局の「e転居」はオンラインで無料。転送は1年間で、期限が来たら再度の届出が必要）	あふれた郵便受けは「無人」の合図です。行政の指摘事項でもあり、不法投棄や不審者を呼びます
3	雑草と越境した枝を、年2回は片づける	隣家とのトラブルにも、行政の指摘事項にも直結します
4	近所の方に連絡先を渡しておく	倒壊・雨漏り・不審者に最初に気づくのは隣の人です。年1回しか行けないなら、ここが実質的な監視網になります
5	通風・通水（できる範囲で）	建物の傷みを遅らせます。通水は排水口の封水を保ち、臭気と害虫を防ぐ意味もあります

1〜4は、行かなくてもできます。どうしても手が回らないときの外注費は、空き家の維持費に各社の公表料金をそのまま並べました（屋外だけか室内に入るかで、価格が2倍違います）。

Q. 兄弟の共有名義です。1人で動けますか。

A. できることと、できないことがはっきり分かれます。

1人でできる	全員の同意が要る
査定を取って金額を知る	売却（共有物の処分にあたるため、共有者全員の同意が必要というのが一般的な解釈です） 解体（建物を無くす行為なので、同じく慎重な扱いになります）
自治体の補助金や担当課への確認
草刈り・見回りなど現状を保つ管理
登記事項証明書を取って持分を確認する

先に金額を出しておくことに、意味があります

共有の話し合いが動かない理由は、たいてい「金額が無いから」です。「売ろう」だけでは決まりませんが、「いま売ると◯◯万円で、1人あたり◯◯万円になる」という数字が出ると、話が具体的になります。その数字を取ってくるところまでは、あなた1人でできます。

そして、時間は味方をしません。共有者の誰かが亡くなれば、その持分はさらに複数の相続人に分かれます。放置された空き家の代執行が、所有者を特定できない「略式代執行」のほうが2倍多いのは、この連鎖の結果です。共有名義のまま止まっている場合の進め方は仲介と買取の違いの共有持分の項にまとめました。

Q. 結局、今週なにをすればいいですか。

A. お金のかからないものだけを、この順で並べます。決めるのは、あとで構いません。

	やること	かかる時間
1	相続の開始日と、家の建築時期（昭和56年5月31日以前かどうか）を確認する。登記事項証明書か、固定資産税の課税明細書で分かります	5分
2	担当課に電話して、いまの段階を確認する（このFAQのいちばん最初の質問に文例があります）	15分
3	火災保険の名義と、空き家である旨を保険会社に伝える	15分
4	売った場合の金額を調べる。「売る」と決めるためではなく、「売らない」と決めるためにも要ります	1週間
5	解体費と、お住まいの自治体の補助金を確認する（補助金は着工前に申請しないと1円も出ません）	1週間

1と2だけでも、今日中に終わります。この2つで、あなたに残されている選択肢と期限がほぼ決まります。

売る・貸す・持ち続けるを比べるまず売れる金額を自分で調べる自治体の解体補助金を調べる

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まとめ

1. 代執行は約4,400戸に1件。 確率で脅すのは誠実ではない
2. 本当の実害は「勧告」。 勧告の時点で住宅用地特例が外れる。累計4,531件で代執行の5倍
3. 「固定資産税6倍」は不正確。 実務上は概ね3〜4倍。それでも年10万円以上の増加
4. 管理不全空家への指導が急増中。 累計の79%が直近1年
5. 倒壊して人を傷つければ、所有者が無過失責任を負う（民法717条）
6. 空き家の火災・防犯に特化した公的統計は存在しない。 出典のない数字に注意
7. 所有者不明の略式代執行が、行政代執行の2.1倍。 放置は次世代に渡る
8. 2027年に期限が集中している。 判断は急がなくていいが、材料集めは今すぐ

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空き家の瓦が落ちて人にあたったら、賠償するのは所有者です——民法717条には「知らなかった」という逃げ道がありません。庭木も対象です。