投稿者: 実家じまいナビ編集部

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最終更新：2026年8月16日

まず、いくら違うのかを見てください

「取得費が分からない」という話は、抽象的に説明されても切実さが伝わりません。先に金額を出します。

条件は次のとおりです。相続した実家としては、ごく標準的な想定です。

税率20.315%（所得税15%＋復興特別所得税＝所得税額の2.1%＋住民税5%。国税庁 No.3208 の各構成要素から当サイトが計算）で試算。建物の取得費の出し方は後述します。なお令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合、控除額は3,000万円ではなく2,000万円になります（国税庁 No.3306）。その場合、上表の「控除あり・契約書が見つかった」は0円ではなく約51万5,000円、「見つからなかった」は約325万円になります

差は273万5,000円。3,000万円特別控除を使えた場合でも121万8,900円残ります。

ここが、この記事でいちばん伝えたいところです。「空き家の3,000万円特別控除が使えるから、契約書はなくても平気」という説明を見かけますが、正しくありません。控除は譲渡所得から3,000万円を引くだけで、取得費の穴を埋めてはくれません。譲渡益が3,000万円を超えた瞬間に、契約書の有無がそのまま税額の差になって出てきます。

3,000万円控除そのものの要件は空き家の3,000万円特別控除に、譲渡所得税の計算の順番は相続した実家を売ったときの譲渡所得税に書いています。

なぜ「親が買ったときの金額」が必要なのか

相続した不動産を売るときは、あなたが相続した時点の価値ではなく、亡くなった親が買ったときの金額を取得費に使います。

相続や贈与によって取得したときは、被相続人や贈与者の取得の時期がそのまま取得した相続人や受贈者に引き継がれます

出典：国税庁 タックスアンサー No.3270「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」（令和7年4月1日現在法令等／2026年8月16日確認）。根拠法令として所得税法33条・38条・60条が挙げられています

つまり、相続税評価額でもなければ、相続したときの時価でもありません。昭和や平成の初めに親が払った金額の証拠が要る、ということです。

これが厄介な理由は2つあります。ひとつは、40年前・50年前の売買契約書を保管している家がそもそも少ないこと。もうひとつは、実家の片付けのときに、その契約書ごと処分されてしまうことです。順番として、片付けの前に書類を探すのが正解です。

片付けそのものの費用と、業者に頼むときに何を確認するかは遺品整理の費用にまとめました。書類を探し終えてから読んでください。順番を逆にすると、この記事が必要になります。

取得費が分からないときの5%ルール

そもそも契約書を失わないために、実家の片付けで捨ててはいけない書類9つを先に読んでおいてください。片付けの現場で消えるのは、たいていこの1枚です。

国税庁は次のように案内しています。

売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます

出典：国税庁 タックスアンサー No.3258「取得費が分からないとき」（令和7年4月1日現在法令等／2026年8月16日確認）。根拠法令として所得税法33条・38条、租税特別措置法31条の4、租税特別措置法通達31の4-1が挙げられています

同じページには、実際の取得費が5%を下回るときも5%を使ってよいと書かれています。つまり5%は「下限の保証」でもあります。バブル期の高値づかみで実際の取得費のほうが高い場合は、当然そちらを使います。

ただし、この5%は売った金額に対する5%です。地価が上がった土地ほど不利になります。4,000万円で売れば200万円、6,000万円で売れば300万円。売却額が大きいほど「本来の取得費との差」が広がる仕組みです。

手1：契約書がなくても、取得費の証拠になりうる資料

売買契約書が最強ですが、それだけではありません。金額が特定できる資料は、契約書でなくても構いません。実家で探すなら、次の順で当たってください。

実務でいちばん見落とされているのが抵当権設定登記の債権額です。法務局で登記事項証明書（全部事項証明書）を取れば、抹消済みの抵当権も「下線付き」で残っています。手数料は書面請求で1通600円、オンライン請求・送付（郵送）で520円、オンライン請求・窓口交付で490円です（令和7年4月1日改定後の額）。

出典：盛岡地方法務局「主な手数料一覧【令和7年4月1日〜】」（2026年8月16日確認）

ただし注意点があります。借入額イコール購入代金ではありません。頭金を入れていればその分は含まれず、諸費用まで借りていれば逆に多く出ます。これ単独で取得費を確定させられるものではなく、他の資料と組み合わせて説明するための材料だと考えてください。

手2：建物は、国税庁の表から取得費を計算できます

ここからが、この記事のいちばん実用的な部分です。

国税庁は「譲渡所得の申告のしかた」の中で建物の標準的な建築価額表を公表しています。国土交通省の建築着工統計をもとに、建築年ごと・構造ごとの1㎡あたりの標準的な建築単価を並べた表です。契約書がなくても、建築年・構造・延床面積さえ分かれば、建物の取得価額を計算できます。

単位：千円／㎡。出典：国税庁「建物の標準的な建築価額表」（国土交通省「建築着工統計」を基に算出／2026年8月16日確認）。上表は当サイトが5年おきに抜粋したものです。中間の年は原典に載っています

先ほどの試算の建物は、これを使って出しました。

②の計算式と95%の上限は国税庁が定めているものです。

建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数＝減価償却費相当額

出典：国税庁 タックスアンサー No.3261「建物の取得費の計算」（令和7年4月1日現在法令等／2026年8月16日確認）。償却率は法定耐用年数の1.5倍の年数に対応する旧定額法によるもの。減価償却費相当額は取得価額の95%を超えないとされています

出典：国税庁「譲渡所得の申告のしかた」掲載の非業務用建物の償却率（2026年8月16日確認）

建物の価値が「5%まで落ち切る」年数を計算しました

ここは他で見たことがないので、自分で計算しました。

償却費相当額には取得価額の95%という上限があります。逆に言えば、その上限に達した瞬間に、建物の取得費は取得価額の5%で固定され、それ以上は減りません。いつ到達するかは、償却率だけで決まります。

計算式は 0.95 ÷（0.9 × 償却率）です。

当サイトによる計算。0.95÷(0.9×償却率)。国税庁 No.3261 の算式と95%上限、および国税庁「譲渡所得の申告のしかた」の償却率による

この表から言えることは、はっきりしています。

木造の実家は、築34年を過ぎた時点で、建物の取得費を頑張って計算しても取得価額の5%にしかなりません。昭和・平成初期に建った木造住宅なら、ほぼ全部がここに入ります。先ほどの試算で建物が46万円しか出なかったのは、そのためです。

つまり古い木造の実家では、建築価額表を使う手は「あれば拾える程度」の効果しかありません。効くのは土地です。探すべき資料の優先順位も、土地の購入代金を示すものが先です。

逆に、鉄筋コンクリート造のマンションを相続した場合は事情が変わります。底を打つのが約70年後なので、築40年でも建物の取得費がしっかり残ります。この場合は建築価額表を使う価値が大きいです。

手3：土地の取得費がどうしても分からないとき

建物は表から出せても、土地は建築着工統計のような公的な単価表がありません。ここが最後の壁です。

実務では、日本不動産研究所が公表している市街地価格指数を使って、売却時の価格から購入時点まで遡って取得費を推計する方法が知られています。

ただし、当サイトはこの方法を「使えます」とは書きません。理由は3つあります。

• 国税庁が公表資料でこの方法を認めた形跡を、確認できませんでした。No.3258 に書かれているのは5%のことだけです。
• 市街地価格指数は六大都市・全国などの平均であって、個別の土地の値動きではありません。適用できるかどうかは土地ごとに違います。
• 否認された場合、5%で申告するより不利になることがあります（過少申告加算税・延滞税）。

この方法を検討するなら、必ず税理士に相談してください。ネットの記事だけを根拠に自分で申告するのは、割に合いません。仮に土地の取得費が1,000万円上振れしても税額の差は約203万円ですが、否認されたときのコストと手間はそれなりに大きいものです。

逆に言えば、税理士に相談する価値がはっきりあるのは、この論点です。相続不動産の売却で税理士に頼むかどうか迷っているなら、判断材料はここに置いてください。

いつまでに、何をするか

いちばん大事なのは1番です。遺品整理業者に一括で任せると、書類は「価値のない紙」として処分されます。数百万円の税金がかかっている紙だと知っているのは、相続人だけです。

実家をどう処分するかの全体像と、他の期限との関係は実家じまい完全ガイドにまとめています。売却額そのものを上げる話は売却相場を、自分で調べる3つの方法と不動産一括査定サイトの比較を読んでください。取得費を200万円積み増すより、売却価格を200万円上げるほうが、手取りへの効き方は大きくなります。

取得費が分からなくても、売れる金額が分からなければ税額は試算できません。概算取得費で計算するにしても、起点になるのは売却価格です。まず査定で見込み額を1つ出してから、この記事の計算に戻ってください。査定は無料です。

先に場所を確認してください。不動産SHOPナカジツが受け付けられるのは愛知・岐阜・静岡・千葉・埼玉・福岡・熊本とその周辺だけです（全40店舗のうち39店舗がこの7県。同社の店舗一覧で確認／2026年8月19日）。それ以外の道府県にある実家は、申し込んでも査定は返ってきません。対象外の方は、ラクウルの買取査定のほうをご覧ください。

よくある質問

ここは「どこを探すか」「どの窓口で何を頼むか」まで書きます。取得費の話は、動くのが早いほど選べる手が多いからです。

Q. 実家のどこを探せばいいですか。

A. 片付けを始める前に、この順で当たってください。順番が大事です。片付けと同時進行にすると、探している最中に捨てられます。

見つけたら、その場で写真を撮ってください

原本を持ち帰る前に、スマホで全ページ撮ることをおすすめします。相続では書類が兄弟間を行き来し、「誰かが持っている気がするが、どこにあるか分からない」状態になりがちです。画像が1つあれば、少なくとも金額の議論は止まりません。

そして、遺品整理を業者に一括で任せる前に、必ずここを終わらせてください。数百万円の税金がかかっている紙だと知っているのは、相続人だけです。業者にとっては、古い紙束です。

Q. 契約書が見つかりません。ほかに証拠になるものはありますか。

A. あります。金額が特定できれば、契約書でなくても構いません。実務でいちばん見落とされているのが、登記に残った抵当権の債権額です。

法務局で登記事項証明書（全部事項証明書）を取ると、すでに返し終わって抹消された抵当権も「下線付き」で残っています。当時いくら借りたかが、公的な記録として出てきます。

出典：盛岡地方法務局「主な手数料一覧【令和7年4月1日〜】」（2026年8月16日確認）

★ 出てこなかったときに、もう1つ聞く窓口があります

登記はある時期に紙からコンピュータへ移し替えられており、移し替えの時点ですでに抹消されていた事項は、いまの証明書に載っていないことがあります。昭和のうちに完済した住宅ローンは、ここに該当する可能性があります。

窓口でこう聞いてください。
「この土地の閉鎖登記簿（閉鎖事項証明書）に、抵当権の記載が残っていないか確認したいのですが、請求できますか」
取扱いは法務局によって異なるので、まず電話で確認するのが確実です。

ただし、借入額はそのまま購入代金ではありません。頭金を入れていればその分は含まれず、諸費用まで借りていれば逆に多く出ます。これ単独で取得費を確定させるものではなく、ほかの資料と組み合わせて説明するための材料だと考えてください。

Q. 相続税の申告書に不動産の評価額が載っています。これは取得費に使えますか。

A. 使えません。相続税評価額は相続した時点の評価であって、親が買ったときの金額ではありません。国税庁 No.3270 のとおり、引き継ぐのは被相続人の取得費と取得の時期です。

ただし、相続税を納めた人には別の制度があります

取得費加算の特例です。納めた相続税の一部を取得費に加算できます。国税庁 No.3267 は「その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること」と定めています。

ここは期限が命です。相続税の申告期限は相続開始を知った日の翌日から10か月なので、実務上のリミットはおおよそ「相続から3年10か月」になります。売却の段取りに数か月かかることを考えると、余裕はありません。相続税を納めた方は、売る時期をこの期限から逆算してください。

Q. 土地と建物をまとめた金額の契約書しかありません。

A. 分けられます。建物のほうを先に計算して、残りを土地にします。

建築年・構造・延床面積は、固定資産税の課税明細書に載っています。毎年4〜6月に納税通知書と一緒に届く紙です。この3つさえ分かれば、契約書がなくても建物側は計算できます。

消費税の記載がある契約書なら、もう1つ手があります。消費税は建物にしかかかりません（土地の譲渡は非課税です）。したがって消費税額を当時の税率で割り戻せば、建物価格が出ます。税率は時期で変わっているので、契約日の税率を確認してください。

Q. うちは木造で築40年です。建物の取得費を計算する意味はありますか。

A. 正直に言うと、ほとんどありません。木造は築34年ほどで、建物の取得費が取得価額の5%まで下がり切ります。

当サイトによる計算。0.95 ÷（0.9 × 償却率）。国税庁 No.3261 の算式と95%上限、および国税庁「譲渡所得の申告のしかた」の償却率によります（2026年8月16日確認）。

だから、探すべき資料の優先順位が変わります

古い木造の実家では、力を入れるべきは土地の購入代金を示す資料です。建物側は「あれば拾える程度」の効果しかありません。限られた時間を、土地のほうに使ってください。

逆に、鉄筋コンクリート造のマンションを相続した場合は事情が変わります。底を打つのが約70年後なので、築40年でも建物の取得費がしっかり残ります。この場合は建築価額表を使う価値が大きいので、必ず計算してください。

Q. 兄弟で共有している場合はどうなりますか。

A. 取得費も持分に応じて按分します。5%ルールを使う場合も同じです。

そして、手続きの数が増えます。共有のまま売ると全員の合意が必要で、確定申告も全員がそれぞれ行います。ひとりでも申告を忘れると、その人だけが加算税・延滞税の対象になります。

共有だからこそ、資料は1か所にまとめてください

取得費の資料は、共有者全員の税額に効きます。誰かひとりが持っているだけだと、申告の時期に探し直しになります。見つけた時点で全ページを撮って、全員に共有しておいてください。これは、あとで確実に効きます。

共有そのもののリスクと進め方は実家じまい完全ガイドの STEP4 と、仲介と買取の違いの共有持分の項にあります。

Q. 5%で申告したあとに契約書が出てきました。やり直せますか。

A. できます。申告期限から5年以内なら、更正の請求で還付を求められます。ただし手続きは自分で進めることになるので、金額が大きい場合は税理士に依頼するほうが確実です。

とはいえ、これは最後の手段です。「見つからないから5%で出す」と決める前に、探し切ったかどうかを確認してください。売った家は、たいてい取り壊されるか、他人のものになります。あとから家の中を探すことは、もうできません。

Q. 建物を解体してから売る場合、建物の取得費はどうなりますか。

A. 建物の取得費と取壊し費用は、譲渡費用または取得費として扱えます。その意味では、解体しても消えません。

ただし、解体には税金の別の落とし穴があります。順番と時期を間違えると、金額のけたが変わります。

どちらも古家付きで売るか、更地にして売るかに、倍率の計算は解体すると固定資産税は6倍になるのかにあります。

Q. 5%で申告するしかないとき、税額を下げる手はほかにありますか。

A. あります。上から順に効きます。

それでも、いちばん効くのは売却価格のほうです

※当サイトの試算。仲介手数料は200万円 × 3% × 消費税10%、税率20.315%で計算しました。

同じ200万円でも、効き方が約3.8倍違います。

取得費探しは早めに切り上げて、価格のほうに時間を使ってください。自分で相場を調べる手順は実家の売却相場を調べる3つの方法、会社の選び方は一括査定サイトの比較にあります。

Q. 税理士に頼んだほうがいいのは、どういうときですか。

A. 次のどれかに当てはまるなら、頼む価値があります。

逆に、契約書があって、控除の要件もはっきりしているなら、自分で申告できる範囲です。報酬の相場は当サイトでは確認できなかったので、金額は書きません。複数の事務所に見積りを取って、「何をどこまでやってくれるか」で比べてください。

相談は、売る前にしてください。契約してからでは、順番も時期も変えられません。

3,000万円控除が使えるか確かめる譲渡所得税の計算を見るまず売れる金額を自分で調べる

この記事で確認できなかったこと

• 租税特別措置法通達31の4-1の本文。国税庁 No.3258 が根拠法令として挙げていますが、国税庁サイト上で通達の本文にたどり着けませんでした。そのため、条文（措置法31条の4）が昭和27年12月31日以前から所有していた資産の規定であるのに対し、それ以後に取得した資産にも5%を適用できる根拠が通達にあるかどうかは、当サイトでは確認できていません。本文で引用しているのは No.3258 の記載のみです。
• 市街地価格指数による取得費の算定が認められた裁決例。国税不服審判所の公表裁決に該当例があるとする解説を複数見かけましたが、原文を確認できなかったため、当サイトでは引用しません。
• 「取得費が不明」で5%が適用された申告の件数。統計として公表されていません。どのくらいの人が損をしているのかは分かりませんでした。
• 建築価額表の中間年の数値。本文の表は5年おきの抜粋です。全年分は国税庁の原典を参照してください。

この記事は税務の一般的な情報を整理したものであり、個別の申告についての助言ではありません。実際の申告にあたっては税理士または所轄の税務署にご確認ください。

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最終更新：2026年8月16日

最初に、この記事を読む必要がない人

土地活用の営業では、ほぼ必ず「相続税対策になります」と言われます。これは制度としては本当です。ただし、次の3つのどれかに当てはまる人には効きません。

とくに①は重大です。この記事を読んでいる方の多くは、すでに親から実家を相続した後だと思います。その場合、「土地活用で相続税が下がる」という話は、あなたが払う相続税ではなく、あなたの子が将来払う相続税の話です。営業でこの区別が曖昧に語られることがあります。

以下、制度の中身を条文と国税庁の資料で確認していきます。

1. 相続税がかかるのは、いくらからか

まず②の判定です。基礎控除の計算式はこれだけです。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

出典：国税庁 No.4152「相続税の計算」（2026年8月16日確認）

遺産の総額がこの金額以下なら、相続税はかかりません。評価を下げる意味もありません。

法定相続人の数え方には注意点が2つあります。

• 養子は、実子がいる場合は1人まで、実子がいない場合は2人までしか数に入りません
• 相続放棄をした人がいても、放棄がなかったものとして数えます

出典：同上

土地以外に預貯金や有価証券もあるので、実家の評価額だけで判断はできません。ただ、遺産が基礎控除に届かないことが明らかなら、この先を読む必要はありません。

★「相続人の数」には、条文の細工が2つあります

基礎控除の「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」も、条文で確かめられます。

相続税法第十五条（遺産に係る基礎控除）
1　相続税の総額を計算する場合においては、……相続税の課税価格……の合計額から、三千万円と六百万円に当該被相続人の相続人の数を乗じて算出した金額との合計額（以下「遺産に係る基礎控除額」という。）を控除する。
2　前項の相続人の数は、同項に規定する被相続人の民法第五編第二章（相続人）の規定による相続人の数（当該被相続人に養子がある場合の当該相続人の数に算入する当該被相続人の養子の数は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める養子の数に限るものとし、相続の放棄があつた場合には、その放棄がなかつたものとした場合における相続人の数とする。）とする。
一　当該被相続人に実子がある場合又は当該被相続人に実子がなく、養子の数が一人である場合　一人
二　当該被相続人に実子がなく、養子の数が二人以上である場合　二人

出典：e-Gov法令検索 相続税法第15条（全文を開いて確認／2026年9月3日）

2項に、2つ書かれています

①養子は、数えられる人数に上限があります。実子がいれば養子は1人まで、実子がいなければ2人まで。養子を増やして基礎控除を膨らませることはできません。「養子縁組で節税」という話を聞いたら、この2項1号・2号を見てください。

②相続放棄をしても、人数は減りません。「その放棄がなかつたものとした場合における相続人の数」と書かれています。1人が放棄しても基礎控除は下がらない、ということです。放棄は基礎控除には影響しません。

そして「相続人の数」は「民法第五編第二章の規定による相続人の数」です。実際に財産を取得したかどうかではなく、民法が定める相続人の数を数えます。

2. 評価減の正体は「貸家建付地」です

土地活用で相続税評価が下がる仕組みの中心は、貸家建付地（かしやたてつけち）の評価です。

自分で使っている土地（自用地）にアパートを建てて人に貸すと、その土地は「借りている人の権利がくっついている土地」として、評価が下がります。計算式は国税庁が公開しています。

貸家建付地の価額
 ＝ 自用地としての価額 − 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

出典：国税庁 No.4614「貸家建付地の評価」（2026年8月16日確認）

3つの割合の意味

借家権割合は、令和6年分で全都道府県一律30%と定められています。

令和６年分の「借家権割合」は、全ての都道府県において「30％」と定められている
— 国税庁 確定申告書等作成コーナー「借家権割合」（2026年8月16日確認）

借地権割合は地域ごとに違います。路線価図にA〜Gの記号で書かれていて、A=90%からG=30%まで10%刻みです。ご自身の土地の割合は国税庁の財産評価基準書で確認できます。

この借地権割合は、逆の立場でも使います。実家が借地に建っていて、その借地権を相続した場合、借地権の相続税評価額は「自用地としての価額 × 借地権割合」です。同じ記号を、土地を貸す側は評価減に、借りる側は課税対象の算出に使うことになります。借地権を相続したときの手続きは借地に建っている実家にまとめています。

賃貸割合は、課税時期に実際に貸している部分の床面積 ÷ 独立部分の床面積合計です。ここが重要です。

計算してみます

自用地評価額5,000万円、借地権割合60%（記号D）の土地に、10戸のアパートを建てた場合。

満室でも下がるのは18%です。「半分になります」といった説明を受けたら、それは貸家建付地だけの話ではなく、後述する小規模宅地等の特例と、建物側の評価減を合算した数字です。

そして空室があると、その分だけ評価減が削られます。 相続が発生したその日に何戸埋まっているかで税額が変わる、ということです。これは事前にコントロールできません。

★「評価減」は、法律の条文には書かれていません

ここまで貸家建付地の計算式を書いてきました。その式が、どこに書かれているかを確かめておきます。

相続税法で財産の評価について定めているのは、次の一文だけです。

相続税法第二十二条（評価の原則）
この章で特別の定めのあるものを除くほか、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による。

出典：e-Gov法令検索 相続税法第22条（全文を開いて確認／2026年9月3日）。これが条文のすべてです

「時価により」——それだけです。「自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」という式は、この条文には出てきません。

その式は、国税庁の財産評価基本通達に書かれています。通達は課税庁の内部の取扱いを定めたもので、税務署はこれに従って評価します。ただし、法律の条文ではありません。e-Gov法令検索は憲法・法律・政令・府省令・規則を収録するもので、通達は収録の対象外です。この記事も通達の原文にはあたっていません（国税庁の公表資料によっています）。

これは「だから信用できない」という話ではありません。実務はこの通達で動いています。ただ、営業の場で「法律で決まっています」と言われたら、正確には「相続税法22条が『時価』と書いていて、その時価の求め方を国税庁の通達が定めている」という構造です。そして通達は、法律の改正より簡単に変わり得ます。

いっぽう、次に出てくる小規模宅地等の特例は、法律の条文です。租税特別措置法69条の4。ここは条文で確かめられます。

3. 小規模宅地等の特例は、貸すと「80%→50%」に下がります

もうひとつの柱が小規模宅地等の特例です。ここに、営業ではあまり強調されない事実があります。

出典：国税庁 No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」（2026年8月16日確認）

アパートや駐車場として貸している土地は「貸付事業用宅地等」です。減額割合は50%、限度面積は200㎡。 一方、自宅として使い続ける「特定居住用宅地等」なら80%・330㎡です。

つまり、その土地に特定居住用の特例が使える見込みがあるなら、貸すことでかえって不利になります。

具体的には、次のような場合です。

• 子が実家に同居していて、そのまま住み続ける
• 配偶者が相続する
• いわゆる「家なき子」の要件を満たす別居の子が相続する

逆に、誰も住まない・住む予定もない実家なら、特定居住用の特例は使えません。この場合に貸付事業用の50%が意味を持ちます。判断の分かれ目は「その家に住む人がいるかどうか」です。

相続の直前に貸し始めても使えません

もうひとつの制限がこれです。

相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等
— 上記No.4124より（原則として特例の対象外）

親の具合が悪くなってから慌ててアパートを建てても、3年以内なら貸付事業用の特例は使えません。 ただし、相続開始の日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業を行っていた場合は対象になります。

出典：同上

土地活用による相続税対策は、少なくとも3年以上前から動いていないと成立しない、ということです。「今から始めても間に合います」という営業には、この3年ルールを確認してください。

★条文で読むと「80%引き」ではなく「20%にする」です

小規模宅地等の特例は、租税特別措置法69条の4に書かれています。条文の書き方が、説明でよく使われる言い方と違います。

租税特別措置法第六十九条の四第一項
……相続税法第十一条の二に規定する相続税の課税価格に算入すべき価額は、当該小規模宅地等の価額に次の各号に掲げる小規模宅地等の区分に応じ当該各号に定める割合を乗じて計算した金額とする。
一　特定事業用宅地等である小規模宅地等、特定居住用宅地等である小規模宅地等及び特定同族会社事業用宅地等である小規模宅地等　百分の二十
二　貸付事業用宅地等である小規模宅地等　百分の五十

同条第二項
前項に規定する限度面積要件は、……
一　特定事業用宅地等又は特定同族会社事業用宅地等……四百平方メートル以下であること。
二　特定居住用宅地等である選択特例対象宅地等　……三百三十平方メートル以下であること。
三　貸付事業用宅地等である選択特例対象宅地等　……二百平方メートル以下であること。

出典：e-Gov法令検索 租税特別措置法第69条の4第1項・第2項（全文を開いて確認／2026年9月3日）。括弧書きの一部を省略しています

「80%引き」ではなく「百分の二十を乗じて計算した金額」。結果は同じですが、条文は残す割合で書いています。「50%減」も「百分の五十を乗じて」です。

そして面積が違います。住んでいた土地（特定居住用）は330㎡まで、貸していた土地（貸付事業用）は200㎡まで。実家の敷地が330㎡（約100坪）を超えないなら、住んでいた土地としてなら全部が対象になります。

★相続の直前に貸し始めても、外されます

この記事はすでに「相続の直前に貸し始めても使えません」と書きました。その根拠は、貸付事業用宅地等の定義の括弧書きです。

同条第三項第四号
貸付事業用宅地等　被相続人等の事業（不動産貸付業その他政令で定めるものに限る。以下この号において「貸付事業」という。）の用に供されていた宅地等で、次に掲げる要件のいずれかを満たす当該被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したもの（特定同族会社事業用宅地等及び相続開始前三年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等（相続開始の日まで三年を超えて引き続き政令で定める貸付事業を行つていた被相続人等の当該貸付事業の用に供されたものを除く。）を除き、政令で定める部分に限る。）をいう。

出典：e-Gov法令検索 租税特別措置法第69条の4第3項第4号（全文を開いて確認／2026年9月3日）

括弧の中に、さらに括弧があります。「相続開始前三年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等」は除く——ただし「相続開始の日まで三年を超えて引き続き政令で定める貸付事業を行つていた」人は、その除外から外れる。もともと不動産貸付を続けてきた人は、3年以内に増やした土地でも対象になり得る、という構造です。

「節税のために今から貸す」は、この括弧書きに当たります。そして条文は「3年以内」としか書いていません。相続がいつ起きるかは決められないので、この3年を確実に超えられる保証はありません。

なお、この特例にも申告要件があります。同条7項が「相続税の申告書に……適用を受けようとする旨を記載し」た場合に適用する、と定めています。

4. すでに相続した人にとって、この話はどう効くのか

冒頭の①に戻ります。

小規模宅地等の特例も貸家建付地の評価も、相続が発生した時点の状態で判定されます。 すでに親から実家を相続した方が今からアパートを建てても、払い終えた（あるいはこれから払う）今回の相続税は1円も変わりません。

効くのは次の相続、つまりあなたから子への相続です。

それでも意味がある場合はあります。

• 相続した土地を長期保有する前提で、自分の相続まで20年以上ある
• 自分の資産全体が基礎控除を大きく超える見込みがある
• 3年ルールをクリアできる時間的余裕がある

この3つが揃っているなら、検討する価値はあります。逆に、「実家をどうするか」を今年か来年で決めたい人にとって、相続税対策は判断材料になりません。 その場合に見るべきは、維持費・固定資産税・売却したときの手取りです。

• 空き家の維持費は年間いくらか
• 解体すると固定資産税は本当に6倍か
• 相続した実家を売ったときの譲渡所得税

5. 「相続税は下がるが、資産は減る」構造

制度の話を離れて、もうひとつ書いておきます。

土地活用で相続税評価が下がるのは、借金をして建物を建て、他人に貸すことで、その土地の自由度を手放すからです。評価が下がる理由は「価値が下がったとみなされる」ことにあります。

したがって、次のことが同時に起こります。

相続税が下がっても、そのために実質的な資産や選択肢が減っていたら意味がありません。 「相続税がいくら下がるか」ではなく、「相続税の減少額 − 事業リスク」で見る必要があります。

この記事では、アパート経営の利回りや空室率について数字を書きません。 公的統計が存在せず、事業者ごとに前提が違いすぎるからです。提示された事業計画の家賃と入居率が妥当かどうかは、複数社の計画を並べて比較する以外に検証方法がありません。

• 土地活用プラン一括請求サービスの比較

6. 実家の場合に、まず確認すべき順番

1. 遺産の総額は基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えるか
   → 超えないなら、相続税対策としての土地活用は不要です
2. その家に住む人がいるか
   → いるなら特定居住用80%・330㎡のほうが有利です。貸すと50%・200㎡に下がります
3. 今回の相続か、次の相続か
   → すでに相続済みなら、今回の税額は変わりません
4. 3年以上の時間があるか
   → 相続開始前3年以内の新規貸付は原則対象外です
5. 返済と空室のリスクを引き受けられるか
   → 評価減の額と、事業として背負うリスクを並べて比べます

よくある質問

ここは数字と条文で答えます。「相続税対策になります」と言われたときに、その場で確かめられる材料を置いておきます。

Q. 相続の直前にアパートを建てれば、相続税は下がりますか。

A. 駆け込みは効きません。3年の縛りがあります。

小規模宅地等の特例の貸付事業用宅地等からは、「相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等」が除かれます。国税庁はこれを「3年以内貸付宅地等」と呼んでいます。

例外は1つだけです。相続開始の日まで3年を超えて引き続き「特定貸付事業」（貸付事業のうち準事業以外のもの）を行っていた場合は、3年以内貸付宅地等に該当しません。つまりもともと事業と呼べる規模で貸していた人だけの話です。

出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」（2026年8月16日確認）

ここを説明せずに「相続税対策になります」と言う相手は、危険です。「3年以内貸付宅地等の除外に当たりませんか」と一度聞いてみてください。その答え方で、相手の質がかなり分かります。

Q. 小規模宅地等の特例の数字を、正確に教えてください。

A. 区分ごとにこうなっています。

出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」（2026年8月16日確認）

実家を貸すと、この表の上から下へ移ります。330㎡・80%が、200㎡・50%になるということです。面積も割合も下がります。「貸せば相続税が下がる」と単純に言えないのは、ここが理由です。

Q. 実家を空き家のまま相続する場合、居住用の特例は使えますか。

A. 条件次第です。配偶者・同居親族以外が取得する場合は、いわゆる「家なき子」の要件をすべて満たす必要があります。

国税庁が挙げている要件（配偶者・同居親族以外が取得する場合）

• 被相続人に配偶者がいないこと
• 相続開始の直前に、被相続人の居住家屋に同居していた相続人がいないこと
• 相続開始前3年以内に、次の者が所有する家屋に居住したことがないこと——取得者本人／取得者の配偶者／取得者の三親等内の親族／取得者と特別の関係がある一定の法人。ここが要注意です。自分名義でなくても、配偶者や親族の持ち家に住んでいたら外れます
• 相続開始時に居住している家屋を、相続開始前のいずれの時点でも所有していないこと
• その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで保有していること
• このほか、国籍・納税義務者の区分に関する要件もあります

上は要点をまとめたものです。判定は条件が細かいので、最終的な可否は必ず出典の全文と税理士で確認してください。

出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」（2026年8月16日確認）

「持ち家がある人は使えない」という趣旨の制度です。そして申告期限まで保有していることが条件なので、特例を使うつもりなら、申告期限前に売ってはいけません。売る時期を決める前に、税理士に確認してください。

Q. 貸家建付地の評価減はどれくらいですか。

A. 国税庁の計算式はこれです。

出典：国税庁「No.4614 貸家建付地の評価」（2026年8月16日確認）

当サイトでは、借地権割合と借家権割合の具体的な数値を書きません。国税庁の同ページは「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できると案内するにとどめており、数値そのものを一次情報で確認できなかったためです。自分の土地の割合は、財産評価基準書で確認してください。

ここで大事なのは「賃貸割合」です。空室が増えれば賃貸割合は下がり、評価減も小さくなります。満室前提の試算をそのまま信じないでください。

Q. 貸してすぐ相続が起きたらどうなりますか。

A. 貸家建付地の評価減は効きますが、小規模宅地等の特例（貸付事業用）は3年の縛りに引っかかります。この2つは別の制度です。混同している説明が多いので、分けて考えてください。

Q. すでに実家を相続した人にも効きますか。

A. 相続税の話としては、もう終わっています。相続税は相続開始時点の状況で決まるので、相続したあとに貸し始めても、その相続の税額は変わりません。

効くとすれば「次の相続」に対してです。そして次の相続まで3年を超えて貸し続ける必要があります。そこまで見込んだうえで判断してください。

Q. 誰も住まない実家は、どう考えればいいですか。

A. まず「自分に相続税がかかるのか」を確かめてください。基礎控除の範囲に収まるなら、この記事の話は丸ごと不要です。

相続税対策のために資産を減らすのは、本末転倒になり得ます。本文の「相続税は下がるが、資産は減る」の節をもう一度読んでください。売る・貸す・持つを手取りで比べたものはこの記事にあります。

売る・貸す・持つを10年の手取りで比べる空き家の3,000万円特別控除の要件を見る土地活用プランの取り寄せ方を見る

この記事で確認できなかったこと

• 借地権割合の全国分布：路線価図にA〜Gの記号で地域ごとに記載されており、全国的な平均値は国税庁から公表されていません。ご自身の土地の割合は財産評価基準書でご確認ください
• 令和7年分・令和8年分の借家権割合：本記事で確認できたのは令和6年分の「全都道府県30%」までです。長年30%が続いていますが、最新年分はご自身でご確認ください
• アパート経営の利回り・空室率の公的統計：探しましたが、国や自治体が公表している全国統計は見つかりませんでした。民間各社の数字は前提条件が公開されていないため、本記事では採用していません
• 建物部分の評価減：貸家の評価（固定資産税評価額 × (1 − 借家権割合 × 賃貸割合)）についても制度はありますが、本記事は土地に絞りました
• 財産評価基本通達の原文にはあたっていません。貸家建付地の評価式（自用地評価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）は国税庁の財産評価基本通達26によるもので、e-Gov法令検索は法律・政令・府省令などを収録するもので、通達は対象外です。この記事では相続税法22条が「時価により」とだけ定めていることを条文で確認し、評価式は国税庁の公表資料によっています。
• 租税特別措置法69条の4の政令・財務省令は開いていません。法律（1項・2項・3項2号4号・7項）の全文はe-Gov法令検索で確認しましたが、「政令で定める部分」「財務省令で定めるもの」の中身にはあたれていません。実際の適用は税理士または税務署に確認してください。

本記事は一般的な情報提供であり、個別の税務相談ではありません。相続税の計算は財産の構成や相続人の状況で大きく変わります。実際の判断にあたっては、税理士または所轄の税務署にご相談ください。

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最終更新：2026年8月15日

最初に、いちばん大事なことを

相続した実家を売ったときの税金は、売れた金額にかかるのではありません。 利益（譲渡所得）にかかります。

そして計算の途中に、知っているかどうかで税額が数百万円変わる分岐が3か所あります。

順に並べます。

1. 計算式

収入金額 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

出典：国税庁 No.1440「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」／No.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」（2026年8月15日確認）

この課税譲渡所得金額に税率をかけます。

2. 分岐①：所有期間は「被相続人が買ったとき」から数えます

税率は、所有期間で2段階に分かれます。

出典：国税庁 No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」／No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」（2026年8月15日確認）

相続の場合、所有期間は引き継がれます

「去年相続したばかりだから短期で39.63%か」——違います。

国税庁は明記しています。

被相続人や贈与者の取得の時期がそのまま取得した相続人や受贈者に引き継がれます
— 国税庁 No.3270「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」（2026年8月15日確認）

親が30年前に建てた家なら、相続した翌日に売っても所有期間は30年です。長期譲渡所得（20.315%）が適用されます。

数え方に注意点が1つ

判定は「譲渡した年の1月1日時点」で行います。譲渡日ではありません。

たとえば2021年6月に取得した物件を2026年8月に売った場合、実際の保有は5年2か月ですが、2026年1月1日時点では4年7か月なので短期扱いになります。相続物件では滅多に問題になりませんが、被相続人の取得が最近だった場合は要確認です。

3. 分岐②：取得費が分からないと、税額が跳ね上がります

取得費に入れられるもの

• 購入代金・建築代金、購入手数料、設備費、改良費
• 登録免許税（登記費用を含む）、不動産取得税、印紙税
• 借家人への立退料、土地の造成費用、測量費
• 土地を利用するための建物の取壊し費用
• 使用開始前の借入金利子

出典：国税庁 No.3252「取得費となるもの」（2026年8月15日確認）

建物は「減価償却相当額」を差し引きます

建物の取得費は、購入代金からその建物が古くなった分を引いた金額です。

非事業用建物の計算式

建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 ＝ 減価償却費相当額

非事業用資産の耐用年数は、業務用の1.5倍（1年未満切捨て）です。木造住宅は業務用22年なので、22 × 1.5 ＝ 33年。

出典：国税庁 No.3261「建物の取得費の計算」（2026年8月15日確認）

耐用年数33年に対応する償却率は 0.031 として計算されるのが一般的です（国税庁ページ内の償却率表は画像で掲載されているため、当サイトでは表そのものの読み取り確認ができていません。実際の申告では国税庁の表を直接ご確認ください）。

取得費が分からない場合：概算取得費5%

売買契約書が見つからない。親がいくらで買ったか分からない。よくあることです。

その場合、売った金額の5%を取得費とみなすことができます。

出典：国税庁 No.3258「取得費が分からないとき」（根拠：措置法通達31の4-1）（2026年8月15日確認）

これは救済ではなく、最後の手段です。 4,500万円で売れた場合の概算取得費は225万円。実際の取得費が2,000万円だったなら、差額の1,775万円がまるごと課税対象になります。

だから、契約書を探してください

• 実家の権利証・登記済証と一緒に保管されていることが多い
• 銀行の住宅ローン関係書類（金銭消費貸借契約書、返済予定表）
• 建築時の請負契約書・領収書
• 分譲住宅なら、分譲主（ハウスメーカー・デベロッパー）に販売価格の記録が残っている場合がある

家財の片付けの前に、書類だけは先に確保してください。 片付け業者が入ったあとでは手遅れです。

4. 譲渡費用に入るもの・入らないもの

出典：国税庁 No.3255「譲渡費用となるもの」（2026年8月15日確認）

取壊し費用が譲渡費用に入るのは重要です。解体して更地で売る場合、解体費は経費として引けます。

表の最後にある「借地権譲渡時の名義書換料」は、実家が借地に建っている場合の話です。借地権を売るには地主の承諾が要り、その見返りに承諾料（名義書換料）を払うのが慣行になっています。この支出は譲渡費用に入るので、売却代金から引いて計算できます。承諾を断られたときにどうするかまで含めて、借地に建っている実家で扱っています。

一方、固定資産税と修繕費は入りません。 「持っている間にこれだけ払った」は、譲渡所得の計算では考慮されません。だからこそ維持費は、持ち続ける判断そのものを重くします。

5. 分岐③：使える特例と、併用できない組み合わせ

特例A：相続税の取得費加算の特例（措置法39条）

相続税を払った人向けです。払った相続税のうち、その不動産に対応する部分を取得費に加算できます。

期限：相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで。相続税の申告期限は通常「相続開始を知った日の翌日から10か月」なので、おおむね相続開始から3年10か月が締切です。

出典：国税庁 No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（2026年8月15日確認）

特例B：空き家の3,000万円特別控除（措置法35条3項）

譲渡所得から最大3,000万円を控除します。

令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋・敷地を相続または遺贈により取得した相続人が3人以上の場合は、2,000万円までに縮小されます。

出典：国税庁 No.3306（2026年8月15日確認）

重要：AとBは併用できません

国税庁 No.3306 は、この特例の要件の1つとして次を挙げています。

売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと

つまり、どちらか有利なほうを選ぶことになります。

判断の目安を書いておきます。

• 相続税を払っていない（基礎控除内だった） → 特例Aは使えません。Bを検討します
• 相続税を払った・譲渡益が大きい → 両方を計算して比較します。譲渡益が3,000万円を大きく超える場合はAが有利になることもあります
• 相続人が3人以上・令和6年以降の譲渡 → Bの枠は2,000万円。差が縮まります

Bの詳細な要件は空き家の3,000万円特別控除に判定ツール付きでまとめています。

6. 実際に計算してみます

前提（数字は仮定、率と年数は上記の出典どおり）

• 父が平成17年（2005年）6月に取得：土地1,500万円、建物（木造）1,200万円
• 相続開始：令和4年（2022年）9月20日、相続人は子1人
• 相続税の申告期限：令和5年7月20日 → 取得費加算の特例の期限は令和8年（2026年）7月20日
• 譲渡：令和8年（2026年）6月30日、譲渡価額 4,500万円
• 相続税のうちこの不動産に対応する取得費加算額：300万円
• 空き家特例の要件は満たさない設定（かつ取得費加算と併用不可のため、ここではAを選択）

ステップ1：長期か短期か

被相続人の取得日（2005年6月）を引き継ぐ → 2026年1月1日時点で約20年半 → 長期譲渡所得（20.315%）

ステップ2：建物の取得費

• 経過年数：2005年6月〜2026年6月 ＝ 21年
• 減価償却費相当額 ＝ 1,200万円 × 0.9 × 0.031 × 21 ＝ 703万800円
• 建物の取得費 ＝ 1,200万円 − 703万800円 ＝ 496万9,200円

ステップ3：取得費合計

土地1,500万円 ＋ 建物496万9,200円 ＝ 1,996万9,200円

ステップ4：譲渡費用

• 仲介手数料：4,500万円 × 3% + 6万円 ＝ 141万円（消費税10%込みで155万1,000円）
• 印紙税：1万円
• 合計 156万1,000円

ステップ5：課税長期譲渡所得金額

4,500万円 −（1,996万9,200円 + 156万1,000円 + 300万円）
＝ 4,500万円 − 2,453万200円
＝ 2,046万9,800円

ステップ6：税額

7. 契約書が見つからなかった場合との差

同じ条件で、取得費が分からず概算取得費5%を使ったとします。

差額は約360万円。税額でおよそ3.6倍です。

繰り返します。書類を探してください。 実家の片付けを始める前に、権利証・住宅ローン書類・建築時の契約書を確保する。それだけで360万円が守れる可能性があります。

8. 申告のタイミング

譲渡した年の翌年2月16日から3月15日の間に確定申告を行います（還付申告となる場合は2月15日以前でも可）。

出典：国税庁 No.3102「譲渡所得の申告期限」（2026年8月15日確認）

上の例（2026年6月30日譲渡）なら、2027年2月16日〜3月15日が申告期間です。

特例を使う場合は、赤字・ゼロでも申告が必要です。 「税金がかからないから申告不要」ではありません。特例は申告して初めて適用されます。

まとめ：確認する順番

1. 被相続人の取得日を調べる → 長期か短期かが決まる（税率が倍違う）
2. 取得時の契約書を探す → 見つからないと税額が数倍になり得る
3. 相続税を払ったかを確認 → 取得費加算の特例が使えるか
4. 空き家3,000万円控除の要件を判定 → 判定はこちら
5. AとBはどちらが有利かを計算して選ぶ（併用不可）
6. 譲渡の翌年2月16日〜3月15日に申告

よくある質問

ここは間違えると税額が跳ね上がるところだけを、国税庁の記載どおりに書きます。

Q. 税金は売れた金額にかかるのですか。

A. かかりません。譲渡所得＝売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）に対してかかります。

ここを誤解していると、恐怖だけが先に立ちます。3,000万円で売れても、取得費と譲渡費用を引いた残りがゼロなら、税額もゼロです。

Q. 税率はいくらですか。

A. 所有期間で変わります。長期（5年超）は20.315%、短期（5年以下）は39.63%です。

差は約2倍です。そして相続した実家は、被相続人が取得した日を引き継ぎます。親が何十年も前に建てた家なら、まず長期になります。まず被相続人の取得日を調べてください。

ただし、この「5年超」の数え方に落とし穴があります。次のQを必ず読んでください。

Q. 「5年超」は、いつの時点で数えますか。

A. 「譲渡した年の1月1日現在」です。売った日から5年を数えるのではありません。

ここが、この記事でいちばん間違えやすいところです。国税庁は「譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える」かどうかで長期と短期を分けています。

出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」（2026年8月16日確認）

売買契約から5年、引渡しから5年、と数えると間違えます。基準日はその年の1月1日です。年をまたぐかどうかで、税率が2倍変わることがあります。

Q. 20.315%の中身を教えてください。確定申告で全部払うのですか。

A. 内訳は3つで、そのうち住民税は所得税とは別建てです。

出典：国税庁「No.3208」「No.3211」（2026年8月16日確認）

ここが実務で効きます。確定申告で納めるのは所得税と復興特別所得税で、住民税は別の納付になります。売却代金を確定申告のときに使い切ってしまうと、住民税の分が手元に残っていないということが起こります。

納付の時期は市区町村によって案内が異なるので、当サイトでは断定しません。「住民税がいつ、いくら来るか」を、売る前に市区町村へ確認してください。

Q. 親が買った金額が分かりません。

A. 売った金額の5%を取得費とみなす方法があります。ただしこれは救済ではなく、最後の手段です。

5%で計算すると、税額は大きく増えます。売買契約書・領収書・権利証・住宅ローンの書類を、先に探してください。片付けを始める前に確保するのが鉄則です。捨ててからでは戻せません。

探し方と、契約書が無い場合に取れる手（国税庁の建物の標準的な建築価額表を使う方法など）は取得費が分からないときの5%ルールに数字つきでまとめました。金額インパクトが最も大きい論点です。必ず読んでください。

Q. 解体費は差し引けますか。

A. 土地を売るための建物の取壊し費用は、譲渡費用に入ります。

ここから、解体の判断に効くことが1つ出ます。解体費が譲渡費用になるのは「売れた場合」だけです。解体したのに売れなければ、差し引く相手の所得がありません。先に解体するかどうかは、古家付きで売るか、更地にするかで税金込みの比較をしてから決めてください。

Q. 相続税を払った場合、何か軽くなりますか。

A. 取得費加算の特例があります。ただし期限があります。

期限は相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日、おおむね相続開始から3年10か月です。この日を過ぎると、もう使えません。

そして、空き家の3,000万円特別控除とは併用できません。どちらか有利なほうを選びます。要件は空き家の3,000万円特別控除の記事にまとめました。相続税を払った人ほど、どちらが得かの計算が要ります。

Q. 特例で税額がゼロになるなら、申告は要りませんか。

A. 要ります。申告しないと、特例そのものが適用されません。

空き家の3,000万円特別控除は「申告することによって適用される」制度です。要件を満たしていても、申告しなければ控除されません。税額ゼロだから何もしない、がいちばん危ないパターンです。

申告は譲渡した年の翌年2月16日から3月15日の間に行います。そして「被相続人居住用家屋等確認書」は市区町村が交付するもので、交付に日数がかかります。申告直前に慌てる人が多い書類なので、必要書類の取り方を先に見ておいてください。

取得費が分からないときの手を見る3,000万円控除が使えるか確かめるまず売れる金額を調べる

この記事で確認できなかったこと

• 所得税法60条1項という条項番号：国税庁 No.3270 の根拠法令欄は「所法33、38、60」までの記載で、項番号までは明記されていませんでした
• 木造33年の償却率0.031という数値そのもの：国税庁の償却率表は画像で掲載されており、表そのものからの直接確認ができませんでした。実際の申告では国税庁ページの表をご確認ください
• 措置法35条3項・39条の条文本文：タックスアンサーには条番号の記載のみで、条文の文言そのものは掲載されていません

本記事は一般的な情報提供であり、個別の税務相談ではありません。譲渡所得の申告は要件・計算が複雑です。実際の申告にあたっては、税理士または所轄の税務署にご相談ください。

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• 実家を相続したら相続税はかかるのか｜売ったときの税金の前に、相続の時点でかかるかどうか。
• 売った翌年の保険料と窓口負担｜所得税・住民税とは別のルールで動きます。
• 限定承認をすると、亡くなった人に譲渡所得税がかかります｜所得税法59条1項1号のみなし譲渡。
• 実家じまいは、結局いくらかかるのか｜実家じまいの費用のうち、いちばん大きく動くのが譲渡所得税です。
• 親が亡くなったら、4か月以内に親の確定申告をします｜親が売った年に亡くなった場合は、準確定申告です。