実家が市街化調整区域にある｜建て替えられるか、売れるかを条文で確かめる

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相続した実家の登記簿や固定資産税の通知を見て、「市街化調整区域」という言葉を初めて知った。調べると「建て替えできない」「売れない」「ローンが組めない」と出てくる。不安になって、この記事にたどり着いた方が多いはずです。

先に言っておきます。この3つのうち、条文と自治体の公式資料で裏が取れるのは「建て替えに許可が要る」だけです。「売れない」は法律の話ではありませんし、「ローンが組めない」については、公的な一次情報を探しましたが見つけられませんでした。後述しますが、この記事はそこも正直に書きます。

そのうえで、本当に確認しなければならないことは、たった1つに集約されます。「その家は、どういう経緯で建ったのか」。線引き前からあるのか、許可を受けて建ったのか、許可が要らない類型で建ったのか。ここで、あなたにできることとできないことが全部決まります。

1. まず、その土地がどの区分にあるのか

都市計画法第7条
第2項　市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
第3項　市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

区分	根拠	内容
市街化区域	法7条2項	すでに市街地／おおむね10年以内に市街化を図るべき区域
市街化調整区域	法7条3項	市街化を抑制すべき区域
非線引き都市計画区域	法7条1項本文が「定めることができる」	区域区分が定められていない都市計画区域
決定するのは	法15条1項2号	都道府県（市町村ではありません）
用途地域	法13条1項7号	市街化調整区域には原則として定めない

「抑制すべき区域」という定義が、すべての起点です

国土交通省は制度趣旨をこう説明しています。「道路・公園・下水道などの基盤整備についての公共投資を効率的に行いつつ、良質な市街地の形成を図る目的」であり、公共施設整備が確実でない段階で市街化区域に編入すると「無秩序な開発やバラ建ちを招き、かえって劣悪な市街地を形成してしまうおそれ」がある、と。

つまり、あなたの実家に個別の落ち度があるわけではありません。街の作り方の方針として、そこは「増やさない」と決められている、というだけです。

2. 建て替えで効いてくるのは29条ではなく43条です

ここを取り違えている解説が多いところです。開発許可（29条）は「土地の区画形質の変更」に対する許可です。更地に家を建て直すだけで造成をしないなら、開発行為には当たりません。それでも、建てること自体に別の許可が要ります。

都市計画法第43条第1項本文
何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、……建築物以外の建築物を新築し、……また、建築物を改築し、又はその用途を変更して……してはならない。

実務では「建築許可」「43条許可」と呼ばれます。相続した実家の建て替えで問題になるのは、ほとんどの場合こちらです。

ただし「許可を要しない改築」という運用があります

43条1項が規制するのは「新築」「改築」「用途の変更」の3つです。逆に、許可を要しない「改築」と評価されれば、許可なしで建て替えられます。この線引きは法律の明文ではなく、各許可権者の審査基準にあります。

自治体	公式資料の記述
福岡市	「新築とは建築物のなかった敷地内での建築行為に限られず、既存建築物の建替の場合であっても、建替え後の建築物の用途、規模又は構造が従前の建築物と著しく異なる場合には『新築』に該当」
東京都	建替後の床面積が「従前の建築物の床面積の合計の1.5倍以下」で構造・用途がほぼ同一なら、許可不要の改築として取り扱う（開発許可の手引き 別表－1）
神戸市	「既存の建築物が都市計画法に基づいた適法な建築物であって、従前の敷地設定や用途を変更しないなど一定の要件を満たす場合は、許可不要で建替や増改築ができます」（建築確認申請時に「事前確認書」の交付手続きが必要）
新潟市	「既存の敷地内における、同一用途の改築（建替）、増築で敷地増の伴わないもの」

やりたいこと	原則	許可不要の余地
建て替え（同一敷地・同一用途・同規模）	43条1項の「改築」	あり（自治体基準による。東京都は床面積1.5倍以下など）
増築	同上	あり（敷地増を伴わず同一用途なら、とする例）
敷地の拡大・分割	原則制限	限定的
敷地の移転	原則制限	限定的（公共事業等）
用途変更（住宅→店舗など）	43条1項本文で明文の許可対象	34条各号／令36条1項3号イ〜ホに該当する場合のみ

3. ★「既存宅地だから大丈夫」は、2006年に終わっています

相続の相談でいちばんよく聞く誤解がこれです。既存宅地制度（旧・都市計画法43条1項6号）は、すでにありません。

項目	内容
根拠だった条文	旧・都市計画法43条1項6号
廃止した法改正	平成12年（2000年）改正都市計画法
施行（廃止）日	平成13年（2001年）5月18日
法定経過措置	施行日から5年間＝平成18年（2006年）5月17日まで
現在の受け皿	法34条11号・12号の条例区域指定／法34条14号・令36条1項3号ホ（開発審査会の議）

横浜市は「市街化調整区域の既存宅地の確認制度は平成13年度に廃止となりましたが、『既存宅地』について、一定の条件を満たしたものを開発審査会に付議する形で認めています」と説明しています。つまり、まったく道が閉ざされたのではなく、自動的だったものが個別審査になった、ということです。

4. 今の受け皿は、34条11号・12号・14号です

都市計画法34条は限定列挙です。技術基準（33条）を満たしていても、34条各号のどれかに当たらなければ許可は出せない、という構造になっています。実家の建て替えや、相続した宅地に建てる話で関係するのは、次の4つです。

号	内容	実家との関係
11号	市街化区域に隣接・近接し、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成し、おおむね50以上の建築物が連たんしている地域のうち、条例で指定する土地の区域	いわゆる「50戸連たん」「区域指定制度」。既存宅地制度廃止後の主要な受け皿
12号	市街化を促進するおそれがなく、市街化区域で行うことが困難・著しく不適当な開発行為として、条例で区域・目的・用途を限り定められたもの	既存集落・分家住宅などを条例化する受け皿
13号	線引きの際に自己の居住・業務用の建築物を建てる目的で土地の権利を有していた者が、線引きから6か月以内に届け出たもの	線引き前から持っていれば自動的に使える、ではありません。届出が要件です
14号	都道府県知事が開発審査会の議を経て、市街化を促進するおそれがなく、市街化区域で行うことが困難・著しく不適当と認めるもの	実務上いちばん使われる包括条項。各自治体の「提案基準」「個別付議基準」がここにぶら下がります

★「50戸連たん」は法律の文言。実際の戸数は条例で決まります

自治体	11号区域の要件	建てられる用途
つくば市	40以上の建築物を有する宅地が連たん、宅地率おおむね40%以上	住宅系（兼用住宅含む）。前面道路4m以上なら延べ150㎡までの店舗も
愛知県	市町村長の申出に基づき知事が指定	専用住宅・兼用住宅・共同住宅。敷地面積200㎡以上、高さ原則10m以下
埼玉県	おおむね50以上が連たん。12号（既存集落型）は「敷地がおおむね50m以内の間隔で存している地域」	県が許可権を持つ12町村のうち指定は越生町・鳩山町の2町のみ

つくば市の条例は「40以上」です。法律の「おおむね五十以上」より緩い数字が条例で採用されています。逆に、埼玉県のように「県の許可権が及ぶ12町村のうち2町しか指定していない」というケースもあります。

5. ★分家住宅・農家住宅の「属人性」──ここがいちばん重い

この記事でもっとも実害が大きい論点です。桜川市（茨城県）の基準が、この概念をいちばん明快に定義しています。

「その者だからこそ受けられる許可」であり、法第34条各号または政令第36条第1項第3号に掲げる許可基準のうち「者の属性」に着目した立地基準に該当するもの。
「者の変更」が予定建築物等の『用途の変更』とみなされ、法第42条または法第43条の許可が必要となります。

建物も使い方も同じ「住宅」なのに、住む人が変わるだけで許可対象になります

これが、市街化調整区域の実家がいちばん詰まりやすい理由です。「農業を営む人の住宅」として許可不要で建った家（都市計画法29条1項2号）や、「分家住宅」として許可を受けて建った家は、その人のための家なのです。

相続人ならそのまま住めるのか──自治体で扱いが違います

自治体	相続人（一般承継人）の扱い
新潟市	「人的要件により許可不要として建築された建築物についての使用者の変更は、同一用途ではありません。（ただし、一般承継人は除きます。）」→ 相続人はそのまま住めると読めます
横浜市	相続により配偶者または直系卑属が取得した場合について「被相続人と共に当該建築物に居住していた者に限る」という制限あり（提案基準第24号）

横浜市の基準では、相続人であっても「親と一緒に住んでいた配偶者・直系卑属」に限られます。実家を出て別に暮らしていた子が相続した場合、この条件を満たしません。

横浜市の同じ提案基準は、用途変更（＝別の人が住めるようにすること）の要件も定めています。「分家人世帯が当該住宅を現在に至るまで適法に20年以上にわたり使用しており、かつ、申請者が用途の変更をする理由があること」、あるいは経過年数の制限なしで「真にやむを得ない理由」があること。

さいたま市の個別付議基準19（既存建築物の用途変更等）は、「やむを得ない事情」をこう例示しています。破産手続開始決定／事業経営者の死亡・失踪・心身障害／主たる生計維持者の死亡・失踪・心身障害／長期の転勤・転職により家族全員の転居が余儀なくされた場合／家族の長期療養による転居／生活の困窮、事業経営の悪化。

42条か43条か──どちらの許可になるかも、経緯で決まります

その土地が	適用条文
開発許可を受けた開発区域内にある	法42条1項ただし書の許可
開発許可を受けた開発区域以外（43条許可や許可不要で建てられた土地、線引き前からの宅地など）	法43条1項の許可

相続時にまず調べるのは「開発許可を受けた土地か否か」です。開発登録簿で確認できます。

6. 畑や田がついている場合は、許可が2つになります

市街化区域と市街化調整区域で、農地法の扱いは決定的に違います。

	市街化区域内の農地	市街化調整区域内の農地
自己転用（農地法4条）	農業委員会への届出で足りる（4条1項7号）	都道府県知事等の許可が必要
転用目的の権利移動（農地法5条）	農業委員会への届出で足りる（5条1項6号）	都道府県知事等の許可が必要
審査の性質	形式審査（要件を満たせば受理）	実体審査（不許可となりえます）

農地法4条1項7号・5条1項6号は「市街化区域内にある農地」としか書いていません。市街化調整区域はこの例外に入らないので、原則どおり許可が必要です。

つまり、市街化調整区域の実家に畑がついていると、都市計画法（29条／43条）と農地法（4条／5条）の2つの許可を、両方クリアしなければなりません。さらに、農業振興地域の農用地区域（いわゆる青地）内の農地は、原則として転用不許可です。

相続した農地そのものにも、届出義務があります

農地法第3条の3
農地又は採草放牧地について……権利を取得した者は、……遅滞なく、……その農地又は採草放牧地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。

相続で農地を取得した場合、農地法3条の許可は要りませんが、農業委員会への届出は必要です。詳しくは実家と一緒に畑や山も相続したをご覧ください。

7. 都市計画税は、原則としてかかりません

地方税法第702条第1項（抜粋）
市町村は、……都市計画区域のうち……市街化区域……内に所在する土地及び家屋に対し、……都市計画税を課することができる。
当該都市計画区域のうち……市街化調整区域内に所在する土地及び家屋の所有者に対して都市計画税を課さないことが……均衡を著しく失すると認められる特別の事情がある場合には、当該市街化調整区域のうち条例で定める区域内に所在する土地及び家屋についても、同様とする。

税目	市街化区域	市街化調整区域
固定資産税	課税	課税（区分に関係なくかかります）
都市計画税	課税できる	原則として課されない。ただし「均衡を著しく失する特別の事情」がある場合、条例で定める区域は課税されます
都市計画税の税率上限	0.3%（地方税法702条の4）

8. 売るときに何が起きるか

売買契約そのものは制限されません。問題は、買主が「建てられるか」「住めるか」です。そしてその制限は、宅建業者が重要事項として説明すべき法定事項に入っています。

説明対象の条項	内容	実家との関係
都計法29条1項・2項	開発許可	開発行為に許可が要ること
都計法41条2項	建蔽率等の制限（開発許可時に付されたもの）	建て替え時の建蔽率・高さ制限
都計法42条1項	開発許可を受けた土地における予定建築物以外の建築等の制限	分家住宅等の用途変更制限がここに乗ります
都計法43条1項	開発許可を受けた土地以外での建築等の制限	建て替え・用途変更に許可が要ること

宅地建物取引業法施行令3条1項1号に、42条1項・43条1項が明記されています（根拠は宅建業法35条1項2号）。「この土地は市街化調整区域なので建て替えに知事の許可が要る」「この建物は分家住宅なので第三者が住むには用途変更の許可が要る」は、説明されるべきことです。

売主として準備すべきもの

• 開発登録簿の写し（開発許可を受けた土地かどうか、許可の内容）
• 建築確認台帳の記載事項証明書・建築計画概要書（いつ、どういう建物として建ったか）
• 許可書の写し（43条許可・分家住宅の許可を受けているなら、その内容と条件）
• 11号・12号の条例区域に入っているかの確認結果（最新の区域図で）
• 農地がある場合、農業委員会での確認結果（農用地区域内かどうか）

これらが揃っているかどうかで、買い手の付き方も、価格も変わります。「調べていない」は、買主にとっては「調べたら建てられないかもしれない」と同じ意味になるからです。

9. ★住宅ローンについて、正直に書きます

「市街化調整区域だとローンが組めない」と、多くのサイトが書いています。この記事は、それを裏づける公的な一次情報を見つけられませんでした。

調べた資料	市街化調整区域に関する記述
【フラット35】ご利用条件	記載なし。住宅要件は「機構が定めた技術基準に適合する住宅」「一戸建て等50㎡以上／共同建て30㎡以上」「敷地面積の要件はありません」
【フラット35】対象となる住宅・技術基準	記載なし。立地に関する要件として確認できたのは接道要件「原則として一般の道に2m以上接すること」のみ

この記事が書けること、書けないこと

書けるのは、ここまでです。市街化調整区域の土地は法43条により再建築に許可が必要で、許可が下りなければ再建築不可となりえます。再建築できるかどうかが担保評価に影響しうる、というのは論理としては筋が通りますが、これは推論であって、金融機関の審査基準を示す一次情報ではありません。

実際に借りられるかは、金融機関に直接聞いてください。そのとき手元にあるべきなのは、8章で挙げた書類です。「建て替えられる土地である」ことを書面で示せるかどうかが、話の中身を決めます。

10. 手放す選択肢──国庫帰属は使えるか

結論から言うと、市街化調整区域であること自体は、相続土地国庫帰属制度の却下事由でも不承認事由でもありません。法2条3項の却下要件5つ、法5条1項の不承認要件5つのいずれにも、都市計画法の区域区分に関する記述はありません。法務省の「引き取ることができない土地の要件」のページにも記載はありませんでした。

項目	件数（令和8年7月31日現在・速報値）
申請件数（総数）	5,863件
うち田・畑	2,278件
うち宅地	2,040件
うち山林	893件
帰属件数（総数）	3,008件
却下件数	85件
不承認件数	96件

詳しくは相続土地国庫帰属制度をご覧ください。

11. 相続したら、この順番で確認します

順	確認すること	どこで
1	都市計画区域内か、線引きされているか、市街化調整区域か	市町村の都市計画課／都市計画図
2	許可権者はどこか（都道府県／指定都市・中核市／事務処理市町村）	都道府県・市の開発指導担当
3	既存の建物は「都市計画法上適法」か（線引き前から存する／許可不要／許可を受けた のどれか）	開発登録簿、建築確認台帳、許可書
4	開発許可を受けた土地か否か（→42条か43条か）	開発登録簿
5	その許可に属人性があるか（分家住宅・農家住宅か）	許可書の内容
6	11号・12号の条例指定区域に入っているか（令和4年4月以降のハザードエリア除外を反映した最新図で）	自治体の区域指定図
7	入っていなければ、開発審査会の提案基準・付議基準に乗るか	自治体の提案基準
8	敷地内・隣接に農地（とくに農用地区域内農地）があるか	農業委員会
9	都市計画税が課されているか（条例による例外の有無）	固定資産税課税明細書
10	売るなら、42条1項・43条1項の制限が重要事項説明に載るか	媒介業者
11	国庫帰属を検討するなら、建物の解体が前提	法務局

1〜9は、すべて役所の窓口で無料で確認できます。そして3〜5が分からないまま売りに出すと、買い手が調べて「建てられない」と分かった時点で話が止まります。

よくある質問

市街化調整区域だと、建て替えはできないのですか

できないのではなく、許可が要ります（都市計画法43条1項）。しかも、同一敷地・同一用途・同規模なら「許可を要しない改築」として扱う運用を持つ自治体が多くあります。東京都は「従前の床面積の1.5倍以下」で構造・用途がほぼ同一なら許可不要、神戸市は「従前の敷地設定や用途を変更しないなど一定の要件を満たす場合」は許可不要と明記しています。ただし、元の建物が都市計画法上適法に建っていることが大前提です。

「既存宅地」だと聞いています。建てられますよね

既存宅地制度は、平成13年5月18日に廃止されています。法定の経過措置5年も平成18年5月17日で満了しました。「既存宅地だから建てられる」という制度は、もう存在しません。現在は、①その土地が34条11号・12号の条例区域に入っているか、②入っていなければ開発審査会の提案基準・付議基準に乗るか、を個別に確認するしかありません。横浜市は「既存宅地について、一定の条件を満たしたものを開発審査会に付議する形で認めています」としています。

敷地が小さいので、開発許可は要りませんよね

市街化調整区域には、その例外がありません。都市計画法29条1項1号が挙げているのは「市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域」だけで、市街化調整区域はこの号の対象に入っていません。市街化区域なら1,000㎡未満（三大都市圏の一部は500㎡未満）で許可不要ですが、市街化調整区域は面積の大小に関係なく、開発行為をするなら原則として許可が必要です。

親が農家でした。この家を相続して住めますか

自治体によって扱いが違います。農家住宅は都市計画法29条1項2号により許可不要で建てられますが、桜川市の基準では「者の変更」が「用途の変更」とみなされます。新潟市は「使用者の変更は同一用途ではありません（ただし、一般承継人は除きます）」として相続人を除外していますが、横浜市は相続の場合でも「被相続人と共に当該建築物に居住していた者に限る」としています。実家を出て別に暮らしていた子が相続した場合、横浜市の基準では条件を満たしません。必ず所在地の許可権者に確認してください。

分家住宅を第三者に売れますか

売買そのものは都市計画法で制限されていません。ですが、買主が住むためには「者の変更」＝用途変更の許可（法42条1項ただし書または法43条1項）が必要になります。横浜市の提案基準では「分家人世帯が適法に20年以上にわたり使用しており、かつ用途の変更をする理由があること」、または経過年数の制限なしで「真にやむを得ない理由」があることが要件です。神戸市は「買った人が建築物を建てられない場合や住めない場合があります」と明確に注意喚起しています。

「やむを得ない理由」とは、どういうものですか

さいたま市の個別付議基準19は、次を例示しています。破産手続開始決定／事業経営者の死亡・失踪・心身障害／主たる生計維持者の死亡・失踪・心身障害／主たる生計維持者の長期の転勤・転職により家族全員の転居が余儀なくされた場合／家族の長期療養による転居／生活の困窮、事業経営の悪化。同市は「許可等を受けて建築後5年を経過」していることも要件にしています。茨城県の提案基準9は「10年以上適法に使用され」を要件としています。年数も理由も自治体で違います。

昔は建てられる区域だったと聞いています

令和4年4月1日から、11号・12号の条例指定区域には災害ハザードエリアを原則として含めないこととされました（都市計画法施行令29条の9・29条の10）。除外されるのは、災害危険区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、土砂災害警戒区域、浸水被害防止区域、水防法の浸水想定区域のうち一定のものです。以前は区域に入っていた土地が、条例改正で外れている可能性があります。親から聞いた話ではなく、最新の区域図で確認してください。

畑もついています。宅地にできますか

市街化調整区域の農地転用は、届出ではなく許可です。農地法4条1項7号・5条1項6号の届出でよいのは「市街化区域内にある農地」だけで、市街化調整区域は原則どおり都道府県知事等の許可が必要です。しかも許可は実体審査なので、不許可になりえます。さらに、農業振興地域の農用地区域（青地）内の農地は原則として転用不許可です。都市計画法と農地法、2つの許可を両方クリアする必要があります。なお、相続した農地については農地法3条の3により、遅滞なく農業委員会への届出が必要です。

都市計画税はかかりませんよね

原則としてかかりません。地方税法702条1項の課税対象は原則として市街化区域内の土地・家屋だからです。ただし同項後段に、「市街化調整区域に課さないことが均衡を著しく失すると認められる特別の事情がある場合」には条例で定める区域に課税できる、という例外があります。「必ずゼロ」とは断定できません。固定資産税の課税明細書で確認してください。なお固定資産税は区分に関係なくかかります。

住宅ローンは組めないのですか

この記事は、そう書ける一次情報を見つけられませんでした。フラット35のご利用条件にも技術基準にも、市街化調整区域に関する記述はありません。確認できたのは「敷地面積の要件はありません」「原則として一般の道に2m以上接すること」の2点だけです。民間金融機関の審査基準は各行の内部基準で公表されていないため、一般論として断定することもしません。再建築に許可が要る土地は担保評価に影響しうる、という推論は成り立ちますが、それは推論です。実際に借りられるかは金融機関に直接確認してください。

誰にも引き取ってもらえないとき、国に渡せますか

市街化調整区域であること自体は、相続土地国庫帰属制度の却下事由でも不承認事由でもありません。法2条3項の却下要件にも法5条1項の不承認要件にも、区域区分に関する記述はないことを確認しました。ただし、法2条3項1号が「建物の存する土地」を却下事由としているため、実家を解体してからでないと申請できません。令和8年7月31日現在で申請5,863件・帰属3,008件・却下85件・不承認96件（速報値）です。解体してから「やっぱり建てたい」は、市街化調整区域では効きません。順番を間違えないでください。

この記事で確認できなかったこと

• 「市街化調整区域だから住宅ローンが組めない」の一次情報。住宅金融支援機構（フラット35）の利用条件・技術基準のいずれにも、その趣旨の記述を確認できませんでした。民間金融機関の審査基準は公表されていません。本文では断定していません。
• 都市計画法29条1項4号〜11号の逐語文。開発許可を要しない例外のうち、都市計画事業・土地区画整理事業・非常災害の応急措置・通常の管理行為等にあたる各号の原文は取得していません。
• 都市計画法施行令36条1項1号・2号の逐語文。43条許可の基準のうち、排水施設・災害防止（1号）と地区計画等への適合（2号）の原文は取得していません。本文で扱ったのは3号イ〜ホです。
• 農地法4条6項各号の逐語文。農用地区域内農地が原則不許可であることは確認しましたが、各号の完全な条文は取得できていません。
• 宅建業法施行令3条の、賃貸借契約に係る対象範囲。同条1項柱書が「貸借の契約以外の契約については」としているため、賃貸の場合は別項で対象が異なりますが、その項は取得していません。
• 市街化調整区域内の空き家数。総務省「令和5年住宅・土地統計調査」は全国・都道府県・市区町村を集計軸としており、市街化区域／市街化調整区域の区分による集計は存在しません。全国の空き家数900万2千戸・空き家率13.8%までしか書けません。
• 市街化調整区域の最新の面積・人口。国土交通省の資料で確認できたのは平成17年3月末現在の数値（面積373万ha・9.9%、人口1,205万人・9.5%）で、20年以上前のものです。最新の都市計画現況調査は統計表がExcel／PDFで提供されており、本記事では中身を確認していません。そのため本文には数値を書いていません。
• 自治体の条例・審査基準の網羅。本文に挙げたのは福岡市・東京都・神戸市・新潟市・横浜市・さいたま市・桜川市・つくば市・埼玉県・愛知県・茨城県の例です。他の自治体では基準が違います。

まとめ

1. 市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」です（都市計画法7条3項）。あなたの実家に落ち度があるのではなく、街の方針としてそう決められています。
2. 市街化調整区域には「規模が小さいから開発許可が要らない」という例外がありません。29条1項1号の対象に入っていないからです。
3. 建て替えで効くのは29条ではなく43条です。造成をしなくても、建てること自体に許可が要ります。
4. ただし「許可を要しない改築」の運用があります。東京都は床面積1.5倍以下、神戸市は敷地・用途を変えないことなど。前提は元の建物が適法であることです。
5. 「既存宅地だから建てられる」は2006年5月17日で終わっています。今は条例区域か開発審査会かの二択です。
6. 「50戸連たん」は法律の文言で、実際の戸数は条例が決めます。つくば市は40以上。埼玉県は県の許可権が及ぶ12町村のうち2町しか指定していません。
7. 令和4年4月1日から、11号・12号の条例区域から災害ハザードエリアが原則除外されました。昔の話ではなく最新の区域図で確認してください。
8. 分家住宅・農家住宅には属人性があり、「者の変更」が「用途の変更」とみなされます。相続人がそのまま住めるかも自治体で扱いが違います。
9. 畑がついていると、都市計画法と農地法の2つの許可が要ります。市街化区域なら届出で済むところが、調整区域では許可です。
10. 42条1項・43条1項の制限は、宅建業者が重要事項として説明すべき法定事項です（宅建業法施行令3条1項1号）。
11. 住宅ローンについて、公的な一次情報は見つかりませんでした。この記事は書けないことを書いていません。
12. 国庫帰属は、市街化調整区域であること自体は障害になりません。ただし建物があると申請できず、解体してから「やっぱり建てたい」は効きません。

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