投稿者: 実家じまいナビ編集部

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遺産分割の話し合いが止まっている家に、期限だけが順番に来ます。3か月、10か月、3年。そのどれもが「話がまとまったら考えよう」で通り過ぎてしまう種類の期限です。

なかでも知られていないのが、申告期限から3年経ったところにある、たった2か月の窓です。ここで1枚の書類を出さないと、配偶者の税額軽減も小規模宅地等の特例も、そのまま消えます。書類の名前は「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」。長いですが、これが正式名称です。

この記事は、揉めている中身の話ではありません。揉めたまま、何をいつまでに出せば損をしないかだけを、様式と条文で整理します。

期限は1つではありません。7つあります

「10か月」と「3年」は多くの人が知っています。落ちるのは、いつも3年の直後にある2か月です。ここは通知も催促も来ません。

未分割で申告すると、いったん「高いほう」を払います

相続税法55条により、申告期限までに分割が終わっていない財産は法定相続分で分けたものとして課税価格を計算します。実際にはまだ誰のものでもないのに、税金だけ先に確定します。

このとき使えなくなる特例は、「申告期限後3年以内の分割見込書」の様式そのものに列挙されています。様式に書いてある＝国税庁が示している一覧です。

実家じまいで効くのは、小規模宅地等の特例です。居住用宅地なら330㎡まで評価額が8割減る制度が、未分割のあいだは丸ごと使えません。

だから、申告書に「分割見込書」を必ず添付します

正式名称は「申告期限後3年以内の分割見込書」。手続名は「B1-5 相続税の申告書の提出期限から3年以内に分割する旨の届出手続」です。A4・1枚で、書く欄は3つしかありません。

国税庁のNo.4158（配偶者の税額の軽減）に、こう書かれています。

申告書または更正の請求書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付した上で、申告期限までに分割されなかった財産について申告期限から3年以内に分割したときは、税額軽減の対象になります。

3年で間に合わないときが本番。窓は「2か月」です

正式名称は「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」。手続名は「B1-6」です。

「やむを得ない事由」として、様式が想定しているもの

様式の注記にある添付書類の区分が、そのまま想定されている事由の分類になっています。

実家じまいで現実的なのは②です。調停を申し立てているなら、その申立ての受理を証する書類を添えて出す。逆に言えば、「話し合いが進まないまま何もしていない」状態だと、④の明細書で事情を説明するしかありません。ここが通るかどうかは税務署の判断です。

承認されたら、いつまでに分割すればよいのか

国税庁 No.4158にこう書かれています。

相続税の申告期限から3年を経過する日までに分割できないやむを得ない事情があり、税務署長の承認を受けた場合で、その事情がなくなった日の翌日から4か月以内に分割されたときも、税額軽減の対象になります。

「判決の確定等の日の翌日から4か月以内」という言い方もされますが、国税庁の読めた資料での表現は「その事情がなくなった日の翌日から4か月以内」まででした。この記事では原典の表現に合わせます。

また、「2か月以内に承認・却下の通知がないときは承認されたものとみなす」という規定があるかどうかは、確認できませんでした。様式の裏面に記載がなく、手続案内のページが読めませんでした。承認された前提で動かないでください。

★条文を、逐語で置きます

この記事はこれまで、条文の番号だけを国税庁の資料から拾って書いてきました。条文の本文をe-Gov法令検索で全文確認したので、ここに置きます。「3年」と「2か月」と「4か月」が、どの条文のどこに書かれているかが分かります。

相続税法第十九条の二第二項（配偶者に対する相続税額の軽減）
前項の相続又は遺贈に係る第二十七条の規定による申告書の提出期限（以下この項において「申告期限」という。）までに、当該相続又は遺贈により取得した財産の全部又は一部が共同相続人又は包括受遺者によつてまだ分割されていない場合における前項の規定の適用については、その分割されていない財産は、同項第二号ロの課税価格の計算の基礎とされる財産に含まれないものとする。ただし、その分割されていない財産が申告期限から三年以内（当該期間が経過するまでの間に当該財産が分割されなかつたことにつき、当該相続又は遺贈に関し訴えの提起がされたことその他の政令で定めるやむを得ない事情がある場合において、政令で定めるところにより納税地の所轄税務署長の承認を受けたときは、当該財産の分割ができることとなつた日として政令で定める日の翌日から四月以内）に分割された場合には、その分割された財産については、この限りでない。

出典：e-Gov法令検索 相続税法第19条の2第2項（全文を開いて確認／2026年9月3日）

小規模宅地等の特例のほうも、同じ形です。

租税特別措置法第六十九条の四第四項
第一項の規定は、……申告書の提出期限（以下この項において「申告期限」という。）までに共同相続人又は包括受遺者によつて分割されていない特例対象宅地等については、適用しない。ただし、その分割されていない特例対象宅地等が申告期限から三年以内（当該期間が経過するまでの間に当該特例対象宅地等が分割されなかつたことにつき、当該相続又は遺贈に関し訴えの提起がされたことその他の政令で定めるやむを得ない事情がある場合において、政令で定めるところにより納税地の所轄税務署長の承認を受けたときは、当該特例対象宅地等の分割ができることとなつた日として政令で定める日の翌日から四月以内）に分割された場合……には、その分割された当該特例対象宅地等については、この限りでない。

出典：e-Gov法令検索 租税特別措置法第69条の4第4項（全文を開いて確認／2026年9月3日）。括弧書きの一部を省略しています

2つの条文が、ほとんど同じ文で書かれています。「申告期限から三年以内」「やむを得ない事情」「税務署長の承認」「分割ができることとなつた日……の翌日から四月以内」。配偶者の税額軽減も、小規模宅地等の特例も、同じ仕組みで動いています。だから片方が使えるなら、もう片方も同じ手続きで使えることが多いのです。

★「2か月」と「みなし承認」は、施行令4条の2にあります

「窓は2か月」と書いた根拠は、施行令です。そして、この記事が「確認できなかった」と書いていた「返事が来ないときどうなるか」も、同じ条にありました。

相続税法施行令第四条の二（配偶者に対する相続税額の軽減の場合の財産分割の特例）
2　法第十九条の二第二項に規定する……やむを得ない事情があることにより同項の税務署長の承認を受けようとする者は、当該相続又は遺贈に係る申告期限後三年を経過する日の翌日から二月を経過する日までに、その事情の詳細その他財務省令で定める事項を記載した申請書を当該税務署長に提出しなければならない。
3　税務署長は、前項の申請書の提出があつた場合において、承認又は却下の処分をするときは、その申請をした者に対し、書面によりその旨を通知する。
4　第二項の申請書の提出があつた場合において、当該申請書の提出があつた日の翌日から二月を経過する日までにその申請につき承認又は却下の処分がなかつたときは、その日においてその承認があつたものとみなす。

出典：e-Gov法令検索 相続税法施行令第4条の2第2項から第4項（全文を開いて確認／2026年9月3日）

「2か月」が2回出てきます。混同しないでください

①出す側の2か月（2項）。「申告期限後三年を経過する日の翌日から二月を経過する日まで」。これが申請の窓です。3年を過ぎてから2か月。

②返ってくる側の2か月（4項）。「申請書の提出があつた日の翌日から二月を経過する日までに……処分がなかつたときは、その日においてその承認があつたものとみなす」。返事が来なければ、承認されたものとして扱われます。

その根拠が、施行令4条の2第4項です。ただし、返事が来ないまま進めるのは不安が残ります。申請したことと、提出日は必ず控えておいてください。

★「やむを得ない事情」は4つに分かれています

同令第四条の二第一項
法第十九条の二第二項に規定する政令で定めるやむを得ない事情がある場合は、次の各号に掲げる場合とし、同項に規定する政令で定める日は、これらの場合の区分に応じ当該各号に定める日とする。
一　……三年を経過する日において、当該相続又は遺贈に関する訴えの提起がされている場合……　判決の確定又は訴えの取下げの日その他当該訴訟の完結の日
二　……三年を経過する日において、当該相続又は遺贈に関する和解、調停又は審判の申立てがされている場合……　和解若しくは調停の成立、審判の確定又はこれらの申立ての取下げの日その他これらの申立てに係る事件の終了の日
三　……三年を経過する日において、……民法第九百八条第一項若しくは第四項の規定により遺産の分割が禁止され、又は同法第九百十五条第一項ただし書の規定により相続の承認若しくは放棄の期間が伸長されている場合……　当該分割の禁止がされている期間又は当該伸長がされている期間が経過した日
四　前三号に掲げる場合のほか、……分割されなかつたこと及び当該財産の分割が遅延したことにつき税務署長においてやむを得ない事情があると認める場合　その事情の消滅の日

出典：e-Gov法令検索 相続税法施行令第4条の2第1項（全文を開いて確認／2026年9月3日）。括弧書きの一部を省略しています

1号から3号は、事実で決まります。訴訟が起きている、調停・審判が動いている、遺産分割が禁止されている、あるいは相続の承認・放棄の期間が伸ばされている。いずれも「三年を経過する日において」その状態にあることが条件です。3年が来る前に手続きが始まっていなければなりません。

4号だけが、税務署長の判断です。「税務署長においてやむを得ない事情があると認める場合」。1号から3号に当てはまらないときの受け皿ですが、認められる保証はありません。

そして各号が「その日」を決めています。19条の2第2項の「分割ができることとなつた日として政令で定める日」とは、この各号の右側です。そこから4か月以内に分割する、という順番になります。

分割がまとまったら、4か月以内に更正の請求

特例を使って税額が下がる場合、自動では戻ってきません。更正の請求という手続きが要ります。

何年も揉めて、ようやくまとまった直後の4か月です。疲れ切って手続きが止まりやすいところなので、分割協議書に判を押した日をカレンダーに入れてください。

★更正の請求は、相続税法32条1項1号です

更正の請求の根拠は、相続税法32条1項1号です。条文を置きます。

相続税法第三十二条（更正の請求の特則）
1　相続税又は贈与税について申告書を提出した者又は決定を受けた者は、次の各号のいずれかに該当する事由により……相続税額……が過大となつたときは、当該各号に規定する事由が生じたことを知つた日の翌日から四月以内に限り、納税地の所轄税務署長に対し、……更正の請求……をすることができる。
一　第五十五条の規定により分割されていない財産について民法……の規定による相続分又は包括遺贈の割合に従つて課税価格が計算されていた場合において、その後当該財産の分割が行われ、共同相続人又は包括受遺者が当該分割により取得した財産に係る課税価格が当該相続分又は包括遺贈の割合に従つて計算された課税価格と異なることとなつたこと。

出典：e-Gov法令検索 相続税法第32条第1項第1号（全文を開いて確認／2026年9月3日）。括弧書きの一部を省略しています

起算点は「その事由が生じたことを知つた日の翌日」です。「判決の確定等の日」ではなく、条文はもっと広く「事由が生じたことを知つた日」としています。分割が成立した日ではなく、それを知った日から4か月。

そして1号は「第五十五条の規定により分割されていない財産について……計算されていた場合」から始まります。未分割で法定相続分どおりに申告していた人が、あとで分割したとき——この記事が扱っている場面が、そのまま1号に書かれています。

家庭裁判所の統計では、3年を超えるのは3.7%です

「3年もあれば足りるだろう」と思うか、「3年でも足りない」と思うか。最高裁の資料に、遺産分割事件の審理期間の分布があります（令和4年に終局した事件）。

読み方は2つあります。約9割は2年以内に終わっているので、調停に入ったからといって3年の枠を必ず超えるわけではありません。いっぽうで平均審理期間は11.5月から12.9月へ長期化しています。

登記のほうは、相続人申告登記で先に義務を切れます

税の話とは別に、2024年4月1日から相続登記が義務になりました（不動産登記法76条の2）。3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象です。

分割がまとまらないときの逃げ道が相続人申告登記（同法76条の3）です。

被相続人の出生から死亡までの戸籍を全部そろえる必要がないので、3年の期限だけを先に切る手段としては現実的です。ただし遺産分割が成立したら、その日から3年以内に、分割に基づく登記を別途申請する義務が生じます（同法76条の3第4項）。

手順は相続登記の義務化にまとめてあります。相続税の「申告期限後3年」と、登記の「取得を知った日から3年」は、起算点も中身も別物です。混同しないでください。

いちばん怖いのは、空き家の3,000万円控除が先に切れることです

空き家の3,000万円特別控除の期限は、分割の進み具合とは無関係に進みます。

相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。ここを過ぎたら、あとから分割がまとまっても戻りません。

そして未分割の状態でこの控除が使えるのかどうかは、国税庁の公開情報では確認できませんでした。タックスアンサーNo.3306にも、東京国税局のチェックシートにも、確定申告書等作成コーナーの説明にも、遺産分割・未分割・共有に関する記述が一切ありません。

売る方向に傾いたときのために、金額の見当だけは先に付けておいてください。いくらで売れるかが分からないまま、兄弟で話し合っても結論は出ません。

揉めている中身を動かす共有のまま売れるかを確認する相場を調べる

よくある質問

分割見込書を出さずに申告してしまいました

更正の請求書に添付する方法が、国税庁のNo.4158に書かれています（「申告書または更正の請求書に…添付した上で」）。気づいた時点で税務署に相談してください。ただし更正の請求そのものに期限があるので、放置しないでください。

承認申請書の「やむを得ない理由」に、何を書けばいいですか

様式には「具体的に記載してください」としかありません。添付書類の区分（訴えの提起／調停等の申立て／分割の禁止／その他の明細書）に対応する事実を、時系列で書くことになります。調停を申し立てているなら、その受理の書類を添えるのがいちばん確実です。

相続放棄の3か月を過ぎていますが、まだ放棄できますか

家庭裁判所は、申立てにより3か月の熟慮期間を伸長できます。ただしその申立ても原則として3か月以内に必要です。過ぎている場合の扱いは事案によります。相続放棄をするとどうなるかに、放棄後も残る管理義務まで書いてあります。

とりあえず共有名義にしておけば、期限は守れますか

登記の義務は果たせます。ただし共有は、あとで必ずもう一度揉めます。売るにも壊すにも全員の同意が要り、その間に共有者の誰かが亡くなれば、相続人がさらに増えます。共有になっている実家を先に読んでから決めてください。

未分割のあいだ、固定資産税は誰が払うのですか

相続人が連帯して負担することになり、市区町村は代表者を指定して納税通知書を送ります。払っている人が損をしたまま何年も続くのが、揉める原因のひとつです。建物を放置したままだと管理不全空家等の勧告で税額がさらに上がることもあります。

この記事で確認できなかったこと

• ★条文本文は、e-Gov法令検索で全文を確認して本文に引用しました（2026年9月3日）。相続税法19条の2第2項・32条1項1号、相続税法施行令4条の2第1項から第4項、租税特別措置法69条の4第4項です。
• ★「2か月以内に承認・却下の通知がないときは承認とみなす」規定は、ありました。相続税法施行令4条の2第4項です。本文に引用しています。
• ★「やむを得ない事情」の各号と、それぞれの「政令で定める日」も逐語で確認しました。施行令4条の2第1項1号から4号です。
• 租税特別措置法施行令40条の2（小規模宅地等の特例の側の「やむを得ない事情」）は開いていません。措置法69条の4第4項が相続税法19条の2第2項とほぼ同文であることは確認しましたが、その政令が相続税法施行令4条の2と同じ内容かどうかは確認していません。
• 空き家の3,000万円特別控除が未分割でも使えるか。措置法35条3項・4項・5項・12項・13項の全文を確認しましたが、分割／未分割／共有についての記述はありませんでした。「書かれていない」ことまでが確認できた範囲です。
• 農地等の納税猶予が未分割では使えない旨。措置法70条の6は開いていません。
• 「分割見込書を出し忘れると特例が使えない」と断定した国税庁の記述。条文の側では、相続税法19条の2第3項が「……財務省令で定める書類の添付がある場合に限り、適用する」と定め、同条4項が「添付がなかつたことについてやむを得ない事情があると認めるときは……適用することができる」としています。「出し忘れたら終わり」ではなく、救済の規定が条文にあります。

まとめ

1. 未分割だと法定相続分でいったん課税（相続税法55条）。配偶者の税額軽減と小規模宅地等の特例が使えません
2. 申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付する。書く欄は3つだけです
3. 3年で間に合わないときは3年経過日の翌日から2か月以内に承認申請書。通知も催促も来ません
4. 承認されたら事情がなくなった日の翌日から4か月以内に分割
5. 分割がまとまったら翌日から4か月以内に更正の請求
6. 家裁の統計では、遺産分割事件で3年を超えるのは3.7%。ただし調停に入っていない相続は数に入っていません
7. 登記は相続人申告登記で3年の義務を切れます。ただし売却には別途、相続登記が必要
8. 空き家の3,000万円控除の3年は、分割の進み具合を待ってくれません。未分割で使えるかは国税庁の公開情報では確認できませんでした

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解体工事が終わって、業者から「お疲れさまでした」と言われて、更地の写真が送られてくる。そこで終わりだと思っている人が、いちばん多いです。

終わっていません。法律は、あなたに「1か月以内にやること」を1つ課しています。建物滅失登記です。放っておくと過料の対象になり、存在しない家の固定資産税が請求され続けることがあります。

そして、この登記は自分でできます。登録免許税がかからないので、実費はほぼ切手代と証明書代だけです。この記事は、その手順と、途中で詰まる箇所だけを書いています。

期限は「滅失の日から1か月」。法律にそう書いてあります

不動産登記法57条の条文は、静岡地方法務局が公開している案内文書にそのまま引用されています。

建物が滅失したときは，表題部所有者又は所有権の登記名義人は，その滅失の日から１か月以内に，当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

ここで押さえたいのは2点です。

「業者がやってくれると思っていた」という取り違えが、いちばん多い原因です。解体業者は建物を壊す契約を履行しただけで、登記の代理権はありません（代理できるのは資格者だけです）。

自分でやれば登録免許税0円。頼むと全国中央値47,500円です

建物滅失登記に登録免許税はかかりません。根拠は、正面から「非課税」と書いた条文ではなく、次の3つの状況証拠です。

• 国税庁のタックスアンサー「No.7191 登録免許税の税額表」に、建物の滅失（表示に関する登記）が掲載されていません
• 法務局「登録免許税の計算」が挙げる課税対象8種にも含まれていません
• 法務局が配布している建物滅失登記の申請書様式に、登録免許税の記入欄そのものがありません

いっぽう、土地家屋調査士に依頼した場合の報酬には、公表された統計があります。日本土地家屋調査士会連合会が令和4年に実施した実態調査（全国3,487通の回答）の「建物滅失登記」の分布です。

税別か税込かは、この統計からは読み取れませんでした。地域差は最大でも8千円ほどで、「都会だから高い」という傾向は出ていません。

遠方の実家で、平日に法務局へ行けず、書類を集める時間もないなら、5万円弱で外注するのは合理的です。逆に、書類が揃っていて郵送で済ませられるなら、この5万円はまるごと浮きます。

必要書類は5つ。ただし1つだけ、自分では用意できないものがあります

鳥取地方法務局が公開している「申請書提出前のチェックリスト（建物滅失用）」を基準に整理します。

登記記録の住所・氏名が現在と違う場合は、住民票の写しや戸籍の附票も要ります。添付書類は、原本還付を受ける場合も必ず原本を提出します。

3番の「省略できる」は、法務局によって書きぶりが違います

法務局の全国版の記載例は、会社法人等番号を書けば「代表者の資格を証する書面及び代表者の印鑑証明書」の双方を省略できると書いています。鳥取地方法務局のチェックリストも印鑑証明書の省略可と書いています。

ところが静岡地方法務局の記載例は、「資格を証する書面」の省略にしか触れていません。同じ制度の案内なのに、印鑑証明書まで省けるかどうかの記述に幅があります。

いちばん危ないのは、2番を「工事のあと」に頼むことです

建物滅失証明書は、壊した業者にしか出せません。そして実印と、法人なら印鑑証明書（または会社法人等番号）が要ります。つまり——

• その業者が廃業していたら、出してもらえません
• 安さだけで選んだ一人親方で、連絡が取れなくなったら、出してもらえません
• 「証明書は別料金です」と後から言われることもあります

だから、見積りを取る段階で聞いておきます。「取壊し証明書は出してもらえますか。実印を押した原本と、会社法人等番号を教えてもらえますか」。この一言を契約前に言えるかどうかで、あとの手間がまったく変わります。

所有者が亡くなっていても、相続登記より先に滅失登記ができます

ここが、いちばん知られていない部分です。

建物の名義が亡くなった親のままでも、相続人の1人から滅失登記を申請できます。相続登記を先に済ませる必要はありません。

佐賀地方法務局の案内に、「所有者が死亡している場合は、相続人の１人からの登記申請が可能です」と明記されています。相続人全員の実印を集める必要も、遺産分割協議を終える必要もありません。

追加で要るのは、次の書類です。

• 所有者が死亡した記載のある戸籍
• 申請する人が所有者の相続人であることが確認できる戸籍
• （必要に応じて）戸籍の附票

相続登記は2024年4月から義務になりましたが、それは所有権の登記の話です。壊してしまう建物について相続登記が要るのか要らないのかを正面から述べた法務省の見解は、今回は見つけられませんでした。法務省の相続登記義務化のQ&Aにも特設ページにも、建物の滅失に関する記述はありません。

確実に言えるのは、滅失登記の申請そのものには相続登記は要らないということだけです。土地のほうの相続登記は別途必要になりますので、混同しないでください。

未登記の建物なら、行き先は法務局ではなく市役所です

登記記録が最初から無い建物は、消すべき記録も無いので、法務局での手続きはありません。代わりに、市区町村の固定資産税の担当課へ「家屋滅失届」を出します。

自治体の公式ページで確認できた実例を挙げます。

様式の名前も、提出先も、自治体でばらばらです。「家屋滅失届」で通じないときは、固定資産税の担当課に「建物を壊したので課税を止めたい」と言えば伝わります。

未登記のまま相続した実家の全体像は、登記されていない実家をどうするかにまとめてあります。壊す前に読んでおくほうが安全です。

やらないと何が起きるか。確実なのは2つだけです

ネット上には「売れなくなる」「ローンが組めない」といった記述が並びますが、法務局・法務省の公式な注意喚起としては見つけられませんでした。この記事で根拠つきで言えるのは、次の2つです。

②のほうが、金額としては効きます。登記を消さないかぎり、市は建物が無くなったことを知りません。木造家屋の税額が年3万円だとすれば、3年放置で9万円です。過料より確実に減ります。

なお、災害時などに法務局が職権で滅失登記を行う場合はありますが、これは市から情報提供された建物や公費解体された建物などに限られます。附属建物の登記があると職権では処理できない場合があるとも書かれています。「そのうち役所がやってくれる」は成り立ちません。

更地にすると土地の税金は上がります。ただし「6倍」ではありません

滅失登記を出すと、市は建物が無くなったことを知ります。すると翌年の1月1日を境に、土地の住宅用地特例（地方税法349条の3の2）が外れます。

ここから「6倍になる」という話が生まれるのですが、自治体の公式説明はそう書いていません。富山市のFAQは、こう説明しています。

その結果、土地の固定資産税が特例適用時よりも約3倍程度に上がることが一般的です。

理由は3つあります。①更地（非住宅用地）の課税標準には評価額の70%という上限があること、②負担調整措置により1年で一気にではなく年5%ずつ上がること、③建物ぶんの税額はゼロになること。神戸市の公式ページに、この負担調整の仕組みが数式つきで載っています。

この計算は解体すると固定資産税は本当に6倍になるのかで実額まで追ってあります。滅失登記を出す前に、いくら増えるかを見ておいてください。賦課期日は1月1日（地方税法359条）なので、年末の滅失登記は翌年度の税額に直結します。

自分の市区町村の解体補助金を調べる解体費の幅を試算する更地にした後の税額を計算する

オンライン申請もできます。ただし紙は結局送ります

法務局は建物滅失登記のオンライン申請に対応しています。ただし、次の条件があります。

• 個人はマイナンバーカードが必要。ICカードリーダライタも必要です
• 「申請用総合ソフト」のインストールが必要です
• 書面で作成された添付情報は、受付の日から2日以内（初日・休日等を除く）に、法務局に持参するか書留郵便等で送る必要があります

建物滅失証明書は解体業者が紙で出すものなので、結局この2日以内の送付が発生します。マイナンバーカードとカードリーダを持っていて、かつ郵送も併用できる人向けです。持っていないなら、素直に書面申請（郵送可・書留）のほうが早いです。

やる順番

1. （解体前）見積りの段階で「取壊し証明書を実印で出せるか」「会社法人等番号を教えてもらえるか」を確認する
2. （解体後）業者から建物滅失証明書を受け取る。法人なら印鑑証明書または会社法人等番号も
3. 管轄の法務局に電話し、印鑑証明書の省略可否と、必要書類の最終確認をする
4. 法務局サイトから申請書様式をダウンロードして記入。不動産番号は登記事項要約書のとおりに
5. 所有者が亡くなっているなら、戸籍を集める（相続人の1人ぶんで足ります）
6. 申請地の場所が分かる地図を印刷する
7. A4・左とじで綴じて、窓口か書留郵便で提出。滅失の日から1か月以内
8. 未登記の附属建物や物置がある場合、市区町村へ家屋滅失届も出す

よくある質問

1か月を過ぎてしまいました。もう受け付けてもらえませんか

受け付けてもらえます。1か月は申請義務の期限であって、それを過ぎると申請できなくなるという規定ではありません。過料の対象にはなり得ますが、気づいた時点で出すのがいちばん傷が浅くなります。放置している間も固定資産税の課税が続くおそれがあるためです。

解体業者が廃業していて、証明書がもらえません

この場合の代替手続きについて、法務局の公式な案内は今回見つけられませんでした。管轄の法務局に直接相談してください。実務上は、取壊しの事実を示す資料（工事の請負契約書、領収書、日付入りの写真、上申書など）で扱われることがありますが、何が認められるかは法務局の判断になります。

物置や車庫も登記されているのですか

されている場合があります。母屋の登記に「附属建物」として記録されていることが多く、この附属建物の登記が残っていると、法務局の職権での滅失登記ができない場合があると静岡地方法務局が書いています。登記事項証明書を取って、附属建物の記載があるかを先に確認してください。

相続人が何人もいますが、全員の印鑑が要りますか

要りません。佐賀地方法務局の案内に「相続人の１人からの登記申請が可能」と明記されています。ただし共有になっている実家を売る場合は全員の同意が必要になります。滅失登記だけが例外的に単独でできる、と理解してください。

司法書士と土地家屋調査士、どちらに頼むのですか

建物滅失登記は「表示に関する登記」なので、土地家屋調査士の分野です。所有権の移転（相続登記）は司法書士です。連合会の統計で示した47,500円は、土地家屋調査士の報酬です。

この記事で確認できなかったこと

• 不動産登記法57条違反で実際に過料が科された件数。法務省の登記統計にも裁判所の司法統計年報にも、条文別の過料事件の項目が見当たりませんでした
• 滅失登記を出さないことによる売却時・住宅ローン審査・行政調査への具体的な支障についての、法務局・法務省の公式な注意喚起
• 相続した建物を取り壊す場合に相続登記が必要か不要かを正面から述べた法務省の見解。相続登記義務化のQ&A・特設ページに、建物の滅失に関する記述がありません
• 土地家屋調査士報酬統計の税別／税込の別、最頻値、件数分布
• 解体業者の印鑑証明書を会社法人等番号で省略できるかについて、法務局の案内に記述の幅があります（全国版記載例は省略可、静岡の記載例は資格証明書のみに言及）
• 解体業者が廃業していた場合の代替書類についての公式案内
• 建物滅失登記が「非課税」と明記された条文。税額表・課税対象一覧に載っていないこと、申請書に欄がないことからの判断です

まとめ

1. 滅失の日から1か月以内（不動産登記法57条）。義務者は所有者で、解体業者ではありません
2. 怠ると10万円以下の過料の対象（同164条1項）。ただし実際の件数の統計は確認できませんでした
3. 登録免許税はかかりません。自分でやれば実費はほぼ切手代と証明書代だけです
4. 土地家屋調査士に頼むと全国中央値47,500円（連合会・令和4年度、回答3,487通）
5. いちばん詰まるのは解体業者が出す建物滅失証明書。見積りの段階で確認しておく
6. 所有者が亡くなっていても相続人の1人から申請できます。相続登記は前提ではありません
7. 未登記の建物は市区町村へ家屋滅失届。名称も窓口も自治体でばらばらです
8. 滅失登記を出すと翌年1月1日から土地の住宅用地特例が外れます。ただし自治体の公式説明は「約3倍程度」で、6倍ではありません

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実家を片づけていると、必ず出てくるものがあります。仏壇と、墓です。

家は売るか壊すか決められます。墓は、そのどちらでもありません。そして「墓じまい」で検索すると、まず出てくるのが離檀料という言葉です。数十万円、ときには百万円を超える額を請求された、という話も見かけます。

そこで、法律だけを読みました。墓地、埋葬等に関する法律と、その施行規則と、民法と、刑法です。

結論から言うと、「離檀料」という言葉は、法律にも省令にも1文字も出てきません。そして、寺が書類を書いてくれないときの出口が、省令の括弧の中に、はっきり書いてあります。

この記事は、e-Gov法令検索の条文だけで書いています。確認できなかったことは、最後にそのまま書いています。

最終更新：2026年8月19日

まず、墓は相続財産ではない

ここを誤解している人がとても多い。墓は、預金や不動産と同じようには扱われません。

民法897条1項は、こうです。

系譜、祭具及び墳墓の所有権は、前条の規定にかかわらず、慣習に従って祖先の祭祀を主宰すべき者が承継する。ただし、被相続人の指定に従って祖先の祭祀を主宰すべき者があるときは、その者が承継する。

「前条の規定にかかわらず」——ここが全部です。前条は896条、「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する」という条文です。

墓（墳墓）、仏壇や位牌（祭具）、家系図（系譜）は、その一切から外されています。

この3つは、相続分に応じて兄弟で分けるものではありません。1人が承継します。誰が承継するかの順番は、条文にこう書いてあります。

897条2項の条文はこれです。

前項本文の場合において慣習が明らかでないときは、同項の権利を承継すべき者は、家庭裁判所が定める。

ここから出てくる、実務上の3つの帰結

1．遺産分割協議書に墓を書く必要はありません。相続財産ではないからです。書いてはいけないという条文はありませんが、分割の対象ではない以上、そこで揉める意味がありません。

2．相続放棄をしても、墓は承継することがあります。相続放棄は896条の承継を否定する手続きです。897条は別の条文です。「負動産だから放棄した。でも墓の管理料の請求は自分に来る」——これは条文どおりに起きうることです。

3．「長男が継ぐもの」とは、条文に書いてありません。書いてあるのは「慣習に従って」です。慣習が明らかでなければ家庭裁判所が決めます。長男という言葉は897条のどこにもありません。

相続放棄そのものの判断は、実家が「負動産」だったら相続放棄すべきかで、3か月の期限と放棄しても残るものを整理しています。

「墓じまい」という言葉は、法律に存在しない

墓地、埋葬等に関する法律（昭和23年法律第48号）の条文を、全文にわたって語句検索しました。結果はこうです。

ひとつも出てきません。この法律が定めているのは、埋葬・火葬・改葬という3つの行為と、墓地・納骨堂・火葬場という3つの施設だけです。

だから「墓じまいの法的手続き」というものは、正確にはありません。あるのは改葬の許可です。世の中で墓じまいと呼ばれているものは、法律の上では「改葬」と「墓地使用契約の終了」という、まったく別の2つの話が混ざったものです。

この2つを分けて考えると、話が急に整理されます。

離檀料の話は、右側です。行政の許可の話ではありません。

「改葬」とは何か——定義が意外と狭い

法2条3項の定義です。

この法律で「改葬」とは、埋葬した死体を他の墳墓に移し、又は埋蔵し、若しくは収蔵した焼骨を、他の墳墓又は納骨堂に移すことをいう。

読みどころは、移す先が指定されていることです。「他の墳墓」または「納骨堂」。この2つしか書いてありません。

ちなみに、同じ2条の他の項で、その2つも定義されています。

• 墳墓（4項）——「死体を埋葬し、又は焼骨を埋蔵する施設をいう」
• 納骨堂（6項）——「他人の委託をうけて焼骨を収蔵するために、納骨堂として都道府県知事の許可を受けた施設をいう」
• 墓地（5項）——「墳墓を設けるために、墓地として都道府県知事（市又は特別区にあつては、市長又は区長。以下同じ。）の許可を受けた区域をいう」

納骨堂は「他人の委託をうけて」「都道府県知事の許可を受けた」施設です。自宅の仏壇は、当然どちらにも当たりません。

つまり「遺骨を自宅に持ち帰る（手元供養）」が、条文でいう改葬に当たるのかどうかは、この定義からは読み取れません。移す先が墳墓でも納骨堂でもないからです。ここは自治体の運用に委ねられている部分で、今回は確認できませんでした。

改葬には市町村長の許可が要る。しかも「今ある場所」の市町村長

法5条1項です。

埋葬、火葬又は改葬を行おうとする者は、厚生労働省令で定めるところにより、市町村長（特別区の区長を含む。以下同じ。）の許可を受けなければならない。

そして2項が、間違えやすいところです。

前項の許可は、埋葬及び火葬に係るものにあつては死亡若しくは死産の届出を受理し、死亡の報告若しくは死産の通知を受け、又は船舶の船長から死亡若しくは死産に関する航海日誌の謄本の送付を受けた市町村長が、改葬に係るものにあつては死体又は焼骨の現に存する地の市町村長が行なうものとする。

「現に存する地」です。つまりいま墓がある市町村。新しい墓を建てる場所でも、あなたが住んでいる場所でもありません。

実家が遠方にある人にとって、これは実務上かなり効きます。申請先は実家の側の役所です。郵送で受け付けているかどうかは自治体によります。

許可証がないと、新しい墓は受け入れられない

法8条。

市町村長が、第五条の規定により、埋葬、改葬又は火葬の許可を与えるときは、埋葬許可証、改葬許可証又は火葬許可証を交付しなければならない。

そして法14条1項・2項。

墓地の管理者は、第八条の規定による埋葬許可証、改葬許可証又は火葬許可証を受理した後でなければ、埋葬又は焼骨の埋蔵をさせてはならない。

納骨堂の管理者は、第八条の規定による火葬許可証又は改葬許可証を受理した後でなければ、焼骨を収蔵してはならない。

受け入れ側は、許可証がなければ受け取れません。「してはならない」と書いてあり、違反すると法21条1項1号で罰則があります。だから改葬許可証を先に取るのが、必ず先です。

申請書に書くのは7項目（施行規則2条1項）

墓地、埋葬等に関する法律施行規則2条1項は、改葬許可の申請書に書く事項を、次の7つと定めています。

ここで先に確認しておくべきことが1つあります。一号と二号は「死亡者」ごとの情報です。1つの墓に何人分の焼骨が入っているかを、先に把握しておかないと書けません。祖父母の代まで入っていることは珍しくありません。

そして五号「改葬の理由」。条文は理由を書けと言っているだけで、どんな理由なら許可される、という基準は書かれていません。「墓を継ぐ人がいない」「遠方で管理できない」——条文上、理由の当否を審査する規定は見当たりませんでした。

添付書類は3つ。ここが「離檀料」の実際の争点です

施行規則2条2項が、添付書類を定めています。この条文が、この記事でいちばん重要です。

前項の申請書には、次に掲げる書類を添付しなければならない。

一　墓地又は納骨堂（以下「墓地等」という。）の管理者の作成した埋葬若しくは埋蔵又は収蔵の事実を証する書面（これにより難い特別の事情のある場合にあつては、市町村長が必要と認めるこれに準ずる書面）

二　墓地使用者等以外の者にあつては、墓地使用者等の改葬についての承諾書又はこれに対抗することができる裁判の謄本若しくは裁判の内容を記載した書面であつて裁判所書記官が当該書面の内容が当該裁判の内容と同一であることを証明したもの

三　その他市町村長が特に必要と認める書類

2つ、はっきり読み取れることがあります。

①「承諾書」が要るのは、自分が墓地使用者でないときだけ

二号の書き出しは「墓地使用者等以外の者にあつては」です。

裏返すと、あなた自身が墓地使用者（または焼骨収蔵委託者）であれば、二号の承諾書は要りません。条文がそう書いています。

ここで言う「承諾」は、寺の承諾ではなく墓地使用者の承諾です。名義が親のままで、あなたが墓地使用者になっていない場合は、先に使用者の名義を確認してください。

②寺が証明書を書かないときの出口が、括弧の中にある

一号の括弧書きをもう一度読みます。

これにより難い特別の事情のある場合にあつては、市町村長が必要と認めるこれに準ずる書面

省令が、代替手段を用意しています。「墓地等の管理者の作成した書面」が取れない特別の事情があるときは、市町村長が必要と認める、これに準ずる書面でよい、と書いてあります。

つまり、寺が判子を押さないことが、改葬許可の絶対的な障害にはなりません。何が「準ずる書面」に当たるかを決めるのは市町村長です。だから、行き詰まったときに相談する相手は、寺ではなく市区町村の担当課です。

ただし、誤解しないでください。この括弧書きは「離檀料を払わなくていい」と言っているのではありません。行政の許可という土俵と、寺との契約という土俵は別だ、と言っているだけです。

離檀料そのものについて、条文が言っていること

何も言っていません。墓地、埋葬等に関する法律にも、その施行規則にも、「離檀料」「使用料」「管理料」という語は1つも出てきません。

金額の根拠になりうるのは、あなたと寺・霊園のあいだの墓地使用契約（規則・使用規程）だけです。まず契約書と規程を探してください。そこに書いていない金額を、法律が根拠づけることはありません。

当サイトには監修者がいません。契約書に書いてある金額が有効かどうかは、条文からは判断できません。額が大きいときは、弁護士か、自治体の無料法律相談に行ってください。

受け入れは拒めない。でも「出す」ことは条文にない

法13条は、こう定めています。

墓地、納骨堂又は火葬場の管理者は、埋葬、埋蔵、収蔵又は火葬の求めを受けたときは、正当の理由がなければこれを拒んではならない。

「拒んではならない」——強い義務です。違反すると法21条1項1号の罰則の対象になります。

ただし、よく読んでください。ここに並んでいるのは「埋葬、埋蔵、収蔵又は火葬」です。改葬は入っていません。

つまり、受け入れ側の管理者は正当な理由なく拒めないが、いま入っている墓から「出す」ことについて、同じ形の義務規定は見当たりませんでした。この非対称は、条文を読んだ範囲での事実です。これを補う通知や解釈があるかどうかは、今回は確認できていません。

やってはいけないこと——庭に埋める、手元に置き続ける

実家を売る・壊すことが決まっていて、墓の行き先が決まらない。そのとき、いちばんやってはいけないのがこれです。

法4条1項。

埋葬又は焼骨の埋蔵は、墓地以外の区域に、これを行つてはならない。

2項もあります。

火葬は、火葬場以外の施設でこれを行つてはならない。

「墓地以外の区域」に埋めてはいけない。墓地とは、2条5項の定義で「墓地として都道府県知事……の許可を受けた区域」です。実家の庭は、当然そこに入りません。

罰則は2つ、まったく重さが違う

まず、墓地、埋葬等に関する法律21条1項1号。

第三条、第四条、第五条第一項又は第十二条から第十七条までの規定に違反した者

これに当たると「二万円以下の罰金又は拘留若しくは科料」です。正直に言えば、金額としては軽い。昭和23年の法律で、金額が改定されていません。

問題は、こちらではありません。刑法190条です。

（死体損壊等）死体、遺骨、遺髪又は棺に納めてある物を損壊し、遺棄し、又は領得した者は、三年以下の拘禁刑に処する。

3年以下の拘禁刑。2万円以下の罰金とは、まったく別の重さです。

「どこかに置いてくる」「山に撒く」は、この条文の射程に入りうる行為です。散骨が実際にどう扱われるかは、この記事では判断できません。墓地、埋葬等に関する法律には「散骨」という語が1つも出てこない、という事実だけを書いておきます。

実家じまいと同時に進めるときの順番

家と墓を同時に片づけることになるので、順番を整理します。

1．誰が承継者かを、先に決める

民法897条の順番です。被相続人の指定 → 慣習 → 家庭裁判所。ここが決まらないと、そもそも誰が申請するのかが決まりません。

2．墓地使用者の名義を確認する

施行規則2条2項2号の「承諾書」が要るかどうかが、ここで決まります。あなたが墓地使用者なら要りません。

3．何人分の焼骨が入っているかを確認する

施行規則2条1項一号・二号は、死亡者ごとの本籍・住所・氏名・性別・死亡年月日を求めています。先に数を把握してください。寺や霊園の管理帳簿で確認できることがあります。

4．受け入れ先を先に決める

申請書の六号に「改葬の場所」を書くからです。行き先が決まっていないと、申請書が埋まりません。

5．今ある墓の市町村に、改葬許可を申請する

法5条2項の「死体又は焼骨の現に存する地の市町村長」です。実家側の役所です。

6．許可証を持って、受け入れ先へ

法14条1項・2項により、許可証がなければ受け入れ先は焼骨を受け取れません。

やってはいけないこと

• 寺に先に「離檀します」と言ってから、行き先を探す。行き先が決まらないと申請書が書けません。順番が逆です
• 受け入れ先の市町村に許可を申請する。申請先は「いま墓がある」市町村です
• 証明書を書いてもらえないからと諦める。施行規則2条2項1号の括弧書きがあります。市区町村の担当課に相談してください
• 遺骨を一時的に自宅に置いたまま放置する。刑法190条の射程を考えると、宙に浮かせる期間は短いほうがいい
• 実家の解体を先に進めてしまう。仏壇・位牌・過去帳は祭具（民法897条）です。解体前に取り出してください

費用について、条文が言えること

何も言えません。正直にそう書きます。

墓地、埋葬等に関する法律にも施行規則にも、金額を定めた条文はありません。改葬許可申請の手数料は自治体が条例で定めるもので、無料の自治体もあります。今回、全国の手数料を横断的に確認したデータは作っていません。

墓石の撤去費、離檀料、新しい納骨先の費用——いずれも公的な統計を見つけられませんでした。相場としてよく見る金額は、事業者や比較サイトが集計したものです。当サイトは、出所を確認できない数字を書きません。

解体費については、実家の解体費用はいくらかで、構造・坪数別の考え方とシミュレーターを置いています。ただし、これは家屋の話であって、墓石には当てはまりません。

この記事で確認できなかったこと

この記事は、e-Gov法令検索の条文だけで書いています。次の点は確認できませんでした。

• 「改葬の理由」の審査基準。施行規則2条1項五号は理由を書けと定めていますが、どんな理由なら許可されるかの基準は、法律にも省令にも書かれていません
• 遺骨を自宅に持ち帰る（手元供養）が、法2条3項の「改葬」に当たるかどうか。定義は移す先を「他の墳墓又は納骨堂」としており、自宅はどちらにも当たりません
• 「これに準ずる書面」として何が認められるか。市町村長が認めるもの、としか書かれていません。自治体ごとの運用は調べていません
• 散骨の法的な扱い。墓地、埋葬等に関する法律に「散骨」の語はありません。厚生労働省のガイドラインの有無と内容は、今回は確認していません
• 墓地の管理者が改葬（出すこと）を拒めるかどうか。法13条は「埋葬、埋蔵、収蔵又は火葬」の求めについての規定で、改葬は挙げられていません。これを補う通知や判例は確認していません
• 離檀料の相場、および請求の有効性。法律にも省令にも規定がなく、契約次第です。金額の妥当性は条文からは判断できません
• 改葬許可申請の手数料。自治体の条例によります。全国分は調べていません
• 年間の改葬件数。厚生労働省の衛生行政報告例に「改葬数」の項目があることは確認しましたが、統計表そのもの（数値）は今回は開いていません
• 墓石の撤去費や新しい納骨先の費用の公的な統計。見つけられませんでした
• 民法897条の「慣習」が具体的に何を指すか。条文には書かれていません

当サイトには監修者がいません。ここに書いたのは条文の内容であって、あなたの墓に当てはめた判断ではありません。手続きの入口は、いま墓がある市区町村の担当課です。そこに電話するのが最短です。

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• 実家の解体費用はいくらか——解体の前に取り出すものを決める
• 仏壇じまいの費用と手順｜お墓と同じ民法897条の話です。仏壇側の手続きと、宗派で違う呼び方はこちらに。