投稿者: 実家じまいナビ編集部

【PR】本ページはプロモーションを含みます。

借地に建つ実家を相続したら、地主から封書が届いた。「名義書換料として◯◯万円をお納めください」。あるいは更新の年に「更新料は借地権価格の5%です」。多くの人は、そういう決まりなのだろうと思って払います。

借地借家法の全文を検索しました。「更新料」も「承諾料」も「名義書換料」も、条文には一度も出てきません。「相続」という語すら出てきません。出てくるのは「財産上の給付」だけで、それは6条・17条・18条・19条・20条の5か条に置かれた、裁判所の権限を定めた言葉です。

この記事は、地主から請求される4つの名目——更新料・譲渡承諾料（名義書換料）・建替承諾料・相続を理由とする名義書換料——について、法律に「払え」と書いた条文があるかどうかだけを条文で確認します。相場は書きません。公的資料を当たりましたが、料率も算定式もどこにも存在しなかったからです。

1. まず、法律の全文を検索しました

e-Gov法令検索が配信する借地借家法（平成三年法律第九十号）の法令XML全文を対象に、地主から請求される名目の語がそもそも条文に存在するかを確認しました。

条文の見出しを1条から並べても、借地人に金銭の支払義務を課した条はありません

この法律が定めているのは「期間」と「更新の要件」と「裁判所が許可を出せる場面」であって、借地人が地主に払う金銭ではありません。

2. ★更新料——法律に条文がありません

更新について借地借家法が置いているのは、次のような条です。

借地借家法第5条（借地契約の更新請求等）
第1項　借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるものを除き、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。

「従前の契約と同一の条件で更新したものとみなす」だけです。更新料の支払を更新の要件にしていません。そして6条は、地主が更新を拒む場合の「正当の事由」を定めた条です。地主が更新を拒むには正当事由が要る、という構造であって、借地人が金を払えば更新できる、という構造ではありません。

国土交通省も「更新料には法令上の根拠がない」と書いています

「『更新料』については、法令上根拠となる規定がなく、必ずしも全国的な慣習でもないことから、国土交通省の賃貸住宅標準契約書においては記載がありません。」

国土交通省 賃貸借トラブルに係る相談対応研究会「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（再改訂版）」令和4年3月・29ページ（2026年8月24日確認）。

「強行規定」は3つあり、それぞれ守る範囲が違います

21条は実務上とても効きます。「増改築や譲渡について裁判所に許可を求めない」「必ず地主の定める承諾料を支払う」といった条項は、借地権者に不利なものとして21条により無効となりうる構造です。ただし20条（競売の場合）は21条の対象に入っていません。

一方、更新料の特約が9条に触れて無効になるかどうかは、この記事では判断できませんでした。9条が無効にするのは「この節の規定に反する特約」で、その「この節」＝3条〜8条は金銭について何も定めていません。条文の文言だけからは一義的に決まらない論点で、公的資料の説明も見つけられませんでした。

3. ★譲渡承諾料——612条が求めているのは「承諾」です

民法第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第1項　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
第2項　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

条文が要求しているのは「承諾」です。「承諾料」ではありません。承諾の対価について、612条は一言も書いていません。

承諾が得られないときに出てくるのが借地借家法19条1項です

借地借家法第19条第1項（抜粋）
……借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。

この条を、読者が誤解しやすい順に分解します。

裁判所の公式案内にも、相場は一行もありません

東京地方裁判所民事第22部の案内によれば、裁判所は鑑定委員会に「許可の可否、承諾料額、賃料額、建物及び借地権価格等について意見を求める」とされています。鑑定委員会は弁護士・不動産鑑定士・有識者から3人以上が指定され、現地調査を経て意見書を作ります。鑑定委員に要する費用は国が負担するので、当事者の負担はありません。

そして——東京地裁・大阪地裁いずれのページにも、承諾料の割合や相場の記載はありません。示されているのは「鑑定委員会が個別の事件ごとに意見書を作る」という仕組みだけです。

4. ★相続で名義書換料を請求されたら

民法第896条（相続の一般的効力）
相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。

ここが、この記事でいちばん実害が大きいところです。条文を突き合わせると、次のようになります。

相続を理由とする「名義書換料」について、相続人が地主に金銭を支払うべき旨を定めた条文は、借地借家法にも民法にも存在しません。

相続したときに法律が求めているのは、建物の相続登記のほうです

借地上の建物は相続人の所有財産であり、その相続登記は令和6年4月1日から義務化されています（法務局の案内による）。「地主に名義書換料を払う」ことと「建物の相続登記をする」ことは、まったく別の話です。法律が求めているのは後者だけです。

なお、税金の世界では借地権は相続財産として扱われます。国税庁は「借地権は、相続税や贈与税の課税対象になります」と明記し、その価額は自用地としての価額 × 借地権割合で求めると案内しています（タックスアンサーNo.4611）。相続で借地権が承継されるという民法896条の帰結と、税務の扱いは整合しています。

5. 建替承諾料——まず契約書を見てください

借地借家法第17条第2項
増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

この条は「増改築を制限する旨の借地条件がある場合において」という言葉から始まります。つまり——

17条2項は、増改築制限特約を裁判所の力で乗り越えるための救済手続です。乗り越えるべき制限が契約書に存在しなければ、この条の出番がありません。

6. ★地代を上げると言われたら

借地借家法第11条第2項
地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

この条は、地代の名目で承諾料の代わりを取ろうとする動きへの、条文上の受け皿になります。

そして、地代の増減はいきなり訴訟にできません

民事調停法第24条の2第1項
借地借家法第十一条の地代若しくは土地の借賃の額の増減の請求……に関する事件について訴えを提起しようとする者は、まず調停の申立てをしなければならない。

「しなければならない」という義務規定です（調停前置）。調停を申し立てずに訴えを起こした場合、受訴裁判所はその事件を調停に付さなければならないと2項が定めています。

7. 払ってしまったお金の税金

すでに支払った承諾料・更新料は、税金の計算では拾えることがあります。

No.3255は譲渡費用となるものとして「借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など」を明示しています。承諾料の領収書は、売却するまで捨てないでください。

更新料については、所得税法施行令182条2項が「前項の取得費は……更新前に支出した改良費及び更新料の額を含むものとし」と定めています。ただしこの条の1項は「不動産所得、事業所得、山林所得又は雑所得を生ずべき業務の用に供する借地権」を対象にしており、自宅として使っている借地権はこの条の直接の対象ではありません。

地主が受け取った側は、原則として不動産所得です

国税庁タックスアンサーNo.1370は、不動産所得の総収入金額に含まれるものとして「名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するもの」を挙げています。例外として、借地権の設定時に受け取る権利金のうち土地の時価の10分の5を超えるものは譲渡所得（分離課税）になります（No.3111）。

8. 契約書が見つからないとき

相続した実家の借地では、契約書が出てこないことがよくあります。契約書がなくても、借地権があること自体は公的な書類で裏づけられます。

借地借家法第10条第1項（借地権の対抗力）
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

建物が自分（または被相続人）の名義で登記されていれば、それだけで借地権を第三者に対抗できます。そして16条により、10条に反する特約で借地権者に不利なものは無効です。

登記事項証明書の手数料

9. どこに相談するか

188にかけても解決しにくい理由

国民生活センターの相談案内ページには、相談できない対象として「事業者間取引、個人間取引など」が挙げられています。個人の地主と個人の借地人との借地契約は、典型的には個人間取引にあたります。同センターの消費者トラブルFAQ「住まい・修理、引越」カテゴリを確認しましたが、「借地」「地主」「土地の賃貸借」に関する独立した項目は確認できませんでした。

188にかけること自体は妨げられませんが、借地の紛争は消費生活相談の枠組みで解決される類型ではありません。民事調停・借地非訟・法テラスに向かうほうが実質的です。

民事調停は、更新料・承諾料の争いにも使えます

民事調停法24条は「宅地又は建物の貸借その他の利用関係の紛争」を宅地建物調停事件としています。地代だけでなく、更新料や承諾料をめぐる争いも「利用関係の紛争」に位置づけて調停を申し立てる余地があります。裁判所の案内では、通常2〜3回の期日でおおむね3か月以内に成立するとされ、調停調書に記載された内容は確定判決と同じ効力を持ちます。申立用紙と記入方法の説明は簡易裁判所の窓口に備え付けてあります。

法テラスの資力要件（手取月収額の基準）

家賃・住宅ローンを払っている場合は加算があります（東京都特別区で1人53,000円、2人68,000円、3人85,000円、4人92,000円が上限）。ただし、相続した借地上の実家がある場合に、その建物・借地権が資産要件でどう評価されるかは、この記事の調査では確認できませんでした。

10. 平成4年8月1日より前の借地には、古い法律が残ります

借地借家法は平成4年8月1日に施行され、同時に借地法（大正10年法律第49号）・建物保護に関する法律・借家法が廃止されました（附則2条）。ただし附則4条ただし書は「廃止前の……借地法及び借家法の規定により生じた効力を妨げない」とし、附則5条は施行前に設定された借地権の建物の朽廃による消滅について「なお従前の例による」としています。

相続した実家の借地が戦前・戦後まもなくの契約である場合、存続期間や更新について適用される条文が、いま検索して出てくる借地借家法とは異なる可能性があります。契約の設定時期は必ず確認してください。

11. 請求書が届いたときの順番

1. 契約書を探す。見つからなければ建物の登記事項証明書（490〜600円）と固定資産税の課税明細書で借地権の存在を固める。
2. 契約書があるなら、名目ごとに該当箇所を探す。建替承諾料なら「増改築を制限する定め」、更新料なら更新料条項。条項が見当たらないのに請求されているなら、その時点で交渉の位置が変わります。
3. 契約の設定時期を確認する。平成4年8月1日より前なら旧借地法の適用が残る部分がある。
4. いつまでに何が必要かを整理する。売却が絡むなら、譲渡許可の申立ては買主を決めてからです（借地非訟の記事参照）。
5. 金額の見当をつける。承諾料が借地権の価値に見合うかは、借地権そのものの評価額が分からないと判断できません。
6. 専門家に相談する。資力要件を満たすなら法テラス（同一問題3回まで無料）、自治体の宅地建物相談、そして弁護士。
7. 合意できないなら、簡易裁判所の民事調停。地代の増減は調停前置です。

よくある質問

Q. 更新料を払わないと、契約を更新してもらえませんか？

「更新料を払わなければ更新できない」と定めた条文は、借地借家法にはありません。5条1項は借地権者が更新を請求したとき、建物がある場合に限り「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす」と定め、地主が更新を拒むには6条の正当事由が要るという構造になっています。ただし、契約書に更新料条項がある場合にそれが有効かどうかについて、公的資料の説明は見つけられませんでした。この記事は「法律に条文がない」ところまでしか述べていません。

Q. 相続しただけで名義書換料を請求されました。払う義務はありますか？

相続を理由として相続人が地主に金銭を支払うべき旨を定めた条文は、借地借家法にも民法にもありません。民法896条は相続人が「一切の権利義務を承継する」と定め、民法612条1項が承諾を求めているのは賃借人自身が「譲り渡し」た場合です。借地借家法に「相続」の語は一度も出てきません。ただし契約書に相続時の金銭支払を定めた特約が置かれている場合の扱いについては、公的資料での説明を確認できませんでした。まず契約書を確認してください。

Q. 「承諾料は借地権価格の10%が相場」と聞きました。本当ですか？

公的な一次情報では裏づけられませんでした。借地借家法19条1項は「財産上の給付に係らしめることができる」とするだけで額も率も定めていません。東京地裁・大阪地裁の借地非訟の案内にも、算定基準や割合の記載はありません。示されているのは、鑑定委員会（弁護士・不動産鑑定士・有識者3人以上）が事件ごとに意見書を作るという手続だけです。「◯%」という数字は、民間の実務慣行と裁判実務の集積であって、法律や公的機関が定めた基準ではありません。

Q. 建て替えたいのですが、地主が承諾してくれません。

まず契約書に増改築を制限する定めがあるかを確認してください。制限の定めがある場合は、協議が調わなければ借地借家法17条2項により裁判所に「承諾に代わる許可」を申し立てられます。裁判所は3項により財産上の給付を命じることができます。制限の定めがない場合、17条2項が想定する場面ではありません。ただし「制限特約がなければ承諾が不要」と明示した公的資料は確認できていないので、弁護士に相談してください。

Q. 契約書に「裁判所に許可を求めない」と書いてあります。

借地借家法21条は「第十七条から第十九条までの規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする」と定めています。17条〜19条は裁判所の許可を定めた条ですから、それを封じる特約は借地権者に不利なものとして無効となりうる構造です。ただし20条（競売の場合）は21条の対象に入っていません。

Q. 地代を倍にすると通告されました。すぐ払わないといけませんか？

条文上、直ちに請求額を払う義務は生じません。借地借家法11条2項は「増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる」と定めています。ただし、裁判が確定して既払額に不足があったときは、不足額に年1割の利息が付きます。そして支払を全部止めるのは、この条が想定した行動ではありません。

Q. 地代でもめたら、すぐ裁判できますか？

できません。民事調停法24条の2第1項が「まず調停の申立てをしなければならない」と定めています（調停前置）。調停を申し立てずに訴えを提起した場合、受訴裁判所はその事件を調停に付さなければならないとされています（同2項）。宅地建物調停事件の管轄は、宅地・建物の所在地を管轄する簡易裁判所です（同24条）。

Q. 払ってしまった承諾料は、何かで取り戻せますか？

返してもらう筋とは別に、税金の計算で拾える場合があります。国税庁タックスアンサーNo.3255は、譲渡費用となるものとして「借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など」を挙げています。領収書は売却するまで保管してください。更新料については、所得税法施行令182条2項が借地権の取得費を構成するものとして扱っています。

Q. 地主から「更新料は税務署に申告している正当な収入だ」と言われました。

それは支払義務の根拠になりません。国税庁タックスアンサーNo.1370は、不動産所得の総収入金額に「名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するもの」を含めていますが、税法は「現に金銭のやり取りがあった場合にどう課税するか」を定めているだけで、私法上の支払義務を作り出すものではありません。課税されることと、払う義務があることは別の話です。

Q. 契約書がありません。借地権があること自体を証明できますか？

借地借家法10条1項は「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」と定めています。建物が自分または被相続人の名義で登記されていれば、それが対抗力の根拠になります。登記事項証明書は窓口600円、オンライン請求・窓口受取なら490円です。16条により、10条に反する借地権者に不利な特約は無効です。

Q. 消費者ホットライン188に相談していいですか？

かけること自体は妨げられませんが、解決に結びつきにくい可能性が高いです。国民生活センターの相談案内には、相談できない対象として「事業者間取引、個人間取引など」が挙げられています。個人同士の借地契約は典型的には個人間取引にあたります。同センターの消費者トラブルFAQ「住まい・修理、引越」カテゴリにも、借地・地主・土地の賃貸借に関する独立した項目は確認できませんでした。簡易裁判所の民事調停、法テラス、自治体の宅地建物相談のほうが実質的です。

この記事で確認できなかったこと

• 更新料・譲渡承諾料・建替承諾料の相場や料率を示した公的資料。借地借家法・裁判所・国土交通省・法務省のいずれにも、額や率の目安の記載を確認できませんでした。
• 裁判所が財産上の給付を算定する基準・計算式。東京地裁・大阪地裁いずれの借地非訟の案内にも記載がありません。示されているのは鑑定委員会が事件ごとに意見書を作るという手続だけです。
• 借地非訟事件で認められた承諾料の統計・実績。調査の範囲では見つけられませんでした。
• 更新料特約が借地借家法9条（強行規定）に触れて無効になるかどうか。公的な説明を見つけられませんでした。9条が守るのは3条〜8条で、それらは金銭に触れていない、というところまでしか条文からは言えません。
• 法定更新（5条）の場合に更新料の支払義務が生じるかどうか。公的資料の記述を見つけられませんでした。
• 借地の更新料に関する最高裁判例の公的な解説。国土交通省の事例集が引用する最高裁平成23年7月15日判決は建物賃貸借（借家）の更新料条項に関するもので、同事例集は借地を対象外としています。
• 「増改築禁止特約がなければ地主の承諾は不要」と明示的に述べた公的資料。条文の文言までは確認しましたが、この帰結を明示した公的な解説は確認できませんでした。
• 「相続は民法612条の譲渡に当たらないから承諾は不要」と明示的に述べた公的資料。法務省・裁判所・自治体の法律相談ページを探しましたが、この整理を明記した公的ページは確認できませんでした。
• 契約書に相続時の金銭支払を定めた特約が置かれている場合の効力。公的資料での説明を確認できませんでした。
• 更新料や承諾料の支払を拒んだ場合に契約解除されるかどうか。公的資料での説明を確認できませんでした。
• 借地借家法 附則6条（借地契約の更新に関する経過措置）の本文。e-Gov法令検索が配信する法令XMLが末尾で切断されており、見出しは確認できましたが本文を取得できませんでした。平成4年8月1日より前の借地権の更新について、旧借地法のどの規定がなお適用されるかは、この条を直接確認する必要があります。
• 建替承諾料・増改築承諾料を払った場合の譲渡所得計算上の取扱い。タックスアンサーNo.3252（取得費）にもNo.3255（譲渡費用）にも項目がありません。
• 地主が受け取った更新料が譲渡所得となる場合があるか。No.3111は借地権設定時の「権利金」を扱っており、「更新料」の語は登場しません。
• 法テラスの資産要件における借地権・建物の評価方法。確認できませんでした。
• 登記事項証明書を所有者以外の者が請求できるか。参照した法務局のページに明記がありませんでした。

まとめ

1. 借地借家法に「更新料」「承諾料」「名義書換料」「権利金」「相続」の語は一つも出てきません。出てくるのは「財産上の給付」だけで、それは裁判所の権限を定めた言葉です。
2. 民法612条1項が求めているのは「承諾」であって「承諾料」ではありません。承諾の対価について、この条は何も定めていません。
3. 19条1項の「財産上の給付」の主語は裁判所です。額も率も条文に書かれておらず、裁判所の公式案内にも相場の記載はありません。
4. 相続で名義書換料を請求されても、相続人が地主に金銭を支払うべき旨を定めた条文はありません。法律が求めているのは建物の相続登記のほうです（令和6年4月1日から義務化）。
5. 建替承諾料は、まず契約書に「増改築を制限する定め」があるかを確認してください。借地借家法17条2項は制限特約がある場合の救済手続です。
6. 裁判所の許可を封じる特約は、21条により無効となりうる構造です。ただし20条は対象外。
7. 地代の増額を通告されても、「相当と認める額」を払えば足ります（11条2項）。ただし裁判で増額が正当とされたときは、不足額に年1割の利息が付きます。支払を全部止めるのは想定された行動ではありません。
8. 地代の増減は調停前置です（民事調停法24条の2）。更新料・承諾料の争いも「利用関係の紛争」として宅地建物調停に乗せる余地があります。
9. 払った名義書換料は譲渡費用になります（No.3255⑥）。領収書を捨てないでください。
10. 国税庁が税務上の取扱いを定めていることは、支払義務があることを意味しません。課税の話と、払う義務の話は別です。

あわせて読みたい

• 借地に建っている実家｜まず全体像から。旧法と新法の違いもここに。
• 地主が承諾しないとき——借地非訟という手続｜裁判所に承諾に代わる許可を求める手続の中身と費用。
• 相続した実家を売ったときの譲渡所得税｜名義書換料を譲渡費用として引く場面。
• 相続登記の義務化｜借地上の建物にも相続登記が要ります。
• 実家が兄弟の共有になっている｜借地権が共有のときの動き方。
• 実家の売却相場を調べる3つの方法｜承諾料が見合うかは、価値が分からないと判断できません。
• 実家は仲介と買取どちらで売るべきか｜借地権付き建物の出口。
• 実家じまい完全ガイド｜手続きの全体像と順番。迷ったらここに戻ってください。

【PR】本ページはプロモーションを含みます。

借地に建つ実家を相続した。買い手も見つかった。ところが地主が「売るのは認めない」と言う。ここで多くの人が、話が終わったと思ってしまいます。

終わっていません。地主が承諾しなくても、裁判所が代わりに許可を出す制度があります。借地借家法19条1項です。しかも、これに反する特約は無効だと法律が明記しています（同21条）。契約書に「裁判所に申し立てない」と書いてあっても、その部分は効きません。

この記事は、その手続を条文と裁判所の公式資料だけで組み立てます。いくら払えば承諾がもらえるかという「相場」は書きません。裁判所・法務省・国土交通省の公式資料を当たりましたが、承諾料の相場も算定方法も、どこにも書かれていなかったからです。よく見る「借地権価格の10%」という数字の出どころは、公的資料には見つけられませんでした。

1. なぜ地主の承諾が要るのか

民法第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第1項　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
第2項　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

売るのは建物。でも土地の賃借権が一緒に動きます

借地上の実家を売るとき、売買の対象は建物です。ですが建物を買った人は、その土地を使い続けなければ意味がありません。つまり建物の売買には、土地の賃借権の譲渡が必ずついてきます。だから612条1項の承諾が要ります。

2. ★裁判所が、地主の代わりに許可を出す

借地借家法第19条第1項
借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。

判断の枠組みは「地主に不利となるおそれがないか」

同第2項
裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。

「相続したが自分は住まない」「維持できない」という事情は、2項の「譲渡を必要とする事情」にあたります。感情の問題ではなく、条文が考慮すべきと定めている要素です。

★契約書の不利な特約は無効になります

借地借家法第21条（強行規定）
第十七条から第十九条までの規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする。

3. ★見落とされる59条──許可には6か月の期限があります

借地借家法第59条（譲渡又は転貸の許可の裁判の失効）
第十九条第一項……の規定による裁判は、その効力を生じた後六月以内に借地権者が建物の譲渡をしないときは、その効力を失う。ただし、この期間は、その裁判において伸長し、又は短縮することができる。

これが、この記事でいちばん実務に効く条文です。許可を取ってから買主を探すのでは、間に合わない可能性があります。

しかも「効力を生じる」までにもう一段あります

同第55条第2項
前項の裁判は、確定しなければその効力を生じない。

決定が出ても、即時抗告の期間（決定書の送達を受けた日から2週間）が過ぎて確定して、はじめて効力が生じます。そこから6か月です。

4. ★地主の「介入権」──自分が買うと言われたら

借地借家法第19条第3項
第一項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。

「他人に売られるくらいなら、自分が買い取る」と地主が言える制度です。東京地裁は、これを「借地権設定者の建物及び土地賃借権譲受申立事件」として6類型の1つに挙げています。

対価は裁判所が定めます

介入権の裁判では、裁判所が「相当の対価」を定めます。東京地裁は、鑑定委員会が意見を述べる対象の例として「介入権を行使した者に支払を命じる建物及び土地賃借権の適正な対価」を挙げています。売り先が変わるだけで、金額が宙に浮くわけではありません。

なお、介入権の申立期限は条文上「裁判所が定める期間内」です。法令で一律に決まった日数はありません（この点は後述の「確認できなかったこと」もご覧ください）。

5. どこに、いくらで申し立てるのか

借地借家法第41条（管轄裁判所）（抜粋）
……に規定する事件は、借地権の目的である土地の所在地を管轄する地方裁判所が管轄する。ただし、当事者の合意があるときは、その所在地を管轄する簡易裁判所が管轄することを妨げない。

実家の所在地の地方裁判所です。あなたが住んでいる場所ではありません。東京23区と島しょ部は東京地裁民事第22部、多摩地区は立川支部が担当します。

代理人は弁護士だけ

同第44条第1項
法令により裁判上の行為をすることができる代理人のほか、弁護士でなければ手続代理人となることができない。ただし、簡易裁判所においては、その許可を得て、弁護士でない者を手続代理人とすることができる。

申立手数料

借地非訟の手数料は、通常の訴えのおおむね半分の水準です。そして、ここでいう「訴額」は売買代金ではありません。

東京地裁の案内によれば、申立手数料は「借地権が設定された土地の価格を基礎として算定」し、土地の価格は「固定資産評価額に2分の1を乗じて得られた金額を基準」とします（平成6年4月1日から）。譲渡許可（19条1項）は「その他の申立事件」にあたるので、土地の固定資産評価額÷2が訴額になります。

必要書類

• 申立書（正本1通、副本は相手方の人数分）
• 土地の固定資産評価証明書（原本）／建物の固定資産評価証明書（原本）──手数料算定の基礎になります
• 現場の住宅地図
• 証拠資料（賃貸借契約書など）
• 資格証明書（当事者が法人の場合）、委任状

東京地裁は申立書と答弁書の書式をPDFとRTFで公開しています。譲渡許可に対応するのは「土地賃借権譲渡・土地転貸許可申立書」です。

6. 手続の中身

記録は当事者以外も見られます

借地借家法46条1項により、当事者と、利害関係を疎明した第三者は、事件記録の閲覧・謄写を請求できます。買主候補が手続の進み具合を確認したい、という場面で使えます。

給付を命じる裁判には執行力があります

同第58条（抜粋）
……給付を命ずるものは、強制執行に関しては、裁判上の和解と同一の効力を有する。

7. 19条以外の5つの類型

東京地裁は借地非訟事件を6類型に整理しています。相続した実家で関係しうるものを並べます。

なお、これらの手続の対象は「建物の所有を目的とする土地賃貸借契約又は地上権設定契約」に限られます。東京地裁が明示しており、使用貸借（無償で借りている場合）は対象外です。親戚の土地に無償で建てている実家は、この制度の外にあります。

8. ★承諾料の「相場」を、この記事は書きません

条文が定めているのは、ここまでです。

だからこそ、契約書の特約に注意してください

「譲渡承諾料は借地権価格の◯%とする」という特約が契約書にあっても、21条により、19条に反して借地権者に不利な限りは無効になりえます。地主が契約書を根拠に金額を主張してきたとき、その特約が有効かどうかは、それ自体が争点になります。

9. 動く順番

よくある質問

地主が「絶対に認めない」と言っています。もう売れませんか

売れる可能性があります。借地借家法19条1項により、その第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに承諾しないときは、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができます。裁判所は「賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡を必要とする事情その他一切の事情」を考慮します（同2項）。「相続したが自分は住まない」という事情は、この2項が考慮すると定めている要素にあたります。

契約書に「裁判所に申し立てない」と書いてあります

その部分は無効になりえます。借地借家法21条は「第十七条から第十九条までの規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする」と定めています。19条の申立権を奪う特約は、これに触れます。ただし20条（競売・公売の場合）は21条の対象に入っていません。

いくらかかりますか

申立手数料は、土地の固定資産評価額÷2を訴額として算定します（東京地裁の案内）。訴額1,000万円なら25,000円、3,000万円なら55,000円です。通常の訴え提起のおおむね半分の水準です。予納郵便切手は相手方1名で6,000円分。鑑定委員の費用は国が負担するので、当事者の負担はありません。これとは別に弁護士費用がかかります。

どのくらい時間がかかりますか

東京地裁は「多くの事件は、特段の事情がなければ、概ね1年以内には終わっています」と案内しています。第1回審問期日は申立てから概ね1か月〜1か月半後、鑑定委員会の現地調査はその約1か月半程度後、意見書提出後1か月〜1か月半で審問期日、という流れです。決定に不服があれば2週間以内に即時抗告できるので、そこで延びることもあります。

許可が出たら、いつまでに売ればいいですか

効力が生じてから6か月以内です（借地借家法59条）。しかも決定は「確定しなければその効力を生じない」ので（55条2項）、即時抗告の期間が過ぎて確定してから6か月を数えます。期間は裁判の中で伸長・短縮できるとされていますが、原則は6か月です。だから買主を決めてから申し立てる順番になります。

地主が「自分が買う」と言い出しました

介入権です（借地借家法19条3項）。裁判所が定める期間内に地主が自ら譲り受ける旨を申し立てると、裁判所は「相当の対価」を定めて、それを命ずることができます。注意点は、この裁判が出た後は、双方の合意がなければ申立てを取り下げられなくなることです（同5項）。「やっぱりやめます」が効かなくなるので、申し立てる前に方針を決めておいてください。

自分で申し立てられますか

代理人を立てるなら弁護士でなければなりません（借地借家法44条1項）。ただし簡易裁判所では、その許可を得て弁護士でない者を代理人にできます。本人が自分で手続をすること自体を禁じる条文は見当たりませんが、鑑定委員会の意見に対する反論や、財産上の給付の額をめぐるやりとりが伴う手続です。東京地裁の案内も、代理人は弁護士に限られると明記しています。

どこの裁判所に申し立てますか

実家（借地）の所在地を管轄する地方裁判所です（借地借家法41条）。あなたが住んでいる場所の裁判所ではありません。当事者の合意があれば、同じ所在地の簡易裁判所でも構いません。東京23区と島しょ部は東京地裁民事第22部、多摩地区は立川支部です。

建て替えたいだけなのですが、これも申立てが要りますか

契約書に増改築の制限特約があるかどうかで変わります。借地借家法17条2項は「借地条件に建物の増改築を制限する旨の定めがある場合において」という要件から始まります。制限特約が無いなら、そもそもこの手続の場面ではありません。まず契約書を確認してください。なお、更新後の建物再築の許可（18条1項）は平成4年8月1日以降に設定された借地権にしか使えません。

承諾料はいくら払うことになりますか

この記事は金額を書きません。裁判所・法務省・国土交通省の公式資料を当たりましたが、承諾料の算定方法も相場も、どこにも記載がありませんでした。国土交通省の「不動産鑑定評価基準」には「承諾料」「譲渡承諾料」「名義書換料」という語自体が出てきません。条文が定めているのは、裁判所が事案ごとに、鑑定委員会の意見を聴いたうえで「財産上の給付」として定める、というところまでです（19条1項後段・6項）。

年間どれくらい申し立てられていますか

件数は書けませんでした。司法統計年報（民事・行政編）の第4表に「借地非訟」という独立した事件区分が存在することまでは目次で確認できましたが、数値そのものを取得できませんでした（検索システムの表示方式のため）。裁判所データブック2026にも借地非訟の内訳はありません。「よくある手続なのか、めったに使われないのか」を数字で示せないので、書いていません。

この記事で確認できなかったこと

• 譲渡承諾料・建替承諾料の相場と算定方法。東京地裁民事第22部の全ページ、法務省「借地非訟手続の概要」PDF、国土交通省「不動産鑑定評価基準」、大阪地裁の案内のいずれにも記載がありませんでした。「借地権価格の10%」という数字は公的資料に存在しません。
• 無断譲渡でも解除が認められない場合があるという判例法理。裁判所の裁判例検索で該当裁判例の本文にたどり着けませんでした（検索結果の詳細ページが表示できず）。一次情報で特定できていないため、本文では扱っていません。
• 借地非訟事件の年間件数の実数。司法統計年報の第4表に区分が存在することは確認しましたが、数値は取得できませんでした。
• 平均審理期間の統計値。東京地裁の「概ね1年以内」という定性的な記述以外に、統計にもとづく公表値は見つかりませんでした。
• 民事訴訟費用等に関する法律「別表第一」のどの項が借地非訟の手数料の根拠か。裁判所の手数料ページは「民事訴訟費用等に関する法律で決められており」とするのみで、項番号への言及がありませんでした。本文の金額は、裁判所が公開している手数料早見表PDFの数値です。
• 介入権の申立期間を定めた法令。条文は「裁判所が定める期間内」とするのみで、日数を一律に定めた規定は発見できませんでした。なお、この点について当初「政令で定める期間」と理解していましたが、条文にそのような委任はありませんでした。
• 東京地裁の手数料算定式に出てくる係数の定義。土地の一部についての算定式に係数が使われていますが、その定義文をページ本文から確認できませんでした。
• 借地非訟事件の手続費用の負担についての規定。借地借家法41条〜61条を通して確認しましたが、独自の負担規定は見当たりませんでした。非訟事件手続法の一般規定によると読めますが、それを明記した資料は確認できていません。
• 費用と運用の全国的な一般性。本文の費用・期間・必要書類は東京地方裁判所の案内によるものです。大阪地裁のページには管轄・流れ・費用・期間の記載が確認できませんでした。他の裁判所では異なる場合があります。

まとめ

1. 借地上の建物を売るには、土地の賃借権の譲渡について地主の承諾が要ります（民法612条1項）。無断でやると解除されえます（同2項）。
2. 承諾しないときは、裁判所が承諾に代わる許可を出せます（借地借家法19条1項）。判断の枠組みは「地主に不利となるおそれがないか」。
3. これに反する借地権者に不利な特約は無効です（同21条）。ただし20条は対象外。
4. 許可は、効力が生じてから6か月で失効します（同59条）。しかも決定は確定してはじめて効力が生じます（同55条2項）。買主を決めてから申し立てる順番です。
5. 地主には介入権があります（同19条3項）。その裁判が出た後は、双方の合意がないと取り下げられません（同5項）。
6. 申立先は土地所在地の地方裁判所（同41条）。代理人は弁護士のみ（同44条1項）。
7. 手数料は土地の固定資産評価額÷2を訴額として算定。予納郵券は相手方1名で6,000円分。鑑定委員の費用は国負担。
8. 東京地裁では「概ね1年以内」に終わる事件が多い。審問期日は非公開です。
9. 増改築の許可（17条2項）は、契約書に増改築の制限特約がある場合の手続です。特約が無ければ出番ではありません。
10. 承諾料の相場は、公的資料に存在しませんでした。条文が言うのは「裁判所が鑑定委員会の意見を聴いて財産上の給付として定める」ところまでです。

あわせて読みたい

• 借地に建っている実家｜まず全体像から。相続に地主の承諾は要りません。
• 実家が兄弟の共有になっている｜借地権が共有のときは、申立てにも全員が関係します。
• 実家は仲介と買取どちらで売るべきか｜買主を先に決める必要があるので、売り方の選択が先に来ます。
• 実家の売却相場を調べる3つの方法｜金額の見当をつけてから動く。
• 再建築不可の実家｜借地とは別の理由で建て替えられない場合。
• 相続した実家を売ったときの譲渡所得税｜売れた後にかかる税金。
• 相続登記の義務化｜借地上の建物にも相続登記が要ります。
• 実家じまい完全ガイド｜手続きの全体像と順番。迷ったらここに戻ってください。

【PR】本ページはプロモーションを含みます。

実家を売ろうとして、仲介業者にこう言われる。「前の道が私道ですね。持分はお持ちですか」「接道が2mに足りないかもしれません」。この瞬間から、話が止まります。

ここでまず知っておいてほしいことがあります。「私道だから建てられない」わけではありません。建築基準法42条1項の道路には、私人が所有していても該当するものがいくつもあります。位置指定道路（5号）はほぼ私道ですし、法施行時からある道（3号）は公私を問いません。三鷹市も公式に「公私を問わない」と説明しています。

問題は別のところにあります。①その道が建築基準法上の道路なのか、②敷地が2m以上接しているか、③掘削と通行の承諾が取れるか。この3つは、それぞれ別の法律・別の窓口で決まります。この記事は、その3つを役所と法務局で確かめる順番を、条文つきで並べます。全部、売りに出す前に、あなた自身で調べられます。

1. 接道義務の条文を、正確に読む

建築基準法第43条第1項
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。……）に二メートル以上接しなければならない。

この条文には「4m」が出てきません

「幅員4m以上」は、42条1項の「道路」の定義側に書かれています。つまり接道義務の構造は「〔42条にいう〕道路に2m以上接する」です。この違いは些細に見えて、調べる順番を決めます。まず「その道が42条の道路か」、次に「2m接しているか」の順です。

「2m接している」の中身についても、注意点があります。島根県の解説はこう書いています。接道は「平面的に道路と敷地が接しているだけでなく、一般的には人が通行できることが必要」。擁壁で遮られていれば接道になりませんが、「階段があり人が通行出来る場合は接道となります」。敷地と道路の間に河川や水路がある場合、農道や河川管理道の場合は、認定または許可の申請が必要になります。

足りないときの2つの出口

2号許可は、かつて「43条ただし書」と呼ばれていたものです。平成30年の改正で条文の位置が変わりました。古い資料や業者の説明で「ただし書」と言われたら、いまの43条2項2号のことです。

2. その道は、42条の何号なのか

建築基準法第42条第1項（柱書）
この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁が……指定する区域内においては、六メートル……）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。

2項道路のセットバック──中心線から2mです

建築基準法第42条第2項（抜粋）
……幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、……道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（……6m区域内においては、三メートル……）の線をその道路の境界線とみなす。
ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。

3. 位置指定道路（5号）は、勝手に廃止できません

位置指定道路は、道路法などによらずに築造され、特定行政庁から位置の指定を受けた道です。その基準は建築基準法施行令144条の4に定められています。

そして重要なのは、いったん指定された私道は、所有者の一存で廃止できないことです（建築基準法45条）。「うちの土地だから、通らせないようにしよう」は通りません。逆に言えば、買主にとっては安心材料になります。

位置指定道路の指定番号と指定年月日は、多くの自治体がインターネットで公開しています。横浜市は「行政地図提供システム（i-マッピー）」で指定道路図を公開し、位置指定道路は「指定番号と指定年月日も表示される」としています。神戸市も位置指定図をインターネットで閲覧できます。

4. 私道の所有関係──3つの型があります

どの型かは、法務局の公図と登記事項証明書で分かります。公図で私道部分が細長く何本にも分かれていれば相互持ち合い型、1本の筆に何人もの名前が並んでいれば共有型です。

5. ★通行と掘削──令和5年に条文ができました

実務でいちばんもめるのは、「水道管を引き直したいが、私道の所有者が承諾してくれない」という場面です。ここに、比較的新しい条文があります。

民法第213条の2第1項（令和5年4月1日施行）
土地の所有者は、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用しなければ電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付を受けることができないときは、継続的給付を受けるため必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用することができる。

法務省は、相手方が不特定または所在不明の場合について、「簡易裁判所の公示による意思表示（民法98条）を活用」できるとしています。相続で共有者が増え、誰がどこにいるか分からない私道でも、手続の道筋があるということです。

通行そのものは、もっと古い条文で守られています

210条の通行権は、承諾書がなくても法律上当然に発生します。ただし「通行できる」ことと「建築基準法の接道義務を満たす」ことは、まったく別です。接道義務は42条・43条の問題で、民法の通行権では代替できません。ここを混同した説明が非常に多いので、注意してください。

6. 私道の固定資産税は、申告すれば非課税になりえます

地方税法第348条第2項第5号
固定資産税は、次に掲げる固定資産に対しては課することができない。……公共の用に供する道路、運河用地及び水道用地

条文には幅員も申請手続も書かれていません。「公共の用に供する」に当たるかの判断と申告手続は、各自治体の運用です。

自治体をまたいで共通するのは4点です。①不特定多数が自由に通れる ②道路の形態がある ③幅員おおむね1.8m以上 ④申告が要る。

申告制なので、相続した実家の私道が課税されたままになっていることは珍しくありません。東京都は「年内に申告すると、その翌年の4月に始まる年度から非課税」としています。売る前に確認する価値があります。

7. 調べる順番と、かかるお金

法務局で取るもの（誰でも取れます）

登記事項証明書も図面証明書も、所有者でなくても請求できます。盛岡地方法務局は「印鑑や身分証明等は不要」としています。相続の手続が終わる前でも、調査だけは先に進められます。

特定行政庁（市区町村・都道府県の建築指導部局）で調べるもの

★建築計画概要書──「建てたときの接道」が分かります

建築基準法93条の2と施行規則11条の3により、建築計画概要書は特定行政庁が閲覧させなければならない書類です。しかも同規則2項は、「当該建築物が滅失し、又は除却されるまで、閲覧に供さなければならない」としています。

神戸市の作成要領によれば、概要書の第二面「第6欄（道路）」に「イ．幅員」と「ロ．敷地と接している部分の長さ」の記入欄があり、第三面の配置図には道路種別・幅員・接道長さ、さらに43条2項の認定・許可を受けた道に接する場合の詳細を明示することとされています。

つまり、概要書を取れば「その建物が建てられたとき、どの道路に何m接していると申告されたか」が分かります。ただし、様式と記載の運用は自治体・年代で差があり、古いものほど記載は薄くなります。大阪市は建築計画概要書の保存開始を「昭和48年4月1日以降に確認申請が受け付けられた建築物」としており、閲覧は無料、写しの交付は250円／件です。

あわせて「台帳記載事項証明書」も取ってください。確認済証番号や検査履歴が含まれるので、検査済証があるかどうかの確認に使えます。

8. 接道が足りないとき、実際に何が起きるか

43条2項2号の許可は、多くの自治体が「一括同意基準」「包括同意基準」を持っています。典型的な案件は、個別に建築審査会にかけずに処理する運用です。つまり、基準に当てはまるかどうかは事前相談の段階で見当がつきます。

他の出口

9. セットバック部分の扱い

セットバックは「登記」ではなく「事実」です。42条2項のみなし境界線は法律上当然に決まり、分筆や地目変更をしなくても効力があります。ただし、固定資産税の非課税や、東京都の43条2項2号基準3-1が「地目を公衆用道路として登記することについて所有権者全員の承諾」を求めるなど、登記まで求められる場面があります。

10. 売る前に、この順番で

重要事項説明の条文は、意外と短いです

宅地建物取引業法第35条第1項第3号
当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項

条文は「私道に関する負担」としか書いておらず、面積・位置・負担金・承諾の有無といった具体的項目は特定されていません。説明義務を負うのは宅建業者ですが、資料がなければ業者は説明できません。だから、上の9項目を売主が先に揃えておくことに意味があります。

よくある質問

前の道が私道です。売れないのでしょうか

私道であること自体は、売れない理由になりません。建築基準法42条1項の道路には、私人が所有していても該当するものがあります。位置指定道路（5号）はほぼ私道ですし、法施行時からある道（3号）は公私を問いません。三鷹市も公式に「公私を問わない」と説明しています。確認すべきは「所有者が誰か」ではなく「42条の何号の道路か」です。特定行政庁で判定してもらえます。

接道が2mありません。もう建て替えられませんか

43条2項に、認定（1号）と許可（2号）という2つの道があります。令和5年度の全国実績は、認定1,232件・許可6,579件です。多くの自治体が「一括同意基準」「包括同意基準」を持っていて、典型的な案件は個別に建築審査会にかけずに処理されます。基準に当てはまるかどうかは、事前相談の段階で見当がつきます。ただし用途・階数・規模の制限がつくのが通常です。

「43条ただし書」と言われました。今はどうなっていますか

平成30年の改正で、条文の位置が変わりました。旧43条1項ただし書は、現在の43条2項2号の許可にあたります。建築審査会の同意が必要な点は変わっていません。古い資料や業者の説明で「ただし書」と言われたら、43条2項2号のことだと読み替えてください。なお2項1号の「認定」は、条文上、建築審査会の同意が要件になっていません。

私道の共有者が承諾してくれません。水道管を引き直せませんか

令和5年4月1日施行の民法213条の2があります。「他の土地に設備を設置しなければ電気・ガス・水道水の供給等を受けられないとき」に、必要な範囲で他人の土地に設備を設置できる権利です。相手方が不特定または所在不明の場合、法務省は「簡易裁判所の公示による意思表示（民法98条）を活用」できるとしています。ただし「承諾がなくても必ず掘れる」ではありません。要件つきの権利で、実務上は事業者が承諾書を求めることが多いままです。事前の通知義務（3項）と償金（5項〜7項）もあります。

袋地なので通行権があります。それで接道義務も満たしますか

満たしません。ここは絶対に混同しないでください。民法210条の通行権は、袋地の所有者に法律上当然に発生する私法上の権利です。一方、接道義務は建築基準法43条1項の公法上の規制で、「42条にいう道路に2m以上接する」ことを求めます。「通れる」ことと「建てられる」ことは、別の法律で別々に決まります。民法の通行権があっても、建築確認は下りません。

2項道路と言われました。どこまで下がるのですか

原則は道の中心線から2mです（特定行政庁が指定した6m区域では3m）。ただし、反対側が崖地・川・線路敷地等の場合は、その境界線から道の側に4mです（一方後退）。また42条3項により、やむを得ない場合は中心線から1.35m以上2m未満に緩和されることもあります。そして中心線は自動的に決まっていません。新宿区は「中心が明確でない場合は、権利を有する方々で話し合い、中心杭を設置できる」としています。売る前に杭があるか見てください。

セットバック部分にも固定資産税がかかっていますか

かかっている可能性があります。非課税は申告制だからです。地方税法348条2項5号の「公共の用に供する道路」に当たれば非課税ですが、東京都は「年内に申告すると、その翌年の4月に始まる年度から非課税」としており、申告しないかぎり自動的には非課税になりません。東京都はセットバック部分・隅切り部分も対象としますが、「塀、縁石、目地などで明確に区分」されていることを求めます。相続した実家の私道が課税されたままになっていることは珍しくありません。

私道部分に塀を建ててもいいですか

セットバック部分については、建てられません。建築基準法44条1項は「建築物又は敷地を造成するための擁壁は、道路内に、又は道路に突き出して建築し、又は築造してはならない」と定めており、セットバック部分は「道路」とみなされるため、塀・門・擁壁も対象になります。また固定資産税の非課税の場面でも、東京都・大阪市はいずれも「門扉、さく、通行の障害物がないこと」を要件にしています。物を置くと、非課税から外れる可能性もあります。

建てたときの接道が何mだったか、調べられますか

建築計画概要書で分かります。建築基準法93条の2と施行規則11条の3により、特定行政庁が閲覧させなければならない書類で、同規則2項は「当該建築物が滅失し、又は除却されるまで、閲覧に供さなければならない」としています。神戸市の作成要領によれば、第二面の第6欄に「幅員」と「敷地と接している部分の長さ」の記入欄があり、第三面の配置図に道路種別と接道長さを明示することとされています。ただし、様式と記載の運用は自治体・年代で差があり、古いものほど記載は薄くなります。大阪市は昭和48年4月1日以降の受付分から保存しています。

道路の種別を電話で教えてもらえますか

ほとんどの自治体が電話回答をしていません。大阪市は「錯誤が生じるおそれがあるため、回答はお断りしています」と明記しており、横浜市・新宿区・三鷹市も不可です。インターネットで地図を公開している自治体は増えていますが、大阪市は「各種申請資料として使用はできません」、新宿区は「調査中の道路が含まれています」と注記しています。正式には窓口で道路判定を申請してください。大阪市の場合、申請者は「どなたでもできます」。

調べていないまま売りに出したらどうなりますか

買主側が調べて、そこで話が止まります。私道に関する負担は宅建業法35条1項3号の重要事項説明の対象で、説明義務を負うのは宅建業者ですが、資料がなければ業者は説明できません。「調べていない」は、買主にとっては「調べたら建てられないかもしれない」と同じ意味になります。この記事の10章の9項目を先に揃えておくと、価格の交渉材料が減ります。そして、揃えるのにかかる実費は数千円です。

この記事で確認できなかったこと

• 平成30年法律第67号（43条ただし書→43条2項2号の改正）の施行日。条文の現在の位置は確認しましたが、施行日そのものを一次情報で確認していません。
• 建築基準法43条3項1号〜4号の完全な文言。条例による接道規制の上乗せ対象について、見出し語（特殊建築物／階数3以上／無窓居室／延べ面積1,000㎡超）は確認しましたが、各号の逐語は確認していません。
• 登記の図面証明書のオンライン請求手数料。盛岡地方法務局のページでは地図等と同じ470円／440円と読めた一方、法務局本局掲載の一覧では450円／420円と読み取れました。本文には書面請求の額（500円）のみを記載しています。オンラインで請求する場合は事前にご確認ください。
• 道路台帳の閲覧方法・手数料の全国的な整理。道路法の道路については道路管理者が台帳を備えていますが、閲覧方法・手数料の一次情報は確認できませんでした。
• 宅建業法35条1項3号の具体的な記載項目。国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に、同号についての記述は見当たりませんでした。本文の「売主が用意すべき資料」は、法令が直接要求しているものではなく、この記事の整理です。
• 43条2項2号の許可が「一代限り」であることの条文上の明文。各自治体の基準が用途・階数・規模を限定していることから実質的にそう読めますが、条文レベルでは確認していません。
• 売買での「私道負担面積」「セットバック要」の表示根拠。実務では表示されますが、その根拠とされる不動産の表示に関する公正競争規約の本文を、公的サイトで確認できませんでした。
• 低未利用土地等の100万円特別控除の適用期間の延長の有無。国税庁ページ記載の適用期間は令和2年7月1日〜令和7年12月31日です。延長されているかは確認していません。使う場合は必ず税務署にご確認ください。
• 隣地への売却・隣地との一体売却について。接道要件を満たせる場合があるとされますが、公的な一次情報は確認できませんでした。

まとめ

1. 「私道だから売れない」は誤りです。建築基準法42条1項の道路には、私人所有のものが含まれます（2号・3号・5号）。
2. 接道義務は「道路に2m以上接する」（43条1項）。「幅員4m以上」は42条1項の定義側の数字です。
3. 足りなくても、43条2項1号の認定と2号の許可があります。令和5年度で認定1,232件・許可6,579件。
4. 2項道路のセットバックは中心線から2m。反対側が崖地・川・線路なら、そこから道の側に4m。中心線は自動では決まりません。
5. 令和5年4月1日から民法213条の2ができました。他人の土地に水道管等を通す権利です。ただし承諾書が不要になったわけではありません。
6. 民法の通行権（210条）と建築基準法の接道義務は、まったく別です。通れても建てられません。
7. 私道の固定資産税は非課税になりえますが、申告制です。相続した実家で課税されたままのことがあります。
8. 登記事項証明書600円・公図500円・地積測量図500円。所有者でなくても取れます。
9. 建築計画概要書は、建物が滅失・除却されるまで閲覧に供されます。建てたときの接道が分かります。
10. 道路種別は電話で教えてもらえない自治体がほとんどです。窓口で正式な判定を。申請は誰でもできます。
11. 調べるのにかかる実費は数千円です。調べずに売りに出すと、買主が調べた時点で話が止まります。

あわせて読みたい

• 再建築不可の実家｜接道が理由で建てられない場合の、その先の選択肢。
• 実家の境界が決まっていない｜私道と同じく、売る直前に判明すると止まる論点です。
• 実家が市街化調整区域にある｜接道とは別の理由で建てられない場合。
• 水道の引き込み費用｜掘削の承諾が要るのは、この工事です。
• 実家ががけの上や下にある｜擁壁で接道が切れているケースも。
• 実家の売却相場を調べる3つの方法｜資料を揃えてから金額を聞く。
• 実家は仲介と買取どちらで売るべきか｜仲介で止まったときの次の手。
• 実家じまい完全ガイド｜手続きの全体像と順番。迷ったらここに戻ってください。

【PR】本ページはプロモーションを含みます。

相続した実家の登記簿や固定資産税の通知を見て、「市街化調整区域」という言葉を初めて知った。調べると「建て替えできない」「売れない」「ローンが組めない」と出てくる。不安になって、この記事にたどり着いた方が多いはずです。

先に言っておきます。この3つのうち、条文と自治体の公式資料で裏が取れるのは「建て替えに許可が要る」だけです。「売れない」は法律の話ではありませんし、「ローンが組めない」については、公的な一次情報を探しましたが見つけられませんでした。後述しますが、この記事はそこも正直に書きます。

そのうえで、本当に確認しなければならないことは、たった1つに集約されます。「その家は、どういう経緯で建ったのか」。線引き前からあるのか、許可を受けて建ったのか、許可が要らない類型で建ったのか。ここで、あなたにできることとできないことが全部決まります。

1. まず、その土地がどの区分にあるのか

都市計画法第7条
第2項　市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
第3項　市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

「抑制すべき区域」という定義が、すべての起点です

国土交通省は制度趣旨をこう説明しています。「道路・公園・下水道などの基盤整備についての公共投資を効率的に行いつつ、良質な市街地の形成を図る目的」であり、公共施設整備が確実でない段階で市街化区域に編入すると「無秩序な開発やバラ建ちを招き、かえって劣悪な市街地を形成してしまうおそれ」がある、と。

つまり、あなたの実家に個別の落ち度があるわけではありません。街の作り方の方針として、そこは「増やさない」と決められている、というだけです。

2. 建て替えで効いてくるのは29条ではなく43条です

ここを取り違えている解説が多いところです。開発許可（29条）は「土地の区画形質の変更」に対する許可です。更地に家を建て直すだけで造成をしないなら、開発行為には当たりません。それでも、建てること自体に別の許可が要ります。

都市計画法第43条第1項本文
何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、……建築物以外の建築物を新築し、……また、建築物を改築し、又はその用途を変更して……してはならない。

実務では「建築許可」「43条許可」と呼ばれます。相続した実家の建て替えで問題になるのは、ほとんどの場合こちらです。

ただし「許可を要しない改築」という運用があります

43条1項が規制するのは「新築」「改築」「用途の変更」の3つです。逆に、許可を要しない「改築」と評価されれば、許可なしで建て替えられます。この線引きは法律の明文ではなく、各許可権者の審査基準にあります。

3. ★「既存宅地だから大丈夫」は、2006年に終わっています

相続の相談でいちばんよく聞く誤解がこれです。既存宅地制度（旧・都市計画法43条1項6号）は、すでにありません。

横浜市は「市街化調整区域の既存宅地の確認制度は平成13年度に廃止となりましたが、『既存宅地』について、一定の条件を満たしたものを開発審査会に付議する形で認めています」と説明しています。つまり、まったく道が閉ざされたのではなく、自動的だったものが個別審査になった、ということです。

4. 今の受け皿は、34条11号・12号・14号です

都市計画法34条は限定列挙です。技術基準（33条）を満たしていても、34条各号のどれかに当たらなければ許可は出せない、という構造になっています。実家の建て替えや、相続した宅地に建てる話で関係するのは、次の4つです。

★「50戸連たん」は法律の文言。実際の戸数は条例で決まります

つくば市の条例は「40以上」です。法律の「おおむね五十以上」より緩い数字が条例で採用されています。逆に、埼玉県のように「県の許可権が及ぶ12町村のうち2町しか指定していない」というケースもあります。

5. ★分家住宅・農家住宅の「属人性」──ここがいちばん重い

この記事でもっとも実害が大きい論点です。桜川市（茨城県）の基準が、この概念をいちばん明快に定義しています。

「その者だからこそ受けられる許可」であり、法第34条各号または政令第36条第1項第3号に掲げる許可基準のうち「者の属性」に着目した立地基準に該当するもの。
「者の変更」が予定建築物等の『用途の変更』とみなされ、法第42条または法第43条の許可が必要となります。

建物も使い方も同じ「住宅」なのに、住む人が変わるだけで許可対象になります

これが、市街化調整区域の実家がいちばん詰まりやすい理由です。「農業を営む人の住宅」として許可不要で建った家（都市計画法29条1項2号）や、「分家住宅」として許可を受けて建った家は、その人のための家なのです。

相続人ならそのまま住めるのか──自治体で扱いが違います

横浜市の基準では、相続人であっても「親と一緒に住んでいた配偶者・直系卑属」に限られます。実家を出て別に暮らしていた子が相続した場合、この条件を満たしません。

横浜市の同じ提案基準は、用途変更（＝別の人が住めるようにすること）の要件も定めています。「分家人世帯が当該住宅を現在に至るまで適法に20年以上にわたり使用しており、かつ、申請者が用途の変更をする理由があること」、あるいは経過年数の制限なしで「真にやむを得ない理由」があること。

さいたま市の個別付議基準19（既存建築物の用途変更等）は、「やむを得ない事情」をこう例示しています。破産手続開始決定／事業経営者の死亡・失踪・心身障害／主たる生計維持者の死亡・失踪・心身障害／長期の転勤・転職により家族全員の転居が余儀なくされた場合／家族の長期療養による転居／生活の困窮、事業経営の悪化。

42条か43条か──どちらの許可になるかも、経緯で決まります

相続時にまず調べるのは「開発許可を受けた土地か否か」です。開発登録簿で確認できます。

6. 畑や田がついている場合は、許可が2つになります

市街化区域と市街化調整区域で、農地法の扱いは決定的に違います。

農地法4条1項7号・5条1項6号は「市街化区域内にある農地」としか書いていません。市街化調整区域はこの例外に入らないので、原則どおり許可が必要です。

つまり、市街化調整区域の実家に畑がついていると、都市計画法（29条／43条）と農地法（4条／5条）の2つの許可を、両方クリアしなければなりません。さらに、農業振興地域の農用地区域（いわゆる青地）内の農地は、原則として転用不許可です。

相続した農地そのものにも、届出義務があります

農地法第3条の3
農地又は採草放牧地について……権利を取得した者は、……遅滞なく、……その農地又は採草放牧地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。

相続で農地を取得した場合、農地法3条の許可は要りませんが、農業委員会への届出は必要です。詳しくは実家と一緒に畑や山も相続したをご覧ください。

7. 都市計画税は、原則としてかかりません

地方税法第702条第1項（抜粋）
市町村は、……都市計画区域のうち……市街化区域……内に所在する土地及び家屋に対し、……都市計画税を課することができる。
当該都市計画区域のうち……市街化調整区域内に所在する土地及び家屋の所有者に対して都市計画税を課さないことが……均衡を著しく失すると認められる特別の事情がある場合には、当該市街化調整区域のうち条例で定める区域内に所在する土地及び家屋についても、同様とする。

8. 売るときに何が起きるか

売買契約そのものは制限されません。問題は、買主が「建てられるか」「住めるか」です。そしてその制限は、宅建業者が重要事項として説明すべき法定事項に入っています。

宅地建物取引業法施行令3条1項1号に、42条1項・43条1項が明記されています（根拠は宅建業法35条1項2号）。「この土地は市街化調整区域なので建て替えに知事の許可が要る」「この建物は分家住宅なので第三者が住むには用途変更の許可が要る」は、説明されるべきことです。

売主として準備すべきもの

• 開発登録簿の写し（開発許可を受けた土地かどうか、許可の内容）
• 建築確認台帳の記載事項証明書・建築計画概要書（いつ、どういう建物として建ったか）
• 許可書の写し（43条許可・分家住宅の許可を受けているなら、その内容と条件）
• 11号・12号の条例区域に入っているかの確認結果（最新の区域図で）
• 農地がある場合、農業委員会での確認結果（農用地区域内かどうか）

これらが揃っているかどうかで、買い手の付き方も、価格も変わります。「調べていない」は、買主にとっては「調べたら建てられないかもしれない」と同じ意味になるからです。

9. ★住宅ローンについて、正直に書きます

「市街化調整区域だとローンが組めない」と、多くのサイトが書いています。この記事は、それを裏づける公的な一次情報を見つけられませんでした。

この記事が書けること、書けないこと

書けるのは、ここまでです。市街化調整区域の土地は法43条により再建築に許可が必要で、許可が下りなければ再建築不可となりえます。再建築できるかどうかが担保評価に影響しうる、というのは論理としては筋が通りますが、これは推論であって、金融機関の審査基準を示す一次情報ではありません。

実際に借りられるかは、金融機関に直接聞いてください。そのとき手元にあるべきなのは、8章で挙げた書類です。「建て替えられる土地である」ことを書面で示せるかどうかが、話の中身を決めます。

10. 手放す選択肢──国庫帰属は使えるか

結論から言うと、市街化調整区域であること自体は、相続土地国庫帰属制度の却下事由でも不承認事由でもありません。法2条3項の却下要件5つ、法5条1項の不承認要件5つのいずれにも、都市計画法の区域区分に関する記述はありません。法務省の「引き取ることができない土地の要件」のページにも記載はありませんでした。

詳しくは相続土地国庫帰属制度をご覧ください。

11. 相続したら、この順番で確認します

1〜9は、すべて役所の窓口で無料で確認できます。そして3〜5が分からないまま売りに出すと、買い手が調べて「建てられない」と分かった時点で話が止まります。

よくある質問

市街化調整区域だと、建て替えはできないのですか

できないのではなく、許可が要ります（都市計画法43条1項）。しかも、同一敷地・同一用途・同規模なら「許可を要しない改築」として扱う運用を持つ自治体が多くあります。東京都は「従前の床面積の1.5倍以下」で構造・用途がほぼ同一なら許可不要、神戸市は「従前の敷地設定や用途を変更しないなど一定の要件を満たす場合」は許可不要と明記しています。ただし、元の建物が都市計画法上適法に建っていることが大前提です。

「既存宅地」だと聞いています。建てられますよね

既存宅地制度は、平成13年5月18日に廃止されています。法定の経過措置5年も平成18年5月17日で満了しました。「既存宅地だから建てられる」という制度は、もう存在しません。現在は、①その土地が34条11号・12号の条例区域に入っているか、②入っていなければ開発審査会の提案基準・付議基準に乗るか、を個別に確認するしかありません。横浜市は「既存宅地について、一定の条件を満たしたものを開発審査会に付議する形で認めています」としています。

敷地が小さいので、開発許可は要りませんよね

市街化調整区域には、その例外がありません。都市計画法29条1項1号が挙げているのは「市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域」だけで、市街化調整区域はこの号の対象に入っていません。市街化区域なら1,000㎡未満（三大都市圏の一部は500㎡未満）で許可不要ですが、市街化調整区域は面積の大小に関係なく、開発行為をするなら原則として許可が必要です。

親が農家でした。この家を相続して住めますか

自治体によって扱いが違います。農家住宅は都市計画法29条1項2号により許可不要で建てられますが、桜川市の基準では「者の変更」が「用途の変更」とみなされます。新潟市は「使用者の変更は同一用途ではありません（ただし、一般承継人は除きます）」として相続人を除外していますが、横浜市は相続の場合でも「被相続人と共に当該建築物に居住していた者に限る」としています。実家を出て別に暮らしていた子が相続した場合、横浜市の基準では条件を満たしません。必ず所在地の許可権者に確認してください。

分家住宅を第三者に売れますか

売買そのものは都市計画法で制限されていません。ですが、買主が住むためには「者の変更」＝用途変更の許可（法42条1項ただし書または法43条1項）が必要になります。横浜市の提案基準では「分家人世帯が適法に20年以上にわたり使用しており、かつ用途の変更をする理由があること」、または経過年数の制限なしで「真にやむを得ない理由」があることが要件です。神戸市は「買った人が建築物を建てられない場合や住めない場合があります」と明確に注意喚起しています。

「やむを得ない理由」とは、どういうものですか

さいたま市の個別付議基準19は、次を例示しています。破産手続開始決定／事業経営者の死亡・失踪・心身障害／主たる生計維持者の死亡・失踪・心身障害／主たる生計維持者の長期の転勤・転職により家族全員の転居が余儀なくされた場合／家族の長期療養による転居／生活の困窮、事業経営の悪化。同市は「許可等を受けて建築後5年を経過」していることも要件にしています。茨城県の提案基準9は「10年以上適法に使用され」を要件としています。年数も理由も自治体で違います。

昔は建てられる区域だったと聞いています

令和4年4月1日から、11号・12号の条例指定区域には災害ハザードエリアを原則として含めないこととされました（都市計画法施行令29条の9・29条の10）。除外されるのは、災害危険区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、土砂災害警戒区域、浸水被害防止区域、水防法の浸水想定区域のうち一定のものです。以前は区域に入っていた土地が、条例改正で外れている可能性があります。親から聞いた話ではなく、最新の区域図で確認してください。

畑もついています。宅地にできますか

市街化調整区域の農地転用は、届出ではなく許可です。農地法4条1項7号・5条1項6号の届出でよいのは「市街化区域内にある農地」だけで、市街化調整区域は原則どおり都道府県知事等の許可が必要です。しかも許可は実体審査なので、不許可になりえます。さらに、農業振興地域の農用地区域（青地）内の農地は原則として転用不許可です。都市計画法と農地法、2つの許可を両方クリアする必要があります。なお、相続した農地については農地法3条の3により、遅滞なく農業委員会への届出が必要です。

都市計画税はかかりませんよね

原則としてかかりません。地方税法702条1項の課税対象は原則として市街化区域内の土地・家屋だからです。ただし同項後段に、「市街化調整区域に課さないことが均衡を著しく失すると認められる特別の事情がある場合」には条例で定める区域に課税できる、という例外があります。「必ずゼロ」とは断定できません。固定資産税の課税明細書で確認してください。なお固定資産税は区分に関係なくかかります。

住宅ローンは組めないのですか

この記事は、そう書ける一次情報を見つけられませんでした。フラット35のご利用条件にも技術基準にも、市街化調整区域に関する記述はありません。確認できたのは「敷地面積の要件はありません」「原則として一般の道に2m以上接すること」の2点だけです。民間金融機関の審査基準は各行の内部基準で公表されていないため、一般論として断定することもしません。再建築に許可が要る土地は担保評価に影響しうる、という推論は成り立ちますが、それは推論です。実際に借りられるかは金融機関に直接確認してください。

誰にも引き取ってもらえないとき、国に渡せますか

市街化調整区域であること自体は、相続土地国庫帰属制度の却下事由でも不承認事由でもありません。法2条3項の却下要件にも法5条1項の不承認要件にも、区域区分に関する記述はないことを確認しました。ただし、法2条3項1号が「建物の存する土地」を却下事由としているため、実家を解体してからでないと申請できません。令和8年7月31日現在で申請5,863件・帰属3,008件・却下85件・不承認96件（速報値）です。解体してから「やっぱり建てたい」は、市街化調整区域では効きません。順番を間違えないでください。

この記事で確認できなかったこと

• 「市街化調整区域だから住宅ローンが組めない」の一次情報。住宅金融支援機構（フラット35）の利用条件・技術基準のいずれにも、その趣旨の記述を確認できませんでした。民間金融機関の審査基準は公表されていません。本文では断定していません。
• 都市計画法29条1項4号〜11号の逐語文。開発許可を要しない例外のうち、都市計画事業・土地区画整理事業・非常災害の応急措置・通常の管理行為等にあたる各号の原文は取得していません。
• 都市計画法施行令36条1項1号・2号の逐語文。43条許可の基準のうち、排水施設・災害防止（1号）と地区計画等への適合（2号）の原文は取得していません。本文で扱ったのは3号イ〜ホです。
• 農地法4条6項各号の逐語文。農用地区域内農地が原則不許可であることは確認しましたが、各号の完全な条文は取得できていません。
• 宅建業法施行令3条の、賃貸借契約に係る対象範囲。同条1項柱書が「貸借の契約以外の契約については」としているため、賃貸の場合は別項で対象が異なりますが、その項は取得していません。
• 市街化調整区域内の空き家数。総務省「令和5年住宅・土地統計調査」は全国・都道府県・市区町村を集計軸としており、市街化区域／市街化調整区域の区分による集計は存在しません。全国の空き家数900万2千戸・空き家率13.8%までしか書けません。
• 市街化調整区域の最新の面積・人口。国土交通省の資料で確認できたのは平成17年3月末現在の数値（面積373万ha・9.9%、人口1,205万人・9.5%）で、20年以上前のものです。最新の都市計画現況調査は統計表がExcel／PDFで提供されており、本記事では中身を確認していません。そのため本文には数値を書いていません。
• 自治体の条例・審査基準の網羅。本文に挙げたのは福岡市・東京都・神戸市・新潟市・横浜市・さいたま市・桜川市・つくば市・埼玉県・愛知県・茨城県の例です。他の自治体では基準が違います。

まとめ

1. 市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」です（都市計画法7条3項）。あなたの実家に落ち度があるのではなく、街の方針としてそう決められています。
2. 市街化調整区域には「規模が小さいから開発許可が要らない」という例外がありません。29条1項1号の対象に入っていないからです。
3. 建て替えで効くのは29条ではなく43条です。造成をしなくても、建てること自体に許可が要ります。
4. ただし「許可を要しない改築」の運用があります。東京都は床面積1.5倍以下、神戸市は敷地・用途を変えないことなど。前提は元の建物が適法であることです。
5. 「既存宅地だから建てられる」は2006年5月17日で終わっています。今は条例区域か開発審査会かの二択です。
6. 「50戸連たん」は法律の文言で、実際の戸数は条例が決めます。つくば市は40以上。埼玉県は県の許可権が及ぶ12町村のうち2町しか指定していません。
7. 令和4年4月1日から、11号・12号の条例区域から災害ハザードエリアが原則除外されました。昔の話ではなく最新の区域図で確認してください。
8. 分家住宅・農家住宅には属人性があり、「者の変更」が「用途の変更」とみなされます。相続人がそのまま住めるかも自治体で扱いが違います。
9. 畑がついていると、都市計画法と農地法の2つの許可が要ります。市街化区域なら届出で済むところが、調整区域では許可です。
10. 42条1項・43条1項の制限は、宅建業者が重要事項として説明すべき法定事項です（宅建業法施行令3条1項1号）。
11. 住宅ローンについて、公的な一次情報は見つかりませんでした。この記事は書けないことを書いていません。
12. 国庫帰属は、市街化調整区域であること自体は障害になりません。ただし建物があると申請できず、解体してから「やっぱり建てたい」は効きません。

あわせて読みたい

• 再建築不可の実家｜接道が理由で建てられない場合。市街化調整区域とは別の入口です。
• 実家ががけの上や下にある｜土砂災害警戒区域は、11号・12号の条例区域からも除外されます。
• 実家と一緒に畑や山も相続した｜農地法3条の3の届出と、農用地区域の話。
• 相続土地国庫帰属制度｜手放す最後の選択肢。建物の解体が前提です。
• 実家の解体費用はいくら？｜解体してから建てられなくなる前に、順番を確認してください。
• 実家の売却相場を調べる3つの方法｜まず金額を知る。
• 相続した実家、売る・貸す・持ち続ける？｜制約が分かってから、選択肢を並べる。
• 実家じまい完全ガイド｜手続きの全体像と順番。迷ったらここに戻ってください。
• 実家の土地が生産緑地だったら｜こちらは市街化区域の話。区域が違うと制限も違います。