実家の売却相場を調べる3つの方法｜査定を出す前に、自分でできること

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最終更新：2026年8月15日

なぜ、査定の前に自分で調べるのか

理由は1つです。

査定額が妥当かどうかを、判断できるようにしておくため。

不動産会社にとって査定は、媒介契約（売却を任せてもらう契約）を取るための営業活動でもあります。3社に依頼して5,000万円・5,200万円・6,000万円と出てきたとき、何も知らなければ6,000万円の会社を選びます。

そして数ヶ月売れず、値下げを繰り返し、結局5,000万円で売れる——これが業界でよく指摘されるパターンです。

自分で桁を掴んでいれば、6,000万円が相場なのか営業なのかが分かります。

そして重要なことに、この3つの方法はすべて無料で、今日できます。 不動産会社に連絡する必要も、個人情報を出す必要もありません。

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方法①｜不動産情報ライブラリで、実際の取引価格を見る

2024年4月に国土交通省が開設した、無料の地図サービスです。

https://www.reinfolib.mlit.go.jp/

• 無料
• 会員登録は不要（地図・検索の利用に登録は要りません）
• スマートフォンでも使えます

何が見られるか

地図の上に、以下を重ねて表示できます。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

使い方（3ステップ）

1. サイトを開き、実家の住所で検索する
2. 左のメニューから「不動産取引価格情報」を表示する
3. 実家の周辺で、似た条件（土地面積・築年数・駅距離）の取引を探す

同じ町名で、面積が近い取引を3〜5件見つけてください。 それがあなたの実家の相場のレンジです。

⚠️ この数字の重要な限界

ここは正直にお伝えします。

不動産取引価格情報は、法務局の登記異動情報から抽出した不動産の購入者へのアンケートに基づくデータです。全取引を網羅したものではありません。

国土交通省自身が公表している資料によると、

回収率は約29%（直近では約31%に向上）。「他の承認統計等と比べ低い値」

出典：国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」関連資料

つまり、実際の取引の3割弱しか反映されていません。 蓄積件数は約547万件（2006年4月〜）と膨大ですが、悉皆調査ではないという点は知っておいてください。

それでも、あなたが今日無料で見られる情報の中では最も実態に近いデータです。

ついでに、必ず見ておくこと

ハザードマップを重ねてください。

洪水浸水想定区域や土砂災害警戒区域に入っていると、売却価格に影響します。 買主には重要事項説明で告知されるため、知らずに売り出すと価格交渉で不意打ちを受けます。

先に自分で知っておけば、値付けの段階から織り込めます。

将来推計人口も見る価値があります。2070年まで250mメッシュで表示されます。 実家の周辺人口が今後どうなるかは、「今売るか、5年待つか」の判断材料になります。

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方法②｜レインズ・マーケット・インフォメーションで、成約価格を見る

不動産会社が使う「レインズ」の情報のうち、一般消費者向けに開放されている部分です。

http://www.contract.reins.or.jp/

運営は、レインズを運営する4つの指定流通機構（東日本・中部圏・近畿圏・西日本）です。

何が分かるか

成約価格——つまり、実際に契約が成立した価格です。

ここが決定的に重要です。 ポータルサイトに出ている物件価格は「売出価格」であって、成約価格ではありません。

売出価格と成約価格は、これだけ違います

東日本不動産流通機構が公表している2026年1〜3月期の首都圏データです。

出典：東日本不動産流通機構「季報Market Watch 2026年1〜3月期」
※乖離率は当サイトが両者から算出したものです

売出価格ですら、成約価格より13〜14%高い。 そして査定額は、その売出価格を決める前段階の数字です。

だから、こう考えてください

査定額の86〜87%が、現実的な着地点。

6,000万円の査定を見て6,000万円もらえると思って資金計画を立てると、800万円ずれます。

Market Watch も見ておく価値があります

東日本レインズは、月次と四半期で市場レポートを公表しています。

https://www.reins.or.jp/library/

成約件数、新規登録件数、在庫件数が分かります。在庫が増えているエリアは、売りにくくなっているというサインです。

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方法③｜納税通知書から逆算する（今日、5分でできます）

この方法がいちばん手軽です。 毎年届く固定資産税の納税通知書さえあれば、パソコンも要りません。

固定資産税評価額は、公示地価の「7割」を目途にしています

平成6年度（1994年度）の評価替えから、固定資産税評価額は地価公示価格等の7割を目途とすることが全国一律で定められました。土地基本法第16条と、これに基づく総合土地政策推進要綱によるものです。

出典：総務省の方針として、複数の自治体公式サイトが明記

だから、割り戻せます

固定資産税評価額（土地） ÷ 0.7 ＝ 公示地価水準の目安

例：

これがあなたの土地の、おおよその公示地価水準です。

相続税路線価からも逆算できます

国税庁が毎年7月1日に公表しています（その年の1月1日時点の評価）。

https://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価 × 土地面積 ÷ 0.8 ＝ 公示地価水準の目安

例：

⚠️ 「8割」の根拠について、正確にお伝えします

「路線価は公示地価の8割」という説明はよく見かけますが、国税庁の現行のウェブサイトにこの割合の明記は見当たりませんでした。

ただし俗説ではありません。平成4年度税制改正の要綱（平成4年1月10日閣議決定）という公的文書に由来する政府方針です。この閣議決定に基づいて、相続税評価は地価公示価格の8割程度を目途とする運用が続けられています。

「国税庁が公式サイトで明記している」わけではなく、「閣議決定に根拠がある政府方針」である——この違いは、正確に知っておいてください。

この方法の限界

二重の近似が入っています。

1. 7割・8割は「目途」であり、個別の路線・年度で乖離があります
2. 公示地価自体が、実勢価格と乖離することがあります

あくまで桁を掴むための概算です。 「2,000万円くらいか、2億円ではないな」を確認するための道具だと考えてください。

そして重要なのは、この数字は土地だけだということです。建物の価値は別に考える必要があります。築40年を超える木造住宅は、市場価値がほぼゼロとして扱われるのが一般的です。

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3つの方法を、どう使い分けるか

おすすめの順番は ③ → ① → ② です。

③で桁を掴み、①で周辺の実取引と照らし、②で成約ベースを確認する。全部やっても1時間、費用はゼロです。

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そのうえで、査定を取ってください

自分で調べた数字は、あくまで「土地の目安」です。

以下は、自分では絶対に分かりません。

• 建物の状態（雨漏り、シロアリ、傾き）が価格に与える影響
• そのエリアで今、買いたい人がいるかどうか
• 越境・境界未確定・私道負担といった個別の事情
• 買取業者の提示額と、仲介で売った場合の差

これらは、実際に現地を見た不動産会社にしか出せません。

査定額の見方が、変わります

自分で調べた数字を持って査定を受けると、質問の質が変わります。

• 「路線価から逆算すると4,000万円程度ですが、この査定額の根拠を教えてください」
• 「この価格の根拠となった成約事例を3件教えてください」
• 「この価格で、何ヶ月で売れる想定ですか」
• 「売れなかった場合、いつ、いくらまで下げる提案をしますか」

4つ目に即答できる会社は、はじめから現実的な数字を出しています。

→ 不動産一括査定サイト おすすめ比較ランキング｜査定額を信じてはいけない理由から解説します

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相続した実家の場合、必ず確認すべき3点

① 取得費が分かるか（税額が数百万円変わります）

親が買ったときの売買契約書を探してください。

取得費が不明な場合、売却代金の5%を取得費とみなすルール（概算取得費）が適用されます。2,000万円で売れた家なら、取得費は100万円扱いです。

出典：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

実際には1,500万円で買っていたとしても、証明できなければ100万円。差額1,400万円が課税対象に加わり、税額で約284万円違います。

片付けの最初に、権利証・売買契約書・領収書を探してください。

② 3,000万円の特別控除が使えるか

相続した空き家を売る場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。使えるかどうかで、最大609万4,500円変わります。

そして期限があります。 2025年以降に相続した方の実質的な期限は、2027年12月31日です。

→ 空き家の3,000万円特別控除｜要件チェックリストと判定ツール

③ 相続登記が済んでいるか

登記が終わっていない不動産は売れません。 そして2024年4月から義務化され、3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象です。

→ 相続登記の義務化｜3年以内にやるべきこと全手順

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よくある質問

ここは「どのサイトで、何を、どう見るか」まで書きます。相場調べは、手順さえ分かれば30分で終わります。

Q. まず30分で、だいたいの相場を出したいのですが。

A. この順番でやってください。全部無料で、誰にも会いません。

	やること	分かること
1	固定資産税の課税明細書を出す（毎年4〜6月に届きます）	土地の面積・建物の床面積・構造・建築年・評価額。以降の作業で全部使います
2	そこに書かれた土地の評価額を 0.7 で割る（電卓だけで1分）	公示地価水準のざっくりした目安。なぜ0.7で割るのかは、この記事の「方法③｜納税通知書から逆算する」で根拠を示しました
3	国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、実家の市区町村の取引価格を見る	実際にいくらで取引されたか。土地面積・建物面積・築年で絞り込めます
4	レインズ・マーケット・インフォメーションで成約価格を見る	不動産会社が実際に成約させた価格。ポータルサイトの売出価格とは別物です
5	似た条件の事例を3件以上拾って、1㎡あたりの単価を出す	単価 × 実家の面積 ＝ ざっくりの目安

「不動産情報ライブラリ」は国土交通省が運営し、不動産の取引価格、地価公示等の価格情報、防災情報、都市計画情報、周辺施設情報等を提供しています（2026年8月16日確認）

1件だけ見て決めないでください。不動産の取引は同じ条件が二つとないので、3件以上並べて「幅」で捉えるのが正しい使い方です。1,800万〜2,200万円くらい、という掴み方で十分です。

Q. ポータルサイトに出ている似た物件の価格を見ればいいのでは？

A. それは「売出価格」です。実際に売れた価格ではありません。首都圏の中古マンションで、売出価格と成約価格の差は平均14.2%ありました。2,000万円で売り出された物件なら、約284万円のズレです。

3つのデータは、見えるものが違います。目的で使い分けてください。

見るもの	分かること	限界
ポータルサイト	売出価格。いま市場に何が出ているか	売れた価格ではない。売れ残りほど長く表示される
不動産情報ライブラリ	実際の取引価格。国交省のアンケートに基づく	全取引は網羅していない。所在地は町名までで、番地は分からない
レインズ・マーケット・インフォメーション	成約価格。会社が実際に成約させた価格	マンション・戸建てが中心。土地のみは扱いが限られる

結論としては、3つとも見てください。どれか一つで判断すると必ず外します。

Q. 不動産情報ライブラリのデータは信用できますか？

A. 回収率が約29%（直近では約31%に向上）であることを踏まえて使ってください。全取引を網羅しているわけではありません。ただし個人が無料で見られる情報としては、最も実態に近いデータです。

使うときのコツは3つです。

• 絞り込みすぎない。条件を厳しくすると件数がゼロになります。まず市区町村で広く見て、そこから近づけてください
• 直近だけを見ない。3〜5年分を並べると、上がっているのか下がっているのかが見えます
• 飛び抜けた事例は外す。広すぎる土地や角地は条件が違います。中央値のあたりを自分の物件の基準にしてください

Q. 築45年の実家です。建物に価値はありますか？

A. 取引の実務では、築20〜25年で建物の評価をほぼゼロとする扱いが一般的です。木造住宅の法定耐用年数が22年とされていることが、その目安になっています。ただし法令が「価値ゼロ」と決めているわけではありません。築45年なら、実質的には土地の値段だと考えてください。

税金の計算で使う「取得費」は、これとは別の話です。そちらは取得費が分からないときの5%ルールで扱っています。市場での値段と、税務上の数字を混ぜないでください。

ただし「価値ゼロだから解体しよう」と直結させないでください。ここが分かれ目です。

• 解体には150〜250万円かかります。それを自腹で出しても、その分だけ高く売れるとは限りません
• 買主が自分でリフォームしたい層なら、建物付きのほうが評価されることがあります
• 更地にすると住宅用地特例が外れて、土地の固定資産税が上がります

古家付きで売るか、更地にするか（税金込みで比較）解体費を幅で試算する

Q. 地方の実家で、周辺に取引事例がありません。

A. 「事例が無い」という事実そのものが、重要な情報です。取引が少ないエリアは流動性が低く、売却に時間がかかります。価格より先に「売れるまでの期間」を見込んでおくべき、というサインです。

そのうえで、こう広げてください。

1	市区町村単位に広げる。それでも無ければ、隣接市町村まで広げる
2	種別を広げる（戸建てが無ければ「宅地」の取引も見る）
3	それでも足りなければ、逆算する。固定資産税評価額 ÷ 0.7、または路線価 ÷ 0.8で公示地価水準の目安が出ます。納税通知書さえあれば5分です。この「7割」「8割」がどの公的文書に由来するかは、この記事の「方法③｜納税通知書から逆算する」で示しました。ただし目途であって、個別の土地では乖離します
4	最後は地元の会社に聞くのがいちばん早いです。データが薄い地域ほど、実際に売った人の感覚が効きます

流動性が低いなら、買取という選択肢も現実味を帯びます。仲介と買取の差額を先に知っておいてください。

Q. 匿名で査定を受けられますか？

A. 匿名査定を公式サイトで明示しているサービスがあります。「まだ売ると決めていない」段階なら、そこから始めるのが安全です。

ただし、匿名査定で出るのはデータに基づく機械的な概算です。実際の売却価格は、道路付け・日当たり・室内の状態で大きく動きます。匿名査定は「桁を確かめる」ためのものだと考えてください。

電話が気になる方は、申し込み方で減らせます。備考欄に連絡手段を指定する、法令上あなたに何ができるか——このあたりは一括査定の営業電話と、その止め方に文例つきでまとめました。

査定を依頼する会社を比べる依頼したあと囲い込まれていないか確かめる方法

まとめ

1. 査定の前に自分で調べるのは、査定額が妥当か判断できるようにするため
2. 納税通知書 ÷ 0.7 で公示地価水準の目安が出る。今日5分でできる
3. 路線価 ÷ 0.8 でも同じことができる（根拠は平成4年度税制改正の要綱＝閣議決定）
4. 不動産情報ライブラリ（無料・登録不要）で周辺の実取引が見られる。ただし回収率は約29%
5. レインズ・マーケット・インフォメーションで成約価格が見られる
6. 売出価格と成約価格の差は13〜14%。 査定額の86〜87%が現実的な着地点
7. 自分で調べた数字を持って査定を受けると、質問の質が変わる
8. 相続物件は取得費・3,000万円控除・相続登記の3点を必ず確認

実家のある場所	申し込める窓口
東京・神奈川・大阪・兵庫	ノムコムのみ
岐阜（岐阜市）／静岡（浜松市）／福岡（福岡市・太宰府市）／熊本（熊本市・合志市）	ナカジツのみ
愛知	名古屋市は両方。名古屋市以外はナカジツ（県内22店舗）
千葉・埼玉	両方。ナカジツは船橋・千葉・市川・松戸・柏／川口・草加
上記以外の道府県	どちらも対象外です。申し込んでも査定は返ってきません

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