土地活用の一括請求と営業電話｜法律上の歯止めと「断った」と認められる言い方

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最終更新：2026年8月16日

結論だけ先に

一度はっきり断った後の再勧誘は、法律で禁止されています。1度でも違反です。
サブリース前提のアパート建築を提案してくる建設会社も、賃貸住宅管理業法（令和2年12月15日施行）の「勧誘者」として規制の対象になります。
違反した場合の罰則は懲役6月以下または罰金50万円以下。ただし「検討します」では断ったことになりません。言い方が重要です。

根拠と出典は本文にあります。急いでいる方は、下の目次から必要な章だけ読んでください。

結論から

電話は来ます。 複数社に資料請求するサービスなので、来ないほうがおかしい。ここを「電話は来ません」と書いているサイトがあれば、疑ってください。

ただし、一度はっきり断った後の再勧誘は法律で禁止されています。 しかも罰則つきです。この記事では、どの法律が、どの業者に、どこまで効くのかを条文で確認します。

先に要点だけ書きます。

知っておくこと	内容
断った後の再勧誘	禁止。1度でも違反になる
「断った」と認められる言葉	「お断りします」「必要ありません」「結構です」「関心ありません」
電話してはいけない時間	午後9時〜午前8時（承諾がある場合を除く）
罰則	不当な勧誘は懲役6月以下または罰金50万円以下

1. 一括請求で連絡してくるのは、誰か

まず前提の整理です。土地活用の一括請求で資料を送ってくるのは、主にハウスメーカーや建設会社です。不動産の売買を仲介する宅地建物取引業者（宅建業者）とは限りません。

これは実務上、無視できない違いです。宅建業法の勧誘規制は宅建業者にかかるものだからです。「宅建業法で守られているから安心」という説明は、相手が建設会社の場合にはそのままでは当てはまりません。

では建設会社は野放しかというと、そうではありません。2020年にできた別の法律が効きます。

2. サブリースを含む提案には「賃貸住宅管理業法」がかかります

正式名称は賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和2年法律第60号）です。サブリース関係の規定は令和2年12月15日に施行されています。

出典：国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の一部の施行期日を定める政令」（報道発表）（2026年8月16日確認）

この法律の重要な点は、規制の対象がサブリース業者だけでなく「勧誘者」にも及ぶことです。

「勧誘者」には建設会社も入ります

国土交通省のガイドラインは、勧誘者を「サブリース業者がマスターリース契約の締結についての勧誘を行わせる者」と定義し、建設業者・不動産業者・金融機関・コンサルタントはいずれも「通常は勧誘者に該当する」としています。

しかも、明示的な委託契約がなくても該当します。ガイドラインが挙げる例です。

特定のサブリース業者の親会社・子会社・関連会社である
サブリース業者が作成した資料を用いて説明する
勧誘の謝礼として紹介料等の利益を得ている
サブリース業者が自社名入りの名刺の利用を認めている

出典：国土交通省「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」（令和5年3月31日改正）（2026年8月16日確認）

つまり、サブリース前提のアパート建築を提案してくる建設会社は、原則としてこの規制の対象ということです。

3. 禁止されている勧誘行為（法29条）

具体的に何が禁止されているか。国土交通省の整理をそのまま挙げます。

禁止行為	内容
事実不告知	将来の家賃減額リスク、契約解除の可能性、費用負担を説明しない
不実告知	「費用はすべて当社負担です」といった虚偽の説明
威迫	相手を不安にさせる言動（「帰さない」など）
迷惑な時間の勧誘	午後9時〜午前8時の電話・訪問（承諾がある場合を除く）
執拗な勧誘	断った人への再勧誘。1度でも違反
困惑させる方法	深夜・長時間の勧誘

出典：国土交通省「適正化のための措置」（2026年8月16日確認）

罰則

違反	罰則
不当な勧誘等の禁止（法29条）	懲役6月以下または罰金50万円以下（法42条）
重要事項説明・契約書面交付（法30条・31条）	罰金50万円以下（法43条）
誇大広告等の禁止（法28条）	罰金30万円以下（法44条）

出典：同上

行政指導ではなく刑事罰です。事業者側にとって軽い話ではありません。

★サブリース側は、書面が2回出ます（30条・31条）

勧誘の規制（29条）だけでなく、契約の前と、契約したときに、それぞれ書面を出す義務があります。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第三十条（特定賃貸借契約の締結前の書面の交付）
特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結しようとするときは、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者……に対し、当該特定賃貸借契約を締結するまでに、特定賃貸借契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるものについて、書面を交付して説明しなければならない。

同法第三十一条（特定賃貸借契約の締結時の書面の交付）
特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結したときは、当該特定賃貸借契約の相手方に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
一　特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅
二　特定賃貸借契約の相手方に支払う家賃その他賃貸の条件に関する事項
三　特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法
四　契約期間に関する事項
五　転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項
六　契約の更新又は解除に関する定めがあるときは、その内容
七　その他国土交通省令で定める事項

出典：e-Gov法令検索賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第30条・第31条（全文を開いて確認／2026年9月3日）。第30条は括弧書きの一部を省略しています

30条は「締結するまでに」、31条は「締結したときは、遅滞なく」。順番が決まっています。電話や訪問で口頭の説明だけを受けて「では契約を」という流れは、条文が想定していません。

そして31条2号と6号を見てください。「支払う家賃」と「契約の更新又は解除に関する定め」。サブリースで問題になるのは、この2つです。家賃が下がる、契約を切られる——書面に書かれるべき項目として、条文が名指ししています。もらった書面のその欄を読んでください。

誇大広告についても、条文があります。

同法第二十八条（誇大広告等の禁止）
特定転貸事業者又は勧誘者（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者をいう。以下同じ。）……は、……特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、特定賃貸借契約に基づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他の国土交通省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。

出典：e-Gov法令検索同法第28条（全文を開いて確認／2026年9月3日）

28条の括弧書きに「勧誘者」の定義が置かれています。「特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者」。この定義が29条にも効きます。だから建設会社も入るのです。

4. 「断った」と認められる言い方

ここが実務上いちばん役に立つところです。ガイドラインは、どういう言葉なら「断った」と認められるかを明記しています。

「お断りします」「必要ありません」「結構です」「関心ありません」「更新しません」など明示的に契約の締結又は更新意思がないことを示した場合
— サブリース事業ガイドライン（2026年8月16日確認）

そして、いったんこの意思表示をすれば——

オーナー等がマスターリース契約を締結しない旨の意思表示を行った場合には、引き続き勧誘を行うことのみならず、その後、改めて勧誘を行うことも「勧誘を継続すること」に該当するので禁止される
— 同上

「その場での粘り」だけでなく、「日を改めてかけ直すこと」も禁止されています。ここは覚えておく価値があります。「また来月ご連絡します」は、断った後であれば違反です。

逆に、避けたほうがいい言い方

「今は忙しいので」「また考えます」「主人と相談します」は、契約しない意思の表明とは受け取られない可能性があります。 再勧誘の口実になります。

角が立つように感じるかもしれませんが、「必要ありません」と言い切るほうが、結果的にお互いの時間を無駄にしません。

5. 宅建業者が相手の場合（売却の話になったとき）

土地活用の相談から「いっそ売りませんか」という話に移ることがあります。相手が宅建業者になった場合は、宅地建物取引業法第47条の2第3項および施行規則第16条の11が適用されます。禁止されている行為は施行規則16条の11に6つ並んでいますが、電話に関係するのは次の3つです。

商号・氏名・勧誘目的を告げずに勧誘すること
契約しない旨の意思表示をした後の勧誘継続（再勧誘の禁止）
迷惑を覚えさせるような時間の電話・訪問

出典：国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令の公布について」／監督処分基準（2026年8月16日確認）

こちらは平成23年10月1日施行で、サブリース法より10年古い規制です。構造はよく似ています。

なお、自宅の売却にクーリング・オフはありません。 売主として契約する場合、宅建業法のクーリング・オフ制度（37条の2）は買主を保護するものだからです。この点は国民生活センターも注意喚起しています。

出典：国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」（2026年8月16日確認）

★条文と省令の全文を、ここに置きます

上の3つは、条文でこう書かれています。まず法律のほう。

宅地建物取引業法第四十七条の二
1　宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者（以下この条において「宅地建物取引業者等」という。）は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
2　宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。
3　宅地建物取引業者等は、前二項に定めるもののほか、……宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるもの及びその他の……国土交通省令で定めるものをしてはならない。

出典：e-Gov法令検索宅地建物取引業法第47条の2（全文を開いて確認／2026年9月3日）

3項の「国土交通省令で定めるもの」の中身が、施行規則16条の11です。第1号のイからヘまで、6つ並んでいます。

宅地建物取引業法施行規則第十六条の十一
法第四十七条の二第三項の国土交通省令・内閣府令及び同項の国土交通省令で定める行為は、次に掲げるものとする。
一　宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をすること。
　イ　当該契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること。
　ロ　正当な理由なく、当該契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと。
　ハ　当該勧誘に先立つて宅地建物取引業者の商号又は名称及び当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うこと。
　ニ　宅地建物取引業者の相手方等が当該契約を締結しない旨の意思（当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続すること。
　ホ　迷惑を覚えさせるような時間に電話し、又は訪問すること。
　ヘ　深夜又は長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させること。
二　宅地建物取引業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと。
三　宅地建物取引業者の相手方等が手付を放棄して契約の解除を行うに際し、正当な理由なく、当該契約の解除を拒み、又は妨げること。

出典：e-Gov法令検索宅地建物取引業法施行規則第16条の11（全文を開いて確認／2026年9月3日）

★ニの括弧書きを読んでください

「締結しない旨の意思（当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）」

ここが重要です。「契約しません」と言わなくてもよい、と書かれています。「もう電話をしないでください」——これは「勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思」です。これを表示した時点で、それ以降の勧誘は施行規則16条の11第1号ニに違反します。

サブリース事業ガイドラインが挙げている「お断りします」「必要ありません」より、条文のほうが広く取っています。断りづらいと感じる人にとって、この括弧書きは使えます。

そして、ロも見ておいてください。「判断するために必要な時間を与えることを拒む」ことも禁止です。「今日中に決めてください」は、正当な理由がなければこれに当たります。

違反したときの処分は、業務停止です

宅地建物取引業法第六十五条第二項
国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該宅地建物取引業者に対し、一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。
二　……第四十七条の二……の規定に違反したとき。

出典：e-Gov法令検索宅地建物取引業法第65条（全文を開いて確認／2026年9月3日）。第2項第2号は多数の条文を列挙しており、この記事に関係する部分だけを抜いています

免許を出しているのは、国土交通大臣か都道府県知事です。苦情の宛先も、そこになります。

6. それでも電話を減らしたいなら

法律の話とは別に、実務的にできることです。

① 請求時に連絡手段を指定する
多くの一括請求サービスには備考欄や要望欄があります。「連絡はメールでお願いします」「電話は平日18時以降のみ可」と書いておく。法的な拘束力はありませんが、実際の運用では効きます。

② 請求する会社数を絞る
一括請求は「全社に送る」ボタンがあることが多いですが、選んで送れます。 3社に絞れば電話も3社からです。比較の目的は相見積もりであって、社数を増やすことではありません。

③ 最初の電話で判断基準を伝える
「サブリースは検討していません」「予算は◯◯万円まで」と最初に言うと、条件が合わない会社は自然に離れます。

④ 断るときは言い切る
上の4節の言葉を使ってください。それ以降の連絡は法律違反になります。

7. 一括請求の前に、決めておきたいこと

正直に書きます。次のような方は、一括請求を使う前に別の判断が先です。

その土地を売るか持つかまだ決まっていない → まず売る・貸す・持ち続けるの比較を
相続税対策として勧められた → 土地活用で相続税は本当に下がるのかで前提を確認してください
借入をする前提に不安がある → 空室でも返済は続きます。事業として引き受けられるかが先です

逆に、土地を活用する方向は決まっていて、どの会社のどのプランかを比べたい段階なら、複数社のプランを並べる以外に検証手段はありません。1社だけの事業計画は、家賃設定が妥当かどうかを判断できないからです。

土地活用プラン一括請求サービスの比較

売却の話になったときも、考え方は同じです。一括査定に出せば、その分だけ連絡が来ます。1社だけに依頼すれば、連絡も1社からしか来ません。「まず金額だけ知りたい」段階なら、直営で自社完結している会社に1社だけ出しておくのが、いちばん静かなやり方です。

先に場所を確認してください。不動産SHOPナカジツが受け付けられるのは愛知・岐阜・静岡・千葉・埼玉・福岡・熊本とその周辺だけです（全40店舗のうち39店舗がこの7県。同社の店舗一覧で確認／2026年8月19日）。それ以外の道府県は対象外です。

愛知・岐阜・静岡・千葉・埼玉・福岡・熊本の実家なら、もう1社あります

不動産SHOPナカジツは、40店舗すべてを直営で運営している会社です。そのうち39店舗が、上の表の7県にあります（残る1店舗は東京都小平市ですが、査定の受付エリアに東京は入っていません）。ノムコムが対応していない岐阜・静岡・福岡・熊本と、名古屋市以外の愛知県は、こちらなら受け付けられます。仲介・買取・買取保証付き仲介・任意売却・リースバックの5つの売り方を自社で扱っているので、「囲い込まれても困らない売り方があるか」を、契約の前に1社の中で聞けます。

申し込む前に、4つだけ確認してください。①対応しているのは上の表の市区町村とその周辺だけです。県が合っていても、店舗から遠い地域は受け付けられないことがあります。②申し込むと30日以内に電話またはメールで連絡が入り、物件の状況を聞かれます。所在地・築年数・間取りを答えられるようにしておくと早く終わります。③申し込めるのは名義人か、そのご親族だけです。相続した実家なら、相続人であるあなたが申し込めます。名義人と関係のない方からの問い合わせは受け付けられません。④売却を考えていない相談は対象外です。迷っている段階なら「まだ決めていませんが、金額を知りたい」と伝えてください。

不動産SHOPナカジツに無料査定を依頼する（愛知・岐阜・静岡・千葉・埼玉・福岡・熊本）

査定を出したあとは、媒介契約の種類を決める段階です。この記事で書いたレインズの登録証明書の確認と、仲介と買取の違いを、契約書に判を押す前に済ませておいてください。

8. それでも違反されたら

記録を残したうえで、次に相談できます。

サブリース関係：国土交通省の各地方整備局、または賃貸住宅管理業法ポータルサイト
宅建業者の勧誘：免許を出している都道府県または地方整備局
一般的な消費者トラブル：消費者ホットライン 188（国民生活センター）

記録として残すのは、日時・会社名・担当者名・断った日と使った言葉です。「いつ断ったか」が争点になります。

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断り方を知ったうえで、プランを取り寄せる

この記事で見たとおり、「お断りします」と一度言えば、法律上は再勧誘が禁止されます（賃貸住宅管理業法29条・国土交通省令）。連絡が来ること自体は避けられませんが、止め方は決まっています。タウンライフの土地活用は、活用プランと費用・見積りを複数社から無料で取り寄せられるサービスです（同社の説明）。

①一括で複数社に依頼する形です。1社だけ選ぶと提案書は届きません。成果条件がそう決められています。
②土地の条件や地域によっては、紹介できる会社が見つからないことがあります。その場合は提案が届きません。
③申し込むと、本人確認の連絡が入ります。知らない番号でも出てください。ここで確認が取れないと先に進みません。
④届くのは「プラン」と「見積り」であって、確定した収益ではありません。
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よくある質問

ここは条文の番号まで書きます。相手に「何条の話ですか」と聞かれても答えられる状態にしておくのが目的です。

Q. 罰則はありますか。

A. あります。ただし、どの行為に罰則が付いているかは正確に知っておいてください。「しつこい勧誘＝すぐ罰金」ではありません。

行為	条文	罰則
故意に事実を告げない／不実のことを告げる（勧誘時、または解除を妨げるため）	法29条1号	6月以下の拘禁刑若しくは 50万円以下の罰金（併科あり）（法42条2号）
その他、相手方の保護に欠ける行為として国土交通省令で定めるもの（しつこい勧誘など）	法29条2号	直接の罰則はありません。国土交通大臣による指示・業務停止等の監督処分の対象です
契約前・契約時の書面を交付しない／虚偽記載	法30条1項・31条1項	50万円以下の罰金（法43条）
登録を受けずに賃貸住宅管理業を営む	法3条1項	1年以下の拘禁刑若しくは 100万円以下の罰金（併科あり）（法41条）

出典：e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（2026年8月16日確認）

ここが実務上いちばん効きます。「しつこい」だけでは刑事罰にならなくても、監督処分の対象にはなります。そして嘘をつかれた場合は、刑事罰のある行為です。言われた内容を記録しておく理由が、ここにあります。

Q. 何を記録しておけばいいですか。

A. 4つだけで足ります。1行ずつメモしてください。

日時	8月16日 20時10分
会社名・担当者名	○○ホーム・△△
言われた内容	「家賃は下がりません」「30年保証です」など、判断に影響する言葉はそのまま書き取る
断った日	8月10日に「契約しません」と伝えた

3つ目がいちばん重要です。法29条1号は「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」を禁じています。言われた言葉が残っていなければ、この条文は使えません。

Q. どう言えば「断った」ことになりますか。

A. 「契約しない」という意思が伝わる言い方でなければ意味がありません。

これでは断ったことにならない	これなら断ったことになる
「検討します」	「御社とは契約しません。今後の電話・訪問は不要です。」これだけで足ります。理由を説明する必要はありません
「今は忙しいので」
「また連絡します」
「家族と相談します」

メールやフォームで断る場合も同じです。文字で残るぶん、こちらのほうが確実です。

Q. 建設会社からの電話も規制の対象ですか。

A. サブリース（特定賃貸借契約）の勧誘なら、対象です。法29条は特定転貸事業者「等」を名あて人にしており、特定転貸事業者が勧誘を行わせる者（勧誘者）も含まれます（法28条の定義）。「うちは建設会社なので関係ありません」は通りません。

出典：e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（2026年8月16日確認）

Q. 土地活用の一括請求でも宅建業法で守られますか。

A. 話の内容によって、かかる法律が変わります。

サブリース・賃貸経営の提案	賃貸住宅管理業法（誇大広告28条／不当な勧誘29条／書面30条・31条）
売却の話になったとき	宅地建物取引業法。契約しない旨の意思を表示した相手への勧誘の継続は禁止されています

途中で話が「売却」に変わることは、よくあります。売却側の断り方と相談先は営業電話の止め方に、免許番号から行政庁を見分ける表つきでまとめました。

Q. それでも電話を減らしたいときは。

A. 申し込みの段階で、連絡手段を指定しておくのがいちばん効きます。

連絡はメールのみでお願いします。電話でのご連絡はご遠慮ください。
どうしても電話が必要な場合は、平日18時以降にお願いします。

「電話しないで」だけだと、会社側が困って結局かけてきます。代わりの手段と、やむを得ない場合の条件まで書くと通りやすくなります。

活用プランの取り寄せ方を見る「相続税対策」の中身を条文で確かめるそもそも貸すべきかを手取りで比べる

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連絡のしかたに差があることは、ここまでで見たとおりです。取り寄せると決めたなら、電話をどうしたいかを先に決めてから申し込むほうが、あとの負担が軽くなります。

①一括で複数社に依頼する形です。1社だけ選ぶと提案書は届きません。成果条件がそう決められています。
②地域や物件の条件によっては、提案できる会社が見つからないことがあります。その場合は提案書が届きません。
③届くのは「提案書」であって、売れる価格でも確定した金額でもありません。
④申し込むと、各社から連絡が入ります。連絡の受け方を先に決めておいてください。
⑤すでに方針が決まっているなら、請求しなくてかまいません。迷っている段階の材料です。

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この記事で確認できなかったこと

土地活用の営業電話に関する統計：何社に請求すると平均何件の電話が来るか、といった公的データは見つかりませんでした。本記事では件数の目安を書いていません
サブリース関係の相談件数：国民生活センターに投資用マンションやリースバックの発表資料はありますが、土地活用・サブリースに特化した年次の相談件数は確認できませんでした
法42条〜44条の実際の適用件数：罰則規定は条文で確認できましたが、実際に適用された件数の公表資料は見つかりませんでした
建設会社が「勧誘者」に当たらないケースの範囲：ガイドラインは「通常は該当する」としていますが、サブリースを伴わない純粋な建築請負のみの提案がどう扱われるかまでは、資料からは確定できませんでした

本記事は一般的な情報提供であり、個別の法律相談ではありません。実際のトラブルにあたっては、消費者ホットライン（188）または弁護士にご相談ください。

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