相続した実家をそのまま貸す｜一度貸すと3,000万円控除は戻りません

相続した実家を、壊すのも売るのも決めきれない。とりあえず誰かに貸して、家賃で固定資産税をまかなえないか——。

その判断の前に、1つだけ先に知っておくべき条文があります。

一度でも人に貸すと、空き家の3,000万円特別控除は使えなくなります。しかも、貸すのをやめても戻りません。

この記事は、借地借家法・民法・地方税法・租税特別措置法の条文と、国土交通省・国税庁の公表資料だけで確認したものです。確認できなかったことは、最後にそのまま書いています。

最終更新：2026年8月19日

結論だけ先に

貸すと3,000万円控除が消えます。措置法35条3項の1号イ・2号イ・2号ロ・3号のすべてに「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと」という要件が入っています。「供されていたことがない」という完了否定なので、途中でやめても復活しません。条文に例外はありません。
普通借家で貸すと、簡単には返してもらえません。更新を拒むには正当の事由が要り（借地借家法28条）、これに反して賃借人に不利な特約は無効です（30条）。
定期借家なら期間で終われます。ただし書面で契約し、あらかじめ書面を交付して説明することが条件（38条1項・3項）。説明を怠ると「更新がない」という定めだけが無効になり、普通借家になります（38条5項）。
立退料は、条文では「考慮要素の1つ」です。28条が拾っているのは「財産上の給付をする旨の申出」であって、払えば必ず明け渡させられるとは書かれていません。
住宅用地の特例は、貸家でも維持されます。地方税法349条の3の2の要件は「専ら人の居住の用に供する家屋」の敷地であることで、所有者自身が住んでいることは条文に書かれていません。

根拠と条番号は本文にあります。条文はすべてe-Gov法令検索で本文を確認しました。

★ 先に税金の話をします。ここで結論が決まることがあるからです

空き家の3,000万円特別控除（租税特別措置法35条3項）は、相続した実家を売るときの最大の特例です。そして、この特例には「貸したら終わり」という要件が入っています。

条文の該当部分を、そのまま引きます。

当該相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

出典：租税特別措置法35条3項1号イ（e-Gov法令検索で本文を確認／2026年8月19日）

この文言は、1号イだけではありません。

1号イ——家屋と敷地を一緒に売る場合
2号イ——取り壊す場合の、相続から取壊しまでの期間
2号ロ——同じく、相続から譲渡までの期間
3号——買主が耐震改修または取壊しをする場合（括弧書きの中に同じ要件）

3つの譲渡パターンすべてに入っています。逃げ道がありません。

国税庁のタックスアンサーNo.3306も、適用要件として「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」を挙げています。

「途中でやめれば戻る」ではありません

条文をもう一度読んでください。「供されていたことがない」です。

「譲渡の時点で貸していないこと」ではありません。相続してから売るまでの全期間を通じて、一度も貸していないことを求めています。2年貸して、やめて、空き家に戻して、それから売っても、この特例は使えません。

つまり「とりあえず数年貸してみて、ダメなら売る」という発想は、この特例に関するかぎり成立しません。

3,000万円控除がいくらの差になるかは、当サイトの判定ツールで計算できます。空き家の3,000万円特別控除に制度の全体像をまとめています。

なお、この特例には相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限もあり、取得費加算の特例（39条）とは併用できません。適用対象期間は令和9年12月31日までの譲渡です。

ただし、住宅用地の特例は貸家でも維持されます

逆に、税金で有利になる面もあります。

地方税法349条の3の2は、住宅用地の課税標準を価格の3分の1（200平方メートル以下の部分は6分の1）に軽減しています。この要件は「専ら人の居住の用に供する家屋」の敷地であることで、所有者自身が住んでいることを求める文言は条文にありません。

そして同項の括弧書きが、勧告を受けた管理不全空家等・特定空家等の敷地を、住宅用地から除いています。

空き家のまま放置して勧告を受ければ特例が外れ、人に貸して居住の用に供されていれば貸家でも特例は残る。条文の構造はそうなっています。特定空家については特定空家に指定されるとどうなるにまとめました。

普通借家で貸すと、返してもらうのが難しくなります

「いずれ子どもが住むかもしれない」「数年したら売るかもしれない」——そう思っているなら、契約の型を間違えると詰みます。

更新は、黙っていると自動で起きます

借地借家法26条1項は、期間の定めがある建物賃貸借について、当事者が期間満了の1年前から6か月前までの間に更新しない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなすとしています。

そして同項ただし書が重要です。「その期間は、定めがないものとする」。法定更新されると、期間の定めがない契約になります。

期間の定めがない契約を賃貸人から終わらせるには、27条により解約の申入れの日から6か月かかります。

そして、断るには「正当の事由」が要ります

28条は、更新拒絶や解約申入れに正当の事由を要求しています。条文が挙げている考慮要素は4つです。

賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情
賃貸借に関する従前の経過
建物の利用状況及び現況
賃貸人が明渡しの条件として、または明渡しと引換えに財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

いわゆる立退料は、4番目に出てきます。条文は「使用を必要とする事情のほか」と書いて1番目を先頭に置き、立退料はそれに付け加えて考慮される要素として並べています。

しかも条文が拾っているのは「申出をした場合におけるその申出」です。払った金額ではなく、申し出たという事実が考慮要素になっています。

「立退料を積めば必ず出ていってもらえる」とは、条文からは読めません。金額の相場も算定式も、条文には一切ありません。

そして30条が、「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする」としています。契約書に「更新しない」「正当事由は不要」と書いても無効です。

貸すか売るかで迷っているなら、先に売った場合の金額を1つ知っておくと比較になります。査定は無料で、出したあとに断っても費用はかかりません。家賃収入の見込みと、いま売った場合の手取りを並べてから決めてください。

先に場所を確認してください。不動産SHOPナカジツが受け付けられるのは愛知・岐阜・静岡・千葉・埼玉・福岡・熊本とその周辺だけです（全40店舗のうち39店舗がこの7県。同社の店舗一覧で確認／2026年8月19日）。それ以外の道府県にある実家は、申し込んでも査定は返ってきません。対象外の方は、ラクウルの買取査定のほうをご覧ください。

愛知・岐阜・静岡・千葉・埼玉・福岡・熊本の実家なら、もう1社あります

不動産SHOPナカジツは、40店舗すべてを直営で運営している会社です。そのうち39店舗が、上の表の7県にあります（残る1店舗は東京都小平市ですが、査定の受付エリアに東京は入っていません）。ノムコムが対応していない岐阜・静岡・福岡・熊本と、名古屋市以外の愛知県は、こちらなら受け付けられます。仲介・買取・買取保証付き仲介・任意売却・リースバックの5つの売り方を自社で扱っているので、「囲い込まれても困らない売り方があるか」を、契約の前に1社の中で聞けます。

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査定を出したあとは、媒介契約の種類を決める段階です。この記事で書いたレインズの登録証明書の確認と、仲介と買取の違いを、契約書に判を押す前に済ませておいてください。

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期間で終われないなら、貸さずに手放す道もあります

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売ると決めてから調べるものではありません。決めるために調べるものです。年間の維持費は空き家の維持費を実額で積み上げた記事にまとめました。

定期借家なら、期間で終われます

だからこそ、借地借家法38条が用意されています。

条件は「書面」と「あらかじめの説明」

38条1項は、「公正証書による等書面によって契約をするときに限り」、30条にかかわらず更新がないこととする旨を定められるとしています。2項により、電磁的記録でも書面とみなされます。

そして3項が、あらかじめ賃借人に対して、更新がなく期間満了で終了することをその旨を記載した書面を交付して説明しなければならないとしています。

★ 説明を忘れると、普通借家になります

建物の賃貸人が第三項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

出典：借地借家法38条5項

無効になるのは契約全体ではなく、「更新がない」という定めだけです。つまり契約は生き残ったまま、普通借家に変わります。期間で終われるはずだった契約が、正当事由がないと終われない契約になる、ということです。

なお、この説明の書面が契約書とは別個の書面でなければならないかどうかは、38条3項の文言だけからは読み取れませんでした。条文は「あらかじめ」「その旨を記載した書面を交付して」としか書いていません。

定期借家にしかできないこと

1年未満でも設定できます。29条1項は「期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす」としていますが、38条1項後段が「第二十九条第一項の規定を適用しない」と明記しています。
賃料を据え置く特約が機能しえます。38条9項が「第三十二条の規定は、…借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない」としているためです。

定期借家でも、借りる側から解約できる場合があります

38条7項は、居住用建物で床面積200平方メートル未満のものに限り、転勤・療養・親族の介護その他のやむを得ない事情により賃借人が生活の本拠として使用することが困難になったときは、賃借人が解約を申し入れられるとしています。申入れの日から1か月で終了します。

そして8項により、この権利を特約で奪うことはできません。賃借人に不利な特約は無効です。

オーナー側から中途解約できる規定は、38条にはありません。

賃料は、あとから下げられることがあります

借地借家法32条1項は、租税負担の増減・不動産価格の変動・近傍同種の借賃との比較で借賃が不相当になったとき、「契約の条件にかかわらず」当事者が増減を請求できるとしています。

ただし書はこうです。

ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

条文が拾っているのは「増額しない特約」だけです。「減額しない特約」はただし書に書かれていません。

これが「普通借家では賃料を下げない約束が効きにくい」と言われる条文上の根拠です。ただし「減額しない特約が無効だ」と条文が書いているわけではありません。ただし書に書かれていないことからの反対解釈です。

そして前述のとおり、定期借家で借賃の改定に係る特約を置けば、32条そのものが適用されません（38条9項）。

敷金と原状回復

敷金は、明渡しを受けてから返します

民法622条の2は、敷金を「いかなる名目によるかを問わず」担保目的で交付される金銭と定義しています。「保証金」と書いても、実質が担保なら敷金です。

返す時期は1項1号にこうあります。「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」。「かつ」です。契約が終わっただけでは足りず、明渡しを受けてからになります。

返す額は「受け取った敷金の額から…債務の額を控除した残額」。当然に差し引いた残りを返す構造です。

2項は、賃貸人が敷金を弁済に充てることができるとしたうえで、賃借人の側から「敷金から差し引いてくれ」とは請求できないとしています。

返還までの日数は、条文にありません。

通常損耗と経年変化は、条文で明示的に除かれています

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。…）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。

出典：民法621条

括弧書きで、通常損耗と経年変化が「損傷」の定義から外されています。2020年4月施行の改正で明文化されました。さらにただし書により、賃借人の責めに帰することができない事由による損傷も義務の対象外です。

国交省のガイドラインは、法令ではありません

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（国土交通省住宅局）は、本文に「法的な拘束力を持つものでもない」と明記されています。指針です。

最新は平成23年8月の再改訂版で、それ以降ガイドライン本体は改訂されていません。令和5年3月に「参考資料」が公表されていますが、これは本体の改訂ではありません。

ガイドラインの原状回復の定義は、こうです。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること

「借りた当時の状態に戻すこと」ではない、と定義されています。次の入居者確保のための設備交換や化粧直しは、経年変化・通常使用による損耗の修繕であり賃貸人が負担すべきとされ、その費用は賃料に含まれるという考え方が示されています。

修繕義務はオーナー側。放置すると借主が直せます

民法606条1項は「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」としています（賃借人の責めに帰すべき事由による場合を除く）。

そして607条の2が、賃貸人に通知したのに相当の期間内に修繕しないとき、または急迫の事情があるときは、賃借人が自分で修繕できるとしています。

遠方の実家を貸すなら、ここが現実的な問題になります。連絡がつかないまま放置すると、借主が自分で直す道が条文上用意されています。

サブリース（一括借上げ）の「家賃保証」

「30年家賃保証」という提案を受けることがあります。法律の建て付け自体が、その家賃は下がりうることを前提にしています。

根拠法は賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和2年法律第60号）。サブリース規制の部分は令和2年12月15日から施行されています。

この法律は、特定転貸事業者等に対して次を課しています。

内容	条文	違反したときの罰則
誇大広告等の禁止	28条	30万円以下の罰金（44条）
不当な勧誘等の禁止	29条	6月以下の拘禁刑または50万円以下の罰金（42条）
締結前の書面交付・説明	30条	50万円以下の罰金（43条）

説明すべき事項は国土交通省令に委任されていて、施行規則45条に14号あります。3号が「家賃の額、支払期日及び支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項」、14号が「借地借家法その他の法令の概要」です。

そして国土交通省の「解釈・運用の考え方」の30条関係に、こう書かれています。

また、契約において、家賃改定日が定められていても、その日以外でも、…借地借家法に基づく減額請求が可能であることについて記載し、説明すること。

国が、業者に対して「家賃は減額されうる」と説明させています。国土交通省のポータルにも、将来の家賃減額リスク、サブリース業者から契約解除される可能性、オーナーからの解約には正当事由が必要であることを説明すべき旨が示されています。

「保証」という言葉と、法律の建て付けが食い違っています。提案を受けたら、重要事項説明書のこの部分を必ず読んでください。

土地活用の一括請求については土地活用プラン一括請求サービス比較と土地活用の一括請求と営業電話にまとめています。

家賃収入の税金

家賃は不動産所得です（国税庁タックスアンサーNo.1370）。必要経費は「不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるもの」とされ、主な例として固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費が挙げられています。

このページに挙げられているのは以上の4つだけです。管理委託料や借入金利子などは、このページの列挙には含まれていません。

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経費に落とせる範囲が限られる以上、家賃がいくらかではなく、手元にいくら残るかで判断することになります。複数社の提案書を並べると、その差が数字で出ます。

①一括で複数社に依頼する形です。1社だけ選ぶと提案書は届きません。成果条件がそう決められています。
②地域や物件の条件によっては、提案できる会社が見つからないことがあります。その場合は提案書が届きません。
③届くのは「提案書」であって、売れる価格でも確定した金額でもありません。
④申し込むと、各社から連絡が入ります。連絡の受け方を先に決めておいてください。
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やってはいけないこと

「とりあえず貸してみる」。3,000万円控除は一度貸すと戻りません。売る可能性が少しでもあるなら、先に売却の見込みを確かめてください
普通借家で貸して、数年後に返してもらうつもりでいる。更新拒絶には正当の事由が要ります（28条）
定期借家の事前説明を省く。「更新がない」という定めだけが無効になり、普通借家になります（38条5項）
「30年家賃保証」を保証だと思う。法律は減額されうることを前提にしています
敷金を契約終了時に返す。条文は「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」です（民法622条の2）
通常損耗を借主に請求する。民法621条が括弧書きで明示的に除いています

動く順番

売る可能性があるかを先に決める。あるなら、貸す前に査定を取る。3,000万円控除は貸した時点で消えます
貸すと決めたら、契約の型を選ぶ。いずれ返してほしいなら定期借家。書面と事前説明が必須です
修繕の連絡体制を作る。放置すると借主が自分で修繕できます（民法607条の2）
原状回復の考え方を契約前に共有する。国交省のガイドラインは指針ですが、負担区分の共通言語になります
サブリースの提案を受けたら、重要事項説明書の家賃改定の項を読む

よくある質問

Q. 2年だけ貸して、そのあと空き家に戻してから売れば、3,000万円控除は使えますか。

A. 使えません。条文は「相続の時から譲渡の時まで…貸付けの用に供されていたことがないこと」という完了否定です。途中でやめても戻りません。条文に例外規定はありません。

Q. 親族にタダで住まわせるのも「貸付け」になりますか。

A. 条文からは読み取れませんでした。35条3項の文言は「事業の用、貸付けの用又は居住の用」で、無償使用が「貸付けの用」に含まれるかは書かれていません。なお「居住の用」も要件から外れる事由に並んでいる点に注意してください。税務署に確認してください。

Q. 定期借家なら、いつでも出ていってもらえますか。

A. 期間満了で終われます。ただし期間1年以上の場合は、満了の1年前から6か月前までに終了通知が必要です（38条6項）。オーナー側から中途解約する規定は38条にありません。

Q. 貸したら固定資産税は上がりますか。

A. 住宅用地の特例は貸家でも維持されます。地方税法349条の3の2の要件に、所有者自身が住んでいることは書かれていません。むしろ空き家のまま勧告を受けると特例から外れます。

まとめ

一度貸すと、空き家の3,000万円特別控除は戻らない（措置法35条3項1号イ・2号イ・2号ロ・3号）
普通借家は正当の事由がないと終われない（28条）。特約で外せない（30条）
定期借家は書面＋事前説明が条件。説明を欠くと普通借家になる（38条5項）
立退料は条文上考慮要素の1つ。しかも拾っているのは「申出」
32条ただし書が拾うのは増額しない特約だけ。定期借家＋改定特約なら32条自体が不適用（38条9項）
敷金は明渡しを受けてから（民法622条の2）。通常損耗・経年変化は条文で除外（621条）
サブリースは、国が業者に「減額請求が可能」と説明させている
住宅用地の特例は貸家でも維持される（地方税法349条の3の2）

この記事で確認できなかったこと

定期借家の事前説明が「契約書とは別個の書面」でなければならないか。38条3項の文言からは読み取れませんでした
「貸付けの用」に無償使用が含まれるか。措置法35条3項の文言には書かれていません。解釈通達は確認していません
短期・一時的な賃貸に例外があるか。条文には例外規定がない、というところまでが確認できたことです
「減額しない特約」が無効であること。32条1項ただし書が「増額しない特約」だけを挙げていることからの反対解釈で、無効と書いた条文はありません
「借賃の改定に係る特約」（38条9項）がどの程度具体的であれば適用除外になるか
通常損耗補修特約の有効性の限界。民法621条は任意規定ですが、その限界は条文外です
原状回復ガイドラインの経過年数による負担割合の数値表。本文PDFの該当箇所は確認していません
住宅用地の特例における空室期間の扱い。「政令で定めるもの」に委任されており、募集中の空室が「居住の用に供されている」といえるかは法律の条文からは読めません
不動産所得の必要経費のうち、管理委託料・借入金利子などの扱い。タックスアンサーNo.1370の列挙には含まれていません
賃貸住宅管理業の登録制度部分の施行日。サブリース規制部分（令和2年12月15日）は確認できましたが、登録制度側は国土交通省のページから確認できませんでした
判例は一切確認していません。正当事由と立退料の関係、通常損耗補修特約、敷引特約はいずれも判例の領域です。この記事は条文に書かれていることだけを書いています

当サイトには監修者がいません。ここに書いたのは条文と公的資料の内容であって、あなたの実家に当てはめた判断ではありません。とくに3,000万円控除の判断は税額が大きく動きます。貸す契約を結ぶ前に、必ず税務署か税理士に確認してください。

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