空き家の瓦が落ちて人にあたったら、賠償するのは所有者です｜民法717条に「知らなかった」という逃げ道はありません

誰も住んでいない実家の瓦が落ちて、通りかかった人にあたった。ブロック塀が倒れて、隣の車を潰した。庭木が折れて、隣家の屋根を壊した。

このとき、賠償するのは所有者です。そして、「知らなかった」「見に行けなかった」は理由になりません。

根拠は民法717条です。条文はこうなっています。

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

短い条文ですが、空き家を持っている人にとっては、読み方を知っておく価値があります。

この条文の構造

読みどころは3つです。

1. 一次的に責任を負うのは「占有者」です

実際にその建物を支配している人が、まず責任を負います。賃貸中なら借主が占有者です。

ところが空き家では、誰も住んでいません。この場合、その建物を管理している所有者自身が占有者になるのがふつうです。つまり、占有者と所有者が同じ人になります。

2. 所有者には「注意していた」という逃げ道がありません

ここが決定的です。条文をもう一度見てください。

占有者には「損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは」という免責の規定があります。所有者には、それがありません。

条文の構造上、占有者が「必要な注意をしていた」と認められて免責されると、今度は所有者が賠償しなければならないと書かれています。所有者側には同じただし書きが付いていません。

これを法律の世界では無過失責任と呼びます。過失がなくても責任を負う、という意味です。

3. 竹木にも同じルールが使われます

第2項は「前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する」と書いています。

庭の木も対象です。枯れた木が折れて隣家を壊した、というのはこの条文の話になります。

「瑕疵」とは何か

条文が問うのは「設置又は保存に瑕疵があること」です。ここを、事故が起きてから争うことになります。

設置の瑕疵は、作ったときからおかしかった場合。保存の瑕疵は、あとから傷んだのに直していなかった場合です。空き家で問題になるのは、ほとんどが後者です。

空き家で「保存の瑕疵」を問われやすいのは、次のようなところです。

どれも、定期的に見ていれば気づけるものです。逆に、何年も見に行っていなければ気づけません。「見に行っていないから知らなかった」は、瑕疵を否定する材料にはなりません。

相続した実家では、誰が「所有者」なのか

ここで多くの人が引っかかります。

相続登記をしていなくても、相続人が所有者です

登記の名義が亡くなった親のままでも、相続が起きた時点で、所有権は相続人に移っています。登記は権利を第三者に主張するための手続きであって、登記していないから所有者ではない、ということにはなりません。

「まだ名義変更していないから自分は関係ない」は通りません。なお相続登記は2024年4月1日から義務になっています。

兄弟で共有していると、全員が対象になり得ます

遺産分割が終わっていない実家は、相続人全員の共有です。共有物から生じた損害について、共有者がどう責任を分け合うかは事案によりますが、被害者から見れば請求先は複数あります。

「自分は相続に関わっていないつもりだった」「実家は兄が管理している」という言い分が、そのまま通るとは限りません。遺産分割をしていない状態は、責任の所在も曖昧なままだ、ということです。

相続放棄をしていれば、原則として対象外です

相続放棄が認められていれば、初めから相続人でなかったことになるので、所有者としての責任は負いません。ただし放棄は相続の開始を知ってから3か月以内で、実家の財産に手を付けていないことが条件です。

ここまでを、条文で確かめます

「登記していなくても所有者」「共有だと全員」「放棄すれば原則対象外」——この3つは、いずれも民法の条文にそのまま書かれています。

民法第八百九十六条（相続の一般的効力）
相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。

民法第八百九十八条（共同相続の効力）
1　相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する。
2　相続財産について共有に関する規定を適用するときは、第九百条から第九百二条までの規定により算定した相続分をもって各相続人の共有持分とする。

民法第九百三十九条（相続の放棄の効力）
相続の放棄をした者は、その相続に関しては、初めから相続人とならなかったものとみなす。

出典：e-Gov法令検索 民法第896条・第898条・第939条（全文を開いて確認／2026年9月3日）

896条は「相続開始の時から」と書いています。登記の話は出てきません。名義がどうなっているかと、誰が所有者かは、別の問題です。

898条1項は「その共有に属する」と書いています。遺産分割が終わるまで、実家は相続人全員のものです。

★放棄しても、現に持っているなら保存の義務が残ります

939条だけを読むと、放棄すれば実家と縁が切れるように見えます。しかし、その次の条文があります。

民法第九百四十条（相続の放棄をした者による管理）
1　相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。

出典：e-Gov法令検索 民法第940条（全文を開いて確認／2026年9月3日）

「現に占有しているとき」「引き渡すまでの間」です。放棄をしても、その実家を実際に持っている状態が続くかぎり、保存の義務は残ります。次に引き受ける人か、相続財産清算人に引き渡して、そこで終わります。放棄の書類を出した日に自動的に切れるわけではありません。

いくら払うことになるのか

金額に上限はありません。実際に生じた損害を賠償します。

物が壊れただけなら、その修理費や時価です。しかし人がけがをした場合は、治療費・休業損害・慰謝料、後遺障害が残れば逸失利益が加わります。亡くなった場合は、さらに大きくなります。

実家の解体費は木造30坪で100万円台からです。賠償はその桁で収まる保証がありません。「解体費が惜しいから放置する」という判断は、この点を計算に入れていないことが多いと思います。

★金額の中身と、いつまで請求されるのか

「金額に上限はありません」と書きました。何が金額に入るのかも、条文に書かれています。

民法第七百十条（財産以外の損害の賠償）
他人の身体、自由若しくは名誉を侵害した場合又は他人の財産権を侵害した場合のいずれであるかを問わず、前条の規定により損害賠償の責任を負う者は、財産以外の損害に対しても、その賠償をしなければならない。

民法第七百十一条（近親者に対する損害の賠償）
他人の生命を侵害した者は、被害者の父母、配偶者及び子に対しては、その財産権が侵害されなかった場合においても、損害の賠償をしなければならない。

民法第七百二十二条（損害賠償の方法、中間利息の控除及び過失相殺）
2　被害者に過失があったときは、裁判所は、これを考慮して、損害賠償の額を定めることができる。

出典：e-Gov法令検索 民法第710条・第711条・第722条（全文を開いて確認／2026年9月3日）

710条の「財産以外の損害」が、慰謝料です。物の値段だけではありません。711条は、亡くなった場合に「父母、配偶者及び子」が自分の立場で請求できる、と書いています。被害者本人の分とは別に、家族の分が立ちます。ここが金額の膨らむところです。

722条2項は逆側です。被害者の側にも落ち度があったときは、裁判所が金額を調整できます。ただしこれは事故のあとの話で、あてにして放置する理由にはなりません。

時効は「3年」ではありません

「何年か経てば請求されない」と考える人がいます。条文は、2つの物差しを持っています。

民法第七百二十四条（不法行為による損害賠償請求権の消滅時効）
不法行為による損害賠償の請求権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一　被害者又はその法定代理人が損害及び加害者を知った時から三年間行使しないとき。
二　不法行為の時から二十年間行使しないとき。

民法第七百二十四条の二（人の生命又は身体を害する不法行為による損害賠償請求権の消滅時効）
人の生命又は身体を害する不法行為による損害賠償請求権の消滅時効についての前条第一号の規定の適用については、同号中「三年間」とあるのは、「五年間」とする。

出典：e-Gov法令検索 民法第724条・第724条の2（全文を開いて確認／2026年9月3日）

人がけがをした場合や亡くなった場合は、3年ではなく5年です（724条の2）。そして、知らないまま時間が過ぎても、不法行為の時から20年という別の物差しが動いています。起算点が違うので、単純に長いほうを見ればよいわけではありません。条文は「次に掲げる場合には」と書いていて、どちらかが来た時点で消滅します。

保険で備えられるのか

備えられますが、空き家には落とし穴があります。

• 空き家は、通常の火災保険（住宅物件）の対象にならないことがあります。誰も住んでいない建物は「一般物件」として扱われ、保険料が上がるか、引き受けを断られることがあります。
• 他人への賠償に効くのは、火災保険そのものではなく特約です。個人賠償責任特約や施設賠償責任保険にあたるものが必要です。建物が燃えたときに出る保険と、人にけがをさせたときに出る保険は別です。
• 親が入っていた保険が、そのまま続いているとは限りません。契約者が亡くなったあとの手続きをしていないと、失効していることがあります。

詳しくは空き家の火災保険にまとめています。まず、いま実際にどの保険が生きているのかを確認してください。

★火事のときは、名指しされている条文が違います

空き家の事故というと、火災を思い浮かべる人が多いはずです。火事には、明治32年からある一文の法律が関係します。

失火ノ責任ニ関スル法律（明治三十二年法律第四十号）
民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス

出典：e-Gov法令検索 失火ノ責任ニ関スル法律（全文を開いて確認／2026年9月3日）。これが条文のすべてで、一文しかありません

読み下すと、こうなります。民法709条の規定は、失火の場合には適用しない。ただし失火した者に重大な過失があったときは、この限りでない。

ここで気をつけるべき点が2つあります

①この法律が名指ししているのは、709条だけです。条文に出てくる条番号は「第七百九条」のひとつだけで、717条は出てきません。これは条文を読めばそのまま分かることです。

②では717条の責任がどうなるのかは、条文だけでは決まりません。そこは裁判所の判断が積み重なってきた領域です。この記事は判例を確認していないので、断定しません。「失火責任法があるから空き家の火事は責任を負わない」と読むのは、少なくとも条文からは出てこない、ということだけ書いておきます。

そして「重大な過失」があれば、この法律の免責はそもそも外れます。屋根も壁も傷んだまま何年も放置していた建物について、重過失がなかったと言えるかどうかは、その状態しだいです。

火災保険の話も、ここに関わります。隣家が自分の火災保険で直した場合、保険会社があなたに求償してくるかどうかは、この「重大な過失」の有無で変わってきます。だから「隣が保険に入っているから大丈夫」ではありません。

行政からの通知とは、別の話です

空き家を放置していると、自治体から助言・指導や勧告が来ることがあります。これは空家法にもとづく行政の手続きで、民法717条の賠償責任とは別のものです。

行政の手続きには段階があり、文書が来てから動く時間があります。民法717条にはそれがありません。事故が起きた時点で、話は賠償から始まります。

行政の手続きのほうは、空き家の行政代執行と特定空家に指定されるとどうなるかに書いています。

★行政の道は、空家法だけではありません

上の表は空家法の手続きを書いていますが、建築物には、もう1本の道があります。建築基準法です。

建築基準法第八条（維持保全）
1　建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。

これは努力義務です。しかし、状態が悪くなると10条が動きます。

建築基準法第十条（著しく保安上危険な建築物等の所有者等に対する勧告及び命令）
1　特定行政庁は、……損傷、腐食その他の劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となるおそれがあると認める場合においては、当該建築物又はその敷地の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用中止、使用制限その他保安上又は衛生上必要な措置をとることを勧告することができる。
2　特定行政庁は、前項の勧告を受けた者が正当な理由がなくてその勧告に係る措置をとらなかつた場合において、特に必要があると認めるときは、その者に対し、相当の猶予期限を付けて、その勧告に係る措置をとることを命ずることができる。
3　前項の規定による場合のほか、特定行政庁は、建築物の敷地、構造又は建築設備が著しく保安上危険であり、又は著しく衛生上有害であると認める場合においては、当該建築物又はその敷地の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他保安上又は衛生上必要な措置をとることを命ずることができる。

出典：e-Gov法令検索 建築基準法第8条・第10条（全文を開いて確認／2026年9月3日）。第10条第1項および第3項は、括弧書きの一部を省略しています

3項の「前項の規定による場合のほか」に目を留めてください。2項は「勧告を受けた者が従わなかったとき」の命令ですが、3項はそれとは別に、著しく保安上危険だと認めれば、勧告を経ずに命令できると書いています。空家法のように助言・指導から順に上がっていくとはかぎりません。

命令に従わなかった場合の罰則もあります。

建築基準法第九十九条
次の各号のいずれかに該当する者は、一年以下の拘禁刑又は百万円以下の罰金に処する。
四　……第十条第二項若しくは第三項……の規定による特定行政庁の命令に違反した者

出典：e-Gov法令検索 建築基準法第99条（全文を開いて確認／2026年9月3日）。第4号は多数の条文を列挙しており、この記事に関係する部分だけを抜いています

空家法の道と建築基準法10条の道は、どちらも所有者に向いています。そして民法717条は、そのどちらとも別に、事故が起きた瞬間に始まります。3本を混ぜないでください。

いまできること

放置を選ぶなら、少なくともこれだけはやってください。

1. 年に1回は、屋根・塀・木を外から見る。中に入らなくても、道路から見上げるだけで分かることが多いです。瓦のずれ、塀の傾き、枯れ枝。写真を撮って日付を残しておいてください。
2. 危ないものは先に外す。アンテナ、傷んだカーポート、傾いたブロック塀。建物を壊さなくても、落ちるものだけ先に落としておくという手があります。数万円で済むこともあります。
3. 庭木は切る。竹木も条文の対象です。道路や隣地に張り出した枝は、放置しないでください。
4. いま有効な保険を確認する。親名義のまま失効していないか。他人への賠償に効く特約が付いているか。
5. 近所に連絡先を伝えておく。何かあったとき、すぐ連絡が来ます。早く知ることが、被害を小さくします。
6. 遺産分割を終わらせる。共有のままだと、責任も判断も動きません。

そのうえで、いつまで持ち続けるかを決めてください。点検も保険も、持ち続けるための費用です。それを何年払うのかという話になります。

よくある質問

誰も住んでいない実家でも、責任を負うのですか？

負います。民法717条は、まず占有者が責任を負い、占有者が必要な注意をしていたときは所有者が賠償する、という構造です。空き家では管理している所有者自身が占有者になるのがふつうなので、どちらにしても所有者に行き着きます。

遠方に住んでいて、見に行けませんでした。それでも責任がありますか？

あります。条文が問うのは「設置又は保存に瑕疵があること」であって、所有者が見に行けたかどうかではありません。所有者の責任には、占有者にあるような「必要な注意をしたときは免責」という規定が付いていません。

登記が親の名義のままです。自分の責任になりますか？

なり得ます。相続が起きた時点で所有権は相続人に移っています。登記は第三者に権利を主張するための手続きであって、登記していないから所有者ではない、ということにはなりません。相続登記は2024年4月1日から義務です。

兄弟の共有です。誰が払うのですか？

共有者の間でどう分担するかは事案によりますが、被害者から見れば請求先は複数あります。「兄が管理しているから自分は関係ない」という言い分がそのまま通るとは限りません。遺産分割を終わらせておくことが、責任の所在をはっきりさせる意味でも重要です。

庭の木が倒れて隣家を壊した場合も同じですか？

はい。民法717条第2項が「前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する」と定めています。庭木も対象です。

火災の場合はどうなりますか？

この記事では扱いません。火災には失火責任法という別の法律があり、それが工作物責任にどう関わるかについて、当サイトは一次資料で確認できていません。確認できていないことを断定的に書くことはしません。火災の備えについては空き家の火災保険を参照してください。

解体すれば、この責任はなくなりますか？

建物と塀が無くなれば、その工作物についての責任はなくなります。ただし土地は残ります。擁壁や残った門柱があれば、それは引き続き工作物です。また更地にすると土地の固定資産税の住宅用地特例が外れ、翌年から税額が上がります。解体は責任を減らしますが、費用と税がついてきます。

この記事で確認できなかったこと

• 判例を挙げていません。民法717条の「瑕疵」の判断や、空き家の事故についての具体的な裁判例を、一次資料で確認できませんでした。この記事は条文の構造だけを書いています。
• 失火責任法と民法717条の関係について、判例を確認していません。失火責任法の条文そのものは全文を確認して本文に引用しました。その条文が名指ししているのは民法709条だけで、717条は出てきません。そこまでは条文から言えることです。しかし、その効果が717条の責任にどう及ぶかは判例の積み重ねによる領域で、一次資料にあたれていません。火災については、この記事の記述をそのまま判断の材料にしないでください。
• 賠償額の相場は書いていません。事案ごとに大きく変わり、統計を確認できませんでした。
• 共有者の責任の分け方は書いていません。事案によります。実際に事故が起きたら、弁護士に相談してください。
• この記事は法律の一般的な説明です。個別の事案の判断ではありません。当サイトは法律事務所ではありません。

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解体補助金データベース全国501自治体の空き家解体補助金上限額・申請時期・落ちやすい条件を、市区町村ごとに公式ページで確認しています。水道加入金データベース全国355自治体の水道加入金・下水道負担金建て替えのときにいくらかかるか（かからないか）を、条例まで確認しています。