相続した土地でアパート経営｜「30年家賃保証」は法律上どうなっているか

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相続した実家の土地について、ハウスメーカーからこう言われることがあります。「アパートを建てれば相続税が下がって、30年一括借上げで家賃も保証されます」と。

相続税が下がるのは事実です。仕組みも条文にあります。問題はもう半分のほうです。

「30年家賃保証」と契約書に書いてあっても、業者は法律上、家賃の減額を請求できます。借地借家法32条1項が「契約の条件にかかわらず」と明言しているからです。そして最高裁は、この条文を強行法規だと判断しています。賃料保証特約で適用を排除することはできない、と。

この記事は、アパート経営を勧める記事でも、やめろという記事でもありません。条文と統計だけで、業者が積極的には言わない側の事実を並べます。そのうえで、相続した実家の土地に限って言えば、先に確かめないと数百万円単位で損をする論点があるので、そこから書きます。

結論だけ先に

アパートを建てると、空き家の3,000万円特別控除は完全に失われます。措置法35条3項2号の「貸付けの用に供されていたことがない」要件に正面から反します。税率20.315%で最大約609万円。建てる前に必ず比べてください。
「家賃保証」は法的に何も保証していません。借地借家法32条1項は「契約の条件にかかわらず」減額請求を認め、最高裁は同項を強行法規と判断しています。減額しない特約は、条文のただし書に含まれていません。
国が2020年にサブリース規制を作ったこと自体が答えです。賃貸住宅管理業法28条・29条・30条。誇大広告と不当な勧誘が禁止され、契約前に重要事項を説明する義務が課されました。問題が起きていなければ、法律は作られません。
賃貸用の空き家は全国に443万6千戸あり、なお増えています（令和5年住宅・土地統計調査）。すでに借り手のいない賃貸住宅が443万戸ある市場に、1棟を追加投入するという話です。

条文・通達・統計はすべて2026年8月24日にe-Gov法令検索、国土交通省、国税庁、総務省統計局、裁判所の公式ページで確認しました。税額の判断は個別事情で変わります。実行前に必ず税理士にご相談ください。

1. 建てる前に：3,000万円控除が消えます

いちばん損の大きい論点から書きます。

相続した実家の土地にアパートを建てると、空き家の3,000万円特別控除は使えなくなります。

租税特別措置法35条3項の要件は、家屋を取り壊して敷地を売る場合、「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと」です。アパートを建てて貸せば、当然これに反します。

跡地の使い方	3,000万円特別控除
何もせず更地のまま売る	使える（他の要件を満たせば）
アパートを建てる	使えない
駐車場として貸す	使えない（舗装の有無を問わず）
家を残したまま貸す	使えない

失う金額

控除額は最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円。措置法35条4項）。長期譲渡所得の税率20.315%を当てはめると、約609万円の税額差になりえます。

そして、この控除には期限があります。相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。アパートの計画を検討している間に期限が来ることがあります。

要件と期限は空き家の3,000万円特別控除に、駐車場にした場合は実家の跡地で駐車場経営にまとめました。

2. 「家賃保証」が法律上どうなっているか

ここがこの記事の中心です。

第三十二条　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

出典：e-Gov法令検索借地借家法（平成三年法律第九十号）／2026年8月24日確認

3か所を読んでください。

条文の言葉	意味すること
「当事者は」	貸主・借主の双方。サブリースでは業者が借主なので、業者から減額を請求できます
「契約の条件にかかわらず」	契約書に「30年家賃保証」と書いてあっても、請求権は封じられません
「増額しない旨の特約がある場合には」	ただし書が救っているのは増額しない特約だけ。減額しない特約は、条文の例外に入っていません

増額と減額は、条文の上で扱いが違います。この非対称が「家賃保証」の正体です。

そして最高裁は、この条文を強行法規だと判断しています。

裁判所の裁判例検索に掲載されている最高裁判決に、次の判示があります。

「借地借家法32条1項は、強行法規であって、賃料保証特約によってその適用を排除することができない」

出典：裁判所裁判例検索／2026年8月24日確認

つまり、契約書の文言では止められない、ということが司法の側でも確定しています。

争っても、負けると利息をつけて返します

減額を請求されて納得できない場合、裁判で争うことになります。その間は自分が相当と認める額を請求できます（32条3項）。

ただし裁判で負けると、受け取りすぎた分を年1割の利息をつけて返さなければなりません（32条3項ただし書）。争うこと自体にリスクがあります。

例外は1つだけあります。

借地借家法38条9項により、定期建物賃貸借で、かつ賃料改定の特約がある場合には32条が適用されません。逆に言えば、普通借家型の一括借上げ契約では32条は必ず効きます。

契約書が定期借家か普通借家かは、真っ先に確認すべき点です。

3. こちらから解約するのは難しい構造です

もう1つの非対称があります。サブリース契約では、業者が「借主」です。そして借地借家法は借主を保護する法律です。

オーナーから契約を終わらせるには、借地借家法28条の「正当の事由」が必要になります。

自分の土地に自分で建てた建物なのに、その建物を借りている業者のほうが法律で守られる——この逆転が起きます。「気に入らなければ解約すればいい」は成り立ちません。

4. 国が規制を作った、という事実

2020年、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）が成立し、サブリース業者への規制が入りました。

条文	内容
28条	誇大広告等の禁止
29条	不当な勧誘等の禁止。相手方の判断に影響を及ぼす重要なものにつき、故意に事実を告げない行為が禁止されています
30条	契約締結前の重要事項説明。説明事項は国土交通省令で定められています

この3条が置かれた意味を、そのまま読んでください。

法律は、起きていない問題のためには作られません

「家賃が下がることを故意に告げない」ことを、わざわざ法律で禁止した。それは、告げない事例が積み重なったからです。

裏返せば、いま説明を受けているあなたは、法律で守られている状態です。重要事項説明の場で、「家賃はどういう条件で減額されますか」「過去に減額した実績はありますか」と聞いてください。これは失礼な質問ではなく、法律が説明を義務づけている事項です。

5. 相続税は、たしかに下がります

公平のために、下がる側も条文で書きます。

何が	どう下がるか	根拠
貸家建付地（アパートの敷地）	自用地価額 −（自用地価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）	財産評価基本通達26
貸家（建物）	固定資産税評価額から借家権割合ぶんを控除	同通達93
小規模宅地等（貸付事業用宅地等）	200㎡まで50%減額	租税特別措置法69条の4

「賃貸割合」が計算式に入っています

貸家建付地の評価減は、賃貸割合を掛けて計算します。空室が増えると、評価減も小さくなります。

つまり「空室が増える」というリスクは、家賃収入だけでなく相続税の評価減にも同時に効きます。営業資料の試算が満室前提になっていないか、確認してください。

さらに小規模宅地等の特例には3年縛りがあります（措置法69条の4第3項4号）。相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地は原則として対象外です。「相続税対策」として直前に建てても効きません。

6. 建物は22年で償却が終わります

木造アパートの法定耐用年数は22年です。

構造（住宅用）	耐用年数
木造	22年
金属造（骨格材の肉厚 4mm超）	34年
金属造（骨格材の肉厚 3mm超4mm以下）	27年
金属造（骨格材の肉厚 3mm以下）	19年
鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造	47年

出典：減価償却資産の耐用年数等に関する省令別表第一／国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」／2026年8月24日確認

「軽量鉄骨」は法令上の区分ではありません。省令は「金属造のもの」を骨格材の肉厚で3つに分けています。営業資料に「軽量鉄骨」と書かれていたら、骨格材の肉厚が何mmかを聞いてください。19年と34年では、まったく違う話になります。

償却が終わっても、返済は続きます

減価償却費は「経費になるが現金は出ていかない」費用です。逆に元本返済は「現金は出ていくが経費にならない」支出です。

耐用年数が終わると、償却費がゼロになります。返済期間のほうが長ければ、そこから先は帳簿上の利益が増えて税金が増えるのに、現金は元本返済に消えるという期間が必ず来ます。俗に「デッドクロス」と呼ばれます（俗称であって、法令用語ではありません）。

そして木造22年・金属造3mm以下19年は、「30年一括借上げ」より短いのです。契約期間の後半は、償却の終わった建物を、減額されうる家賃で、修繕費を負担しながら持ち続ける期間になります。

7. 市場の実際：賃貸用の空き家が443万6千戸あります

減額請求が起きる理由は、統計が説明しています。

項目	数値	2018年比
総住宅数	6,504万7千戸	—
空き家数	900万2千戸	+51万3千戸
空き家率	13.8%	+0.2ポイント
うち賃貸用の空き家	443万6千戸	+10万9千戸
うち売却用の空き家	32万6千戸	+6万9千戸

出典：総務省統計局令和5年住宅・土地統計調査（2023年10月1日現在。2024年9月25日公表）／2026年8月24日確認

空き家900万戸のうち、約半分（49.3%）が「賃貸用の空き家」です。放置された実家の話だけではありません。すでに借り手のいない賃貸住宅が443万戸あり、なお増えている市場に、これから1棟を追加投入する——これがアパートを建てるという行為の実態です。

そして借地借家法32条1項の減額事由の3つ目は「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」です。周辺の家賃が下がれば、業者はこれを根拠に減額を請求できます。統計と条文は、まっすぐ繋がっています。

8. 建てられるとは限りません

そもそもの制約も確認してください。

確認すること	なぜ
用途地域	建てられる建物の種類・規模が変わります
建ぺい率・容積率	何戸建てられるかが決まります
接道	再建築不可なら、そもそも建てられません（再建築不可の実家）
既存建物の解体費	初期費用に乗ります（実家の解体費用）
地盤	地盤改良費が別にかかることがあります
境界	確定していないと着工できないことがあります（実家の境界が決まっていない）

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空室率の前提が妥当かは、提案書を並べると見えます

本文7章のとおり、賃貸用の空き家は全国に443万6千戸あり、なお増えています。その市場でどれだけの空室率を見込むかが、30年の収支をまるごと変えます。1社の提案だけでは、その前提が妥当かを判断する基準がありません。一括請求で複数社の提案書を取り寄せると、同じ土地なのに前提がどれだけ違うかが見えます。

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9. 決める前に、何を並べるか

この記事で確かめたことを、判断の順に並べます。

売る可能性があるか。あるなら、まず3,000万円控除の要件と期限（相続から3年目の年末）を確認する。建てたら消えます
その土地を売ったらいくらか。控除を捨てる価値があるかは、金額が分からないと比べられない
契約が普通借家か定期借家か。普通借家なら借地借家法32条が必ず効く
減額の条件と、過去の減額実績。重要事項説明で聞く（法律が説明を義務づけています）
試算が満室前提になっていないか。賃貸割合は相続税の評価減にも効く
骨格材の肉厚は何mmか。19年と34年では話が変わる
返済期間と耐用年数のどちらが長いか。長いなら、その差の期間に何が起きるか
複数社の提案を並べる。1社だけでは、空室率の前提が妥当かを判断できない

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よくある質問

「30年家賃保証」は嘘ですか

嘘とまでは言えませんが、法的に保証されてはいません。借地借家法32条1項が「契約の条件にかかわらず」当事者は減額を請求できると定めており、最高裁は同項を強行法規と判断しています。契約書の文言では請求権を封じられません。「30年間、借り上げ契約が続く」ことと「30年間、同じ家賃が続く」ことは別の話です。この2つを分けて聞いてください。

減額を断ることはできますか

断って争うことはできますが、リスクがあります。協議が調わない間は、自分が相当と認める額を請求できます（32条3項）。ただし裁判で負けると、受け取りすぎた分を年1割の利息をつけて返さなければなりません。争うこと自体にコストがかかる構造です。

気に入らなければ解約すればいいのでは

簡単ではありません。サブリース契約では業者が「借主」で、借地借家法は借主を保護します。オーナーから終わらせるには28条の「正当の事由」が必要です。自分の土地に自分で建てた建物なのに、借りている業者のほうが守られるという構造になっています。

相続税は本当に下がりますか

下がります。貸家建付地（財産評価基本通達26）と貸家（同93）の評価減、小規模宅地等の特例（措置法69条の4）で200㎡まで50%減額。ただし2つ条件があります。①貸家建付地の計算式には賃貸割合が入るので、空室が増えると評価減も小さくなります。②小規模宅地等には3年縛りがあり、相続開始前3年以内に始めた貸付けは原則対象外です。

相続税対策として、今から建てるのは有効ですか

今回の相続には効きません。相続税の評価は相続開始時点の状態で決まるので、相続が終わってから建てても遡りません。効くのは次の相続（あなたから子へ）です。しかも3年縛りがあるので、少なくとも3年は続ける前提になります。そして、その3年の間に3,000万円控除の期限（相続から3年目の年末）が来ます。

「軽量鉄骨」と言われました。耐用年数は何年ですか

それだけでは決まりません。「軽量鉄骨」は法令上の区分ではないからです。省令は「金属造のもの」を骨格材の肉厚で分けており、住宅用で4mm超が34年、3mm超4mm以下が27年、3mm以下が19年です。骨格材の肉厚が何mmかを確認してください。19年と34年では、返済期間との関係がまったく変わります。

デッドクロスとは何ですか

俗称で、法令用語ではありません。現象としては、減価償却が終わると経費が減って帳簿上の利益が増え、税金が増える。一方で元本返済は経費にならないまま続くので、現金は出ていく——この結果、税金が増えるのに手取りが減る期間のことです。返済期間が耐用年数より長ければ、必ず発生します。木造22年に対して30年ローンなら、8年間その状態が続きます。

空室リスクはどれくらいありますか

個別の物件について予測することはできません。ただし全国の数字は出ています。賃貸用の空き家が443万6千戸あり、2018年から10万9千戸増えました（令和5年住宅・土地統計調査）。空き家全体の約半分が賃貸用です。この数字は、業者が減額を請求してくる根拠（借地借家法32条1項の「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当」）と直結しています。

重要事項説明で何を聞けばいいですか

最低この3つです。①家賃の減額はどういう条件で行われるか。②この会社は過去に減額した実績があるか。③契約は普通借家か定期借家か。賃貸住宅管理業法29条は「相手方の判断に影響を及ぼす重要なものにつき、故意に事実を告げない行為」を禁止しています。聞くことは法律が予定している行動です。遠慮する必要はありません。

そもそも建てられる土地かどうかは、どう確認しますか

用途地域・建ぺい率・容積率・接道です。市区町村の都市計画課で確認できます。接道が足りないと再建築不可で、そもそも建てられません（再建築不可の実家）。境界が確定していないと着工できないこともあります（実家の境界が決まっていない）。既存建物の解体費も初期費用に乗ります（実家の解体費用）。

1社の提案だけで決めていいですか

やめてください。空室率をどう置くか、家賃をいくらで見込むか、修繕費をどう計上するかで、30年の収支はまったく違う絵になります。1社だけでは、その前提が妥当かどうかを判断する基準がありません。複数社の提案書を並べて、同じ土地で空室率の前提がどれだけ違うかを見てください。それ自体が、その数字の信頼度を教えてくれます。

この記事で確認できなかったこと

アパート経営の利回り・建築費の相場。官公庁の統計に存在しません。当サイトは相場の数字を書きません。
引用した最高裁判決の事件番号と言渡日。裁判所の裁判例検索で判決文PDFの本文は確認できましたが、詳細ページを取得できず特定できませんでした。判示の文言は判決文PDFから確認したものです。
都道府県別の「賃貸用の空き家率」。住宅・土地統計調査の結果の概要には、この指標での掲載がありませんでした（掲載されているのは「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家率」）。
サブリース契約の家賃が実際にどれくらい減額されているかの統計。官公庁の一次情報で確認できませんでした。
不動産所得の「5棟10室」基準を明示した国税庁の一次情報。広く使われている目安ですが、根拠を示せないため本文でも断定していません。
借家権割合が全国一律30%かどうか。国税庁の資料で確認しようとしましたが、確定できませんでした。お住まいの地域の割合は、国税庁の路線価図・評価倍率表でご確認ください。
賃貸住宅管理業法の罰則の適用実績。統計を確認できませんでした。

まとめ

アパートを建てると、空き家の3,000万円特別控除は完全に失われます。最大約609万円の差です。建てる前に比べてください。
「家賃保証」は法的に保証されていません。借地借家法32条1項は「契約の条件にかかわらず」減額請求を認め、最高裁は同項を強行法規と判断しています。
減額しない特約は、条文のただし書に含まれていません。ただし書が救っているのは「増額しない特約」だけです。
争って負けると、受け取りすぎた分を年1割の利息付きで返します（32条3項）。
オーナーから解約するには「正当の事由」が要ります（28条）。業者が「借主」だからです。
国は2020年にサブリース規制を作りました（賃貸住宅管理業法28条・29条・30条）。「家賃が下がることを故意に告げない」ことが禁止されています。聞くのは法律が予定した行動です。
相続税は下がります。ただし賃貸割合が計算式に入るので空室で目減りし、小規模宅地等には3年縛りがあります。
木造の耐用年数は22年、金属造3mm以下は19年。「30年一括借上げ」より短いのです。
賃貸用の空き家は全国に443万6千戸あり、なお増えています。これが減額請求の背景です。

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