実家の片付けで捨ててはいけない書類9つ｜電気の「使用中止日」が分かる紙まで要ります

【PR】本ページはプロモーションを含みます。

実家の片付けで、いちばん最初に捨てられるのが紙です。押し入れの奥から出てきた茶色い封筒、仏壇の引き出しに入っていた古い書類、台所の棚に積まれた明細。「もう要らないだろう」で処分される紙のなかに、数百万円ぶんの価値があるものが混ざっています。

この記事は、片付けを始める前に読むためのものです。捨ててはいけない紙を9種類、なぜ必要なのかという根拠つきで並べます。いくつかは、たぶん誰も教えてくれません。電気の「使用中止日が分かる書類」や、老人ホームの「外出記録のコピー」まで要るということは、国土交通省の資料を読まないと出てきません。

① 親が家を買ったときの売買契約書

国税庁のタックスアンサー「No.3258 取得費が分からないとき」に、こう書かれています。

売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなど、取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。（中略）例えば、土地建物を3,000万円で売った場合に取得費が不明のときは、売った金額の5パーセント相当額である150万円を取得費とすることができます。

この「3,000万円 → 150万円」は、国税庁自身が挙げている例です。2,850万円が丸ごと利益として扱われます。

どのくらい違うのか、税率だけを使って並べます。長期譲渡所得の税率は所得税15%・住民税5%で、これに復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が加わります（措法31、復興財確法13）。合わせて20.315%です。

	契約書がある場合	契約書が無い場合
売却価格	3,000万円	3,000万円
取得費	2,000万円（例）	150万円（5%）
譲渡費用	200万円	200万円
課税長期譲渡所得	800万円	2,650万円
税額（20.315%）	1,625,200円	5,383,475円
差額 約376万円

これは仮の数字での試算です。取得費2,000万円という前提を置いていますし、建物ぶんは減価償却が要ります。空き家の3,000万円特別控除が使えるなら、どちらのケースでも税額はゼロになることがあります。

取得費が分からないときにどうするかは、相続した実家の取得費が分からないときで、契約書以外の証拠になりうる資料まで含めて書いてあります。この記事は「捨てないこと」、あちらは「無くしたあとどうするか」です。

② 契約書以外にも、取得費になる紙があります

国税庁のNo.3252「取得費となるもの」が列挙しているものです。購入代金・建築代金・購入手数料のほか、設備費や改良費も含まれます。

取得費になるもの	探すべき紙
登録免許税（登記費用を含む）、不動産取得税、印紙税	司法書士の請求書・領収書、納税通知書
借主を立ち退かせるために支払った立退料	合意書、振込控え
土地の埋立て・土盛り・地ならしの造成費用	工事の請負契約書、領収書
土地の取得に際して支払った測量費	測量会社の請求書
所有権を確保するために要した訴訟費用	判決書、弁護士費用の領収書
土地の利用が目的だった場合の、建物の購入代金と取壊しの費用	解体工事の契約書・領収書
購入資金の借入金の利子（使用開始日までの分）	ローンの返済明細
契約解除の違約金	解除合意書

リフォームの請負契約書と領収書も、「改良費」として取得費に入りうる紙です。冒頭の定義に「設備費や改良費なども含まれます」と書かれています。20年前の増築の書類が押し入れから出てきたら、それは捨てる紙ではありません。

ただし建物は減価償却が必要です。No.3261の算式はこうです。

建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 ＝ 減価償却費相当額

非事業用の建物は、耐用年数の1.5倍の年数（1年未満切捨て）に対応する旧定額法の償却率を使います。差し引ける限度は取得価額の95%です。

③ 「市街地価格指数で推計できる」は、国税庁が認めているわけではありません

契約書が無いときの代替として、市街地価格指数を使った推計が紹介されることがあります。ここは正直に書きます。

国税庁が市街地価格指数による推計を認めた法令・通達・タックスアンサー・質疑応答事例は、見つけられませんでした。No.3258が示す代替手段は「収入金額の5%」だけです。

実務書では平成12年11月16日の裁決（裁決事例集No.60・208頁）が引用されますが、この裁決の本文は今回確認できませんでした（国税不服審判所のサイトが文字化けして読めませんでした）。全日本不動産協会は「譲渡所得税の計算における取得費の推計について定められた規定は存在しません」と明記しています。

つまり、推計は「やってみて認められるかどうか」の世界です。契約書が1枚あれば、そもそも争いになりません。それがこの記事の趣旨です。

---

④ 電気・水道・ガスの「使用中止日が確認できる書類」

ここからが、たぶん誰も教えてくれない部分です。

空き家の3,000万円特別控除を使うには、確定申告のときに市区町村長が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を添付します（国税庁 No.3306）。そしてこの確認書を市区町村からもらうために、市区町村へ別の書類を出す必要があります。

国土交通省の資料が挙げている、確認申請の添付資料です。

ケース	市区町村に出す資料
取り壊さずに売る	被相続人の住民票の除票／相続人の住民票の写し／登記事項証明書／売買契約書のコピー
	空き家であったことの確認資料。次のいずれか： ・電気、水道又はガスの使用中止日が確認できる書類 ・宅地建物取引業者が「現況空き家」と表示した広告 ・その他要件を認めることができる書類
取り壊して売る	上記に加えて、家屋の閉鎖事項証明書／更地であることが分かる写真／（未登記家屋なら）解体工事の請負契約書のコピー及び工事費用の請求書や領収書等
老人ホーム等に入所していた	さらに、要介護・要支援認定等を受けていたことを証する書類／老人ホーム等の名称・所在地・施設区分が確認できる書類／電気・水道・ガスの契約情報、または老人ホーム等が保有する外出記録のコピー

なお、電気・ガスの閉栓証明は税務署に出す添付書類の一覧には入っていません。これは市区町村に「確認書をください」と頼むときの資料です。窓口が2つあることを、先に知っておいてください。

---

⑤ 相続税の申告書一式

相続税を払ったなら、売ったときに取得費加算の特例（措法39）が使えます。国税庁 No.3267の要件は3つです。

1. 相続や遺贈により財産を取得した者であること
2. その財産を取得した人に相続税が課税されていること
3. その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

提出書類として国税庁が挙げているのは「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」と「譲渡所得の内訳書」の2点だけです。相続税の申告書そのものの写しが必要だとは書かれていません。

ただし、その計算明細書を作るには相続税額、譲渡した財産の相続税評価額、取得財産の価額が要ります。数字は申告書にしか書いてありません。だから申告書一式は捨てないでください。

この特例の落とし穴は相続税の取得費加算にまとめてあります。3,000万円控除とは、どちらか一方しか選べません。

⑥ 建築確認済証・検査済証（無くても代わりがあります）

北九州市の公式ページは、はっきりこう書いています。

確認済証や検査済証そのものの再発行はできません。

代わりに、特定行政庁が保有する建築確認台帳の記載事項について証明書が出ます。証明されるのは、建築主の住所・氏名、建築場所、確認済証番号と交付年月日、検査済証番号と交付年月日です。北九州市の手数料は1件300円。名称は「台帳記載事項証明書」「建築確認台帳記載事項証明」など自治体でばらばらです。

なぜ要るのか。国土交通省が平成26年7月に出したガイドラインに、こう書かれています。

既存不適格建築物であるのか、違反建築物であるのかの判断が難しく、調査に多大な時間と費用を要する場合があることから、結果として増改築や用途変更を実現できないケースも見受けられ

同ガイドラインは、検査済証を取得していない建築物が「平成11年以前では半数以上を占めていた」とも書いています。古い実家なら、そもそも最初から無い可能性が高いということです。

「住宅ローンの審査で検査済証が要る」という話については、国交省や特定行政庁の公式説明は見つけられませんでした。金融機関ごとの審査基準の話だと思われます。

接道や再建築の可否そのものは再建築不可の実家をどうするかで扱っています。

⑦ 地積測量図と、境界に関する紙

地積測量図は法務局で図面証明書として取れます。手数料は令和7年4月1日からの一覧で次のとおりです。

区分	書面請求	オンライン・送付	オンライン・窓口交付
登記事項証明書	600円	520円	490円
地図等情報（地積測量図等）	500円	470円	440円

境界が分からないときの最後の手段が筆界特定制度です。法務省の説明では、筆界とは「土地が登記された際にその土地の範囲を区画するものとして定められた線」で、筆界特定登記官が、外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて位置を特定します。

手数料は土地の価格で決まります。東京法務局のQ&Aによる算定式は（申請人の土地の価格＋相手方の土地の価格）÷2×0.05で、法務省の例では価格の合計額が4,000万円なら申請手数料は8,000円です。

なお「境界確認書が無いと売れない」ことについての、法務局・国交省の公式説明は見つけられませんでした。実務上、買主や仲介会社が求めるという話です。

⑧ 権利証（登記識別情報）——無くしても登記はできます

ここは安心してよい話です。法務局の公式資料に、提供できない場合の代替が3つ挙げられています。

方法	内容	費用
事前通知制度（原則）	申請情報に理由を記載。登記官が本人確認のため通知を発する。個人は本人限定受取郵便、法人は書留	手数料はかかりません
資格者代理人による本人確認情報	司法書士等に委任し、本人確認した旨の書類を提供	報酬が発生する場合があります
公証人による認証	公証人に確認書類を作成してもらう	—

根拠は不動産登記法23条4項。「権利証が無いから売れない」は誤りです。ただし事前通知の返送期限については、この資料に記載がなく確認できませんでした。司法書士に確認してください。

⑨ 火災保険の証券

ここも正直に書きます。被相続人名義の火災保険が相続でどうなるか、解約返戻金がどう扱われるか、名義変更をしないまま火災になったら支払われるのか——日本損害保険協会や金融庁の公式説明は、今回見つけられませんでした。

日本損害保険協会の「損害保険Q&A」に「空き家になった場合の火災保険の手続き」という設問が存在することまでは確認できましたが、本文が読めませんでした。

したがって、この記事で言えるのは「証券を捨てるな、保険会社に電話しろ」だけです。空き家になった時点で契約の扱いが変わることがある点は、空き家の火災保険にまとめてあります。

捨てる前に、この順番で確保してください

1. 茶封筒はすべて開ける。売買契約書、権利証、保険証券は茶封筒に入っていることが多いです
2. 仏壇・仏間・押し入れの上段。権利証と保険証券の定位置です
3. 台所や電話台まわり。検針票、納税通知書、公共料金の明細がここに溜まります
4. ライフラインを止める前に、使用中止日が分かる紙かメールを1つ確保する
5. 老人ホームを引き払う日に、外出記録のコピーをその場で頼む
6. 相続税を申告したなら、申告書一式を1部手元に置く
7. 写真で撮っておく。原本を無くしても、写しで話が進むことがあります
8. 迷った紙は、段ボール1箱ぶんだけ「保留」に回す。1箱の保管コストより、1枚の損のほうが大きいです

よくある質問

もう捨ててしまいました。取り返しはつきますか

種類によります。登記事項証明書、地積測量図、台帳記載事項証明書、相続税の申告書（税務署で開示請求）は取り直せます。取り直せないのは、親が家を買ったときの売買契約書です。仲介した不動産会社や、当時の売主、住宅ローンを借りた金融機関に控えが残っている可能性はあります。取得費が分からないときの手順に、探し方を書きました。

遺品整理業者に頼むと、書類は取っておいてもらえますか

業者によります。「重要書類は捨てずに分けておいてほしい」と、契約の前に言葉で伝えてください。作業当日に伝えても、もう分別が始まっています。費用の相場と、業者選びで確認すべきことは遺品整理の費用にあります。

建物の取得費は、どうやって計算するのですか

No.3261の算式（取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数）で減価償却費相当額を出し、取得価額から差し引きます。非事業用は耐用年数の1.5倍・旧定額法で、差し引ける限度は取得価額の95%です。構造別の償却率は国税庁のページに画像で載っていて、この記事では数値を転記していません。元のページで確認してください。

兄弟で分けるとき、書類は誰が持つべきですか

売る予定の人です。確定申告をするのは売った人なので、その人の手元に無いと意味がありません。共有のまま売る場合は全員が申告するので、コピーを人数分作ってください。共有になっている実家に、共有名義の売却の進め方を書いています。

この記事で確認できなかったこと

• 市街地価格指数による推計を国税庁が認める根拠。法令・通達・タックスアンサー・質疑応答事例のいずれにも見当たりませんでした
• 平成12年11月16日裁決（裁決事例集No.60・208頁）の裁決要旨の本文。国税不服審判所のサイトが文字化けして読めませんでした。否認された公表裁決の有無も未確認です
• 取得費加算で相続税の申告書の写しが必要か。No.3267の提出書類欄には明細書と内訳書の2点しか書かれていません
• 住宅ローン審査で検査済証が必要だという公的根拠
• 境界確認書が無いと売却で困ることについての、法務局・国交省の公式説明
• 地積測量図がすべての土地には備え付けられていない旨の公式な明文
• 火災保険の相続・名義変更・解約返戻金・名義未変更時の支払可否について、日本損害保険協会または金融庁の公式説明
• 登記識別情報の事前通知の返送期限
• No.3261の構造別の耐用年数・償却率の数値（国税庁のページで画像提供されているため、この記事には転記していません）

---

まとめ

1. 売買契約書が最優先。無いと取得費は売値の5%（国税庁の例示で3,000万円→150万円）
2. 登記費用、不動産取得税、造成費、測量費、リフォームの請負契約書も取得費になりうる紙です
3. 市街地価格指数での推計を国税庁が認めた根拠は確認できませんでした
4. 電気・水道・ガスの「使用中止日が確認できる書類」は、3,000万円控除の確認書をもらうために要ります
5. 老人ホームに入っていたなら、「外出記録のコピー」まで添付資料に挙がっています。引き払う日に頼んでください
6. 相続税の申告書一式は、取得費加算の計算明細書を作るために必要です
7. 建築確認済証・検査済証は再発行できません。台帳記載事項証明書（北九州市で1件300円）が代わりです
8. 境界の図面が無いと、筆界特定で測量費50〜80万円が乗ることがあります
9. 権利証を無くしても登記はできます。事前通知制度に手数料はかかりません

あわせて読みたい

• 空き家の水道と電気は止めるべき？——「廃止」を選ぶと加入金が復活します
• 相続した実家の取得費が分からないとき——契約書を無くしたあと、何が証拠になりうるか
• 空き家の3,000万円特別控除——確認書をもらうために、市区町村への申請が別に要ります
• 相続税の取得費加算——3,000万円控除とは、どちらか一方しか選べません
• 遺品整理の費用——業者を入れる前に、書類だけ先に抜いてください
• 境界が決まっていない実家——測量図が無いと、売却の前に50万円以上かかることがあります
• 再建築不可の実家——建築確認台帳の証明書が、判定の出発点になります
• 空き家の火災保険——証券を捨てる前に、保険会社に電話してください
• 実家を売ったときの譲渡所得税——取得費が効いてくるのは、この計算です
• 実家じまい完全ガイド｜親の家をどうするか、その全部
• 仏壇じまいの費用と手順｜仏壇の引き出しを開ける前に読んでおくと、順番を間違えません。
• 実家の片付けの手順｜書類を抜いたあとの、家財の出し方。家電4品目とパソコンは別ルートです。
• 親が子の名義で貯めたお金は、親の財産です｜連載「親が元気なうちに」第1回。名義預金の分かれ目。
• 相続した実家を売ったあと、雨漏りが見つかったら｜修繕の紙は、告知書に何を書くかの材料になります。
• 親が亡くなったら、4か月以内に親の確定申告をします｜去年の確定申告書の控えは、4か月の手続きで要ります。

お住まいの自治体で調べる

解体補助金データベース全国501自治体の空き家解体補助金上限額・申請時期・落ちやすい条件を、市区町村ごとに公式ページで確認しています。水道加入金データベース全国355自治体の水道加入金・下水道負担金建て替えのときにいくらかかるか（かからないか）を、条例まで確認しています。