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相続した実家の納税通知書が、毎年4月に届く。誰も住んでいないのに、税金だけは来る。この金額、そもそも正しいのだろうか。
確かめる手段は用意されています。ひとつは「縦覧」。同じ市町村にある他人の土地・家屋の価格と、自分のものを見比べられる制度です。毎年4月から期間限定で、無料で使えます。
そして納得できないときは、「審査の申出」で価格を争えます。ただしここに落とし穴があって、申出先は市役所ではありません。市町村から独立した固定資産評価審査委員会という別の機関です。しかも争えるのは「価格」だけで、住宅用地の特例が付いていないといった不服は別のルートになります。宛先を間違えると、それだけで通りません。
この記事は、地方税法と、総務省・国土交通省・市町村の公表資料だけで、この2つの制度と、相続した実家で実際に起きることを整理します。
最終更新：2026年8月26日
結論だけ先に
- ★価格の不服は「市役所」ではなく「固定資産評価審査委員会」へ。地方税法432条の審査の申出です。期限は納税通知書の交付を受けた日後3か月以内。手数料は不要。この申出を経ないと、裁判にも進めません。
- 「価格」以外の不服は、市町村長への審査請求です。住宅用地特例が付いていない、非課税の判定がおかしい、税額の計算が違う——これらは審査の申出では扱えません。宛先も根拠法も別です。
- 縦覧は毎年4月1日から。無料です。他人の土地・家屋の価格と比べられます（地方税法416条）。ただし見えるのは価格だけで、他人の税額は見えません。終わる日は自治体ごとに違います。
- ★3年に1度の評価替えの年（基準年度）以外は、原則として価格を争えません。地目の変換、家屋の増改築・損壊、地価下落による修正などの例外はあります（432条1項ただし書）。本気で争うなら基準年度の納税通知書が来た年が本番です。
この記事は地方税法・空家等対策の推進に関する特別措置法と、総務省・国土交通省・市町村の公表資料だけで書いています。当サイトに税理士も不動産鑑定士もいません。期間・必要書類・手数料は自治体ごとに違います。必ずお住まいの市町村にご確認ください。確認できなかったことは記事末尾に並べてあります。
1. 3つの制度を、まず区別してください
ここを取り違えると、何も進みません。
| やりたいこと | 使う制度 | 根拠 | 期限 |
|---|---|---|---|
| 他人の土地・家屋の価格と見比べたい | 縦覧 | 地方税法416条 | 毎年4月1日から（終期は自治体で違う） |
| 自分の課税台帳に何が書かれているか見たい | 閲覧 | 地方税法382条の2 | 通年 |
| 「価格」に不服 | 審査の申出（固定資産評価審査委員会へ） | 地方税法432条 | 納税通知書の交付を受けた日後3か月以内 |
| 「価格以外」に不服 | 審査請求（市町村長へ） | 地方税法19条・行政不服審査法 | 処分を知った日の翌日から3か月以内 |
京都市の資料は、この切り分けをはっきり書いています。
固定資産課税台帳に登録された価格に対する不服は、京都市固定資産評価審査委員会に対し「審査申出」をしていただくことになります。
そして価格以外については、こうです。
地方税法及び行政不服審査法に基づき、京都市長（審査庁）に対し審査請求することができます。
相続した実家でありがちな「住宅用地の特例が付いていない」は、価格の問題ではなく特例の適用の問題なので、審査請求のほうです。ここを間違えて評価審査委員会に出しても、扱ってもらえません。
2. 縦覧——他人と比べられる、年に1回の窓
総務省の資料によれば、市町村長は次の期間、縦覧帳簿を納税者の縦覧に供します。
毎年4月1日から、4月20日 又は 当該年度の最初の納期限の日 のいずれか遅い日以後の日までの間
「第1期の納期限まで」と説明されることがありますが、条文はもう少し複雑です。実際の期間は自治体ごとにかなり違います。
| 自治体 | 縦覧期間 |
|---|---|
| 大阪市 | 4月1日〜4月30日（土日祝を除く） |
| 三芳町（埼玉） | 4月1日〜5月末日（土日祝を除く。4月・5月の第1土曜も開設） |
| 京都市 | 4月1日〜第1期納期限の日（4月末）まで |
| 浅口市（岡山） | 4月1日〜固定資産税第1期の納期限の日まで |
何が見えて、何が見えないのか
縦覧帳簿に載っているのは、総務省の資料によれば次の項目です。
- 土地——所在、地番、地目、地積、価格
- 家屋——所在、家屋番号、種類、構造、床面積、価格
見えるのは「価格（評価額）」だけです。他人の課税標準額も、税額も、所有者名も見えません。「隣の家はいくら払っているのか」は分からないと考えてください。分かるのは「隣の土地は1㎡あたりいくらで評価されているか」です。
また大阪市は、縦覧の場では自己所有物件以外の評価の中身の説明は受けられないとしています。守秘義務があるためです。
誰が、何を持って行けばいいか
- 対象者——その市町村内の土地・家屋の固定資産税の納税者とその代理人。浅口市は「免税点以上の納税者（共有者含む）」と明記しています
- 持ち物——本人確認書類（マイナンバーカード、運転免許証など）、または納税通知書。代理人は委任状
- 手数料——無料
出典：総務省自治税務局固定資産税課「固定資産課税台帳と外部への情報提供等」／大阪市・三芳町・京都市・浅口市の公式ページ
相続した実家の場合は「閲覧」のほうが確実なことがあります
縦覧の対象者は「納税者」です。相続の手続が済んでおらず納税通知書が自分宛てに来ていない段階だと、窓口で止まる可能性があります。
一方、閲覧（382条の2）は対象者に「相続人」を明記している自治体があります（浅口市）。閲覧は通年で、縦覧期間中は無料とする自治体もあります。名義変更が済んでいないなら、まず閲覧で自分の台帳を確認するのが現実的です。
3. 審査の申出——価格を争う唯一のルート
価格に納得できないときは、固定資産評価審査委員会に審査の申出をします。市町村長の下にある部署ではなく、独立した第三者機関です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申出先 | 固定資産評価審査委員会（事務局は市税事務所等に置かれる） |
| 期限 | 価格の登録を公示した日（通常4月1日）から納税通知書の交付を受けた日後3か月以内 |
| 価格が修正されたとき | その修正の通知を受けた日から3か月以内 |
| 申出できる人 | 納税者またはその代理人 |
| 扱える事項 | 価格に関することに限られる |
| 手数料 | 不要 |
大阪市は、扱えない例として非課税・減免・住宅用地の認定を挙げています。これらは審査請求のほうです。
裁判に行くにも、まずここを通ります
大阪市の説明はこうです。
（価格の不服については）固定資産評価審査委員会の決定に対してのみ、その取消しの訴えを提起することができます。
つまり、審査の申出を飛ばして直接裁判所に行くことはできません。3か月の期限を逃すと、その年度の価格については争う道が閉じます。
★据置年度は、原則として争えません
固定資産の価格は3年に1度見直されます（評価替え）。その年を基準年度といい、大阪市の資料によれば令和6年度が基準年度、令和7年度が第2年度、令和8年度が第3年度（据置年度）です。
据置年度は、原則として価格が前年度のまま据え置かれます。そして据え置かれた価格については、審査の申出ができません（432条1項ただし書の裏返し）。八雲町の資料はこう整理しています。
第2年度・第3年度において基準年度等の価格が据え置かれた場合は申出不可。ただし「地目変換、家屋改築、損壊等」に該当するか、下落修正の申立てである場合は例外的に許容。
さいたま市も同じく、第2・第3年度では「家屋新築・土地分筆等による新規登録」「増改築・地目変換」「地価下落による修正」などの限定的な場合に限られるとしています。
相続した実家の価格を本気で争うなら、基準年度の納税通知書が届いた年が本番です。そして本気で争うなら、不動産鑑定士など専門家の評価が必要になる場面が出てきます。費用と、争って下がる見込み額を比べてから動いてください。
出典：大阪市「固定資産評価審査委員会」「評価替えについて」／さいたま市／八雲町「固定資産評価審査委員会の概要」／京都市
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争う前に、いくらで売れるのかを知っておく
審査の申出は手数料が不要ですが、下がる保証はなく、据置年度は原則そもそも申し出できません。争う手間と、売って手放したときの金額を、同じ机の上に並べてから決めてください。複数社の査定額を一度に取り寄せられます。
入力後は各社から個別に連絡が来ます。査定額は各社の見立てであって、固定資産税の評価額とは別物です。売却の意思が固まっていない段階では、連絡が負担になることがあります。
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査定額が出たら、あらためて「持ち続けるか、手放すか」を数字で比べられます。
4. 相続した実家で、実際に起きること
ここからが本題です。価格そのものより、特例が付いているかどうかのほうが金額へのインパクトが大きいことがよくあります。
住宅用地の特例（地方税法349条の3の2）
| 区分 | 固定資産税の課税標準 | 都市計画税の課税標準 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 価格 × 1/6 | 価格 × 1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超の部分） | 価格 × 1/3 | 価格 × 2/3 |
判定は毎年1月1日時点です。富山市は、更地にすると翌年1月1日にこの資格を失い、「約3倍程度に上がることが一般的です」としています。
解体を考えているなら、解体すると固定資産税は何倍になるのかで計算の中身を確認してください。
★勧告を受けると、家が建っていても特例が外れます
これが、空き家を持っている人にとっていちばん大きい変更点です。
地方税法349条の3の2第1項は、住宅用地の対象から次のものを除くと書いています。
空家等対策の推進に関する特別措置法（…）第十三条第二項の規定により所有者等に対し勧告がされた同法第十三条第一項に規定する管理不全空家等及び同法第二十二条第二項の規定により所有者等に対し勧告がされた同法第二条第二項に規定する特定空家等の敷地の用に供されている土地を除く
整理すると、こうです。
| 管理不全空家等 | 特定空家等 | |
|---|---|---|
| 定義 | 空家法13条1項（放置すれば特定空家等になるおそれ） | 空家法2条2項 |
| 順番 | 指導（13条1項）→ 勧告（13条2項） | 助言・指導（22条1項）→ 勧告（22条2項） |
| 勧告されると | 住宅用地特例から除外される（地方税法349条の3の2第1項） | |
壊していないのに、税金だけ3倍になる。これが令和5年12月13日から動いている仕組みです。管理不全空家等が追加されたことで、「特定空家等」の一歩手前でも特例が外れるようになりました。
勧告の前には必ず指導があります。指導の通知が来た時点が、実質的な最終期限だと考えてください。特定空家等に指定されるとどうなるかと遠方の実家をどう管理するかも合わせて読んでください。
建替え中は救済されます（ただし申告が必要）
1月1日時点で建替え工事中でも、要件を満たせば住宅用地とみなされます。さいたま市が挙げる要件は、①前年度に住宅用地として課税されていた ②賦課期日に工事が進行中で原則翌年度までに完成 ③建替え前と同一の敷地 ④土地所有者が原則同一 ⑤住宅所有者が原則同一、の5つです。
そして申告が必要です（原則1月31日まで）。黙っていると外れます。
免税点（地方税法351条）
同一市町村内で同じ人が所有する固定資産の課税標準額の合計が、次の額に満たなければ課税されません。
- 土地 30万円／家屋 20万円／償却資産 150万円
判定は「評価額」ではなく「課税標準額」で、しかも同一市町村内で合算されます。同じ市内に複数の土地を持っていると合算されて課税される、ということです。
出典：総務省／国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律 新旧対照条文」および同概要資料／新潟市・富山市・さいたま市・大津市の公式ページ
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勧告を受ける前に、解体費がいくらか把握しておく
指導の通知が届いた段階が実質的な最終期限です。勧告まで進むと、家が建っていても住宅用地特例が外れます。まず金額を知らないと、直すか壊すかの判断ができません。複数社の相見積りを一度に取れます。
更地にすると、翌年1月1日から住宅用地特例が外れます。富山市は「約3倍程度に上がることが一般的」としています。解体費に加えて、毎年の税額が上がることまで込みで比べてください。
見積りが出たら、解体費と、勧告で特例が外れたときの税額を並べて判断できます。
5. 課税明細書のどこを見るか
毎年4月に納税通知書と一緒に届く「課税明細書」に、判断材料はほぼ全部載っています。
| 見るところ | 何を確かめるか |
|---|---|
| 地積・床面積 | 登記や実測と合っているか。取り壊した建物が残っていないか、増築が反映されているか |
| 住宅用地の区分 | 小規模／一般の別が付いているか。付いていなければ審査請求のルート |
| 価格（評価額） | 高すぎないか。ここが縦覧と審査の申出の対象 |
| 課税標準額 | 価格との差が、特例と負担調整で説明できるか |
| 負担水準・負担調整率 | 段階的に上がっている途中かどうか |
評価額と課税標準額が違うのは、おかしくありません
吉野ヶ里町の説明はこうです。
（課税標準額とは）評価額に特例（軽減）及び負担調整等を適用させた額です。
宅地の評価額は、地価公示価格等の7割程度を目途に決められます。そこに住宅用地特例（1/6など）と負担調整が乗るので、課税標準額は評価額よりかなり小さくなります。この2つが違うこと自体は正常です。
より詳しい読み方は固定資産税の課税明細書の見方にまとめてあります。
相続があった年、納税義務者は誰か
賦課期日は毎年1月1日です。所有者が亡くなっている場合、現に所有している者（相続人）に申告義務があります（地方税法384条の3）。白河市の案内によれば、期限は「自分が現所有者であることを知った日の翌日から3か月を経過した日」で、申告がなければ市町村が相続人の代表者を指定します。
相続人代表者は「納税通知書の送り先」であって、1人で税を負担する人という意味ではありません。ここを誤解して兄弟間でもめることがあります。
やってはいけないこと
- 価格の不服を市役所に出す。宛先は固定資産評価審査委員会です。市長への審査請求とは別物です。
- 住宅用地特例の漏れを、評価審査委員会に出す。これは価格の問題ではないので扱えません。市町村長への審査請求です。
- 納税通知書を開けずに置いておく。審査の申出は「納税通知書の交付を受けた日後3か月以内」。時計は届いた時点から動いています。
- 据置年度に本気で争おうとする。原則として申出できません。地目変換・増改築・損壊・下落修正などの例外に当たるかを先に確認してください。
- 空き家の指導の通知を放置する。勧告まで進むと、家が建っていても住宅用地特例が外れます。
- 建替え中なのに申告しない。1月1日時点で工事中でも、申告しなければ特例は外れます。
- 「隣の税額」を縦覧で調べようとする。見えるのは価格だけです。
動く順番
- 4月に届く納税通知書と課税明細書を開ける。ここが起点です。
- 地積・床面積・住宅用地の区分を確認する。取り壊した建物が残っていないか、特例が付いているか。
- 特例の漏れなら、市町村長への審査請求。処分を知った日の翌日から3か月以内。
- 価格に疑問があるなら、4月中に縦覧に行く。無料です。本人確認書類か納税通知書を持参。
- 比べて高いと感じたら、評価審査委員会へ審査の申出。納税通知書の交付を受けた日後3か月以内、手数料不要。
- その年が据置年度なら、例外に当たるかを窓口で確認する。当たらなければ、次の基準年度まで待つことになります。
よくある質問
Q. 固定資産税が高い気がします。どこに言えばいいですか？
不服の中身によって宛先が違います。「価格（評価額）」なら固定資産評価審査委員会への審査の申出（地方税法432条、納税通知書の交付を受けた日後3か月以内、手数料不要）。「住宅用地特例が付いていない」「非課税の判定がおかしい」「税額の計算が違う」なら市町村長への審査請求（地方税法19条・行政不服審査法）です。
Q. 縦覧はいつまでですか？
始まりは毎年4月1日ですが、終わりは自治体ごとに違います。条文上は「4月20日 又は その年度の最初の納期限の日 のいずれか遅い日以後の日まで」とされており、実際には4月末までの市もあれば5月末までの町もあります。当年の案内で確認してください。
Q. 名義変更がまだですが、縦覧できますか？
縦覧の対象者は「納税者」です。納税通知書がまだ自分宛てでない場合、窓口で確認が必要になります。ただし閲覧（382条の2）は対象者に「相続人」を明記している自治体があり、通年で利用できます。まずは閲覧で自分の台帳を確認するのが確実です。
Q. 誰も住んでいないのに、税金が3倍になりました
2つの可能性があります。ひとつは家を取り壊した場合（1月1日時点で住宅がないと住宅用地特例が外れます）。もうひとつは空家法にもとづく勧告を受けた場合です。令和5年12月13日から、特定空家等だけでなく「管理不全空家等」も、勧告を受けると住宅用地特例から除外されるようになりました。心当たりがあれば、市町村から届いた通知を確認してください。
Q. 争えば必ず下がりますか？
下がるとは限りません。審査の申出は手数料が不要ですが、価格が適正かどうかを判断するのは評価審査委員会です。また、3年に1度の基準年度以外は、原則としてそもそも申出ができません。本格的に争うなら不動産鑑定士などの費用がかかる場面もあります。下がる見込み額と手間を比べてから動いてください。
Q. 相続した年の税金は誰が払いますか？
賦課期日である1月1日時点の所有者に課税されます。所有者が亡くなっている場合は、現に所有している相続人に申告義務があり（地方税法384条の3）、申告がなければ市町村が相続人代表者を指定します。相続人代表者は納税通知書の送付先であって、1人で負担する人という意味ではありません。
まとめ
- ★価格の不服は固定資産評価審査委員会、それ以外は市町村長。宛先を間違えると通りません。
- 期限はどちらも3か月。審査の申出は「納税通知書の交付を受けた日後3か月以内」。審査の申出を経ないと裁判にも進めません。
- 縦覧は毎年4月1日から、無料。ただし見えるのは他人の「価格」だけです。
- 据置年度は原則争えません。基準年度の年が本番です。
- ★勧告を受けると、家が建っていても住宅用地特例が外れます（令和5年12月13日から、管理不全空家等も対象）。
この記事で確認できなかったこと
- 地方税法416条・382条の2・432条・341条6号・349条・350条・351条・702条の4・19条の条文そのもの。縦覧期間の文言（「4月20日又は当該年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日まで」）は総務省資料からの引用で確認しましたが、条文の全文は確認していません。数値と条番号の対応は総務省資料と複数の自治体公式ページで確認しています。
- 相続人代表者の指定の根拠条番号。現所有者の申告義務が地方税法384条の3であることは確認しましたが、代表者指定の根拠条文は確認できませんでした。
- 勧告により住宅用地特例が外れるのは、どの時点の賦課期日からか。自治体のチラシにも明記がなく、確認できませんでした。
- 固定資産評価審査委員会への審査の申出の全国件数・決定件数。総務省の統計を特定できませんでした。
- 次回の基準年度が令和9年度かどうか。令和6年度が基準年度であることは確認しましたが、次回を明記した一次情報は確認できませんでした。
- 縦覧における相続人の必要書類。これを明示した自治体の公式ページは確認できませんでした。閲覧については「相続人」を対象者に含める自治体があります。
- 最新年度の固定資産の課税件数・決定価格の全国計。総務省「固定資産の価格等の概要調書」の所在は分かりましたが、数値を取り出せませんでした。
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