実家の建て替え費用、本体価格の外にいくら積み上がるか｜水道加入金・登記・税金を条文で確認

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相続した実家を建て替えて、自分が住む。売るでも貸すでもない、この選択を取る方は一定数います。そして、いちばん見積りが外れるのもこの選択です。

理由ははっきりしています。ハウスメーカーの提示する「本体価格」に入っていないものが、あまりに多いからです。解体費、地盤、インフラ、登記、税金、仮住まい。どれも本体価格の外側にあり、しかも相手から先に言ってくれるとは限りません。

この記事は、建物の値段の話をしません。本体価格以外に何が積み上がるかを、条文と自治体の公式資料だけで並べます。そのなかには戻ってくるもの（軽減税制）と忘れると罰則があるもの（登記の1か月）の両方があります。

結論だけ先に

水道の口径を太くすると、加入金の差額がかかります。調べた6自治体すべてで、加入金は「新設」と「メーター口径を増す改造」の2つに課される条例構成でした。昔の実家は13mmや20mm。今の住宅は20〜25mmを求められます。差額は自治体で3倍以上ちがいます。
建物滅失登記は1か月以内、建物表題登記も1か月以内。どちらも義務です（不動産登記法57条・47条1項）。相続登記の3年とは別の、はるかに短い期限です。
相続で取得した土地・建物に不動産取得税はかかりません（地方税法73条の7第1号）。かかるのは新しく建てた建物だけで、そこには1,200万円の控除があります（同73条の14第1項）。
建て替えて自分が住むと、空き家の3,000万円特別控除は失われます。「貸付けの用・事業の用・居住の用に供されていたことがない」という要件に反するためです（措置法35条3項）。

条文は2026年8月24日にe-Gov法令検索で、金額は各自治体・国税庁・国土交通省の公式ページで確認しました。税制の要件は年度で変わります。実行前に必ず税務署・県税事務所・所在地の水道局でご確認ください。

1. 本体価格の外側にあるものの一覧

まず全体像を置きます。「別途工事費」「諸費用」とまとめられがちなものを、性質ごとに分けました。

分類	中身	この記事の章
壊す	解体工事費、届出（建設リサイクル法・大気汚染防止法）、残置物の処分	2章
つなぐ	水道の加入金の差額、給排水の引込み、電気・ガス、浄化槽から公共下水への接続	3章
建てられるか	接道、セットバック、既存不適格、用途地域の制限	4章
登記する	建物滅失登記、建物表題登記、所有権保存登記	5章
税金	不動産取得税、登録免許税、固定資産税、住宅ローン控除、贈与税の非課税	6章
住む場所	仮住まい、引っ越し2回、住民票の異動	7章
失うもの	空き家の3,000万円特別控除	8章

2. 壊す——届出は施主の義務です

解体そのものの費用は現場の条件で大きく変わるので、この記事では金額を書きません（実家の解体費用にまとめています）。ここで押さえるのは、業者ではなく施主に課される義務です。

届出	誰が	いつまでに	根拠
建設リサイクル法の届出（床面積80㎡以上の解体）	発注者（施主）	着工の7日前まで	建設リサイクル法10条1項
石綿（アスベスト）の事前調査結果の報告	元請業者	作業開始前	大気汚染防止法18条の17

建設リサイクル法の届出は、業者ではなく発注者の義務です。実務では業者が代行することが多いのですが、義務者はあなたです。詳しくは解体工事の近隣トラブルに整理しました。

解体業者は「解体工事業の登録」を確認してください

請負金額500万円未満の解体工事には建設業許可が要りませんが、建設リサイクル法21条の「解体工事業の登録」は必要です。

登録業者かどうかは、都道府県が公表している登録業者名簿で確認できます。「◯◯県解体工事業登録業者名簿」で探せます。契約前に見てください。

解体補助金は、原則として契約前・着工前の申請です。壊してから申請しても出ません。自治体ごとの制度は全国の解体補助金一覧で確認できます。

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解体費は、この記事の1章目の金額です。相見積もりでしか幅が見えません

建て替えの見積りで、解体費が「一式」と書かれていることがあります。この記事の2章で見たとおり、届出も廃棄物の処理も法律で手順が決まっていて、そこを省く業者は安く見えます。解体工事一括netは、複数の解体業者から見積りを取り寄せられるサービスです。ハウスメーカーの提示する解体費が妥当かどうかは、外から1〜2社取ってみないと分かりません。

①申し込むと複数の業者から連絡が来ます。電話が重なるのが嫌なら、その旨を備考欄に書いてください。②解体補助金は「契約前・着工前」の申請が原則です。見積りを取る前に、市区町村の補助金の受付時期を確認してください（全国の解体補助金一覧）。契約してから気づくと使えません。③最安値が最善とは限りません。建設リサイクル法の届出、マニフェスト、近隣対応まで含めて比べてください。④このリンク経由の申込で、当サイトは広告収入を受け取ります。それによって見積額が上がることはありません。

解体工事一括netで見積もりを比べる（無料）

取った見積りは、ハウスメーカーの「解体費一式」の金額と並べてください。建て替えを1社に任せると、この項目は比較されないまま総額に埋まります。

3. ★つなぐ——水道の口径を上げると差額がかかります

ここが、この記事でいちばん見落とされる費用です。

調べた6自治体すべてで、水道の加入金は「給水装置の新設」と「メーター口径を大きくする改造」の2つに課される条例構成になっていました。

横浜市の条文を引きます。

第三十四条の二　給水装置(私設消火栓を除く。次項において同じ。)の新設工事及び改造工事(メーターの口径を増すものに限る。以下同じ。)の申込者は、次に定める額を水道利用加入金(以下「加入金」という。)として納入しなければならない。
　二　改造工事　改造後のメーターの口径に対応する前号に規定する額から改造前のメーターの口径に対応する同号に規定する額を控除した額

出典：横浜市水道条例／2026年8月24日確認

つまり——同じ口径のままの建て替えなら、加入金は原則かかりません。口径を上げるなら差額を払います。

なぜこれが建て替えで問題になるか

昔の実家は13mmや20mmで引かれていることが多く、いまの住宅は20〜25mmを求められます。2階のトイレ、浴室乾燥、食洗機、シャワーの同時使用を前提にすると、13mmでは足りません。

設計の段階で「25mmにしましょう」と言われた瞬間に、差額の加入金が発生します。これはハウスメーカーの本体価格にも別途工事費にも入っていないことがあります。

実額を並べます。自治体で3倍以上ちがいます。

自治体	13mm	20mm	25mm	13mm→25mmの差額
京都市	49,500円	99,000円	148,500円	99,000円
水戸市	41,800円	114,400円	187,000円	145,200円
福岡市	33,000円	77,000円	165,000円	132,000円
宇都宮市	55,000円	124,300円	275,000円	220,000円
つくば市	33,000円	88,000円	154,000円	121,000円

出典：各市の公式ページ・給水条例／2026年8月24日確認。税込。減免制度がある自治体もあります。

水戸市は「口径を小さくする場合は、差額をお返しできません」と明記しています。上げると取られ、下げても戻らない、という非対称です。

当サイトは、全国298自治体の水道加入金を条例と公式ページで1件ずつ確認して収録しています。

実家のある市の金額は水道加入金全国一覧で確認できます。制度の名前は「加入金」とは限らず、分担金・給水申込納付金・加入負担金・基本工事費など6種類あります。仕組みそのものは水道の引込み費用にまとめました。

1点だけ、正直に書いておきます

「建て替え」という言葉を使って加入金の要否を明記しているページは、調べた6自治体では見つかりませんでした。条例が定めているのは「新設」と「増径」であって、「建て替え」という区分ではありません。

既存の給水装置をいったん撤去して引き直す場合に「新設」扱いになる運用がある可能性は、排除できません。必ず所在地の水道局に、既設の口径と新設予定の口径を伝えて確認してください。

下水道の受益者負担金のほうは、一度払っていれば再度はかかりません。

下水道の受益者負担金は土地に対して一度だけ賦課されるのが原則です（都市計画法75条）。建て替えで再度課されることはありません。ただし、実家が浄化槽で、今回の建て替えで公共下水に接続する場合は、接続工事費が別にかかります。

4. 建てられるか——同じ大きさで建つとは限りません

いまある家が現行の建築基準法に合っているとは限りません。

論点	内容
接道義務	幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります（建築基準法43条1項）。満たさないと再建築できません（再建築不可の実家）
2項道路とセットバック	幅員4m未満の道路に接している場合、道路の中心線から2m下がった線が境界とみなされます（同42条2項）。その分、敷地が実質的に狭くなります
既存不適格	建てた当時は合法でも、その後の法改正で現行法に合わなくなっている建物。建て替えると同じ大きさでは建てられないことがあります
建ぺい率・容積率	用途地域ごとに上限があります
高さ制限・斜線制限	北側斜線、道路斜線、日影規制
がけ条例	敷地にがけ・擁壁があると、建てられる位置が制限されます（実家にがけ・擁壁がある）
農地転用	敷地の一部が農地のままなら、農地法4条・5条の手続きが要ります

「同じ場所に、同じくらいの家を建て直すだけ」だと思っていたら、床面積が2割減った——これは珍しくありません。用途地域と接道は、市区町村の都市計画課で無料で確認できます。設計に入る前に見てください。

5. ★登記——期限は1か月です

ここは、忘れると過料の対象になります。

登記	いつまでに	根拠	頼む相手
建物滅失登記（壊したとき）	滅失の日から1か月以内	不動産登記法57条	土地家屋調査士
建物表題登記（建てたとき）	新築の日から1か月以内	不動産登記法47条1項	土地家屋調査士
所有権保存登記	期限なし（ただし登録免許税の軽減は新築後1年以内）	—	司法書士

相続登記の3年ばかりが知られていますが、建て替えで動く登記の期限は1か月です。

建物滅失登記をしないと、登記簿に存在しない建物が残り続けます。固定資産税が課され続けることもありますし、次に売るときに買主が困ります。解体業者から「取毀証明書」を受け取ってください。これが滅失登記の添付書類になります。

6. 税金——戻ってくるものを取りこぼさない

a. 不動産取得税

まず、相続で取得した土地・建物に不動産取得税はかかりません（地方税法73条の7第1号）。かかるのは新しく建てた建物だけです。

第七十三条の十四　住宅の建築をした場合における不動産取得税の課税標準の算定については、一戸（共同住宅等にあつては、居住の用に供するために独立的に区画された一の部分で政令で定めるもの）について千二百万円を価格から控除するものとする。

固定資産評価額から1,200万円が引かれます。評価額が1,200万円以下なら、不動産取得税はゼロです。床面積要件があり、施行令37条の16は「40㎡以上240㎡以下」としています。

床面積の下限が動いています

現行の施行令は「40㎡以上」ですが、自治体の案内には「令和8年3月31日までの取得は50㎡以上」と書かれているものがあります。令和8年4月1日を境に50㎡→40㎡に緩和されたと読めますが、ご自身の取得日がどちら側かは、必ず所在地の県税事務所で確認してください。

そして土地の減額は申告主義です（地方税法73条の24第5項）。申告しないと適用されないことがあります。

b. 登録免許税

	税率	根拠
所有権保存登記（本則）	1,000分の4（0.4%）	登録免許税法別表第一
住宅用家屋の軽減	1,000分の1.5（0.15%）	租税特別措置法72条の2

軽減の要件は、床面積50㎡以上、自己居住用、新築後1年以内の登記です。適用期間は令和9年3月31日まで。そして「住宅用家屋証明書」を市区町村で取って登記申請に添付しないと軽減されません。司法書士に頼む場合も、この証明書が要ることは知っておいてください。

c. 固定資産税・住宅ローン控除・贈与税の非課税

新築住宅の固定資産税の減額。新築後の一定期間、家屋の固定資産税が2分の1になる制度があります（地方税法附則）。期間と要件は年度で変わるので、所在地の市区町村で確認してください
住宅ローン控除（租税特別措置法41条）。控除率・控除期間・借入限度額・床面積要件・所得要件は、居住を開始した年によって変わります。当サイトは年度で動く数字を断定しません。国税庁のタックスアンサーで、ご自身が住み始める年の条件を確認してください
住宅取得等資金の贈与税の非課税（租税特別措置法70条の2）。親から資金援助を受ける場合。非課税限度額と適用期限も年度で動きます

7. 仮住まいと、引っ越し2回

見積書に絶対に載らないのがここです。

かかるもの	備考
仮住まいの家賃 × 工事期間	解体から引き渡しまで。設計期間は含みません
仮住まいの敷金・礼金・仲介手数料	短期契約は割高になることがあります
引っ越し2回	実家 → 仮住まい → 新居
荷物の保管（トランクルーム等）	仮住まいが狭い場合
住民票の異動・郵便の転送	郵便の転送は1年で切れます。自動延長されません

相場は官公庁の一次情報にないので書きません。ただし「工事期間 × 家賃 × 2回の引っ越し」は自分で計算できます。工期を先に聞いてください。

8. ★失うもの——3,000万円特別控除

最後に、建て替えを選んだ時点で確定的に失うものを書きます。

相続した実家を建て替えて自分が住むと、空き家の3,000万円特別控除は使えなくなります。

措置法35条3項は、家屋を取り壊して敷地を売る場合に「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと」を要件にしています。自分が住めば「居住の用」です。

これは「損」とは限りません

3,000万円控除は「売る人」のための制度です。住むと決めたなら、そもそも使う場面がありません。問題になるのは「建て替えたけれど、10年後にやっぱり売った」というときです。

そのときの譲渡所得は、相続空き家の特例（措法35条3項）ではなく、自分が住んでいた家を売る特例（措法35条1項・2項の居住用財産の3,000万円控除）で判断することになります。要件も期限もまったく別の制度です。

控除額は同じ3,000万円ですが、要件が違うので「自動的に使える」わけではありません。売る可能性が少しでもあるなら、建てる前に税理士に確認してください。

9. 決める前に確かめる順番

そもそも建てられるか。接道・用途地域・建ぺい率・容積率を市区町村の都市計画課で確認（無料）
同じ大きさで建つか。既存不適格・セットバック・がけ条例
水道の口径を上げる必要があるか。設計の段階で聞く。上げるなら加入金の差額を水道局で確認（水道加入金全国一覧）
売った場合の金額を1つ知っておく。建て替えと売却は同じ土俵に載せないと比べられません
複数社から提案を取り寄せる。本体価格ではなく「別途工事費に何が入っていて、何が入っていないか」を並べて比べる
解体は契約前に補助金を確認（全国の解体補助金一覧）
登記の1か月をカレンダーに入れる

5番が本質です。「坪単価いくら」を比べても意味がありません。同じ家を建てるのに、どこまでを本体価格に入れているかが会社ごとに違うからです。

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「同じ大きさで建てられるか」を、無料で相談する

この記事の4章で書いたとおり、既存不適格・セットバック・がけ条例で、今より小さい家しか建たないことがあります。くふうイエタテカウンターは、家づくりの相談窓口です。建てる会社を決める前に、「この土地でどういう制約がかかるか」を第三者の立場で整理してもらえます。相談は無料です。

①ここは家を建てる方向の相談窓口です。「売る」と決めているなら、この記事の8章のとおり、建て替えると空き家の3,000万円特別控除を失います。先に売却の金額を出してから比べてください（実家の売却相場を調べる3つの方法）。②相談後に紹介される会社が、必ずあなたに合うとは限りません。紹介は判断材料の1つです。③当サイトはこのサービスの相談内容や紹介先を確認していません。④このリンク経由の申込で、当サイトは広告収入を受け取ります。それによって建築費が上がることはありません。

くふうイエタテカウンターに無料で相談する

相談に行く前に、この記事の1章の表を印刷して持って行ってください。「本体価格に何が含まれ、何が含まれないか」を10項目で聞けば、その場で見積りの精度が上がります。

よくある質問

建て替えでも水道の加入金はかかりますか

同じ口径のままなら原則かかりません。口径を上げるなら差額がかかります。調べた6自治体すべてで、条例は「新設」と「メーター口径を増す改造」の2つを対象にしていました。昔の実家は13mm・20mmが多く、いまの住宅は20〜25mmを求められるので、実際には差額が発生することが多いはずです。実家のある市の金額は水道加入金全国一覧で確認できます。

下水道の受益者負担金も、もう一度かかりますか

かかりません。受益者負担金は土地に対して一度だけ賦課されるのが原則です（都市計画法75条）。ただし、いま浄化槽で、今回の建て替えで公共下水に接続する場合は、接続工事費が別にかかります。浄化槽を廃止するときは、浄化槽法11条の2により廃止した日から30日以内に届出が必要です。

解体の届出は業者がやってくれますか

実務では代行してもらえますが、法律上の義務者は発注者（施主）です。建設リサイクル法10条1項は、床面積80㎡以上の解体について発注者が着工の7日前までに都道府県知事へ届け出ると定めています。「業者に任せた」では免責されません。届出が済んでいるか、着工前に確認してください。

建物滅失登記をしないとどうなりますか

不動産登記法57条は「1か月以内」の申請を義務としています。放置すると登記簿に存在しない建物が残り続け、固定資産税が課され続けることもありますし、次に売るときに買主側で問題になります。解体業者から取毀証明書を必ず受け取ってください。滅失登記の添付書類になります。

不動産取得税は相続のときにもかかりましたか

かかっていません。相続による取得は非課税です（地方税法73条の7第1号）。建て替えで新しく建てた建物にだけ課税され、そこには1,200万円の控除があります（同73条の14第1項）。土地の減額のほうは申告主義（同73条の24第5項）なので、申告を忘れないでください。

登録免許税の軽減は自動で適用されますか

されません。市区町村で「住宅用家屋証明書」を取り、登記申請に添付する必要があります。要件は床面積50㎡以上・自己居住用・新築後1年以内の登記で、税率が0.4%から0.15%に下がります。司法書士に依頼する場合も、この証明書の取得が必要なことは把握しておいてください。

同じ大きさの家を建て直せますか

建て直せないことがあります。建てた当時は合法でも、その後の法改正で現行法に合わなくなっている（既存不適格）場合、建ぺい率・容積率・高さ制限・斜線制限のいずれかで、いまより小さくなることがあります。さらに2項道路に接している場合はセットバックで敷地が実質的に狭くなります（建築基準法42条2項）。設計に入る前に、市区町村の都市計画課で確認してください。無料です。

住宅ローン控除はいくら受けられますか

この記事では金額を書きません。控除率・控除期間・借入限度額・床面積要件・所得要件が居住を開始した年によって変わるためです。国税庁のタックスアンサーで、ご自身が住み始める年の条件を確認してください。当サイトは、年度で動く数字を断定しない方針です。

建て替えると3,000万円控除は使えなくなりますか

空き家の3,000万円特別控除（措法35条3項）は使えなくなります。「居住の用に供されていたことがない」という要件に反するためです。ただし、住むと決めたなら元々使う場面のない制度です。問題は「建て替えたが、後で売った」ときで、そのときは自分が住んでいた家を売る特例（措法35条1項・2項）という別の制度で判断します。要件が違うので、売る可能性があるなら建てる前に税理士へ。

ハウスメーカーの見積書のどこを見ればいいですか

「本体価格」ではなく「別途工事費に何が入っていて、何が入っていないか」です。具体的には——解体費／地盤改良費／給排水の引込み／水道の加入金／外構／照明・カーテン／空調／登記費用／各種申請費用／仮住まい。この10項目について「含む／含まない」を1社ずつ確認して並べてください。坪単価の比較には意味がありません。

建て替えと売却、どちらが得ですか

金額を両方出さないと比べられません。建て替えは「本体価格＋この記事の1〜7章の全部」、売却は「売却価格＋3,000万円控除が使えるかどうか」です。桁が2つ違うこともあります。売った場合の金額は実家の売却相場を調べる3つの方法で、建て替えの提案は複数社から取り寄せて比べてください。どちらも今日から動けます。

この記事で確認できなかったこと

「建て替え」という区分で水道加入金の要否を明記した自治体のページ。調べた6自治体では見つかりませんでした。条例が定めているのは「新設」と「増径」です。既存の給水装置を撤去して引き直す場合に「新設」扱いになる運用がある可能性は排除できません。
建築費・解体費・仮住まい費用の相場。官公庁の統計にない金額は書きません。
不動産取得税の床面積下限（40㎡か50㎡か）の適用の境目。現行の施行令は40㎡以上ですが、自治体の案内には50㎡以上と書かれたものがあります。取得日によって変わると読めますが、確定できませんでした。
住宅ローン控除・住宅取得等資金の贈与税非課税の現行の金額。年度で変わるため、本文では金額を書いていません。
新築住宅の固定資産税の減額の期間と要件の詳細。年度と自治体で変わるため、断定していません。
つなぎ融資の仕組みについての公的な説明資料。確認できませんでした。
地方税法73条の7第1号（相続による取得の非課税）の条文本体。制度としては確認できましたが、逐条での取得はしていません。

まとめ

本体価格の外に、7分類の費用が積み上がります。壊す・つなぐ・建てられるか・登記・税金・住む場所・失うもの。
水道の口径を上げると加入金の差額がかかります。調べた6自治体すべてで条例がそう定めていました。13mm→25mmで99,000円（京都市）〜220,000円（宇都宮市）。
建設リサイクル法の届出は発注者（施主）の義務です。着工の7日前まで。
建物滅失登記も建物表題登記も、期限は1か月です。相続登記の3年とは別物です。
相続で取得した土地・建物に不動産取得税はかかりません。新築した建物には1,200万円の控除があります。土地の減額は申告主義です。
登録免許税の軽減には「住宅用家屋証明書」が要ります。自動では適用されません。
同じ大きさで建て直せるとは限りません。既存不適格・セットバック・がけ条例。市区町村の都市計画課で無料で確認できます。
建て替えると空き家の3,000万円特別控除は失われます。後で売る可能性があるなら、建てる前に税理士へ。

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